老城区工业区改造综合案例研究

2003-现在，汉正街模式—都市型工业园
策略 •打都市工业旗，退二进二，工贸互动； •政府出资，以35万/亩回购土地，改善基础设施 •政府主导，促进企业改制，现有企业的兼并、淘汰等 •引进高科技中小企业，高技术外资企业等 效果 •经济效益提升，环境的改善 •失业问题的解决，产业的活力。 11
汉正街模式
7
关键点
鲁尔工业区产业成功调整，实现新型产业引进 的关键点。
利用资源和 1 产业基础， 培育新产业
•坚实的工业基础：丰富的煤资源，煤炭、钢铁等工业产品 占国内重要比例 •培育12个重点发展产业，比如电子、信息技术、环保等新 型产业或高新技术产业，未来将解决20万个就业岗位 •欧洲境内大学密度最大的工业区 •各区域均建立技术开发中心，全区有30个技术中心。
改造手段 改造方向
1
更换现有产业
产业转化
产业结构调整
2
改进技术和工艺
产业提升 现有产业升级
3
延伸产业链
产业聚集
构建产业集群
4
转化园区功能
功能转化
都市型服务业
4
德国.鲁尔老工业区
鲁尔是德国，也是世界的工业重地。是德国经济 发展的一个核心区。
区位：位于德国西部、莱茵河下游支流 鲁尔河与利珀河之间的地区 交通：水陆交通便利 。沟通莱茵河、鲁 尔河、利珀河和埃姆斯河的4条运河网； 巴黎通往北欧和东欧的铁路，德国西部通 往柏林和荷兰的高速公路。 规模：面积4593平方公里，占全国面积 的1.3％。区内人口和城市密集，人口达 570万，占全国人口的9％。
政府资 金和政 策
新产业 的引进 和孵化
改造与 新建并 举的模 式
•充分利用闲臵设备。 •企业之搬、转、并，国有企业股份制改革。 •改造现有厂房，办公用房 7800平方米，老厂房修缮整理 32万多平方米 •利用闲臵土地新建四大产业园区。
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根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总 结出老工业区改造的四个方向：
升级基础
典型企业
四方区老工业区，一些实力型企业已通过技术 改造和应用新技术，走循环产业路线。
四方区利用现有资源，改造、升级 老工业基地 ，建立了四方区共有3个 科技园区，另外还有15个工业园 。
青岛双桃精细化工有限公司 技术手段：其产生的废酸水用作青岛凤凰印染公 司和青岛美好巾被公司等纺织企业治理碱性污水的 优质原材料，在染料制造企业与纺织企业之间形成 了一条意义特殊的“酸碱中和”循环。 效益：双桃公司目前每天产生的8吨废酸已是日产 日清、供不应求，而纺织企业使用了双桃的废酸水 后，处理后的污水中污染物锐减为原来的1/50。 华能青岛发电公司 技术手段：作为一家大型高能耗企业，采用降低隔 膜烧碱电耗、改造供变电设施、改造热电联产项目、 水循环利用等技术降低能源消耗 效益：在节电、节气、节水等方面取得了显著成效。 目前，该企业对粉煤灰的综合利用率达到95%，创造 了显著的经济效益和社会效益。
面临问题 •传统产业技术水平较低 •企业能耗高，污染严重。134家规模以上工业企业中大多 数属耗能大户，山东省1000户重点用能企业该区就占了6家 •传统制造业聚集程度高，具有著名的青岛海尔电冰箱厂、 四方机车车辆厂等名牌企业坐落其间 •科研优势：具有青岛科技大学等教育科研资源;制造业科研 院所大都集中于此 . 主要升级措施 技术改造传统产业 方法：应用高新技术和先进 技术，提高产值和降低能耗。 效果：07年万元GDP能耗、 水耗同比分别下降5.5%和7%。 自主创新，技术提升 方法：搭建政府、高校院所和 企业三方合作平台。 效果：2007年高新技术产业产 值占规模以上工业总产值的比 重达到40.1%。 引进了德国朗盛橡胶新材料研 发中心、国家有机氟重点实验 室等12家高科技项目。 16
1950以前
阶段 阶段 特征
初步阶段 煤炭的开采。以煤炭业 为主导，延伸出机械、 化学等重工业的发展。 大肆开采丰富的煤炭资 源，促进产业的发展
关键 举措 阶段 问题 阶段 成果
大学、交通基础设施、技术 研发中心等陆续建立；1968 年开始转型。 经济增速减慢。煤炭业面临 危机，失业加剧。
煤矿基地140个，全国80%的 煤； 81座炼钢炉，2/3的钢铁 量；几十万工人。
背景：
四方区
四方区
•重要的老工业区，形成了具有纺织、服装、 食品、机械、化工、电子等支柱产业； •具有大量的大中型企业，形成一批龙头企 业，比如青岛海尔、四方机车厂、华能发电、 华拓科技等公司。 •具有良好的教育科研和技术资源
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老工业区 高科技园区
