南京浦口区老山地块项目可研报告

2012年7月-2013年5月浦口商品住宅供销情况（单位：㎡）
400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
2012.7
2012.8
2012.9
2012.10
2012.11
2012.12
2013.1
2013.2
2013.3
2013.4
59514.5 79189.9 103747.7 32042.5 32786.8 8586.25 16864.2
1＜R≤1.6 1＜R≤1.6
1＜R≤1.1 1＜R≤1.5 R≤1.6 1＜R≤1.8 1＜R≤1.8 1＜R≤3 1＜R≤3
南京诚久房地产 南京诚久房地产
通宇地产 通宇地产 南京宏发房地产 连云港美麟地产 中北地产 南京民康房地产 建浦建设
2011G40
2011G41 2011G42 2011G86 2011G87
七里河西侧、临江路以西
七里河西侧、临江路以东 七里河西侧、兴隆路以北 工业大学与花卉大道夹角 雨山西路以西、广电南路以北
二类居住
二类居住 二类居住 二类居住 二类居住
113608.1
185849 123175.1 72279.8 62210.3
价格走势
浦口商品住宅整体价格水平呈稳步上涨趋势，行情较好 现阶段区域整体成交均价维持在接近9300元/㎡的水平
2012年7月-2013年5月浦口商品住宅成交均价变化走势 10000 9292 9000 8309 8000 7717 7000 7802 8293 8528 8625 8701 8887 8906 9289
R≤2.5
R≤2.5 R≤2.5 1＜R≤1.1 1＜R≤1.65
雅居乐
雅居乐 世纪金源 浦口经济开发区 浦口国有资产公司
2011G89 2011G90
2012G59 2012G60 2012G68 2013G06 2013G08 2013G11 2013G12
沿山大道以南、财八路以东2号地块 沿山大道以南、财八路以西3号地块
浦口沿山大道项目可研报告
地块属性分析 市场分析
产品定位
财务测算
战略拓展部
2013-10-17
1、地块属性分析
1、片区选择
本项目位于珠江
镇片，经过近年
的大量市政建设 投入和多家知名 发展商全力打造，
珠江镇片
桥北片
鼎山片
该片区已成为继
河西之后又一片 热点开发区来自百度文库。
2、片区区位分析
地块位置
2.8公里
7、结论
区位：该地块位于珠江镇片区，北临老山，东邻万科金色半山，属于规划中江北新城珠江 镇片区北部边缘地块。
交通：地块周边道路尚处于规划中，仅有几条乡间小路，目前出行不便，近邻地铁10号线 凤凰大街站，周边仅2个公交站点，公共交通不便。 配套：地块东面及南面已经开发较为成熟，但周边2公里内配套不完善，影响居住品质。
2013.5
上市量 141162.5 66628.21 254783.1 129886.3 154479.6 48481.89 181691.2 28011.21 356647.8 236928.1 255463.3 销售量 225669.2 185351.3 153490.7 137214.3 146079.9 142281.5 134038.3 121858.2 182411.7 262842.2 190925.2
6000
5000
2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 2013.5
存量土地
位于宗地周边土地存量充足，总建面达到275万方，竞争极为激 烈，但未来一年无土地出让
地块 编号 2011G13 2011G15 位置 新浦路7号 总部大道以北、镇南河路以南、丰子河路以东 土地性质 二类居住 商住混合用 地 出让面积（ ㎡） 36681.3 248330.2 容积率 R≤ 1.8 R≤2.31 拿地企业 通宇地产 北京乔波冰雪世界、上 海冰雪滑雪
4、项目周边分析
华府国际
项目周边已经入驻万科、诚 玖等开发商，居住氛围正在 形成
万科金色半 山
项目西北面为华府国际、万科金色半山 东面为林景雅园、九月森林（别墅）
5、项目配套分析
项目周边2公里 内配套不完善， 影响居住品质。 2公里
江苏建康职业 学院
607、608路 公交站
浦口第三中学
浦口中医院
存量土地
2011G40/41 2012G59/60 2013G06/08 2011G86 2011G13 2011G42 2011G15 2013G12 2012G68
景观：地块北临老山自然风景区，有一定的景观资源，但地块周边为农田、村庄，影响了 地块的形象。
结论： 地块具有一定景观优势，属于资源稀缺型地块，但周边目前生活不便利，影响未 来销售。
二、市场分析
供求关系
浦口商品住宅房源供应阶段性起伏明显、2013年春节后供应整体处于高位 2013年春节后（2月下旬至4月）区域整体销售上涨势头明显，5月开始出现下滑
南京审计学院
浦口医院
医院
6、规划要点
北至沿山大道；南至八里 路；西至财八路；东至财 八路以东1号地块 115876㎡ 185400㎡
土地座落
用地性质
二类居住
总用地面积 建设用地面积
代征地面积 容积率
0 1.6
总建筑面积
建筑高度 配套要求 其他规划要点
㎡
35M
建筑密度
绿地率
25%
35%
需建设不少于500个社会停车位，由受让人建成后对社会开放，不得作小区专用停车场使 用或对外销售，其经营费用由受让人按相关规定收取。
凤凰大街 站
位于珠江镇片区。 距新街口道路距离22KM，距珠江镇老城区道路距离2KM 。 距10号线凤凰大街站2.8KM。
3、项目内部条件分析
北至社会福利院
地块与沿山大道隔着浦口区社会福利院，虽有效阻隔交通车行干 道噪音感染，但对小区高端形象打造会带来一定干扰； 宗地地表略低于路面，内部拆迁基本完毕，内有部分农田
胡桥路以东、南工大东侧01号地块 沿山大道南侧、南工大东侧02号地块 沿山大道南侧 沿山大道南侧、南工大东侧03号地块 沿山大道南侧、南工大东侧05号地块 江浦二中北侧城南河5号地块 花卉大道与海都东路夹角地块
二类居住 二类居住
二类居住 二类居住 二类居住 二类居住 二类居住 二类居住 商住混合
161424.1 40913.8