某工业园项目策划定位方案(PPT 77页)

此项目隶属万庄组团，是廊坊未来重点发展区域。随着大交通和小交通的改善， 本案将能充分共享廊坊的发展机遇，并将成为廊坊与北京沟通的核心纽带。
案例价值判断
案例所处区域发展潜力
廊坊发展机会 万庄发展机会 此项目发展机会
案例发展产业初步判断
依托廊坊的产业发展机会 依托北京的产业发展机会 此项目产业选择初步定位
案例开发地产机会研究
廊坊市住宅开发历程和现状 此项目未来住宅需求预测
案例未来机会梳理
区域发展潜力 产业发展机会 职 住 地产开发机会
案例发展产业初步判断
依托廊坊的产业发展机会
廊坊市确定了构建“两带一轴一中心”的产业发展格局，而万 庄则处于环北京产业带上。
“两带”：即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个 开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产业带； 依托 留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园 区，沿廊泊公路建设环天津产业带。
有较大的发展空间。万庄生态城的开发则奠定了本项目在廊坊市的重要地位。结合
廊坊产业规划和区域特征，可知万庄产业定位为承接北京产业转移。
案例发展产业初步判断
依托北京的产业发展机会：北京产业空间转移“东南飞”
两城两带
怀柔文化科技高 端产业新区
北部研发服务和高新技术产业发展带：中关村科学城
、未来科技城。 南部高技术制造业和战略性新兴产业发展带：大兴、
工业园项目策划定位
——经验分享会
2011年8月
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引言 顾问工作方法 项目案例经验分享
引言
工业用地占总用地成交比重越来越大
全国土地供应： 2011年1月至7月份，共成交工业用地6275块，占总成交用地的52.6%，建设用地面 积2.9亿平米占总用地面积的52.3%，超过普通住宅用地。一线城市和二三线城市房地产市场呈现 不同特征，因此分别选取北京和廊坊分析其土地市场。
引言
在住宅用地成交溢价率下降（或上升趋势趋缓）的同时，工业用地溢 价率呈较快上升趋势。
土地溢价率是土地市场竞争状况的表征之一，因此从工业用地和住宅用地的溢价率的变化可以推测出 ，开发商的投资侧重点。
北京市土地成交：普通住宅用地溢价率从去年的65%下降到了15.4%，下降了76%。而与此相反，工 业用地的溢价率则从1.07%上升到了8.28%，上升了6.7倍。
下面还将结合具体研究的案例对具体模块进行简单的介绍。
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案例简介
用地简介
位置：廊坊市万庄镇内。廊坊市区的西北方向，紧邻北京大兴； 项目总占地：项目占地面积2.25平方公里，约3375亩。用地规模大，相当于1/2个CBD； 如此大规模体量开发，必将注定其开发模式应该是综合型、复合化的开发；具体开发模式则应
廊坊六个区县位于环首都经济圈内，该经济圈强调了北京对周 边区县的“反哺”，廊坊可借此机会对接首都的产业“溢出” 。
万庄发展机会
万庄生态城为廊坊未来重点发展区域，其开发将加强廊坊与北 京的对接能力，提升京津冀一体化进程中廊坊的地位。
密涿高速将加强万庄与廊坊内部沟通，使得万庄能直接共享廊 坊市未来发展机会。
廊坊土地成交：普通住宅用地溢价率上升了6.3%。而业用地的溢价率则上升了15.2%。
北京市的住宅用地溢价率骤降至15.4%，而工业用地溢价率却有大幅度上升。廊坊市的 两类用地的溢价率均有所上升，但是工业用地溢价率上升幅度较大。由此表明，住宅土
地市场日趋冷清，工业用地成为开发商追逐热点。
引言
随着工业用地备受市场热捧，工业园也必将成为未来开发的重要方向。
顾问工作方法
开发商开发工业园区的核心需求 工业园区研究方法
顾问工作方法：开发商核心需求
在 利益最大化的驱使下，开发商拿下产业园区用地以后，面临如下 几方面问题：
1. 开发模式：结合项目开发体量和价值挖掘判断项目的开发模式是什么？住宅 和产业应该如何组合，开发时序如何确定？ 2. 产业规划：侧重于哪些核心产业？行业价值链的哪一段为主导行业？ 3. 客户定位：如何细分目标客户群？向这些目标客户群提供哪些利益？ 4. 园区功能：园区提供何种功能？这些功能对客户的吸引力有多大？
引言
产业园项目不同于普通住宅项目，从其开发模式到产业定位都是一个全新的研究项 目。作为服务于开发商前期定位的顾问公司，应该走在开发商前面，理清产业园开 发中面对的核心问题，并总结具体问题的研究方法。本分享会将结合我们完成的产
业园项目，总结具体研究方法，与各位同事共同探讨。
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引言 顾问工作方法 项目案例经验分享
案例发展产业机会研究
