毕节市大方县房地产市场商业市场深度研究分析报告(下)

毕节市大方县房地产市场商业市场深度研究分析报告（下）9层花园洋房，但是现在还明确规划是否修建。

项目二期商业部分二期19层小高层住宅临迎宾大道和九驿大道酒店和写字楼部分二期高层住宅九驿大道迎宾大道迎宾大道支线一期正在交付使用的高层住宅和底商一期迎宾大道支线商业小区内部施工照片荣新时代广场项目概述：项目名称荣新时代广场开发商毕节市荣新置业发展有限公司位置大方县金龙新区九驿大道中段占地面积56.61万方建筑面积34万方住宅面积24万方商业面积4万方容积率 4.99停车位1980竞争情况★★★项目位于大方县金龙新区，项目西临奢香大道北段绿色景观带，东向是在建设的大方六小重点小学，南临思源中学和即将动工的大方县新车站，北至特殊教育学校。

未来在九驿大道北段将修建几条道路横跨杜鹃大道和贵毕高速，交通便利。

荣新时代广场目前租售价格：Ø产品结构：10栋住宅组成围合式建筑，住宅约24万平方，商业约4万平方；Ø商业销售：一期商业预售面积1.3万方，面积20-200㎡，销售单价从4000—12000元/㎡不等，二期正在开发中，剩余约2.7万方未售；Ø住宅销售：近年来大方县制定了户籍入学政策，导致市场学区房井喷，一期约600套住宅约5.8万方，仅剩100余套，面积区间98-115㎡，销售单价2500—2800元/㎡左右不等；Ø招商情况：项目没有任何招商信息；Ø车位比例：共计车位约1900席，车位可租可售，暂未制定明确的销售和租赁政策；典型个案分析-住宅荣新·时代广场户型分析：TA1户型面积：82㎡，两室两厅一卫缺点分析：1、餐厅面积大，浪费面积较大；2、客厅开间小，客厅总体面积小，使用时显得比较拥挤；3、两个卧室开间及面积均偏小；4、入户门正对卧室门，风水不利；5、房间通风性差。

优点分析：1、户型方正、实用；2、82㎡进驻面积有双阳台设计，生活使用方便；3、房屋空间布局较为合理；典型个案分析-住宅荣新·时代广场户型分析：TA2户型面积：99㎡，三室一厅一卫缺点分析：1、客厅面积过大，浪费使用面积；2、所有卧室房间偏小，不利于使用；3、景观阳台小，不利于使用；4、客厅仅仅通过景观阳台采光，通风及采光性差5、房间布局和面积规划均不合理。

优点分析：1、客厅开间大；2、双阳台设计；3、卧室房间带飘窗；典型个案分析-住宅荣新·时代广场户型分析：TA3户型面积：113㎡，三室两厅两卫缺点分析：1、儿童房面积过小；2、主卧及次卧房间开间稍微偏小。

优点分析：1、户型布局方正合理，客厅开间足够；2、双阳台设计，便于生活使用；3、户型设计方正使用，采光较好；4、户型采光性好典型个案分析-住宅荣新·时代广场户型分析：GA1户型面积：97.5㎡，三室两厅一卫缺点分析：1、进户处无鞋柜摆放位置；优点分析：1、户型设计方正使用，面积分配合理；2、客厅通风性加号；3、双阳台设计，便于干湿分区；典型个案分析-住宅荣新·时代广场户型分析：GA2户型面积：114㎡，两室两厅两卫缺点分析：1、户型浪费面积大，客厅开间偏小；2、次卧及书房开间小；3、户型设计动静及干湿分区凌乱；4、整体户型设计布局较差。

优点分析：1、双阳台设计，便于生活使用；2、书房带阳台，可二改三；3、我是带飘窗，增加使用面积项目优势Ø政策引导优势：该区域属于大方县整体城市未来发展的重要位置，周边基础设施路网、学校、车站等配套逐渐成熟；Ø学区房优势明显：项目周边紧邻各大名校，大方县五中，大方县师大，恒大一小、幼儿园等林立，结合近年来政府的户籍就学政策，区域范围内住宅需求明显；Ø地块环境平整：由于大方县受地形高差的的影响，整个城市位处半山偏上的位置，消费者更喜欢在地势平坦的区域生活消费。

项目缺陷Ø周边人气匮乏：九驿大道属于近2年新建的城市干道，且该区域属于金龙新区，周边人口饱有量少；Ø缺乏正确的开发理念：受区域环境制约，本项目不具备人气和人流保障，在开发建设过程中如何迅速提高项目区域人气和未来价值是关键，但是在本案未得到体现；Ø开发商信誉缺失：项目2013年开始销售，因各种原因迟迟无法交房，且在销售过程中的某些奖励策略未予以兑现，导致市场口碑极差；规划商业街区项目一期已入住一期项目已入住九驿大道项目一期未交付使用二期正在销售中一期临街商业一期已交付物业项目二期物业一期临街商业财富新城，地处大方迎宾大道与九驿大道交汇处，总体量达65万方，包括24栋简欧风情的高尚住宅和6万方的购物休闲娱乐时尚主街广场。

