万科情景洋房专利产品
万科新产品分析_四大产品
。 不足：
厨房位置稍位于核心。
•阳台
•卫生间
• •衣帽间
•起居室
•
•GOLDEN
•主力户型分析
A8户型分析： 建筑面积：
约170平方米（三房二厅二卫） 开间尺寸：
客厅：4.2、餐厅：3.6 主房：3.8、次房：3.0 设计情况： 2.5开间宽展面。 复式设计。 3阳台设计 多露台设计 综合点评： 优势：
绿化率
占地面积 86054平方米
容积率
1600个
33.6％
2.5
建筑面积 268655平方米
装修标准 毛坯
•
•GOLDEN
•无锡万科东郡
区域位置：
项目位于长江北路东侧、前卫路东南侧、伯渎港南侧、旺庄港北侧 ，占据新区 “中心商贸区”的核心位置，交通便利，车行五分钟基 本能覆盖主要新区活动场所，生活配套设施齐全。
•
•GOLDEN
建筑设计分析
情景花园洋房：
层层退台，采光良好，私密性强。设计有入户花园、超大客厅 、以及大面积景观露台，开豁视野。
根植于大地，尽可能贴近地面。
•顶层复式 •层层退台 •贴近地面
•
•GOLDEN
•建筑设计分析
高层建筑——新奢华主义风格
简洁、舒适又注重细节。时尚和实来自结合。••GOLDEN
•景观设计分析
整体景观规划：以“绿”为主，以“ 蓝”为辅。 主要道路两侧的三角空间及转 折空间为一条景观主轴，与居 住空间呼应，体现以“绿”为主 。 沿伯渎港和旺庄港的沿河景观 带，并把这景观引入小区，营 造出依水而居的生活。体现以“ 蓝”为辅。 两个景观带互相呼应。
•主道路 •自然水景
花园洋房专题研究
花园洋房概念与特点
花园洋房概念与特点 花园洋房的起源
中国的花园洋房源于上海，自１９世纪中期 起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专 属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织 是西洋文明和生活方式与中国文化交织 的产物。其特指有国外建筑风情的独栋别墅， 的产物 而且坐落在繁华地段，代表着旧上海上流社 会的生活方式。
目标消费者定位为中高收入人群。
花园洋房概念与特点 花园洋房VS别墅 花园洋房 别墅
市场定位
别墅定位于市场高端产品，服务于社会高收入人群 高收入人群； 高收入人群 中产阶级，而且具有一定文化品位。 而花园洋房所定位的客群是中产阶级 中产阶级 别墅最核心的竞争力是对土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性和身 份的象征，这些是其他产品很难完全复制的，因此形成了别墅的无可替代性 无可替代性； 无可替代性 而花园洋房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品同质 同质 性稍强。 性稍强
地下空间的利用——金科十年城、金地格林郡 顶层复式私密性主卧——金地格林郡 顶层三跃层复式——苏州万科金色家园 紧凑型花园洋房——上海万科白马花园
退台方式
退台方式新颖多变——成都万科金色家园 南北露台交错退台——无锡万科东郡
室内空间
面宽放大——成都万科金色家园 室内两步错层——亿城天筑 三错跃空间——复地别院
花园洋房概念与特点 花园洋房的要素
我们这里所研的，是广义上的花园洋房。
花园” “花园”
从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院 等等。 从微观层面：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室 ： 外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。 外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。 例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的 入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等。
花园洋房产品介绍
花园洋房产品介绍花园洋房产品介绍源起――花园洋房发源亍英伦三岛。
18丐纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组_模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通p塞、空气污染”而引发的城市病。
随后，花园洋房风靡一时。
一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间不室外环境的有机结合，D达到和谐一致。
住宅室内空间的面积，在尺度上既丌讲究普通住宅的经济，也丌追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。
花园洋房在中国花园洋房源亍上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所与属，是西洋文明和生活方式不中国文化交织的产物。
它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当亍目前房地产市场中的独栋别墅。
万科花园洋房经典作上海白马花园万科地产精心研发8年的与利产品，推出“情景花园洋房”,采用了层层退台结构，每一层都有独特亮点。