依托廊坊的产业发展机会 依托北京的产业发展机会 此项目产业选择初步定位
案例开发地产机会研究
廊坊市住宅开发历程和现状 此项目未来住宅需求预测
案例未来机会梳理
区域发展潜力 产业发展机会 职 住 地产开发机会
案例所处区位发展潜力
案例发展机会
廊坊市发展机会
廊坊市位于京津冀都市圈内，是京津之间的黄金走廊。京台、 密涿高速和京沪高铁的建设将增强廊坊与其他城市的沟通。
产业发展方向诊断
确定主导产业和非主 导产业
在产业初步意向的基础上，通过对具体产业的 深入研究，判断产业是否适合入驻本项目。
在分别判断产业发展方向以后，综合考虑园区 特征和产业发展优劣势，确定主导产业和非主
导产业。
产业规划
具体发展产业的基本策略研究
在确定主导产业和非主导产业的前提下，分析不同产业发展需求和不同产业对住宅开发的影响如何，细化产业发展的 优先侧重。
引言
工业园分类
国际上的产业园区主要分为以下几类： 第一，一般加工型工业园区。这一类工业园区以制造加工业为主，有综合加工型的，也有专门从
事某一类产品生产的特色园区，如意大利南部的服装、纺织专业园区。 第二，高科技园区。这类园区以高科技产品的研发为主，园区内科研机构、高校和企业相对集中
，具有知识密集和人才密集性的特征。美国的硅谷、英国的剑桥科学园、法国巴黎高技术区、日 本筑波科学城、印度班加罗尔软件园等都是典型的高科技产业园。 第三，生态工业园。生态工业园是根据循环经济理论和工业生态学原理建立的一种与生态环境和 谐共存的新型工业园。截至 2003 年，美国各州开展的生态工业园建设项目已经超过 60 个；在 亚洲，日本的生态工业园建设项目也已超过 30 个。生态工业园已经成为各国在产业领域实现资 源循环和高效利用的重要方式之一。
优惠政策研究
土地优惠：厂房采取优惠价格出租、出让等多种方式合作。 税收优惠：对高新技术企业等进行相应的税收减免。 行政事业性收费：由园区统一协调有关部门予以减免 办事流程：在项目签约、立项、审批、建设乃至生产经营的全过程提供一条龙服务。 产业扶持：对园区主导产业在国家政策的许可范围以内尽量争取优惠政策。
万庄生态城
交通改善：京台、密涿高速和京沪高铁的建设将增强廊坊与其他城市的沟通。密涿高速将加强万庄与廊坊内部 沟通，使得万庄能直接共享廊坊市未来发展机会。本项目距未来北京第二机场约20公里，有望成为临空经济区 波及区域，第二机场将给未来万庄的产业发展带来新变化。
依托京津冀都市圈、环首都经济圈规划，借住交通环境的改善，廊坊市未来产业将
在细化产业组合方案的基础上，借鉴同类型园区功能区划分和重点园区土地指标配比，对本园区的功能区划分和土地 配置提出相应的建议。
细化产业组合方案
确定园区重点功能区
确定各类用地指标配 比
同类型园区的功能区 划分“案例借鉴”
重点园区土地指标配 比“案例借鉴”
实施策略
招商策略及计划
在主导和远期培育的产业基础上，确定企业的规模、所处具体产业阶段，结合产业对接方向，确定招商策略及计划。
“一轴”：即依托永清、霸州、文安、大城等工业园区，沿规 划建设的廊沧高速公路建设特色产业轴。
“一中心”：即发展城市经济，提升城市的综合竞争力和辐射 带动力，使市区不仅成为全市的政治文化中心，而且成为名副 其实的经济中心。
案例发展产业初步判断
依托廊坊的产业发展机会
京津冀都市圈：京津冀都市圈将成为中国经济的“第三极”， 廊坊作为京津之间的黄金走廊，本项目即是京津发展外扩的 黄金焦点；
北京市土地供应：2011年1月至7月份，共出让工业用地72块，占总出让用地的50.7%，建设用地面 积占总用地面积的55.1%，超过普通住宅用地。
廊坊市土地供应：2011年1月至7月份，共出让工业用地74块，占总出让用地的35.6%，建设用地面 积占总用地面积的38.4%。其比重均高出去年总体水平。
产业规划
主导产业和非主导产业的选择
结合项目产业发展现状和发展机会以及区域发展潜力，确定产业的初步发展意向；通过对特定产业的研究，判断工业 园区的产业选择和产业排序。
周边产业发展现状及 规划
在项目价值分析的基础上，综合分析产业发展 现状和未来发展规划，是做产业规划的基础。
产业初步发展意向
产业初步发展意向应该符合当地产业发展现状 和发展规划。
通过对国内外经典案例的开发模式研究， 分析何种模式更适合本项目。
选取合适的新城、产业园区为研究对象。 分析其具体的开发阶段，不同阶段内产业 和住宅的关系和先后顺序。
开发模式选择
在开发商利益最大化的前提下，结合项目 本身特征，通过分析具体模式的优劣势， 选取适合的开发模式。
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京津冀都市圈
交通改善
环首都经济圈：环首都经济圈强调北京对周边地区的反哺， 包含廊坊六个区（县）。廊坊借住环首都经济圈优势，对接 首都的产业“溢出” 。
产业发 展机遇
万庄生态城：万庄生态城市廊坊未来发展的重点区域，其开
环首都经济圈 发将在经济、社会等方面强化廊坊主城区对区域经济的影响
机遇
力和控制力，提升京津冀一体化进程中廊坊利益最大化。