loft户型定位报告
北京Loft产品研究
一、Loft产品的发展
1、Loft起源与发展
Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。
20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。
20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。
在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐走向成熟。
2、Loft定义
（1）Loft概念
Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓Loft所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。
Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。
Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。
（2）类似产品概念
Soho—— Small Office (and) Home Office的缩写，泛指在家办公或小型创业者。实际上就是自由职业或自由职业者的意思。特色是自己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的soho是指具有自由办公的空间。
3、北京Loft发展轨迹
2000年9月底，中远地产首次推出了基于Loft的项目。现代城紧跟其后。
2002——2005年，Loft产品层高没有限制，一般都比较高，最低5.2米，但发展一直比较缓慢， Loft产品供应不多。
2006年，北京对Loft产品户型的层高做了明确规范。
2008年，Loft项目集中上市（根据统计，目前北京在售的商业立项的LOFT 项目达20多个）。
4、Loft政策法规（北京地区）
2006年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算规则》（市规发〔2006〕851号），对Loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。
物业类型层高（米）
住宅≧4.9
办公≧5.5
商业≧6.1
二、北京Loft产品现状情况
1、Loft产品分布
（1）北京Loft楼盘分布
项目名称区域轨道交通均价（元/㎡）价格区间
璟上璟西五环至六环，石景山
区阜石路与杨庄东路交
叉口东南角
紧邻地铁1号线16800 79.5万元
美利山东四环与五环，朝阳区
百子湾东里
规划轻轨7号线
与轻轨10号线
13000 60-85万元
东阙都东北二环至三环，东城
区东二环东直门桥往东
200米路南侧
地铁2号线、城铁
13号线
41600 200-332万元
合生·麒麟
社北四环与五环，朝阳区
望京阜通西大街与望京
街交汇处
规划中的地铁13
号支线、14号线
待定
（面积
130-150㎡）
智地·钻河
公馆西北二环至三环之间，
海淀区西直门立交桥西
北角、西环广场北侧
地铁2、4号线，
轻轨13号线
23000 92-184万元
天鹅湾东三环至四环，朝阳区
朝阳北路与朝阳路之间
无地铁20000 72-180万元
金地名京东四环至五环，朝阳区
四惠桥东北侧
紧临1号地铁四
惠站
24500-28500 150-260万元
尚城北五环外，昌平区回龙
观北3公里
城铁13号线龙泽
站向北3公里
11000 36-74万元
（2）Loft区域分布特征
①多数Loft楼盘紧邻地铁交通沿线，周边通达城市的多条公交线路，形成了发达的立体交通网络，出行通达便捷，
②地处城市核心商圈，或位于高新科技园区域，
③一般位于城市居住成熟区域，周边配套设施完善，
④分布的区域为百子湾片区、青年路片区、望京片区等区域。
2、Loft价格
根据市场上在售的Loft项目，普遍呈现高单价，低总价的特征，大部分项目总价区间为70-100万元。
Loft的挑高虽比一般的产品要高，空间使用率比普通产品高，但由于大多数Loft项目是以商业立项，与同区域同品质的普通产品比较单价上没有很大区别。很多Loft项目是以低总价锁定目标客户群。
市场上，有少数Loft项目是以住宅项目立项，这种产品的价格，与同区域同品质的普通产品比较，一般要高出17%-60%。
