合同范本之购房合同中的霸王条款

购房合同中的霸王条款
【篇一：购房合同霸王条款怎么办】
篇一：购房合同中霸王条款的效力
购房合同中霸王条款的效力
中国消费者协会于2003年10月27日公布了商品房买卖中九大不
平等格式条款（又称霸王条款）的点评意见，上述点评意见公布后，许多消费者非常关心中消协作出的点评意见的法律效力，以及可否
依据中消协的点评意见主张权利。

所谓“霸王条款”，是指经营者利
用其信息、专业知识和交易中优势地位预先拟定，且未与消费者充
分协商作出的，对消费者不公平、不合理的或者减轻、免除其损害
消费者合法权益应当承担的民事责任的条款。

按《中华人民共和国消费者权益保护法》第24条规定，格式合同中含有对消费者不公平、不合理的或者减轻、免除其损害消费者合法
权益应当承担的民事责任的内容，该内容无效。

另按《中华人民共
和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重
对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

依据上述规定，购
房合同的“霸王条款”应属无效条款，即开发商作为经营者和格式条
款的提供方不因“霸王条款”而免除了应承担的相应法律责任，同时
购房者作为消费者和格式条款的接受方不因签订了“霸王条款”而丧
失了应享有的合法权利。

就“霸王条款”的认定，按《中华人民共和国消费者权益保护法》的
规定，消费者协会作为消费者组织，并无司法裁量权，所以也无权
认定“霸王条款”，“霸王条款”的认定应由司法审判机关――人民法
院来认定。

但消费者协会对“霸王条款”的点评意见，反映了消费者
的基本价值取向，所以其点评意见应是人民法院认定“霸王条款”的
重要参考。

附：中消协对商品买卖合同中九种不平等格式条款的点评意见
某房产《商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签
订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾
期者所缴认购定金不退还。

”
点评：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理
的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。

“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金
罚则。

二、单方扩大解约权
天津某《商品房认购协议书》规定：“若乙方违反协议书中约定之任
何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另
行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。

”
点评：任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。

当事一方主张解
除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。

三、减免责任巧设计
某房产商的《商品房认购书》规定：“房屋采用空心砖建造，而这种
空心砖容易产生裂缝。

房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。

”
点评：该格式条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到消费者
身上，以模糊的语言概括地免除开发商的建筑质量责任，同时非法
剥夺消费者的诉讼权、索赔权，为无效条款。

四、模糊标的好圈钱
厦门一开发商在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，而其《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款。

点评：签订合同前，开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、
全面、具体的情况，包括房屋的装修标准。

该开发商不仅未尽告知
义务，而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示，模糊合同标的，实质是想套取消费者的装修款。

五、面积误差设陷阱
厦门某开发商制订的《商品房买卖补充协议》规定：“面积误差时，
买房人不退房。

面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。

”
点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是
消费者的主要权利。

上述
条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失
公平条款。

六、违约责任不对等
吉林省某《商品房认购协议书》规定：“甲方若延期交房，则每迟交
一个月，按乙方已付房款3％计算罚金，付给乙方作赔偿。

乙方若未
按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金额作违约金，同时不予办理进户手续。

”点评：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质是加重消费
者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。

七、一房二卖搞欺诈
天津某开发商在《购房协议书》中规定：“双方签订协议后，任何一
方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已
付房款3％作为对乙方的经济赔偿。

”
点评：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。

该条款免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利，属违法、无
效条款。

八、虚假宣传不负责
点评：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任
何可能性，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。

九、购房签约先交钱
广州某开发商制订的《商品房认购书》规定：“在乙方交清首期房款
以及本条第5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品
房买卖合同》。

”点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供
了立约担保。

该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合
费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。

篇二：购
房合同中的霸王条款
霸王条款之一:对虚假宣传不担责
如某房地产开发公司在《商品房预售合同》规定，甲方(开发商)在本合同签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请，不具有要约效力，甲乙双方的权利义务以本合同之明确约定的内容为准。