每户拥有私家花园或景观露台。
首次提出了“露台社交”,将创意建筑和精神文化融合，倡导居民通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。
20XX年情景花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点――层层退台。
在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间_划露台，形成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房，阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层均在下一层的基础上行退台。
以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，允姑炕Ф寄芟碛卸立的花园或者露台。
底层住户独享70 m2―110 m2私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活品质堪比别墅生活；2层10 m2的超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；3、4层近7 m2的精致露台丌但能欣赏周边景观，还能打造成自己的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的规野，可以S行小型party。
万科技术优劣势分析
我方优点：万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。
2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。
2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。
公司持续推进住宅产业化。
2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。
东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。
2011年实现工业化开工面积达272万平方米。
万科经过多年发展，技术成熟，技术、环保指标高于行业标准。
而这次的项目“万科·榕园”万科集团充分运用了技术上的优势，极致规，10万平米纯别墅社区，建筑风格延续都铎神韵，45°坡屋顶、极具雕塑感的烟囪、老虎窗、梁柱…项目产品多样，户型布局合理，以低层住宅为主要建筑类型，联排、叠拼以及独创的合院应有尽有，会所及示范区将英式风格集中呈现。
别墅采用英国TUDOR式建筑风格的精髓，创造出英式“NEW TUDOR”风格立面。
缺点：房屋设计有很多项目总是有些瑕疵，如阳台设计漏顶的问题，户内梁的问题，入户门上方连接板的问题，空调孔收口粗糙，小区入口的车道问题等等。
但是我们以及时发现问题，及时解决问题为原则，及时反馈产品缺陷，及时改进。
“万科·榕园”项目就存在小区内独栋别墅少，联排太多的问题。
对方优点：世联代理已建成庞大的知识管理系统，并实现全国实时共享，确保世联地产任何地区的专业人员均在同一平台上为客户提供优质服务：策划平台系统：世联过往在全国代理项目的知识管理系统。
广州万科蓝山
广州万科蓝山产品创新设计的典范万科·蓝山是万科建筑的代表作，一直致力于居住创新、产品创新的万科在广州市场推出了全新设计的情景HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE等系列户型，赋予建筑新形态和价值，体现项目追求趋优生活的本质。
１、在广州首推情景HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE等户型２、首创情景洋房并成功申请专利３、将传统院落元素引入现代设计风格４、营造亲近自然、邻里和睦的人居生活方式一、项目概况1、项目介绍万科蓝山项目位于广州市白云区南湖板块太和镇大源村。
项目分两期开发，共1000余套。
产品类型有五种：情景HOUSE、优尚HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE、高层。
2、项目档案二、蓝山案名的来由——满足“趋优生活”的需求什么是现代人的优质生活？把钱用在炫耀上，这是旧奢侈；把钱放用在一个好东西上，重视其技术含量，这就是新的奢侈……万科V-HOUSE的奢侈体现在：V-HOUSE不是从普通产品到别墅的过渡，而是提供一种平衡城市生活的居住模式，是为了满足居住者对于“趋优生活”的一种需求。
1、蓝山之邂逅合院广州万科蓝山的来由可以追溯到2000年深圳的四季花城。
作为多层合院建筑，四季花城开盘后反响很好，证明消费者对围合式多层建筑居住氛围的认同；后来到了北京万科西山庭院，还有上海万科的蓝山小城，一直到中山万科的城市风景，实际上都是万科这几年不断推出的新的合院住宅产品。
2、蓝山提升合院产品开发模式广州万科蓝山建筑是万科合院住宅产品开发的进一步提升。
万科总结了过去的开发经验，对广州蓝山这块地量身定造，同时结合合院产品与情景类产品的优缺点，并在这个基础上注重私密性，注重遮阳，以符合广东的气侯特点。