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升级模式
四方区老工业区，利用现有的产业和科研的优势，主 打技术改造路线和技术创新，打造循环经济园区。
2000-2002年，初探：打补丁式
方法一 •措施：“退二进三”，打开院墙办市场，引导企业利用闲臵厂房自办工业 园等
•效果：短期拉动经济 •问题：企业旧有问题没解决；污染环境；社会稳定问题（失业严重）。
方法二
•措施：融资3000万新征土地，建标准厂房，租售给中小企 •问题：土地破坏，成本高，收效低，旧有问题不能解决
A-021-GW-080527-020
国内外老城区工业区成功改 造综合案例研究
2008-09-18
选择案例的标准：
老城区：
区位：属于城市中心区域或是城市原有的 核心区域。 交通：具有良好的交通条件，在铁路、公 路、高速或是航运方面具有优势 历史基础：因为资源或是交通优势，曾对 城市经济和产业发展增长做出重要的作用。 老工业区： 地位：曾在一个城市的产业发展过程中处 于重要的地位，做出重要贡献。 基础：具有一定的产业和企业，集中度较 高。 背景：因为面临技术落后或产业衰退或是 环境污染等问题。
市场竞争加剧，产业升级和技术进步的压力
企业衰落，绝大多数企业停产或半停产
设备陈旧，技术落后，资金缺乏 产业失去竞争力
工人素质低下，失业严重
环境污染严重，厂房和土地闲臵
如何提升区域价值 解决就业问题 提升经济活力？
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汉正街模式
汉正街工业园，经过几番周折，摸索出属于自己的改 造模式：盘活和引进并举，走新型都市工业园路线。
汉正街
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面临问题
汉正街工业区，面临着经济衰退、失业严重、 环境差等问题。
百年辉煌： • 100多年历史的老工业基地； •武汉的第一度电、第一块肥皂和第一滴自来水； •新中国的第一辆整装汽车、第一台手扶拖拉机； • 2002年年底，还有以机械电子、印刷包装、化工医药等为主的工业 企业 220家，产业工人 10.5万人
其他 青岛发电公司的海水脱硫、废水利用和中水利 用项目 华拓科技公司的烟气脱硫、脱硝技术项目等， 正朝着产业化的目标迈进。
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关键点
四方区实现产业升级的关键点在于：
KEY1
利用教育科研资源，促进技术合作 利用青岛科技大学，引进了德国朗盛橡胶新材料研发中心、国家有 机氟重点实验室等12家高科技项目，促进化工产业的技术提升。 2003年以来，全区累计投入科技经费3172万元，组织实施科技计划 165项。 建成科技创新服务平台 各级各类科研机构17个，科研人员3618人 。集中制造业科研所。 具有一批龙头企业，并率先实行技术的改造 具有青岛海尔、四方机车、华电、双桃精细化工等龙头企业。 龙头企业采用应用技术。比如华电采用降低隔膜烧碱电耗等技术降 低能耗。 根据现有支柱产业，打造特色产业园。比如依托科研项目，建立化 工主题园。
成绩：曾经生产全国80％的硬煤，90％ 的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的2/3， 电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事 工业等均在全国居重要地位。
面临问题： •经历着资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到 企业没落的经济阵痛。 •环境差，污染严重。浓烟蔽日，煤渣满地。 •居住、企业交叉分布，人口稠密。 产业变化过程 5
亟需改造：
以改善环境 提升土地价值； 解决就业； 实现产业持续发展
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产业结构调整
城市环境压力
现有产业升级
产业调整压力
构建产业集聚
发展服务业
项 目 自 身 条 件 和 市 场 背 景
？
项目的思考 点：如何改
造自身，实 现价值最大 和持续发展
3
根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，总结出 老工业区改造的四个方向：
发展历程
鲁尔工业区在产业危机和环境压力的驱动下， 产业淘汰和引进并举促进改造。