尽管法律对什么样的内容符合要约邀请，什么样的内容符合要约条
件没有十分明确的说法。

但从广告法的内容来看，房产开发商以效
果图、广告等形式所作出的广告内容，应当真实、合法，不得含有
虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，理应遵循公平、诚实信用的
原则。

因此，开发商房产广告所宣传的内容，也应看做是合同的一
部分，应当作为合同义务来对待。

但上述条款排除了开发商所做商
业广告等成为要约的任何可能性，为其进行虚假宣传、欺骗消费者
提供了方便。

霸王条款之二:屋顶外墙广告管不着
如某开发商印制的《商品房预售合同》规定，其所在楼宇屋面、外
墙使用权不属买受人。

屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施
及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。

事实上，根据物权法等法律规定，业主依法享有的物业共用部位、
共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分;利用上述
物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意。

因此，开发商是无权规定买受人不享有楼宇屋面、外墙使用权等权
利的。

霸王条款之三:车位归开发商所有如一家地产商的《商品房预
售合同》规定，占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出
卖人，出卖人有权出售、出租，对此购房者无权干涉。

按照物权法的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽
车的车位，属于业主共有。

该地产商在合同里将小区道路及车位权
利规定给自己的条款是违法的。

霸王条款之四:解除合同期限不一样
如某楼盘《商品房买卖契约》规定，乙方(购房人)延迟支付合同价款，经甲方(开发商)催告后30日仍未支付到期价款，甲方有权解除本合同。

同时，又规定甲方延迟交付该商品房的，经乙方催告后90日仍
未交付的，乙方有权解除本合同。

应该说，按照合同法的规定，合同双方当事人的法律地位平等。

按
期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最主要义务，对于这两
项主要义务的违反导致解除合同的催告期限，合同双方当事人也应
是对等的，但开发商在合同里却规定，如果卖方催告30日未收到付
款即可解约，与买方催告90日未收到房产才可解约的规定，明显是
不对等的。

霸王条款之五:违约金差一倍不合法
某《商品房预售合同》规定，乙方(购房人)按每天20元向甲方(开发商)支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交
房通知确定的交付日起由乙方承担。

同时，又规定甲方或其委托人
怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担下列责任:按每拖
延一天10元计算，向乙方支付违约金。

依据民法通则及合同法的规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。

在上述合
同中却规定，购房人逾期履行义务每天支付违约金20元，而出卖方
逾期履行义务只需每天支付10元，显然违反了民法通则及合同法的
公平原则。

霸王条款之六:违约金、定金两者如何取舍由开发商规定
某《商品房买卖契约》规定，乙方(购房人)办理按揭的资料提交银行审核后，若未获批准，甲方(开发商)有权要求乙方在15日内一次性
补清应交款项，否则视为乙方违约，甲方有权解除本契约，并在本
契约解除后30日内将乙方已付房款退还乙方，定金不予返还，乙方
同时按房款的1%向甲方支付赔偿金。

不难看出，此项霸王条款违反了合同法中“当事人既约定违约金，又
约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”
的规定。

根据上述合同的内容理解，开发商在购房人违约的情况下，既可以没收定金，又可以收取1%的违约金。

霸王条款之七:开发商违约不担责
某楼盘的《商品房买卖契约》规定，房屋交付后90天内，双方应按规定准备资料，协助对方办理该房屋产权过户及申领有关权证手续。

但在对开发商不协助对方办理的违约责任选择上，全部选择空白。

如此霸王式条款的设定，意味着开发商既不用承担限期履约的责任，又不用承担任何赔偿责任，无疑是不平等合同，对购房者维权是极
为不利的。

霸王条款之八:用格式条款对抗非格式条款如某楼盘《商品房预售合同》规定，合同附件与合同正本内容或其他内容如有冲突，以本附
件内容为准。

这意味着开发商能够依据自行设定的格式合同排斥非
格式合同。

根据合同法的规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非
格式条款。

如果附件与合同正本内容或其他内容中的非格式条款相
冲突的，应以非格式条款为准。

篇三：教你识别购房合同中的霸王
条款
教你识别购房合同中的霸王条款
“此房是我建，价格由我定，要想买房子，合同条款没商量。

”相信
大多数购房者在面对购房合同时都有这样的感慨，其实这种感慨也
是源于购房者对购房条款的不熟悉。

那么，如何识别购房合同中的
霸王条款呢?
霸王条款一:对虚假宣传不担责
如某房地产开发公司在《商品房预售合同》规定，甲方(开发商)在本合同签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为
邀请，不具有要约效力，甲乙双方的权利义务以本合同及附件明确
约定的内容为准。

凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面
及其他形式(包括口头讲解、广告、沙盘等)所表达和提供的信息都不
再作为确定双方义务的依据。

点评：工商部门表示，此条款违反了《合同法》及《关于审理商品
房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

商品房的销售广
告和宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大
影响的，应当视为要约。

目前一些商品房经销企业在营销活动中做
不实宣传，并利用法律术语玩文字游戏，混淆要约和要约邀请的法
律概念，为自己推脱责任。

分析：新版的《中华人民共和国广告法》已于今年9月1日起执行，其中第二十八条广告以虚假或者引人误
解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。

如在购房中遇到此
种情况可向当地工商部门进行投诉，以此来维护自己的合法权益。

霸王条款二:违约金、定金两者如何取舍由开发商规定
某《商品房买卖契约》规定，乙方(购房人)办理按揭的资料提交银行审核后，若未获批准，甲方(开发商)有权要求乙方在15日内一次性
补清应交款项，否则视为乙方违约，甲方有权解除本契约，并在本
契约解除后30日内将乙方已付房款退还乙方，定金不予返还，乙方
同时按房款的10%向甲方支付赔偿金。

【篇二：买房霸王条款十二条,都是“坑爹”条款!】
买房霸王条款十二条，都是“坑爹”条款！
霸王条款一：“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。

”
专家点评：《合同法》第15条第二款规定：“商业广告的内容符合
要约规定的，视为要约。

”根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠
纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第3条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应
承担违约责任。

霸王条款二：“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣
传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为
合同内容条款，出卖人享有最终解释权。

”或者“甲方提供的售楼资
料及沙盘展示用于广告宣传，如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有
不同理解，甲方拥有最终解释权。

”
专家点评：根据上一条款的解析，广告即使未载入合同，亦应当视
为合同内容，如果违反，应承担违约责任。

《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式
条款的权利。

霸王条款三：“本认购书签订7日内，认购人未能交纳首付款或与出
卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。

”或者“乙方
须在本协议签定之日起，xx日内到
“xxxxx”售楼现场与甲方签定《商品房买卖合同》及其它相关文件；若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，甲方有权将乙方所定的该套商
品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且上述定金不予退还。

”
专家点评：此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出
卖方进行约束，双方权利义务不对等。

按照《商品房销售管理办法》第22条及最高法《解释》第4条规定，如因不可归责于当事人双方
的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。

霸王条款四：“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意
屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的
经营性房产和设施权益属出卖方。

”或者“出卖人有权无偿使用建筑
外墙、屋面，用以标注本项目开放商名称、小区名称等，而不需要
征得买受人的同意。

”
专家点评：此条款侵害了业主权利。

《物权法》第71条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

《成
都市物业管理条例》第49条规定：通道、楼梯、物业服务用房等属
于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

霸王
条款五：“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖
人有权出售、出租。

”
专家点评：此条款违反了《物权法》第73、74条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。

此外，《合同违法
行为监督处理办法》第11条规定，经营者与消费者采用格式条款订
立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。

霸王条款六：“因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期
限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。

”或者
“政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令及片区大面积
停水、停电、高考、创卫等）导致工程施工期延长的，出卖人房屋
交付时间相应顺延并免予承担逾期交房的违约责任。

”
专家点评：《商品房销售管理办法》第30条规定：未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同
中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知
买受人。

不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。

设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围，出卖人延期交房的，应视为违约。

霸王条款七：“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产
权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。

若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起
15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产
总价款的万分之五付给出卖人。

”
专家点评：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反
了合同法的公平原则，且排除了消费者变更或解除合同的权利。