就如广州万科蓝山的主设计师BrianK Sherman先生所言，广州给他的感觉是很大的亚洲城市，跟其他的大型亚洲城市如曼谷、雅加达非常相似，但同时也存在一些问题，如交通、污染、噪声等，所以万科蓝山结合广州城的环境特色和居住特色，以白色和蓝色为建筑主调，设计色彩丰富的生活场景，同时注重合院产品的安全感、邻里感和可识别性。
万科专利手册总集
专 利 手 册专利专利(patent)一词来源于拉丁语Litterae patentes，意为公开的信件或公共文献，是中世纪的君主用来颁布某种特权的证明。
对“专利”这一概念，目前尚无统一的定义，其中较为人们接受并被我国专利教科书所普遍采用的一种说法是：专利是专利权的简称。
它是由专利机构依据发明申请所颁发的一种文件。
这种文件叙述发明的内容，并且产生一种法律状态，即该获得专利的发明在一般情况下只有得到专利所有人的许可才能利用(包括制造、使用、销售和进口等)，专利的保护有时间和地域的限制。
我国专利法将专利分为三种，即发明、实用新型和外观设计。
本手册收集了万科自2002年起的所有专利，主要是从专利基本情况、专利产生的背景、专利摘要三部分来进行讲解，方便大家了解.更多详细的专利文献可以通过本手册提供的“专利号”于国家知识产权局网站进行检索下载。
小知识发明专利 实用新型专利 外观设计专利发明专利：是指对产品、方法或其改进提出的新的技术方案。
从申请到授权获得证书的时间一般为2-4年，保护期限为20年。
实用新型：是指对产品（形状和结构）有一定的技术改进。
从申请到授权获得证书的时间一般为10个月-1年，保护期限为10年。
外观设计：是指涉及产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合、富有美感、并适于工业上应用的新设计。
从申请到授权获得证书的时间一般为6-10个月，保护期限为10年。
万科专利统计表2017537224年申请总 数发明专利情景花园洋房带垃圾收集装置的橱柜折叠式鞋架P 1P 3P 2P 1复合式厨房P 3分离式卫生间P 2装配式栏杆P 4多卧室专用卫生间P 6P 5组合院门P 7装配式雨蓬P 8一梯一户单元式住宅楼P 10装配式阳台P 12轻巧型烟道P 11装配式花槽P 9P 13过道组织户内交通的住宅户型P 15隐藏式垃圾存放装置P 14户户带花园或露台的住宅P 16垃圾收集装置P 18一种阳台移动花池P 17一种抽屉式垃圾架P 19转角柜P 20晾鞋架P 30一种阳台晾衣架P 32一种储物架P 31一种鞋架P 33P 35一种多用途种植盒P 34带中间柜的橱柜P 36晾物架P 38一种晾衣杆P 37一种洗漱池下水管封罩P 39植物栽培架P 40鞋架一种带转角储柜的橱柜实用新型专利P 21一种带转角储柜的橱柜P 22一种搁架P 23鞋架P 24一种吊柜P 25一种移动晾衣架放置信报及奶制品的装置P 26一种衣架收藏装置采用分离式公共交通住宅P 27晾衣杆体P 28一种鞋架具有升降托盘的转角柜P 29实用新型专利P 41带调料储藏装置的橱柜P 43墙角储物柜42一种洗漱橱柜P 44带调料储藏的橱柜P 46带垃圾收集装置的橱柜P 45一种晾衣架P 47一种风车形框架结构住宅楼预制砼板专用桁架筋及预制板P 48预制砼板与梁的连接结构及包含该连接结构的建筑P 50预制砼板P 52预制砼梁P 51P 49P 53P 55预制砼板与梁的连接结构及包含该连接结构的建筑P 54P 56预制砼梁P 58可完全开启推拉门P 57带排水盲沟的倒置式屋面P 59复合式住宅楼P 60铝合金庭院门P 61预制砼梁的安装结构及包含该安装结构的建筑P 63一种预制砼梁P 62预制砼次梁与主梁的连接结构及包含该结构的建筑P 预制砼板预制砼梁预制砼梁外观设计专利住宅楼（规律精彩）住宅楼（柱与屋）住宅楼（整体融合）P 1P 3P 2P 4住宅（风景合院）P 5商业建筑（解构主义）发明专利发明专利情景花园洋房专利名称：情景花园洋房专利类型：发明专利发 明 人： 吴志群专 利 号：02103734.5专利摘要：技术背景：1折叠式鞋架专利名称：折叠式鞋架专利类型：发明专利发 明 人：丁莉、黄焰志专 利 号：200610034303.0技术背景：鞋子作为人们生活的必需品，经常需要清洁，洗干净后放在阳台上晾干或者放置在阳台上吹风晒太阳。
万科最新豪宅的『14个场景+26项黑科技』,秒杀一切豪宅
万科最新豪宅的『14个场景+26项黑科技』，秒杀一切豪宅！“真正的舒适，是脱离物质层面的束缚,在精神上寻求的自由与平和, 开放与包容。
”真正决定一个户型的豪宅属性，不在面积与材质，而在于对用户生活的洞察。
当人们还在不停讨论“什么样的户型才最宜居”时，万科用一直以来的经验积累，已经先人一步将最完美最前沿的产品呈现在你的眼前......今天就邀请万科专家分享：万科豪宅的4个场景+26项高科技1、归家•畅行无阻我的地盘我做主，智能感应道闸，远程放行引入智能感应道闸，车辆进入地下车库前，无需停车刷卡便可得到道闸的自动放行，从容优雅。
进入地下车库时，道闸通过感应天线感应到业主车载射频卡的有效信息，无需停靠和手动验证，即可安全慢速直驶。
2.接待•宾至如归万科独创访客车辆预约出入系统，至高宾客礼遇引入访客车辆预约出入系统，家里将有贵客到访，将他的车牌号告知社区门卫后，贵客车辆在进入社区时可畅通无阻，给宾客以最尊贵的礼遇，并可避免陌生到访。
3、率先使用单元人脸识别系统业主的尊贵注定无法被复制如科幻电影主角一样，只需酷酷地站在单元大门前，电子扫描就能智能识别，自动开门。
