房地产开发流程二级开发超级详细94页PPT
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房地产项目开发流程PPT页
程 建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审 意见； c.环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供
序 水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项 目的招标总体方案；
⑤公司的资质证明。
二、实施程序 1.工程建设项目立项审批
项 （3）申办程序：
目
有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土
的 地使用权出让金的行为。
取
征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报
得 请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等 依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。
程
序
土 一、概述—拆迁
地
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施
程 委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。 序 （国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）
二、实施程序 1.工程建设项目立项审批
项
目
（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处
立
（2）申报资料：
项
①书面申请 ②提供资金落实证明
过
③土地使用权证明 ④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报
程 告。可行性研究报告应具有以下附件：a.规划部门对项目
权 ①.国家机关用地和军事用地；
的
②.城市基础设施用地和公益事业用地； ③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
取 ④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说， 可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房
得 项目建设用地。
程
序
土 二、实施程序 2.国有土地使用权出让手续的办理
房地产项目 开发流程
房地产二级开发流程图
房地产二级开发流程图
签订竣 工出让 合同补 充协议 (拆迁 树木移伐 许可证 总 包、 监 理 招 投 标 及 合 同 备 案 （ 招 采 部） 商品房面 积实测 （营销中
签订土 地出让 合同 （拆迁
部）
缴纳地 价款 （拆迁
地价核 实（拆 迁部）
土地 证（拆
迁部）
中 标 通 知 书
签订以 及开发 补偿协 议（营 销中心）
勘察 设计 招投 标 （设 计部）
规 划 方 案 复 函
按规 划审 批签 订出 让合 同补 充协 议 （拆 迁部）
年度投 资计划
缴纳基 础设施 配套费
方案设 计（设 计部）
人 防 咨 询
按《规划意见书》 要求绘制：规划设 计方案图；规划设 计总平面图（套地 形蓝图）标明各项 经济技术指标及无 障碍设施设计说明， 单体建筑设计方案 比例为1：500，居 住区设计方案比例 为1：1000；平、立、 剖图纸及日照分析 等（设计部）
支付 一级 开发 补偿 费
地名核 准（视 需要）
建设 用地 许可 证
签订配 套协议 （项目 建设方 案） （住宅
补交 地价 款
地价 核实 （拆 迁部）
变更 土地 证 （拆 迁部）
根据合同 变更土地 证（拆迁
环评 报告
环评 批复
交评 报告 项目 可研 报告 节能 专篇
交评 批复
节能 审查 项目 交地
项 目 核 准 ︵ 立 项 ︶
人 防 规 划
人 防 初 步 设 计 审
建 设 工 程 规 划 许 可 证
工程规划 验线
消防施工ห้องสมุดไป่ตู้图审查
人防施工 图审查
施 工 图 审 查
人防图备
签订竣 工出让 合同补 充协议 (拆迁 树木移伐 许可证 总 包、 监 理 招 投 标 及 合 同 备 案 （ 招 采 部） 商品房面 积实测 （营销中
签订土 地出让 合同 （拆迁
部）
缴纳地 价款 （拆迁
地价核 实（拆 迁部）
土地 证（拆
迁部）
中 标 通 知 书
签订以 及开发 补偿协 议（营 销中心）
勘察 设计 招投 标 （设 计部）
规 划 方 案 复 函
按规 划审 批签 订出 让合 同补 充协 议 （拆 迁部）
年度投 资计划
缴纳基 础设施 配套费
方案设 计（设 计部）
人 防 咨 询
按《规划意见书》 要求绘制：规划设 计方案图；规划设 计总平面图（套地 形蓝图）标明各项 经济技术指标及无 障碍设施设计说明， 单体建筑设计方案 比例为1：500，居 住区设计方案比例 为1：1000；平、立、 剖图纸及日照分析 等（设计部）
支付 一级 开发 补偿 费
地名核 准（视 需要）
建设 用地 许可 证
签订配 套协议 （项目 建设方 案） （住宅
补交 地价 款
地价 核实 （拆 迁部）
变更 土地 证 （拆 迁部）
根据合同 变更土地 证（拆迁
环评 报告
环评 批复
