成都房地产新政对成都市场的影响

成都新政后对成都楼市的影响

一、新政对二手房的影响

新政后成都二手房大量新增入市，普遍客户心理预期开始降低，但实际受到新政波及，客户上门量下滑（只有高峰期60%左右），导致整体出现较大波动，几乎腰斩，其中近郊区域二手房成交下滑60%以上，虽然目前二手房价格还比较坚挺，但随着量的下滑，价格也会出现波动。

成交端：整体成交量大幅度较低，下降50%左右，整体成交均价小幅度下滑，结构性维稳。

供需端：近期去化速度较慢且新增房源量补给充足，可售库存持续增加

客户端：连续3周，客户量带看量持续下滑，低于高峰期60%左右。业主心理预期走低。降价的客户占比连续4周不断提升，目前占比达到78%。

二、新政对新房整体市场的影响

供应端：

新房整体供应量会增加，一周以内入市21个项目，大量抢夺有资格的客户；

价格端：

新房价格继续维稳；但出现了局部的松动，别墅产品更具备竞争力：

清水价格突破：蔚蓝卡地亚花园城清水价格突破17500元/㎡，

精装价格突破：保利天空之城精装价格4186元/㎡

别墅价格突破：龙泉一寸金小区，高层均价8000元/㎡，洋房均价13000元/㎡，叠拼均价15000-18000元/㎡。

成交端

由于前期客户基数较大，短期影响不大，但整体客户的投资热情会持续的下降，市场会趋于平稳。

二、具体市场分析---主城区+近郊影响

主城区+近郊区—客户大量流失，普遍流失率达到70%，多个房企开始拼营销和产品力●主城区价值凸显，具备资格的客户将核心关注主城区。主城区地价核心在于地价，低价

地入市供应产品会增加，且具备较好的市场机会；高地价，由于价格较高，在新政限购下，高单价承受客户大幅度减少，短期内高价地入市机会不大，豪宅市场陷入困局。

●近郊投资价值降低，客户大面积缩水，将陷入肉搏战

三、具体分析—对远郊市场的影响

远郊市场---客群地缘化加剧，整体投资价值下滑，都江堰、邛崃、蒲江、崇州影响最大，其次是青白江区域，新津、简阳区域。而金堂、大邑变化不大。

（1）青白江、新津、简阳强交通导向区域--三大热门的具备高投资价值的区域，整体来说客户流失率相对较低，（前期关注度较高的青白江影响较大，流失率50%左右）但整个市场地缘化加剧，虽然有一定的投资客户关注，但比例在不断的下滑，未来具备地价优势的项目具备高竞争力。

（2）都江堰、邛崃、崇州、蒲江以康养休闲为导向的区域---新政后客户大幅度下降，来访降低50%。其中都江堰客户结构发生根本性的变化，省外客户基本消失，目前主要以成都客户和地缘客户为主导。崇州以周边温江和本地客户为主导，目前整体客户流失率达到75%左右。邛崃、蒲江基本进以本地客户为主导。

（3）金堂、大邑等传统第一市场区域—整体影响较低，整体客户流失率20%左右，区域客户主要以本地为主导，省外客户基本消失，成都投资客户比例不断下降，不足20%。A\强交通导向的青白江、新津、简阳市场

（1）青白江市场—客户流失50%左右，市场地缘化加剧，但仍然有部分投资客户关注，整体市场影响相对较低，整体均价维持在7800元/㎡。

（2）新津市场—新政后没有新的项目加推，目前剩余项目均处于蓄客阶段，从目前客户量的来访看，出现了小幅度的下滑。

（3）简阳市场—整体而言，简阳市场目前依然以本地地缘客群为核心，外地客户和成都投资客户占比相对有限，调控政策对于客户的基数影响相对较小，客户损失主要在

于非成都流入型客户约10%左右，来访成交均有所下滑，但市场上半年推货量较少，供不应求；5.15新政后客户主要为简阳本地客户，但简州新城，成都客户比例较大，吸引了较多的投资客户。

B、都江堰、邛崃、崇州、蒲江以旅康养休闲为导向的区域

新政后客户大幅度下降，来访降低50%。其中都江堰客户结构发生根本性的变化，省外客户基本消失，目前主要以成都客户和地缘客户为主导。崇州以周边温江和本地客户为主导，目前整体客户流失率达到75%左右。邛崃、蒲江基本以本地客户为主导。

C\金堂、大邑等传统内生市场区域

（1）金堂市场—新政对于金堂的价格暂时影响较低。从价格端来看，金堂二手房7000至8000，新政前金堂价格一直受限，未能有效提升，所以金堂价格新政后暂时不会受影响；从客户端来看，新政后目标客户缩减，整体流失率25%左右，在售项目均加快推盘节奏，抢占市场份额。未来金堂将以地缘为绝对主导。

（2）大邑市场—大邑市场新政前后变化不大，客户流失率不到10%，整体客户依然以本地客户为主导，占比60%左右，整体价格小幅度上浮，除了流失部分外省客户外，目前新政影响较低。

五、具体分析—对公寓市场的影响

公寓市场

1) 5.15限购升级后，刷掉部分住宅客户，挤压投资性客户及小部分刚需客户涌向公寓市

场，目前公寓市场整体依旧较好，但部分客户已经开始产品观望情绪，随着整体市场的下滑，公寓后期预计会出现较大的波动。

2) 目前部分开发商调整项目节点，抓住本次新政刺激，提前项目面市/开盘，落袋为安。

3) 公寓各产品中，30-50㎡小面积的普通公寓整体走量较好，70㎡以上的大面积普通公寓去化受到一定的影响。同时高端公寓量受到一定关注，后期具备一定的市场机会。

A\主城区典型普通公寓

a)从市场角度来看，作为投资类产品，新政后短期内影响较低，新政前后对于成交价格变

化不大，成交量受到一定影响，但变化不大。但未来受到整体大市场的下滑，公寓整体窗口期有限，当整体市场持续下滑后，公寓市场将会出现一定的波动。

b)从客户来看，限购政策后，部分原来具备住宅购买资格的客户丧失资格，公寓客户基数

有少量增加，自住客群比例较限购之前有所扩大。但住宅市场的调控持续收紧，住宅短时间内价格呈现平稳走势，投资客户逐渐产生观望情绪。