所以，Loft产品的产权年限成为了项目价格的分水岭，低总价成为了Loft 产品导入市场的有力销售法宝。
楼盘名称Loft均价（元/㎡）平层均价（元/㎡）价格差异比例
金地·名京24500-28500 19500 26%-46% 天鹅湾20000 17000 17.6% 智地·钻河
32000-37000 23000 39%-60% 公馆
三、Loft产品特性分析
1、户型种类
开敞式户型
类似SOHO的概念，空间完全开放、无分隔，层高在2.95米左右。
楼中楼户型
一户居室中层高达到4米以上，可分为两层，形成楼中楼形式，但又与复式
和错层不同，总有一层控制在2.2以内，不计入建筑面积。从几十平方米到上百平方米不等。
2、户型要素
Loft作为一种细分产品，具有以下独特的户型元素。
①层高
Loft的层高是影响舒适度的重要因素，市规委下发的《容积率指标计算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线，其中规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。
也就是住宅立项的Loft，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的Loft，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。
②空间
Loft结构与平层结构的最大区别就是拥有灵活的空间，独特的挑空设计既节省了实际空间又可以按自己的意愿灵活安排摆设，不必受平层空间的拘泥。③隔层
Loft刚开始在北京出现时，最典型的特点是开间固定，层高5米多，自己去隔。
当Loft到纯住宅时，出现了谁去做隔层的问题，购房者又面对怎么隔，隔
出来符合不符合安全，最后所有的消费者都委托开发商隔。
当层高出现限制的时候，又出现了一个大的问题，就是4.9米怎么分，房子净高也就是4.7米，去掉楼板就是4.5左右，分两层非常的为难，当上层不够2.2米就非常压抑。
Loft的隔层如何有效合理处理，是产品品质的重要衡量元素。
④楼梯
Loft空间关系有横向关系和纵向关系，室内楼梯成为衔接横向关系与纵向关系的重要部件。楼梯成为了上下空间很重要的装饰物和必要的交通通道，只有美观和实用结合的楼梯才能体现Loft产品与众不同的产品品质。
3、户型功能分区
Loft户型上下都要兼顾，首先要考虑的便是上下高度配合问题，现在通行的做法便是客厅挑空。从一层整体来看，户型立体感较强，一层客厅空间挑高一般达3.9米-6米，大部分都为开放式，业主可以把空间随意设计。
由于Loft面积小，建筑一般采用点式楼结构，所以Loft的采光通风效果较差，目前新开盘的Loft在户型上都有改进，部分户型设计在板楼里，加强了产
品的舒适度。
二层一般设有卧室，如果二层面积较大则会独立设计卫生间，保证了私密空间同时又提高了夜间如厕的安全性。
4、北京Loft户型特点
（1）天鹅湾四期立方·宫（产权40年）
①户型面积45-80平方米，
②共两个单元，每单元两梯七户，共112套，
③4.85米层高，首层层高2.65米，第二层层高2.2米,
④170%的得房率,
⑤户型采用大开间、短进深的格局，确保居住的享受性与舒适度，
⑥户内均以面积宽大的起居厅为中心，设置卧室、观景、厨卫等功能空间,
⑦以超高层高辅以通透的设计手法，达到南北通风效果，
⑧居住空间置于套型南侧采光面，北侧主要布置厨卫等餐储功能空间，
⑨毛坯交房，
（2）合生·麒麟社（产权40年）
①户型面积120-140平方米，
②三梯8户，全楼三梯64户,
③5.49米层高，首层层高与第二层层高都是2.45米，
④180%的使用率，
⑤采用大面宽、短进深格局，270度全景八角窗，两层贯通，四卧双厅采光，
⑥户内均以大面宽的主卧为中心，设置多功能房、厨卫等功能空间，
⑦居住空间内独立双主卫、双次卫设计，达到干湿分离，满足居住者生活要求,
⑧精装修交房，装修标准为2500-3000元/㎡,
①户型面积50-70平方米,
②三梯16户,
③ 130%的使用率,
④ 3.9米层高,首层层高2.45米，第二层层高1.45米，
⑤户内大面宽窗台与入门对视，提升了视觉广度，增强了室内的通透性，
⑥规则有序的线条围和成敞开空间，直线和直角的走势，空间布局可自由设计，
⑦精装修交房，
①户型面积60-90平方米，
