毕节市大方县房地产市场商业市场深度研究分析报告(下)

毕节市大方县房地产市场商业市场深度研究分析报告

（下）

9层花园洋房，但是现在还明确规划

是否修建。

项目二期商业部分

二期19层小高层住宅

临迎宾大道和九驿大道酒店和写字楼

部分

二期高层住宅

九驿大道

迎宾大道

迎宾大道支线

一期正在交付使用的高层住宅和底商

一期迎宾大道支线商业

小区内部施工照片

荣新时代广场项目概述：

项目名称荣新时代广场

开发商毕节市荣新置业发展有限公司位置大方县金龙新区九驿大道中段

占地面积56.61万方建筑面积34万方住宅面积24万方商业面积4万方容积率 4.99停车位

1980

竞争情况

★★★

项目位于大方县金龙新区，项目西临奢香大道北段绿色景观带，东向是在建设的大方六小重点小学，南临思源中学和即将动工的大方县新车站，北至特殊教育学校。未来在九驿大道北段将修建几条道路横跨

杜鹃大道和贵毕高速，交通便利。

荣新时代广场目前租售价格：

Ø产品结构：10栋住宅组成围合式建筑，住宅约24万平方，商业约4万平方；

Ø商业销售：一期商业预售面积1.3万方，面积20-200㎡，销售单价从4000—12000元/㎡不等，二期正在开发中，剩余约2.7万方未售；

Ø住宅销售：近年来大方县制定了户籍入学政策，导致市场学区房井喷，一期约600套住宅约5.8万方，仅剩100余套，面积区间98-115㎡，销售单价2500—2800元/㎡左右不等；

Ø招商情况：项目没有任何招商信息；

Ø车位比例：共计车位约1900席，车位可租可售，暂未制定明确的销售和租赁政策；

典型个案分析-住宅

荣新·时代广场户型分析：

TA1户型面积：82㎡，两室两厅一卫

缺点分析：

1、餐厅面积大，浪费面积较大；

2、客厅开间小，客厅总体面积小，使用时显得比较拥挤；

3、两个卧室开间及面积均偏小；

4、入户门正对卧室门，风水不利；

5、房间通风性差。

优点分析：

1、户型方正、实用；

2、82㎡进驻面积有双阳台设计，生活使用方便；

3、房屋空间布局较为合理；

典型个案分析-住宅

荣新·时代广场户型分析：

TA2户型面积：99㎡，三室一厅一卫

缺点分析：

1、客厅面积过大，浪费使用面积；

2、所有卧室房间偏小，不利于使用；

3、景观阳台小，不利于使用；

4、客厅仅仅通过景观阳台采光，通风及采光性差

5、房间布局和面积规划均不合理。

优点分析：

1、客厅开间大；

2、双阳台设计；

3、卧室房间带飘窗；

典型个案分析-住宅

荣新·时代广场户型分析：

TA3户型面积：113㎡，三室两厅两卫

缺点分析：

1、儿童房面积过小；

2、主卧及次卧房间开间稍微偏小。

优点分析：

1、户型布局方正合理，客厅开间足够；

2、双阳台设计，便于生活使用；

3、户型设计方正使用，采光较好；

4、户型采光性好

典型个案分析-住宅

荣新·时代广场户型分析：

GA1户型面积：97.5㎡，三室两厅一卫

缺点分析：

1、进户处无鞋柜摆放位置；

优点分析：

1、户型设计方正使用，面积分配合理；

2、客厅通风性加号；

3、双阳台设计，便于干湿分区；

典型个案分析-住宅

荣新·时代广场户型分析：

GA2户型面积：114㎡，两室两厅两卫

缺点分析：

1、户型浪费面积大，客厅开间偏小；

2、次卧及书房开间小；

3、户型设计动静及干湿分区凌乱；

4、整体户型设计布局较差。

优点分析：

1、双阳台设计，便于生活使用；

2、书房带阳台，可二改三；

3、我是带飘窗，增加使用面积

项目优势

Ø政策引导优势：该区域属于大方县整体城市未来发展的重要位置，周边基础设施路网、学校、车站等配套逐渐成熟；

Ø学区房优势明显：项目周边紧邻各大名校，大方县五中，大方县师大，恒大一小、幼儿园等林立，结合近年来政府的户籍就学政策，区域范围内住宅需求明显；

Ø地块环境平整：由于大方县受地形高差的的影响，整个城市位处半山偏上的位置，消费者更喜欢在地势平坦的区域生活消费。

项目缺陷

Ø周边人气匮乏：九驿大道属于近2年新建的城市干道，且该区域属于金龙新区，周边人口饱有量少；Ø缺乏正确的开发理念：受区域环境制约，本项目不具备人气和人流保障，在开发建设过程中如何迅速提高项目区域人气和未来价值是关键，但是在本案未得到体现；

Ø开发商信誉缺失：项目2013年开始销售，因各种原因迟迟无法交房，且在销售过程中的某些奖励策略未予以兑现，导致市场口碑极差；

规划商业街区

项目一期已入住

一期项目已入住九驿大道

项目一期未交付使用

二期正在销售中

一期临街商业

一期已交付物业

项目二期物业一期临街商业

财富新城，地处大方迎宾大道与九驿大道交汇处，总体量达65万方，包括24栋简欧风情的高尚住宅和6万方的购物休闲娱乐时尚主街广场。 项目从2013年开发至今总开发2栋高层；项目开发以住宅为主，商业为辅；

项目名称

财富新城开发商

大方新城房地产开发有限公司位置

大方县金龙新区迎宾大道与九驿大道交汇处占地面积

16万方建筑面积

64万方商业面积

5.5万方物业类型

商住容积率

5竞争情况★★★财富新城项目概述：

财富新城