1950～1970年代 发展阶段 1970～1990年代 衰落阶段 产业结构逐渐变化， 炼油业和石油化工业的发展 电气、电子工业有了很大 发展 传统产业的调、并、转、 关等淘汰措施。新型产业 引进政策。 钢铁危机发生，面临结构 性危机。 1990～现在 调整发展 高新技术产业和服务业 的发展，产业技术含量 和附加值提升。 开展工业政治，发展科 研，重点引进和引导技 术型产业
信息类企业超过11万；电 环境的改善；新开发的 信类企业达380家。煤炭 产业将在未来几年创造 和钢铁从业人数减少50%。 20万个工作岗位
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产业调整
鲁尔工业区由传统产业为主导逐渐转化成以高 新技术产业为主导的新型工业区。
工业区早期 食品等 轻工业 工业区转化期 工业区现在 生物 技术
鲁尔现有新型产业
启动区
现有园区
后 续 发 展
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关键点
汉正街工业园成功实现产业调整的的关键点
•政府投入基础设施建设，新增绿化4460公顷，配停车场 1161平米 •投入2.6亿回购土地。 •对失业人员创业和中小型高新技术企业提供政策优惠 •重点引进高科技中小型民营企业，提升产业活力和降低引 进难度。 •构建中小企业的孵化器和解决国企下岗职工的就业基地、 打造创业平台。
改造手段 改造方向
1
更换现有产业
产业转化
产业结构调整
2
改进技术和工艺
产业提升 现有产业升级
3
延伸产业链
产业聚集
构建产业集群
4
转化园区功能
功能转化
都市型服务业
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青岛.四方工业区
四方区是青岛重要的老工业区，具有良好的传 统制造业基础。
机场
区位：位于青岛市市区中部，胶洲湾 东岸。连接市区、李沧区、崂山区。 交通：紧邻308国道。距海港2公里， 距机场10公里，铁路纵贯全区。具 有青岛长途汽车总站。 问题：高能耗、高污染型产业所占比 重较大 。环境污染严重，产业面临 巨大的改造压力。
汉正街采用新建和改造措施，打造特色产业园，实现 了经济的腾飞。
改造旧有园区，利用闲臵土 地上新建园区
建成1平方公里的四个都市型工业园： 印刷科技工业园 台湾名品工业园 机电加工园：2003年底，园区机电企业全口 径税收仅 900万元 ，2004年跃升至 2300万元 高科技产业园 后续还包括物流园区和生活配套区。
取得成绩： 新引进入驻企业 76户，企业新增投资 5.75亿 元。 2005年1-8月，实现工业总产值 35.59亿元， 其中规模以上企业实现总产值 31.57亿元，完成 税收近 2亿元。 提供就业岗位 2.6万个，安臵下岗职工再就业 近 3万人次。 地价由30万/亩增加到50万/亩。
老工业 区改造
化学 钢铁 产业中心转化：以采煤、 电力 电子 钢铁工业中心，发展成多种 石油 采煤 工业中心，以信息技术、机 机械 电力 采煤 械等最重要。 采煤 钢铁 机械 信息技术 化学 教育和技术的发展：鲁尔 食品 区现在是欧洲境内大学密度 钢铁 机械 化学 最大的工业区；全区有30个 食品 汽车 电子 石油 技术中心，600个致力于发 工业 展新技术的公司。 技术转化：所有大学和研 产业技术含量提高和新型化过程 究所都有“技术转化中心” 12个产业重点：信息技术、 新材料、医药技术、环保等 服务业发展：零售业、旅 游、法律咨询、广告、多媒 体等新兴服务产业。在原来 重工业基地 炼钢厂的旧址上，现在是欧 洲最大的购物中心。 引进新型产业
•制定环境政策，限制污染气体排放、建立空气质量监测系 统
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武汉.汉正街工业园
汉正街工业园，是武汉市制造业五大板块之一。 创造了“汉正街模式”的改造方法。
硚口区地图
区位：位于汉口沿河大道以北， 属于武汉市中心城区的硚口古田地 区。东邻江汉区，西、北接东西湖 区。 交通：紧邻汉口火车站和天河国 际机场。107国道、京珠、沪蓉高 速公路划过区郊，铁路、水路、公 路、航空交通便利。 规模：2400公顷。首期建成201 亩。 汉口街是武汉市老工业基地。最 早的中心街道，是万商云集、商品 争流之地 。 汉口街以老工业区改造和新园区 建设并重，采用工贸互动、退二进 二的政策，用新工业带动老工业发 展。
发展技术和 教育
2
•建立把技术转化到市场应用的体系。所有大学和研究所都 有“技术转化中心”，帮助企业把技术转化成生产力
•对失业人员的就业保障
3 政府政策和支 持
•为落户的企业提供支持，新成立的公司能得到低息贷款或 部分无偿援助等优惠，中小型公司尤其得到关照。
•政府投入资金，改善环境。建起了大量风景优美的产业园 区。