霸王条款八：“买受人违约或解除合同的，买受人按应付款的20%
向出卖人支付违约金;出卖人违约或解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。

”
专家点评：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反
了《合同法》的公平原则及《消费者权益保护法》第10条消费者享
有公平交易的权利。

霸王条款九：“买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、
煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不
予办理入住手续。

”
专家点评：出卖人订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。

业主买了房子，出卖人就应该履行《商品房买卖合同》，在规
定时间内交钥匙;而交纳物业、水、电等费用是业主与其他单位订立
的另外一个合同关系，违反了《消费者权益保护法》第9条中“消费
者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。

霸王条款十：“买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖
人不承担装修的费用及其损失。

”
专家点评：“不管因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利，
如因房屋质量不合格，根据《商品房销售管理办法》规定，买受人
可以退房并请求赔偿。

并且违反了《消费者权益保护法》第11条
“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享
有依法获得赔偿的权利。

”
霸王条款十一：“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到
指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。

买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款
的万分之二向出卖人支付代管费，或者有的合同约定出卖人可以解
除合同。

”
专家点评：此条款加重了消费者责任，违反了《合同法》第四十条规定。

根据《合同违法行为监督处理办法》第10条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者依照法律法规不应承担的责任。

霸王条款十二：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决。

1、提交 x 仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

”专家点评：依据《仲裁法》第2条、《合同法》第128条、《消费者权益保护法》第34条和《民事诉讼法》第13条，当事人双方可以选择通过仲裁方式解决纠纷，也可以通过民事诉讼的方式解决。

此条款开发商通过事先固化选项，擅自排除和剥夺了消费者选择合同争议解决方式的权利，违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益保护法》等相关法律法规中关于公平、自愿的原则，违反了《四川省合同监督条例》第20条之规定。

此类条款在《商品房买卖合同》中有关“逾期付款责任、交房条件、逾期交房责任、面积差异处理”等具有多项可选择性条款时，出现的情形较多，开发商往往会在合同中通过印刷体对可选项进行事先选择固化，并对其他消费者可与开发商进行协商选择的条款用“x”予以固化，违背了《合同法》公平、自由的原则，排除了消费者的自由选择权。

【篇三：购房合同条款解释】
商品房买卖合同
（合同编号：）
合同双方当事人：
出卖人：
______________________________________________________ ______ 注册地址：
______________________________________________________ _____ 营业执照注册号：
_____________________________________________________ 企业资质证书号：
_____________________________________________________ 法定代表人：
______________________________________________________ ____ 邮政编码：
______________________________________________________
______ 说明：以上是关于合同当事人中卖方主体（房地产开发企业）的名称及基本特征的填写栏目，由房地产开发企业据实填写，买受
人要注意查验以上栏目内容是否属实。

本示范文本依据《合同法》
的表述，将居于卖方主体的房地产开发企业表述为出卖人，将居于
买方主体的购房人表述为买受人。

委托代理人：______________________ 地址：
_________________________________ 邮政编码：
_______________________ 联系电话：
_______________________________ 说明：以上是关于出卖人委
托代理人的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理人据实填写。

依据《合同法》第九条的相关规定，当事人依法可以委托代理人订
立合同。

委托代理机构：
______________________________________________________ 注册地址：
______________________________________________________ ___ 营业执照注册号：
____________________________________________________
法定代表人： ________________________ 联系电话：
_______________________ 邮政编码：
_______________________
说明：以上是关于出卖人委托代理机构的名称及其基本特征的填写
栏目，由委托代理机构填写。

买受人：__________________________________________
[本人][法定代表人]姓名：__________________________国籍：
___________________
[身份证][护照][营业执照注册号][ ]
地址：
__________________________________________________
邮政编码：__________________________ 联系电话：
___________________________ 说明：以上是关于合同当事人中
买方主体买受人（购房人）的名称及其基本特征的填写栏目，由买
受人据实填写，出卖人应当予以核验。

[委托代理人][ ]姓名：_______________________ 国籍：
__________________
地址：。