万科•大都会79号，领先性的引入人脸识别系统，带给业主极大的尊崇感与安全感。
4、自动呼梯•一键到家不见得随时都要接受高规格礼遇，但时时为你准备是必须。
万科的智能梯控制系统，大堂刷门人脸识别系统同时呼叫电梯，等漫步到电梯厅的时候，客梯如约而至，尊贵就是不需要一秒的等待每一个张卡对应专属楼层，保证绝对私密。
室内可在智能面板提前呼叫电梯，偶尔有客来访，宾至如归的体验，也会让主人感到特有面子。
5、多重保护常防万一一道入户门，必把3道关密码、刷卡、机械钥匙，多重开启方式给予业主多重保护。
密码输入再升级，可输入密码+任意多个数字，安全性更高；选用国际品牌门锁，具有多重智能安保科技，安全性更强。
1）品质关：入户门为品牌木饰纯钢门，坚固、安全程度超过常规标准。
2）便利关：配备世界百年品牌门锁。
工法房介绍-万科
工法样板房讲稿欢迎光临万科四季花城！大家身处的是我们的工法样板房，即工艺做法样板房。
工法样板房展示的是我们万科四季产品的施工用材与隐蔽工程的施工情况，让业主了解自己房子的结构，从而住的更放心，这种样板房在广州各大楼盘中实属罕见。
房内展示了二十个构成房子的部分的用材及组成，基本上把全部交付标准的做法，都展现给消费者参观，下面就由我来逐一介绍（解析：直接说明目的）。
一、上人平屋面做法：屋顶的作用是承重、防水排水、保温降热、装饰等。
上人屋顶分七层，虽然看上去层数比较多，但是每层都有其自身必要的作用：①仿古地砖，由于要上人，所以铺上一层地砖，既美观又可以保护屋面，并有耐磨的特点（解析：普通材料说明方法：功用）。
②水泥砂浆找平层，为保持屋面平整，和辅助铺砖。
③细石钢筋混凝土保护层，保护下面保温及防水层避免其过早老化（解析：普通材料说明方法：功用）。
④保温层，用发泡聚苯乙烯，此材料用于屋面保温绝热，并有隔声作用（解析：普通材料说明方法：功用）。
⑤911防水涂膜，实际上是SBS改性沥青柔性油毡卷材，有良好弹性、耐疲劳、耐高温、耐低温、耐老化，是一种中档技术经济较好的新型防水材料，适用于屋面及地下防水工程，能冷作粘贴也可热熔铺贴。
（两星期浸水不漏）（解析：普通材料说明方法：案例＋实际利益－防水）⑥水泥砂浆找坡层，利用材料厚度变化作自找坡，坡向排水地漏。
⑦钢筋混凝土屋面结构板，作用为承重，另外经压光处理，淋水不渗（解析：普通材料说明方法：实际利益－防水）。
二、坡屋面做法（分六层）：①新西兰钢屋瓦，在钢瓦上铺一层红色细砂，既美观，又防水，且金属屋瓦单片面积大，接缝严密，应用频率越来越高。
（解析：普通材料说明方法：推广证明－安全）；②铝铂布，起防水反射热作用，抗拉及弹性好，多用于屋面防水。
③挂瓦条，材料为防腐木方，挂瓦条为挂屋瓦而做。
④保温层⑤找平层⑥钢筋混凝土屋面结构层三、安防及可视对讲系统（解析：普通材料说明方法：实际利益－安全）：①一部苑门识别机，非同苑业主不能随意进入，必须按铃；②一部单元门识别机，不同单元业主不能随意进入，必须按铃③入户门磁，当室内布防之后，入户门受撞击或门锁被破坏都会感应振动而报警；④紧急按钮，当在家有突发事件可马上按铃通知物管中心；⑤燃气报警器防漏气⑥红外探头四、住宅内墙做法：①第一层ICI乳胶漆，保护防水；②第二层ICI乳胶漆，保护防水；③内墙腻子，材料为石膏，作用为保护作用和找平，（有时用于填补裂纹）④水泥砂浆面⑤水泥砂浆找平⑥铁丝网，作用为：设于不同材料的交接处及电线盒电线管上，由于材料的不同热稳定性就不同，形成不同程度的物理形变，使外墙面开裂，因此在梁柱与砖墙交接处必须挂铁丝网拉平，使变形不明显，防止交接处墙面开裂。
[W]情景洋房专项研究(2)_图文
![[W]情景洋房专项研究(2)_图文](https://img.taocdn.com/s3/m/14c2a08c5ef7ba0d4a733bb1.png)
1 产品解读 解读一：层层退台
在建筑物向阳面有层层退台的合状结构，以退台空间规划露台，一层阳光房的侧面和单元侧面形成 半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层同样也 是在下一层的基础上进行退台；
露台相对于阳台更有花园感。每个露 台都和客厅相连，使居住者充分与自然 情景沟通，实现每户都具有一片自有的 室外空间、绿地。 由于层层退台，使楼间距加大，顶层 楼距加宽，轻易享受全年阳光，真正营 造了一个有天有地的生活空间。
2 发展趋势 •处于小区的中轴地带，城郊化成为主 流 由于万科项目多集中于“城乡结合部”的特点，情景洋房 通常也位于此处的成熟小区内。他们往往集中在小区的中轴 地带，小区的公共开放地带附近，是小区内外交流的集中区 域，开放的形态使其成为连接小区于外部的纽带 城郊区域以景观、生态、土地优势等得天独厚的条件吸引 着情景洋房等低密度产品来此“安家落户”，尤其对适用土 地面积少的城市则更是如此，所以短时间内情景洋房建设仍 将保持城郊开发密度大的特征。但情景洋房稀缺和便利的双 重特质决定了上述原则并非是一成不变的。
2 需求引导 •客户对于提高居住品质和品味的需求引发新 的居住设计理念思考
客户需求的变化
变化
对多层住宅设计的提升
景观环境可达性
居住品质和品味 提高 邻里生活融洽性
需求
居住空间多样性
情景洋房
2 理念模型 •建立在生动而开放的空间上，提供与 外界对话的可能
情景
提供生动的界面跟城市开放空间对话 让居住者尽可能的接近自然与邻里
私密性 弱
较弱
较好
较好
舒适度 较舒适
舒适
