深圳某商业街成功的招商营销方案

方
金回报和5年保底回购。
式
项目名称 丽沙花都商业街
项目规模 商业街建筑面积1.5万平米。 商 业 规 划
商铺规格 开间4.8米，进深6.3-8.9米，
层高5.8米，内街宽7.4米。
商铺面积35-150平米。一
期为177间商铺。
目标客户 宝安小厂主、小老板
销
销售价格 15000元/平米，9.2折（一
劣 势：
片区不属于成熟的商业中心区域，缺乏成熟的商业氛围； 地块属区域边缘地带，商业服务半径小，人气较弱； 项目东侧、梧桐花园南侧待开发用地对商业环境造成影响； 项目交通可通达性差，虽临深惠公路，但经常塞车，龙岗第二通道、地铁3
号线尚未建成，水官高速路在附近没有出入口。
机 会：
横岗商业发展不完善，市场存在空白点； 深惠公路的改造、龙岗第二通道的建设、地铁3号线和轻轨的开通建设，
析
组团 组团 组团
第一圈层
第二圈层
第三圈层
一座崛起的“通衢新城”
“机荷高速公路” “横坪公路”
“深惠公路改造工程”+“地 铁3号线”
“惠盐公路” “盐莞高速公路”
片区内的商业格局
茂盛路商圈 龙洲百货商圈 天和百货商圈
传统商圈
新兴商圈 新兴商圈
商圈名称 主要业态及 商家
商业特色
茂盛路商圈
南城百货、隆盛购 物广场、新世界广 场、松柏商业街、 志健时代广场
商铺规格 销售情况 目标客户
最小的为12平米，最大的 为2900平米
带租约销售，销售率达到 100% 新天下、华为等大型企业 的商务消费群，业主
销售价格
2万/平米左右，主力商铺 的价格为70、80万/套，部 分大面积商铺要200万/套
商业规划 招商情况
特色餐饮（一期餐饮为1.1万 平米）、主题购物和娱乐休 闲
主力商铺 30-70平米 销售情况 销售率达到90%左右 目标客户 业主 销售价格 1.8-2万/平米
销售方式 租金水平
直接销售（不带租约或返 租）
150-200/平米
万科城风情步行街 项目名称
项目规模
总建筑面积3万平米，分两 期发售，其中一期为2.2万 平米（铺位180余间），二 期为8000平米
业态业种
书吧、露天茶座、工艺品 店、古玩店、书廊、花让、 咖啡厅、面包屋
销售价格 20000元/平米
销售方式
开发商提供8%的稳健租 金回报和5年保底回购。
典型可参考项目对比
同质不同区
名称
万科城风情商 业街
类型
商业特色
商业内街 建筑规划的核心思想为街铺和底商， （贯穿整个 绝大部分商铺都是临路、
社区） 临街、临水、临风，在建筑风格上，
售 方
次性），9.4折（按揭）。
式
服饰：以国际国内知名品 牌为主 精品：珠宝、化妆品、装 饰品 茶社：岭南风情茶艺 饮食：特色风味小吃、咖 啡、超市连锁机构
首期四成，同时返还3年 8%的回报率。
项目名称 中海阳光棕榈园商业街
实景效果
项目规模 商业街占地7000万平米
商铺规格 开间8-9米，进深11-12米， 层高4.5米。
力图体现一种西班牙风情。
铺型有2层，有3层，有半地下的，很
丰富。
同区不同质
中海怡美山 庄商业街
商业外街
建筑风格为岭南骑楼式风格，但设计 上有一些缺陷。同时因其商业街规模 较小，故未做太多宣传（仅有路边广 告等），其最后的买家大多为小区的 业主。
项目分析
物
产品规划
业
定
位
功能定位
业态定位
业态规划
项目分析
横岗传统商圈，商业氛围浓厚，业态丰 富，随着旧城改造正在经历商业档次的 转型。
龙洲百货商圈 横岗商业文化中心、 横岗新兴商圈，属于比较典型的府前经
龙洲百货、新亚洲 广场
济型商圈，档次和规模较高，辐射全区。
天和百货商圈 天和百货、天天乐 档次较低，主要满足工业区内居民的日
百货
常购物需求。
横岗商业形势分析
100%
入驻商家 租金水平
华润、丹桂轩、肯德基、 舞鹤日本料理、古罗马咖 啡等。
最贵的是110元/平米，较 便宜的是60、70元/平米
项目名称 布吉东大街 项目规模 总建筑面积3万平米
实景效果
商铺规格 最小的为12平米，最大的 为2900平米
销售情况 目标客户
首付3千元起，买铺即收3 年租金，投资回报率达8% （10年返租），发展商承 诺5年后回购。
布吉东区居民、小区业主
销售价格 内街5000-7000元/平米，外 街3万/平米
商业规划 招商情况
入驻商家 租金水平
百货街、美食街等 100%
民润、一致药方等 内铺70-100元/平米，外铺 200平米左右。
项目名称 碧湖皇冠假日国际街区
项目规模 商业街占地3.5万平米，建
筑面积1.6万平米。分为两
振业城一期商业街 招商营销方案
2005年 8月
目录
物业定位 招商实施 营销实施
区域分析 市场分析
项目分析
物
产品规划
业
定
位
功能定位
业态定位
业态规划
东部发展轴上的“明珠”
区
西部发展
轴西部工
域
业组团
中部发展
轴
中 部
龙岗中心组团 东部发展 东部工轴
wenku.baidu.com
组
业组团
团
北 东
分
宝安中心组团
横岗组团
南山 中心 东部
一、横岗的商业伴随着横岗城市化进程正在从低端、单一的传统业态向中高端、 丰富的现代业态转变。 二、具有品牌效应的商家和休闲场所相对匮乏。 三、对于本项目而言，传统的零售业态容易导致与现有的商业进行同质化竞争， 故项目的定位一定要从差异化入手。
可参考项目调查
项目名称 中海怡美山庄商业街 项目规模 1800平米，商铺20余间
商
层，一层95户，二层49户，
业
一共144户。
规
商铺规格 开间7-8米，进深9-10米，
划
层高7米。
美食、酒吧、运动休闲精 品街、精品服饰街四条商 业街以酒店为核心呈围合 式布局。
目标客户 龙岗小厂主、小老板
销售价格
28000元/平米，8.7折（首 付5成），9折（首付2.5 成）。
销 售
开发商提供8%的稳健租
将进一步缓解横岗新城的交通压力； 横岗定位为深圳“八大卫星城”之一，未来发展前景看好。
威 胁：
中心城、乃至布吉的商业发展日趋完善与成熟，对横岗片区商服业发展 造成一定的分流；
本项目商业物业的界定
超市
8,000平米
商业街 合计
12,000平米 20, 000平米
其中超市属合作方所有，在此不做讨论
项目SWOT分析
优 势：
依靠54万平方米的巨型社区，服务对象有保障； 紧邻深惠公路，距离镇政府、文体广场近； 开发商具有一定的品牌优势； 周边商业服务设施欠缺，具有稀缺性。