老城区工业区改造综合案例研究

成绩：曾经生产全国80％的硬煤，90％ 的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的2/3， 电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事 工业等均在全国居重要地位。
面临问题： •经历着资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到 企业没落的经济阵痛。 •环境差，污染严重。浓烟蔽日，煤渣满地。 •居住、企业交叉分布，人口稠密。 产业变化过程 5
汉正街
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面临问题
汉正街工业区，面临着经济衰退、失业严重、 环境差等问题。
百年辉煌： • 100多年历史的老工业基地； •武汉的第一度电、第一块肥皂和第一滴自来水； •新中国的第一辆整装汽车、第一台手扶拖拉机； • 2002年年底，还有以机械电子、印刷包装、化工医药等为主的工业 企业 220家，产业工人 10.5万人
发展技术和 教育
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பைடு நூலகம்
•建立把技术转化到市场应用的体系。所有大学和研究所都 有“技术转化中心”，帮助企业把技术转化成生产力
•对失业人员的就业保障
3 政府政策和支 持
•为落户的企业提供支持，新成立的公司能得到低息贷款或 部分无偿援助等优惠，中小型公司尤其得到关照。
•政府投入资金，改善环境。建起了大量风景优美的产业园 区。
升级基础
典型企业
四方区老工业区，一些实力型企业已通过技术 改造和应用新技术，走循环产业路线。
四方区利用现有资源，改造、升级 老工业基地 ，建立了四方区共有3个 科技园区，另外还有15个工业园 。
青岛双桃精细化工有限公司 技术手段：其产生的废酸水用作青岛凤凰印染公 司和青岛美好巾被公司等纺织企业治理碱性污水的 优质原材料，在染料制造企业与纺织企业之间形成 了一条意义特殊的“酸碱中和”循环。 效益：双桃公司目前每天产生的8吨废酸已是日产 日清、供不应求，而纺织企业使用了双桃的废酸水 后，处理后的污水中污染物锐减为原来的1/50。 华能青岛发电公司 技术手段：作为一家大型高能耗企业，采用降低隔 膜烧碱电耗、改造供变电设施、改造热电联产项目、 水循环利用等技术降低能源消耗 效益：在节电、节气、节水等方面取得了显著成效。 目前，该企业对粉煤灰的综合利用率达到95%，创造 了显著的经济效益和社会效益。
政府资 金和政 策
新产业 的引进 和孵化
改造与 新建并 举的模 式
•充分利用闲臵设备。 •企业之搬、转、并，国有企业股份制改革。 •改造现有厂房，办公用房 7800平方米，老厂房修缮整理 32万多平方米 •利用闲臵土地新建四大产业园区。
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根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总 结出老工业区改造的四个方向：
改造手段 改造方向
1
更换现有产业
产业转化
产业结构调整
2
改进技术和工艺
产业提升 现有产业升级
3
延伸产业链
产业聚集
构建产业集群
4
转化园区功能
功能转化
都市型服务业
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青岛.四方工业区
四方区是青岛重要的老工业区，具有良好的传 统制造业基础。
机场
区位：位于青岛市市区中部，胶洲湾 东岸。连接市区、李沧区、崂山区。 交通：紧邻308国道。距海港2公里， 距机场10公里，铁路纵贯全区。具 有青岛长途汽车总站。 问题：高能耗、高污染型产业所占比 重较大 。环境污染严重，产业面临 巨大的改造压力。
市场竞争加剧，产业升级和技术进步的压力
企业衰落，绝大多数企业停产或半停产
设备陈旧，技术落后，资金缺乏 产业失去竞争力
工人素质低下，失业严重
环境污染严重，厂房和土地闲臵
如何提升区域价值 解决就业问题 提升经济活力？
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汉正街模式
汉正街工业园，经过几番周折，摸索出属于自己的改 造模式：盘活和引进并举，走新型都市工业园路线。
改造手段 改造方向
1
更换现有产业
产业转化
产业结构调整
2
改进技术和工艺
产业提升 现有产业升级
3
延伸产业链
产业聚集
构建产业集群
4
转化园区功能
功能转化
都市型服务业
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德国.鲁尔老工业区
鲁尔是德国，也是世界的工业重地。是德国经济 发展的一个核心区。
区位：位于德国西部、莱茵河下游支流 鲁尔河与利珀河之间的地区 交通：水陆交通便利 。沟通莱茵河、鲁 尔河、利珀河和埃姆斯河的4条运河网； 巴黎通往北欧和东欧的铁路，德国西部通 往柏林和荷兰的高速公路。 规模：面积4593平方公里，占全国面积 的1.3％。区内人口和城市密集，人口达 570万，占全国人口的9％。
发展历程
鲁尔工业区在产业危机和环境压力的驱动下， 产业淘汰和引进并举促进改造。