舒适
舒适
功能 环境
位置
具有基本功能
广州万科蓝山
广州万科蓝山产品创新设计的典范万科·蓝山是万科建筑的代表作，一直致力于居住创新、产品创新的万科在广州市场推出了全新设计的情景HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE等系列户型，赋予建筑新形态和价值，体现项目追求趋优生活的本质。
１、在广州首推情景HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE等户型２、首创情景洋房并成功申请专利３、将传统院落元素引入现代设计风格４、营造亲近自然、邻里和睦的人居生活方式一、项目概况1、项目介绍万科蓝山项目位于广州市白云区南湖板块太和镇大源村。
项目分两期开发，共1000余套。
产品类型有五种：情景HOUSE、优尚HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE、高层。
2、项目档案二、蓝山案名的来由——满足“趋优生活”的需求什么是现代人的优质生活？把钱用在炫耀上，这是旧奢侈；把钱放用在一个好东西上，重视其技术含量，这就是新的奢侈……万科V-HOUSE的奢侈体现在：V-HOUSE不是从普通产品到别墅的过渡，而是提供一种平衡城市生活的居住模式，是为了满足居住者对于“趋优生活”的一种需求。
1、蓝山之邂逅合院广州万科蓝山的来由可以追溯到2000年深圳的四季花城。
作为多层合院建筑，四季花城开盘后反响很好，证明消费者对围合式多层建筑居住氛围的认同；后来到了北京万科西山庭院，还有上海万科的蓝山小城，一直到中山万科的城市风景，实际上都是万科这几年不断推出的新的合院住宅产品。
2、蓝山提升合院产品开发模式广州万科蓝山建筑是万科合院住宅产品开发的进一步提升。
万科总结了过去的开发经验，对广州蓝山这块地量身定造，同时结合合院产品与情景类产品的优缺点，并在这个基础上注重私密性，注重遮阳，以符合广东的气侯特点。
就如广州万科蓝山的主设计师BrianK Sherman先生所言，广州给他的感觉是很大的亚洲城市，跟其他的大型亚洲城市如曼谷、雅加达非常相似，但同时也存在一些问题，如交通、污染、噪声等，所以万科蓝山结合广州城的环境特色和居住特色，以白色和蓝色为建筑主调，设计色彩丰富的生活场景，同时注重合院产品的安全感、邻里感和可识别性。
万科新产品分析_四大产品(东郡、清林径、第五园、翡翠园)
主力户型分析
主要物业情况：
210～280m2田园别墅 60～150m2景观高层 约60m2精品公寓
主力户型分析
双车位
阳台
阳台
入户花园
主人套间
晨曦墅（TA）户型分析： 建筑面积： 280平方米（四房二厅三卫＋半地 下室） 开间尺寸： 客厅：7.2、餐厅：3.9 主房：3.9、次房：3.9 设计情况： 前中后三庭院设计。 双车位设计 独立主人层设计 综合点评： 优势： 入户花园使庭院延伸到室内， 形成公到私很好的过渡 主人层功能完善，具有私密性 和档次感 餐厅跃式设计，体现了空间感 超大露台设计，附送面积多 卧室均带阳台。
建筑设计分析
别墅——三堂制设计 布局分析：
后院
参照客家传统建筑的三堂制，实现 为别墅庭院设计的前、中、后院， 结合现代人的生活习惯，升华客家 住宅区围合式设计的传统。 三堂屋的基本型式是在中心轴线上 沿纵深布置上、中、下三堂。三堂 屋結構，中堂明顯比兩側橫屋低。
中院
前院
建筑设计分析
深圳万科▪清林径
项目分析
——规划设计分析
随坡就势
——建筑设计分析
南法与客家风格融合
——园林景观分析
自然生态的延伸
——主力户型分析
别墅、公寓、高层
规划设计分析
总体规划：
定位：森林公园生态住区，城市罕 见田园风情： 清林径主要以东部的花园别墅为主， 及南部的公寓、西、北部景观高层 围绕会所分布。 第三期规划的是景观高层。
开发商
无锡新万科房地产 有限公司
洋房推广策略
第四步：稳定消化
口 号：“万科专利情景洋房”岂能再次错过？！
目 标：开始楼盘销售收尾，进一步促成观望者的 购买决心，力求将销售率达至100％。 主 题：生活应该这样！
诉 求：A 高尚人居生活，最后的机会；B 珍藏户 型推介；C 入伙；D 优惠及促销信息；
策 略：以“即将入伙”为本阶段推广高潮，结合 促销活动，再次营造城中热点话题； 媒 时 体：报纸广告、DM、现场POP等； 间：2004年12月至2005年2月。
媒 体：现场公关活动、报纸、电视台（新 闻插播）、广播电台、路牌、路旗、现场POP （横条幅、空飘气球）等。
时 间： 2004年9月上旬至10月底。
第三步：持续升温
口 号：“万科专利情景洋房”岂能错过？！
目 标：促成观望者的购买决心，力求将销售率推 至80％； 主 题：生活应该这样！
诉 求：A、人居概念炒作； B、项目总体优势； C 、优惠措施；D、竣工等。
适应性（优雅安静、精致含蓄、舒适实用的市场追求）
共同形成不可复制的整体优势！
客户区域定位
沈阳市
沈阳各区对北部 向往的客户圈层
于洪区
皇姑区、铁西 区等北部区域 潜在客户群
主力目标客户群定位
政府部门/ 高级金领
知识精英
二次置
业者
第二部分：THINKHOUSE概念营建
沈阳南部是城市经济的开发重心，片区经济的繁荣促使地区 生活状态变得日益城市化、现代化与机械化。而沈阳北部保存着 大量的人文因子和特有的自然因子，它让人们感受到的是一种自 由、自然、放松、舒适的生活环境。这种生活状态是人们所向往 的，但是由于资源的稀缺性，必然导致它只能为一部分人所独享。
