最新房地产18种融资模式简析——详细全面
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项目，然后以此抵押贷款，再用贷款收购上市公司，然后 由上市公司购买这些项目资产 。
3 房地产抵押 贷款
房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包 括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信用贷款主要 看开发商的业绩、业务以及信用记录；
房地产融资１８条渠道 简介
4 房地产委托 贷款
5 向其他金融 机构融资。
外部融资
债务性融资
首次发行上市
上市后再融资 股权融资 买壳上市
合资
合作开 前沿货币合约 发融资
房地产辛迪加
房地产投 工程承包融资 资信托 租赁融资
直接债 务融资
回租 回买
出租房地产 承租房地产
企业债务
房地产保险公司
间接债 务融资
银行贷款
其他金融 机构贷款
房地产抵押公司
房地产基金 管理公司
夹层融资
房地产财务公司
所有权获得资金，又通过租回物业以保留物业的使用权，以达
资本金与债务融资比例。从投资者的角度考虑，追求以较低的资本 金投资争取较多的负债融资，尽可能低的对股东的追索。而对于提供 债务融资的债权人，希望债权得到有效的风险控制。 合理的资金结构 需要由各个参与方的利益平衡来决定。贷款、债券与政府拨款各有利 弊。
债务资金结构。分析各种债务资金的占比，包括负债的方式及债务期 限的配比。
资金占用成本：借款利息、债券利息、股息、红利；
筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷 费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费 等
融资模式设计
融资的运作程序
房地产融资１８条渠道简介
房地产融资１８条渠道 简介
内部融资
房地产 企业融资
现金 其他速 动资产 应收账款 预收款
股权性融资
6 抵押贷款证
券化ABS
金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入 的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构 以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证 券的形式出售给投资者的融资过程。
房地产融资１８条渠道 简介
7 短期融 从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构
资
等渠道获得的高利率贷款
8 长期融 通过权益筹资、抵押贷款、抵押债券、收取租金、房地
资ห้องสมุดไป่ตู้
产开发公司与入住机构间的合作、租回方式、利润侵蚀
方式、优先收益方式、合营公司、机构直接开发、专业
金融公司、政府来源等渠道筹集资金。
9 售后回 房地产的经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作
租
为房地产承租人去经营。拥有物业的开发商既通过出让物业的
房地产18种融资模式简析— —详细全面
目录
融资模式设计 房地产融资的１８条渠道简介 房地产股票融资 合作开发概述 负债融资 房地产投资基金
融资模式设计
计 划 结 构 风 险 成 本 程 序
融资模式设计
编制项目的资金筹措计划
方案
某新建公司投资项目资金来源计划表
序号
资金来源
金额
融资条件
融资可信 程度
1
资本金 2800万元
1.1
股东A股本投 1700万元
资
1.2
股东B股本投 600万元
资
1.3
股东C股本投 500万元
资
2
债务资 6820万元
金
公司书面 承诺
董事会书 面承诺
公司预计
融资模式设计
资金结构分析
资本金结构。 参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。 在 既有公司融资下，项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹资能 力。
浮动利率通常低于固定利率，但将来可能在某一时期会变得高于固定 利率。实际操作中，可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率， 或者反过来调换，改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款，当然 某种货币在当前是软货币，但可能变为硬货币。币值升降预测本身存 在很大的不确定性。
融资模式设计
融资成本
资金成本=资金占用成本+筹资费用
在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案，主要包括： 项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款承诺， 银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得备用的贷 款承诺。
融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新的 融资。
融资模式设计
项目融资预算的松紧程度
项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必要 时应当留有一定富余量。
房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人 将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要 求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限 等发放的房地产贷款。具体业务主要有(1)服务性房 地产信托。(2)建材补偿贸易信托贷款。(3)房地产开 发经营企业流动资金委托贷款。(4)国际房地产投资 信托。
房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务 公司等为房地产开发提供融资服务。
融资模式设计
融资风险分析
项目的融资风险分析主要包括：出资能力、出资吸引力、再融资能力、 融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。
融资模式设计
出资能力风险及出资吸引力
预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能 力。
对于股本投资方来说，项目是否具有足够的吸引力，取决于 项目的投资收益和风险。
项目的融资预算不能过于紧张，在项目的建设投资期间， 年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。
同时应当保持一定的备用提款权，包括股东追加或提前 投入资本金及银行的备用提款权。
融资模式设计
利率及汇率风险
国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变 动。 项目的融资中，未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确 定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种 利率，应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。
对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力，资金实力弱 的贷款人可能由于经营中出现问题，无力履行当初的贷款承 诺。
考虑到出资人的出资风险，在选择项目的股本投资人及贷款 人时，应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、 所在国政治及经济稳定的出资人。
融资模式设计
项目的再融资能力
项目实施过程中会出现许多风险 ，项目需要具备足够的再融 资能力。
房地产融资１８条渠道 简介
房地产融资的１８条渠道
渠道
内容
1 企业内部融 资
2 上市融资
抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金 或购房款和企业利用留存收益等。
股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠 道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源 间接上市。周正毅“空手套白狼”，非法获得大量地产