交评 报告 项目 可研 报告 节能 专篇
交评 批复
节能 审查 项目 交地
项 目 核 准 ︵ 立 项 ︶
人 防 规 划
人 防 初 步 设 计 审
建 设 工 程 规 划 许 可 证
工程规划 验线
消防施工ห้องสมุดไป่ตู้图审查
人防施工 图审查
施 工 图 审 查
人防图备
《房地产开发流程》PPT课件
商品房预售方案。应当说明商品房 的位置、结构、用途、装修标准、 开工及竣工交付日期、预售面积及 价格、经营性或者非经营性配套公 共设施清单以及公共建筑的产权归 属等内容 商品房预测绘技术报告 业主临时公约 已签订的前期物业管理合同 在建工程已经设置抵押的，还应提 交抵押权人签署的书面意见 商品房认购书及预售合同样本 授权委托书 其他相关证明材料
其次南坊指挥部同意后，携带以下资料报政府大厅规划科
南方指挥部规划局同意的意见书
建设单位用地申请报告（说明项目位置、性质、用地与建设规模）
计委计划批文 地形图（CAD 蓝图及电子文件应有临沂市统一的坐标、高程）。 平面规划图（电子资料jpg文件及cad文件同时制成光盘）。总平面图蓝图、彩色平面 图（a3)、鸟瞰图（a3)、现状照片、规划说明书、公建配套图（彩图 a3）、停车规划图 (彩图a3) 等设计条件复印件、高层住宅做日照分析，软件用建设部指定的众智软件。 (具体见用地审图要点) 土地使用权出让（转让）合同 房地产开发企业需单位营业执照复印件
除审批阶段资料外，还应具有 建设工程施工图（建施） 规划局信息服务中心出具的规划技术服务费收据
申请临时建设的，同时出具临时建设规划保证金收据
城市建设配套费收据 建筑层数4层以上（含4层）或面积超过3000平方米的，需附工程地质勘探报告 与城建档案馆签订的档案资料收缴合同
第7页
办理《建设工程施工许可证》所需资料明细
审批程序：材料初审——市国土资源局会审——市国土资源局审核— —上报市政府——上报省厅
第4页
审批阶段——办理《建设用地规划许可证》需要材料 首先携带以下资料的原件到南坊开发指挥部报批
申请书（包含临沂瑞柏房地产有限公司的项目名称、位置、土地证等各方面的项目信 息） 土地证原件 现状图（测绘院的测绘图）、总平面图原件 现状图和总平面图的光盘 开发资质及营业执照原件
房地产项目开发全业务流程 ppt课件
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模 、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及 地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、 可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜 古迹、江河湖泊等因素分割土地；
板
客户验证：户型和 立面风格
复制立面风格 ，完成报规文 本；复制示范
区方案
完成示范区 施工图调整 ，制定囤苗
计划
时间
2010年6月
7月
土地 获得
地块条件分析和 规划条件讨论
8月
9月
确定复制 模型
设定招拍 挂条件
10月
最终获 得土地
14
在子流程层面，可以反映出一个公司流程管理的精细化程度
二次深化设计管理流程
概念 设计
主流程决定总体效率
方案 设计
初步 设计
施工图 施工过 设计 程配合
业务主流程 及子流程
部门流程决定协同效率
操作指导及表格
作业标准决定工作质量
主流程: 一级子流程: 二级流程:
8
房地产流程八大阶段
9
不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式
10
不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式
项目策划会
项目论证阶段
项目策划阶段 设计阶段
方案评审会 主体结构开工 采购阶段
开盘销售 工程管理阶段
竣工
销售管理阶段
入伙 产品交付阶段
项目发展项目发展
组织项目论证 项目取得
用地规划许可证 国有土地使用证
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及 地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、 可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜 古迹、江河湖泊等因素分割土地；
板
客户验证：户型和 立面风格
复制立面风格 ，完成报规文 本；复制示范
区方案
完成示范区 施工图调整 ，制定囤苗
计划
时间
2010年6月
7月
土地 获得
地块条件分析和 规划条件讨论
8月
9月
确定复制 模型
设定招拍 挂条件
10月
最终获 得土地
14
在子流程层面，可以反映出一个公司流程管理的精细化程度
二次深化设计管理流程
概念 设计
主流程决定总体效率
方案 设计
初步 设计
施工图 施工过 设计 程配合
业务主流程 及子流程
部门流程决定协同效率
操作指导及表格
作业标准决定工作质量
主流程: 一级子流程: 二级流程:
8
房地产流程八大阶段
9
不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式
10
不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式
项目策划会
项目论证阶段
项目策划阶段 设计阶段
方案评审会 主体结构开工 采购阶段
开盘销售 工程管理阶段
竣工
销售管理阶段
入伙 产品交付阶段
项目发展项目发展