第三部分：推广主题
推广案名——
万科创新产品——针对不同家庭，全新的解决方案——新时代·新关系·新场景
万科创新产品——针对不同家庭，全新的解决⽅案——新时代·新关系·新场景万科北⽅区域推出美好场景DTC实验室，DTC意指 Direct to consumer ，即垂直于C端⼈群的解决⽅案。
创新最好的点⼦来源于客户本⾝，做客户价值的引导者，做承载情感的美好场景是DTC实验室成⽴的初⼼。
▲万科&赛拉维CLV.DESIGN创建美好⽣活24h万科北⽅区域美好场景DTC实验室，聚焦于“美好⽣活场景的解决⽅案”，结合赛拉维CLV.DESIGN对家的理解，以及纵观中国家庭的全⽣命周期，发现2⼈的浪漫,4⼈的幸福,6⼈的欢乐构成家庭⽣活的主旋律。
在重构新场景的样板中，以⼈在场景中的体验为出发点，营造⽣活中更多的美好可能。
⼀起感受新场景中的美好吧！丈夫在西厨岛台，从冰箱⾥拿出朗姆酒和冰块，放⼊⼀⽚⼩薄荷和挤⼏滴柠檬汁，精⼼调试Mojito与爱⼈浪漫对饮。
▲爱⼈Mojito动线⽣活需要⼀些仪式感，两个⼈在“有爱的岛”深情对视，通过灯光氛围的营造，让平凡的⽣活更加富有情调。
有爱的岛：有去农残的微波⽔槽洗碗机，⼀键轻松清理⼩龙虾。
冷藏柜更⽅便于红酒保鲜，品质有爱的⽣活围绕岛台得以实现。
清晨醒来，今⽇第⼀餐是三明治、沙拉和果汁，宝宝们从冰箱拿出⾯包，在辅助台上和⾯包机⼤展⾝⼿，爸爸准备⽔果，妈妈也煎好了鸡蛋，营养早餐就是这么简单。
▲元⽓早餐动线⼀⽇之计在于晨，元⽓满满的⼀天，从⼀家⼈最有爱的早餐开始吧！“有爱的岛”让每⼀天都可以拥有最简单的幸福。
社交西厨：：主要包含了两个板块，西厨⽔吧区和中厨辅助区。
社交西厨：以早餐”轻⾷“为主，可以展⽰主⼈喜欢的酒器杯具，同时完成榨果汁、煮咖啡等。
嵌⼊式双冰箱可将即⾷⾷物与需要⼆次加⼯的⾷材分开放西厨⽔吧区西厨⽔吧区：置，更加健康讲究。
：采⽤嵌⼊式烘焙蒸烤箱和微波炉，专门设计万能电器储纳区，可以贴⼼收纳16种⼩厨电。
中厨辅助区：中厨辅助区新年就要到来，奶奶和妈妈在厨房准备庆祝的晚餐，爸爸在西厨台准备晚餐的⽔果沙拉，爷爷和两个⼩孙⼦在兴趣空间玩得不亦乐乎，此时传来了奶奶呼唤的声⾳：“出锅喽，我们马上可以开饭啦！”▲幸福家宴动线⼀年中有100个值得庆祝的节⽇，都是和家⼈在吃饭中度过。
万科论文
万科地产品牌之路内容摘要：万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。
2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。
公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱1；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
关键词：消费者品牌策略建筑万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。
万科房地产品牌建设，经历以下过程：1、消费者成为品牌的主导近20年来，人们对“品牌”的认识有了很大提高。
上世纪80年代，人们认为“品牌”只是知名度，有包装、有命名的产品容易被消费者记住。
CIs的概念开始流行，主要的宣传方式是命名广告，媒体广告宣传成为品牌推广的主导手段。
到了90年代，商家们为了在琳琅满目的商品和浩瀚的广告中突围而出，开始在命名的基础上增加对产品利益点的描述，品牌演变成一种承诺，产品本身的特性成为品牌的主导因素。
万科“情景花园洋房”专利授权书
CN02103734.5
【申请日】
2002.03.15
【名称】
情景花园洋房
【公开（公告）号】
CN1366121
【公开（公告）日】
2002。08。28
【主分类号】
E04H1/02
【ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ类号】
E04H1/02
【颁证日】
【优先权】
【申请（专利权)人】
万科企业股份有限公司；吴志群
【地址】
518049广东省深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心
【发明（设计)人】
吴志群
【国际申请】
【国际公布】
【进入国家日期】
【专利代理机构】
北京中建联合专利事务所
【代理人】
朱丽岩;唐晓丽
【摘要】
一种情景花园洋房，每单元两户，每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体的室外空间，即天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台；建筑物的向阳面有层层退台的台阶状结构，一层的两户中间设有单元门，一层的前中部凸出,里面设有门厅，外面设有阳光房，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园；二层的两户在中间有楼梯，在一层阳光房的部位退台,形成二层的景观露台；三层的两户在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台；四层的两户在两边部退台,形成四层的景观露台；四层半在坡顶的位置退台,形成四层半的景观露台。该住宅容积率低，建筑密度接近普通多层住宅，居者与环境自然沟通，提高居住质量.