②三梯8户，7-15层为跃层，
③ 80%以上的使用率，
④ 5.5米层高，首层层高2.55米，第二层层高2.48米，
⑤动静分明，生活空间与休息空间分隔明显，
⑥东西向采光，南北不通透，
⑦生活区以起居室为中心，其他功能被弱化，休息区域主卧功能齐，
⑧精装修交房,
①户型面积75-90平方米，
②两梯13户，
③ 4.88米层高，首层层高2.4米，第二层层高2.48米
④竖向空间的设计，确保了舒适惬意的生活，
⑤大面积的玻璃窗设计加上4.88米的客厅挑空，采光充足，
5、Loft产品装修
由于Loft户型面积小，装修设计相对困难，所以开发商通常设计好格局，通过样板间参观来吸引客户。
精装修标准（以金地名京为例，装修标准3000元/平方米）
▲厨房：
地面：优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌）；
墙面：优质墙砖（诺贝尔或相同档次品牌）；
洗衣机：SIEMENS（西门子）或相同档次品牌
冰箱：SIEMENS（西门子）或相同档次品牌
抽油烟机：SIEMENS（西门子）或相同档次品牌
烤箱：SIEMENS（西门子）或相同档次品牌（部分户型）
燃气灶：SIEMENS（西门子）或相同档次品牌
洗碗机：SIEMENS（西门子）或相同档次品牌（部分户型）
消毒柜：国产品牌（部分户型）
橱柜：科宝博洛尼或相同档次品牌
洗池及龙头：弗兰卡或相同档次品牌
台面：日本可乐丽
垃圾处理器：安娜海姆或相同档次品牌
▲卫生间：
地面：优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌）；
墙面：优质墙砖（诺贝尔或相同档次品牌）；
座便器：KOHLER（科勒）品牌
洗手盆：KOHLER（科勒）品牌
淋浴房：钢化安全玻璃淋浴房
浴缸：KOHLER（科勒）品牌
面盆、水龙头：KOHLER（科勒）品牌
淋浴房龙头花洒：KOHLER（科勒）品牌
▲卧室
地面：优质实木复合地板；
墙面：平层户型-高级壁纸；LOFT户型-高级壁纸、局部高档环保涂料▲起居室及餐厅
地面：实木复合地板，部分户型高档石材
墙面：平层户型-高级壁纸；LOFT户型-高级壁纸、局部高档环保涂料▲公共区域
首层大堂、候梯厅走廊
地面：高档石材
墙面：高档石材，局部为高档环保乳胶漆
6、Loft产品配套
功能配套
由于Loft产品的地理位置优越，周边配套成熟，小区内配套相对较少，一般社区设有会所、运动场所、商业街，少数大规模社区配有学校、医疗、银行等等。
楼宇配套
采暖方式：地热、集中采暖、户式中央空调
建筑材料：面砖、石材外立面，优质断桥隔热铝合金窗，部分户型局部LOW-E 玻璃、部分户型局部三层中空防噪玻璃，钢质入户门。
供水系统：市政自来水管网，自动变频供水
热水系统：提供生活热水预留电热水器接口
中水系统：小区设有中水处理系统
供电系统：双路供电
燃气系统：市政燃气管道燃气入户
供暖系统：市政热源、地板采暖，部分户型散热片采暖
制冷系统：冷暖空调电话系统：预留电话接口
电视系统：有线及卫星电视接收系统预留接口
网络系统：光纤到小区，宽带入户，预留网络接口；
消防系统：自动报警系统，消火栓灭火系统，燃气报警系统
安防系统：保安监控系统，主动式红外线防盗系统、巡更自动管理系统，各户均有可视对讲系统及紧急报警按钮
电梯：OTIS或同等档次
7、物业服务
项目名称物业公司
物管费
（元/月
/㎡）
物业类型综合品质
璟上璟北京茂华物业
管理有限公司
3.3 酒店式公寓/
美利山美佳物业 2.4 住宅私人管家服务标准
东阙都建国物业9.9 酒店式公寓
以独特的中西方文化融合，高度人性化、个
性化服务让服务成为
一种享受
合生.麒麟社康景物业公司/ 住宅、(商住楼) /
智地.钻河公馆/ 4.8 公寓、商住公寓/
天鹅湾第一太平戴维
斯
3.9 公寓/
金地名京金地格林物业 4.8 公寓推行“领御管家服务”的模式，全天候的贴身
式服务
尚城中视盛元物业 2.88 公寓、住宅
8、Loft产品总结
拥有高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁，功能分区明显，动静分区，洁污分区。
但Loft有自身的劣势：
①Loft产品一般以小户型居多，在空间布局和通透效果上，往往会有局限,
②40年产权到期后，何去何从现在尚无明确的政策指向,
③商水商电使生活成本提高。
四、Loft营销