3 房地产抵押 贷款
房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包 括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信用贷款主要 看开发商的业绩、业务以及信用记录；
房地产融资１８条渠道 简介
4 房地产委托 贷款
5 向其他金融 机构融资。
外部融资
债务性融资
首次发行上市
上市后再融资 股权融资 买壳上市
合资
合作开 前沿货币合约 发融资
房地产辛迪加
房地产投 工程承包融资 资信托 租赁融资
直接债 务融资
回租 回买
出租房地产 承租房地产
企业债务
房地产保险公司
间接债 务融资
银行贷款
其他金融 机构贷款
房地产抵押公司
房地产基金 管理公司
夹层融资
房地产财务公司
所有权获得资金，又通过租回物业以保留物业的使用权，以达
资本金与债务融资比例。从投资者的角度考虑，追求以较低的资本 金投资争取较多的负债融资，尽可能低的对股东的追索。而对于提供 债务融资的债权人，希望债权得到有效的风险控制。 合理的资金结构 需要由各个参与方的利益平衡来决定。贷款、债券与政府拨款各有利 弊。
债务资金结构。分析各种债务资金的占比，包括负债的方式及债务期 限的配比。
资金占用成本：借款利息、债券利息、股息、红利；
筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷 费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费 等
融资模式设计
融资的运作程序
房地产融资１８条渠道简介
房地产融资１８条渠道 简介
内部融资
房地产 企业融资
现金 其他速 动资产 应收账款 预收款
股权性融资
6 抵押贷款证
券化ABS
金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入 的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构 以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证 券的形式出售给投资者的融资过程。
房地产融资１８条渠道 简介
7 短期融 从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构
资
等渠道获得的高利率贷款
8 长期融 通过权益筹资、抵押贷款、抵押债券、收取租金、房地
资ห้องสมุดไป่ตู้
产开发公司与入住机构间的合作、租回方式、利润侵蚀
方式、优先收益方式、合营公司、机构直接开发、专业
金融公司、政府来源等渠道筹集资金。
9 售后回 房地产的经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作
租
为房地产承租人去经营。拥有物业的开发商既通过出让物业的
房地产18种融资模式简析— —详细全面
目录
融资模式设计 房地产融资的１８条渠道简介 房地产股票融资 合作开发概述 负债融资 房地产投资基金
融资模式设计
计 划 结 构 风 险 成 本 程 序
融资模式设计
编制项目的资金筹措计划
方案
某新建公司投资项目资金来源计划表
序号
资金来源
金额
融资条件
融资可信 程度
1
资本金 2800万元
1.1
股东A股本投 1700万元
资
1.2
股东B股本投 600万元
资
1.3
股东C股本投 500万元
资
2
债务资 6820万元
金
公司书面 承诺
董事会书 面承诺
公司预计
融资模式设计
资金结构分析
资本金结构。 参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。 在 既有公司融资下，项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹资能 力。
浮动利率通常低于固定利率，但将来可能在某一时期会变得高于固定 利率。实际操作中，可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率， 或者反过来调换，改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款，当然 某种货币在当前是软货币，但可能变为硬货币。币值升降预测本身存 在很大的不确定性。
融资模式设计
融资成本
资金成本=资金占用成本+筹资费用
在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案，主要包括： 项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款承诺， 银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得备用的贷 款承诺。
融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新的 融资。
融资模式设计
项目融资预算的松紧程度
项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必要 时应当留有一定富余量。
房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人 将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要 求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限 等发放的房地产贷款。具体业务主要有(1)服务性房 地产信托。(2)建材补偿贸易信托贷款。(3)房地产开 发经营企业流动资金委托贷款。(4)国际房地产投资 信托。
房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务 公司等为房地产开发提供融资服务。
融资模式设计
融资风险分析
项目的融资风险分析主要包括：出资能力、出资吸引力、再融资能力、 融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。
融资模式设计
出资能力风险及出资吸引力
预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能 力。
对于股本投资方来说，项目是否具有足够的吸引力，取决于 项目的投资收益和风险。
项目的融资预算不能过于紧张，在项目的建设投资期间， 年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。
同时应当保持一定的备用提款权，包括股东追加或提前 投入资本金及银行的备用提款权。
融资模式设计
利率及汇率风险
国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变 动。 项目的融资中，未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确 定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种 利率，应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。
对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力，资金实力弱 的贷款人可能由于经营中出现问题，无力履行当初的贷款承 诺。
考虑到出资人的出资风险，在选择项目的股本投资人及贷款 人时，应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、 所在国政治及经济稳定的出资人。
融资模式设计
项目的再融资能力
项目实施过程中会出现许多风险 ，项目需要具备足够的再融 资能力。
房地产融资１８条渠道 简介
房地产融资的１８条渠道
渠道
内容
1 企业内部融 资
2 上市融资
抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金 或购房款和企业利用留存收益等。
股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠 道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源 间接上市。周正毅“空手套白狼”，非法获得大量地产