【主权项】
权利要求书 1、一种情景花园洋房,是包括门、窗、墙体、楼板、楼梯的五层以下多层建筑，每户具有客厅、卧室、厨房、卫生间，每个单元两户，其特征在于： （1）、每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体的无顶板、半围护的室外水平空间,即天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台； （2)、其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，其中一层的每两户中间设有单元门，一层的前中部凸出，里面设有门厅,外面设有阳光房，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园; （3)、二层的两户在中间有楼梯，在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台； （4）、三层的两户在中间有楼梯，在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台; (5）、四层的两户在中间有公共楼梯，公共楼梯上到四层为止,四层的两户分别设有户内楼梯;每户在两边侧部位退台，形成四层的景观露台； （6)、四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台； (7)、四层至四层半为复式户型，以下为平层户型; （8）、露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通；
产品分析报告情景花园洋房
产品分析报告情景花园洋房一、产品概述情景花园洋房是一种高品质的住宅产品，其特点是结合了自然环境和现代生活的设计理念，通过构造追求自然与生活融合的居住空间。
情景花园洋房通常建筑面积较大，房屋布局合理、装饰精美，配有私人花园、露台或庭院等，能够为居住者提供舒适的居住环境。
本产品常见于城市高档住宅区，受到高收入人群的青睐。
二、产品特点1.设计理念：情景花园洋房的设计理念注重自然与生活的融合，追求将居住者的生活与自然环境结合起来，打造出绿色、舒适的居住空间。
2.高品质：情景花园洋房的建筑质量较高，房屋材料选用优质材料，施工精细，能够保证房屋的耐久性和舒适性。
3.大面积：情景花园洋房在建筑面积上相对较大，通常有多个室内房间和室外空间，能够满足高收入人群对于宽敞生活空间的需求。
4.景观配套：情景花园洋房通常配备私人花园、露台或庭院等室外空间，可以种植花草树木，种植适宜的植物，增加居住者的生活乐趣。
5.便利设施：情景花园洋房通常会提供一些便利设施，如停车位、储藏室、地下室等，方便居住者的日常生活和储物需求。
三、市场分析1.高收入人群需求：随着经济的发展，市场上出现了越来越多的高收入人群，他们对于居住环境的要求也越来越高，情景花园洋房作为一种高品质的住宅产品符合这一部分人群的需求。
2.生活品质追求：现代人对于生活品质的要求越来越高，他们希望能够享受绿色、舒适的生活环境，情景花园洋房的设计理念和景观配套能够满足这一需求。
3.市场竞争：随着情景花园洋房的受欢迎程度增加，市场上竞争的压力也在增大。
为了保持竞争优势，开发商需要不断提升产品质量和设计创新，满足消费者对于品质和差异化的需求。
四、竞争优势1.设计创新：情景花园洋房通过注重自然与生活的融合，打造出与众不同的居住环境，使其在市场上具有较高的辨识度。
2.品质保证：情景花园洋房采用优质材料和精细施工，能够保证其建筑质量和耐久性，满足高收入人群对于品质的要求。
3.配套设施：情景花园洋房通常会提供一些便利设施，如停车位、储藏室、地下室等，提升居住者的生活便利性，增加产品的竞争力。
万科城：情景洋房创新
普通TOWNHOUSE 情景洋房
产品策略
提供更多的客户关注认可的附加值： 露台、阳光房、地下室……
深圳万科城
宽景HOUSE·设计策略
传统洋房（中山项目）
四五层建筑面积173m 露台面积50m 三层建筑面积126m 露台面积7.8m 二层建筑面积137m 露台面积13m 一层建筑面积153m 私家小院面积45m
深圳万科城
新多层·平面分析
普通多层一层 +小院 = 新多层一层
绿化空间 辅助空间 公共空间 休息空间
深圳万科城
新多层·平面分析
普通多层二层 - 情景房 = 新多层二层
绿化空间 辅助空间 公共空间 休息空间
深圳万科城
新多层·平面分析
普通多层三层 - 储藏室 = 新多层三层
绿化空间 辅助空间 公共空间 休息空间
五层
深圳万科城
宽景HOUSE·设计策略
三四层建筑面积174m2 露台60m2 二层建筑面积137m2 露台20m2 层高2.1m，地下室50m2 一层建筑面积145m2 私家小院面积30m2 层高2.1m，地下室60m2 阳光房20m2
四层
深圳万科城
宽景HOUSE·设计策略独立入户Fra bibliotek一层平面
赠送阳光房 赠送 一层下地下 入户花园 室处
客户高度认同