组织项目论证 项目取得
用地规划许可证 国有土地使用证
房地产开发全流程ppt课件
规划部门核发规划条件
建设用地规划许可证
国土证
附加说明：规划设计要点是建设用地规划许可证的附件，建设单位和设 计单位必须严格按规划设计条件
4
课件部分内容来源于网络，如有异议侵权的话可 以联系删除，可编辑版！
建设工程规划设计方案阶段
方案预审（十个工作日） 报建部门向规划局提交申报材料： ①书面申请材料 ②建设工程规划设计方案（文本2套，含电子文档2份） ③《建设工程技术经济指标计算书》（原件2份，加盖设计单位和建设单 位公章） ④建筑三维模型（电子档2张）
房地产开发报建全流程
课件部分内容来源于网络，如有异议侵权的话可 以联系删除，可编辑版！
1
开发报建职能概述
职能概述：负责公司开发项目涉及规划、建委、国土、消防等政府职 能部门各项审批事项的报建、验收及对外协调工作。
衡量开发报建工作效率的标准：“一快一优”，即每一项开发报建业 务能以最快的时间、最优的方案（最有利于公司）取得批复。
获取文件：施工图审核备案证
课件部分内容来源于网络，如有异议侵权的话可 以联系删除，可编辑版！
21
《建设工程规划许可证》办理阶段
《建设工程规划许可证》办理（十个工作日） 无并联审批项目，由规划部门单独审批： ①书面申请 ②施工图说（附电子文档，建筑工程限于建施图） ③土地权属证件 ④建设工程初步设计批准文件 ⑤放线测量合同和建筑工程跟踪测量合同 ⑥在建设工程施工图规划复核阶段，各开发建设单位报审建设项目应提 交加盖设计单位公章的《建设工程技术经济指标计算书》，同时还应 提交加盖建设单位和设计单位公章的《建设工程（施工图）建筑面积 及计容建筑面积明细表》2份及其电子光盘一张。 获取文件：《建设工程规划许可证》及附图
房地产二级开发流程(超详细) PPT
计规范及标准 项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和
设备 国家规定的其他条件和标准
节能审批
受约束节点:
项目设计方案是否足够深化，提供的设备 资料、图纸等数据是否完善合理
项目节能专篇编制得是否完备、符合规定 项目申请报告是否及时有效
制约节点:
制约项目申请报告的报批
项目核准
基本流程及所需时间
建设工程规划许可证
主要审查内容
② 建设项目的性质符合城市规划的要求 ③ 容积率符合城市规划的要求 ④ 建筑高度符合城市规划的要求 ⑤ 建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求 ⑥ 停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的
要求
建设工程规划许可证
主要审查内容
⑦ 建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技 术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求
书面报告备案 1至3个工作日
评标 1个工作日
施工监理单位招投标备案
审查内容
程序审查 招投标范围与建设方案的一致性 招投标内容审查
施工监理单位招投标备案
受约束节点
立项 建设工程规划许可证
制约节点
安全监督备案 质量监督注册 施工合同及监理合同 相关费用的缴纳
质量监督注册
制约节点
建设工程规划许可证 施工许可证 预售许可证及国有土使用证
勘察设计招投标
基本流程及所需时间
注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。
项目核准批复
确定勘察 设计单位
1个工作日
勘察设计招 投标管理处
规划意见书
1个工作日 招标立案登记
3至15个工作日 资格预审
修建性详细规划方案
设备 国家规定的其他条件和标准
节能审批
受约束节点:
项目设计方案是否足够深化，提供的设备 资料、图纸等数据是否完善合理
项目节能专篇编制得是否完备、符合规定 项目申请报告是否及时有效
制约节点:
制约项目申请报告的报批
项目核准
基本流程及所需时间
建设工程规划许可证
主要审查内容
② 建设项目的性质符合城市规划的要求 ③ 容积率符合城市规划的要求 ④ 建筑高度符合城市规划的要求 ⑤ 建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求 ⑥ 停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的
要求
建设工程规划许可证
主要审查内容
⑦ 建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技 术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求
书面报告备案 1至3个工作日
评标 1个工作日
施工监理单位招投标备案
审查内容
程序审查 招投标范围与建设方案的一致性 招投标内容审查
施工监理单位招投标备案
受约束节点
立项 建设工程规划许可证
制约节点
安全监督备案 质量监督注册 施工合同及监理合同 相关费用的缴纳
质量监督注册
制约节点
建设工程规划许可证 施工许可证 预售许可证及国有土使用证
勘察设计招投标
基本流程及所需时间
注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。
项目核准批复
确定勘察 设计单位
1个工作日
勘察设计招 投标管理处
规划意见书
1个工作日 招标立案登记
3至15个工作日 资格预审
修建性详细规划方案
相关主题