1950～1970年代 发展阶段 1970～1990年代 衰落阶段 产业结构逐渐变化， 炼油业和石油化工业的发展 电气、电子工业有了很大 发展 传统产业的调、并、转、 关等淘汰措施。新型产业 引进政策。 钢铁危机发生，面临结构 性危机。 1990～现在 调整发展 高新技术产业和服务业 的发展，产业技术含量 和附加值提升。 开展工业政治，发展科 研，重点引进和引导技 术型产业
2000-2002年，初探：打补丁式
方法一 •措施：“退二进三”，打开院墙办市场，引导企业利用闲臵厂房自办工业 园等
•效果：短期拉动经济 •问题：企业旧有问题没解决；污染环境；社会稳定问题（失业严重）。
方法二
•措施：融资3000万新征土地，建标准厂房，租售给中小企 •问题：土地破坏，成本高，收效低，旧有问题不能解决
亟需改造：
以改善环境 提升土地价值； 解决就业； 实现产业持续发展
2
产业结构调整
城市环境压力
现有产业升级
产业调整压力
构建产业集聚
发展服务业
项 目 自 身 条 件 和 市 场 背 景
？
项目的思考 点：如何改
造自身，实 现价值最大 和持续发展
3
根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，总结出 老工业区改造的四个方向：
背景：
四方区
四方区
•重要的老工业区，形成了具有纺织、服装、 食品、机械、化工、电子等支柱产业； •具有大量的大中型企业，形成一批龙头企 业，比如青岛海尔、四方机车厂、华能发电、 华拓科技等公司。 •具有良好的教育科研和技术资源
老工业区 高科技园区
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升级模式
四方区老工业区，利用现有的产业和科研的优势，主 打技术改造路线和技术创新，打造循环经济园区。
•制定环境政策，限制污染气体排放、建立空气质量监测系 统
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武汉.汉正街工业园
汉正街工业园，是武汉市制造业五大板块之一。 创造了“汉正街模式”的改造方法。
硚口区地图
区位：位于汉口沿河大道以北， 属于武汉市中心城区的硚口古田地 区。东邻江汉区，西、北接东西湖 区。 交通：紧邻汉口火车站和天河国 际机场。107国道、京珠、沪蓉高 速公路划过区郊，铁路、水路、公 路、航空交通便利。 规模：2400公顷。首期建成201 亩。 汉口街是武汉市老工业基地。最 早的中心街道，是万商云集、商品 争流之地 。 汉口街以老工业区改造和新园区 建设并重，采用工贸互动、退二进 二的政策，用新工业带动老工业发 展。
取得成绩： 新引进入驻企业 76户，企业新增投资 5.75亿 元。 2005年1-8月，实现工业总产值 35.59亿元， 其中规模以上企业实现总产值 31.57亿元，完成 税收近 2亿元。 提供就业岗位 2.6万个，安臵下岗职工再就业 近 3万人次。 地价由30万/亩增加到50万/亩。
老工业 区改造
信息类企业超过11万；电 环境的改善；新开发的 信类企业达380家。煤炭 产业将在未来几年创造 和钢铁从业人数减少50%。 20万个工作岗位
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产业调整
鲁尔工业区由传统产业为主导逐渐转化成以高 新技术产业为主导的新型工业区。
工业区早期 食品等 轻工业 工业区转化期 工业区现在 生物 技术
鲁尔现有新型产业
启动区
现有园区
后 续 发 展
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关键点
汉正街工业园成功实现产业调整的的关键点
•政府投入基础设施建设，新增绿化4460公顷，配停车场 1161平米 •投入2.6亿回购土地。 •对失业人员创业和中小型高新技术企业提供政策优惠 •重点引进高科技中小型民营企业，提升产业活力和降低引 进难度。 •构建中小企业的孵化器和解决国企下岗职工的就业基地、 打造创业平台。
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关键点
鲁尔工业区产业成功调整，实现新型产业引进 的关键点。
利用资源和 1 产业基础， 培育新产业
•坚实的工业基础：丰富的煤资源，煤炭、钢铁等工业产品 占国内重要比例 •培育12个重点发展产业，比如电子、信息技术、环保等新 型产业或高新技术产业，未来将解决20万个就业岗位 •欧洲境内大学密度最大的工业区 •各区域均建立技术开发中心，全区有30个技术中心。
面临问题 •传统产业技术水平较低 •企业能耗高，污染严重。134家规模以上工业企业中大多 数属耗能大户，山东省1000户重点用能企业该区就占了6家 •传统制造业聚集程度高，具有著名的青岛海尔电冰箱厂、 四方机车车辆厂等名牌企业坐落其间 •科研优势：具有青岛科技大学等教育科研资源;制造业科研 院所大都集中于此 . 主要升级措施 技术改造传统产业 方法：应用高新技术和先进 技术，提高产值和降低能耗。 效果：07年万元GDP能耗、 水耗同比分别下降5.5%和7%。 自主创新，技术提升 方法：搭建政府、高校院所和 企业三方合作平台。 效果：2007年高新技术产业产 值占规模以上工业总产值的比 重达到40.1%。 引进了德国朗盛橡胶新材料研 发中心、国家有机氟重点实验 室等12家高科技项目。 16
1950以前
阶段 阶段 特征
初步阶段 煤炭的开采。以煤炭业 为主导，延伸出机械、 化学等重工业的发展。 大肆开采丰富的煤炭资 源，促进产业的发展
关键 举措 阶段 问题 阶段 成果