深圳万科城
密TH·定位 普通TOWNHOUSE 窄面宽，高密度TH 情景洋房
总面积接近情景洋房 单户面积略大于情景洋房 建造成本约等于情景洋房
以较低的价格圆部分客户的“别墅梦” 建筑小巧 街道界面连贯 建筑覆盖率较高
深圳万科城
密TH·1型平面
4.5M 4.5M 绿化空间 辅助空间 公共空间 休息空间 4.5M
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情景花园洋房FXW研究
一、情景花园洋房全程跟踪
情景花园洋房的缘起
万科地产将深圳四季花城四期项目定位在Townhouse上。
万科地产总设计师吴志群认为，Townhouse的出现，反映了人们不再局限于追求良好的小区环境，而且开始重视内部环境的质量。
可以说，Townhouse满足了部分富有群体私有化环境的需求，万科地产提出的“情景花园洋房”与Townhouse是同义的（见2001年6月7日《中国经营报》）
万科情景花园洋房各地项目开发统计
二、情景花园洋房设计分析
1.情景花园洋房设计理念
A.花园理念
室外空间私有化,让每户拥有南向的私家花园或露台。
独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延伸：
一是露台没有顶盖区别于阳台更有花园感,
二是和客厅相连并有较大的进深便于安排活动,
三是半围合的设计使其拥有较强的私家感。
B.情景房理念
情景房设置于一楼,其功能可用作书房、茶室、客房等功能,位于客厅的外部,入口的旁边,和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。
C.情景邻里单元理念
层层退台的住宅和南入口的特别入户方式,形成多层次的邻里空间。
楼梯的活动、露台的活动和宅间的活动相辉映，塑造更生动、更和谐的邻里生活。
2.情景花园洋房房型设计
A、户户带花园或露台的住宅
一种情景花园洋房,每单元两户,每户不仅包含了室内空间,还包含了与外界情景环境容为一体的室外空间,即天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台。
（摘自〈万科情景花园洋房专利申请说明书〉）
B、房型面积控制经济合理
一层为四房两厅2卫,户内面积140—150平方米。
二层为三房两厅2卫,户内面积130—140平方米。
三层为三房两厅2卫,户内面积125一135平方米。
四层与四层半为复式四房两厅，户内面积160--170平方米。
C、房型优秀设计举例
全明设计，空气对流，功能合理齐全；各层均为7—8米横向客厅，受阳面大；一层独立阳光室颇有特色；四层与四层半楼梯间挑空高窗；四层半屋顶天窗
D、日照充分
层层退台增加了楼栋的间距；层层退台避免阳台遮阳的局限
E、可变性好
住宅也可以为三层半,它是四层半的变形,相当于抽掉四层半住宅的第四层；单元的端头与是可连接单元,一组单元可与另一组单元连成联体建筑
F、套型面宽和进深一览
一层15、4米*12米，二层11、9米*12米，三层11、9米*12米，四层11、9米*12米。
四层半坡屋空间。
三、情景花园洋房核心技术与专利技术
A．核心技术的表述
建筑物的向阳面有层层退台的台阶状结构（见《万科情景花园洋房专利申请说明书》）B、核心技术的创新与借鉴
人类创新思维以及文化、科学、技术发展的最基本规律，就是在借鉴的基础上进行创新。
如果人类的研究总是在零起点上重复进行，那么人类就永远无法发展。
任何创新活动总是在前人、他人研究的基础上进行的，住宅专利也不例外。
C、相关书籍资料
台阶花园式
将住宅单元逐层错位叠加、层层退台,使每户都有独用的大面积平台,外形形成台阶形或金字塔形(图3-73)。
它的特点在于每户都有独用的花园平台。
（见《住宅建筑设计原理》，朱昌廉主编，中国建筑工业出版社1999年12月版第84页）
E、与中海棕榈园入户花园（平面图）比较
四、情景花园洋房示意图和房型图
五、《洋房》专利申请各方观点
A、万科的观点
申请专利最原始的原因是万科很多创新的东西被别人“拷贝”，万科天津分公司的销售管理部总经理赵彤说，有些项目的宣传资料、样板房甚至宣传画册都是原版拷贝万科的，这是很明显的抄袭行为，已经构成侵犯知识产权的问题，万科只有寻求法律保护
B、肯定的观点
珠海市民营企业商会会长、珠海市燊荣房产开发有限公司董事长郑益忠认为，地产公司一定要有忧患意识，并要具备长远发展的眼光。
郑益忠将他目前倾心开发的以岭南建筑风格与文化为内涵的大型住宅项目——岭南世家，率先做了保护性的注册登记。
C、质疑的观点
天津大学建筑设计规划研究总院院长杨昌鸣教授认为，这是一种独家垄断的行为，像房子这种跟大众生活关系密切、功能性强的东西，是不应该有所限制的。
而且万科的很多产品并不是万科首创。
D、专利界观点
建设部专利代理事务所朱丽岩认为，国家专利局批准专利的条件从新颖性、创造性、实用性三个方面考虑，万科所申请的专利具备了这三个方面，作为一种知识产权是应该被保护的，而且层层退台也有很多的形式，别的企业也可以创新，申请专利。