1、项目定位
楼盘名称项目定位
合生·麒麟社亚洲风尚城市居住区，第四使馆区15万平米国际时尚社区东阙都东直门·涉外·人文寓邸
美利山美利山公园大宅
金地·名京舒居典范——12万平米纯正国际化社区
天鹅湾国际活性空间
智地·钻河公馆现代都市中央的多功能空间
璟上璟25万平米复合式国际化都市街区
尚城京北创意建筑群
通过对北京Loft项目的核心定位概念对比分析，发现大多以国际化生活为蓝本，诠释的是地段的优越性，独特的地域优势，对本土文脉的提炼、挖掘、深化，并加以传承不够。
大多楼盘借助时尚、创意、舒适等生活方式元素提升楼盘的开发品质，吸引目标客户群。
2、项目市场形象定位
楼盘名称项目市场形象定位
合生·麒麟社世界风尚样板
东阙都中国汇，国际家
美利山地铁7号线百子湾站旁，便捷都市生活
金地·名京世界CBD，台地生活场
天鹅湾给北京一个活性世界
智地·钻河公馆演义一个人的西直门
璟上璟西长安街·大都会考究生活中心
尚城回龙观北，双倍生活空间
从以上北京Loft项目的市场形象定位可以看出，北京Loft项目侧重于比较竞争优势的市场形象定位，注重项目周边成熟的城市氛围或涉外氛围，完善的生活配套，塑造成高端市场形象；只有少数的Loft产品（智地·钻河公馆）是针对目标客户群定位的，同样有且仅有地处回龙观的尚城，是针对项目的产品属性定位。
3、客群分析
Loft产品大多享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区，主要客户群是25-35 岁的年龄段，一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。
4、项目卖点
楼盘名称项目卖点合生·麒麟社国际社区
东阙都地段的绝对优势；全屋精装修，送厨卫家电；热点区域中仅有的小户型项目
美利山小面积户型，相对周边16000、17000的均价，13000的均价吸引着众多购房者
金地·名京成熟的配套及便利的地铁线天鹅湾活性世界的园林主题
智地·钻河公馆北京的次繁华地区,拥有便利的交通,公交、地铁连接横贯北京
璟上璟高尚住宅、写字楼、商务酒店、公寓式酒店、都会商街及中心花园共同组成的复合式国际都会街区
尚城30万平米的纯Loft集群式建筑，涵盖住宅、商业、办公
Loft产品由于它目标客户群体的特殊性，从上面的项目卖点中比较发现，繁华路段、成熟的配套、高单价低总价买一层享用两倍空间是吸引客群的重点要素。
5、推广手段
（1）互联网营销：通过楼盘网站、电子楼书在互联网上全面、实时的提供楼盘介绍，包括文本和图像，当浏览者点击时会有更加详细的介绍，比如开发商信息，项目情况介绍等等，
（2）报纸、广告：在宣传楼盘的同时，会更加注重塑造开发商与楼盘的品牌，提升品牌的知名度和美誉度，创造良好的品牌效应，从而提高楼盘的附加值，这样一来规避了同类竞争楼盘针对产品的某一特性进行赶超的风险，（3）直效行销：通过置业顾问与消费者的直接沟通和互动将楼盘信息迅速的传达给消费者，使消费者对楼盘有个较好的认识，
(4) 事件行销：通过各种活动，比如精装修送家电、交付少量诚意金便可享受优先选房或优惠部分房款等活动来吸引购买者。
五、总结
Loft住宅作为一种时尚住宅，买单层送两层的销售方式备受购买者青睐，并且价格比普通住宅更加优越，能为开发商获得较高利润，但是LOFT在开发过程中仍然有很多不足，新产品在不断优化，这是LOFT发展的一个必经过程过程。
地域稀缺性打造都市白领新家园，小户型作为一种过渡性住房，他的出现无疑解决了大部分年青人的购住房问题，因为：面积小、总价低，同等的价格下，能拥有双层空间，超过正常的使用率，小户型无疑降低了投资置业的门槛。
随着国家对二手房市场的宏观调控，很大程度上制约了投资客投资大户型的比例，而Loft小户型作为物业长期投资而言优势则非常明显。
在消费群体中，80后一直都是不可忽视的群体，他们不缺乏住房，他们逐步由青涩走向成熟，事业也处于上升期。于是，成家立业，买房置车便成为了下一步的计划。
不同于前辈的保守，80后在消费观上有很大的突破，他们追求新颖和特色，对于新鲜事物总是充满了好奇。由于新奇的生活方式和需求希望有这样一个不大的自由生活空间。
综上所述，Loft户型在下一段时间内将成为开发的方向之一。土地政策的调整，建筑层高的规定，精装状况，产权年限以及客群单一，邻里环境较差，这些因素都将限制LOFT户型的开发，它不会成为主流趋势，只会作为非主流户型用来满足部分购房者的需求。