项目从2013年开发至今总开发2栋高层；项目开发以住宅为主，商业为辅；项目名称财富新城开发商大方新城房地产开发有限公司位置大方县金龙新区迎宾大道与九驿大道交汇处占地面积16万方建筑面积64万方商业面积5.5万方物业类型商住容积率5竞争情况★★★财富新城项目概述：财富新城财富新城目前租售价格：Ø产品结构：一期规划建筑面积10.34万方，预售面积9.84万方，其中住宅8.45万方，商业1.39万方；总共2栋住宅4个单元。

Ø商业销售：一期商业仅剩余11套，由于该项目未通过整体验收便同意商家入驻装修等，导致项目消防验收不合格，综合验收无法通过，至今无法正常交房；仅有少量商家营业，营业面积区间30-100㎡，一期商业销售单价4000—16000元/㎡不等，二期临街商业价格18000元/㎡左右；Ø住宅销售：目前一期住宅仅剩4套，面积区间100-130㎡，成交单价2400—2800元/㎡；二期正在开发中，住宅预估面积4.6万方，目前报价2900元/㎡，销售时间2018年，主要看开发商资金；Ø招商情况：目前项目没有任何招商信息；Ø剩余体量：总剩余51万方没有具体规格；项目优势Ø形象展示面好：该项目坐落在迎宾大道南侧，具备较长的临街展示面；Ø交通位置便捷：新拓宽的贵毕大道和迎宾大道相连，未来交通位置便捷；Ø市场未来利好：该区域目前有多个项目在集中开发建设，未来该区域的人气充足；项目缺陷Ø项目信誉缺失：因各种原因导致交房延期，综合验收无法通过，导致交房和产权无法办理，未来市场矛盾尖锐；Ø开发理念落后：该区域地理位置高差较大，因开发商没有系统的开发理念，没有合理利用项目地块优势，导致项目开发问题严重，产品缺乏核心竞争力；Ø市场竞争激烈：因产品缺乏核心竞争力，故已低端市场为主，周边竞品项目较多，恶性竞争危机严重；一期商业未交付使用，但已经营业后期规划未知二期住宅九驿大道项目一期未交付使用，但已经入住迎宾大道二期临街商业项目二期项目一期未交付已入住一期临街商业澜湾国际项目概述：澜湾国际项目是由上海奇柯奥特莱斯旗下的分公司----贵州润亿置业有限公司投资开发的，项目分两区开发建设，一区位于大方新老城区交界的迎宾大道与奢香大道的交汇处，是大方新老城区的结合部，项目总占地面积近13.51亩，规划建筑面积近3万平方米；二区位于大方迎宾大道与九驿大道十字路口交汇处，总占地面积75亩。

项目名称澜湾国际开发商贵州润亿置业有限公司位置大方金龙新区城迎宾大道顺德办事处占地面积 5.06万方建筑面积14.1万方商业面积 4.6万方物业类型商住容积率 2.8竞争情况★★★澜湾国际目前租售价格：Ø产品结构：建设总规模为17栋，其中包括11栋住宅、1栋办公楼、1栋酒店、4栋商业和1个大型地下停车场。

Ø车位比例：共计车位约1000席，车位可租可售，暂未制定明确的销售和租赁政策；Ø商业销售：一期纯商业约2.1万方，打造服装批发城，由于消防招商等问题至今未开业，2014年10月一期商业和苏宁易购签订合作协议，但目前未装修开业，面积区间20-150㎡，均价1.1万元/㎡，二期正在开发中，主要以花园洋房、商业、酒店、写字楼组成，二期商业预估价格2万元/㎡；Ø住宅销售：二期花园洋房，对外报价4200元/㎡，预计2017年6月份认筹；Ø招商情况：目前项目一期已经签约苏宁易购，二期预计配有7500㎡大型超市；项目优势Ø项目交通便捷：澜湾国际二区项目位于大方县金龙新区，南至迎宾大道，东至九驿大道，西至开发区大道，北至地层居民点，Ø差异化产品组合：二区项目产品以花园洋房为主，辅助商业、酒店等物业结构；可弥补大方县高端住宅空缺；项目缺陷Ø市场口碑较差：一期商业部分至今未能交付使用房，开发商信誉度极差；Ø开发理念落后：虽然产品进行了一定的革新和创造，但没有整体操盘思路，故导致现在市场对本项目的认可度较低。

久驿大道规划酒店迎宾大道花园洋房一期花园洋房高层住宅项目二期花园洋房项目一期商业二期临街商业酒店典型个案分析-商业华屹锦城项目概述项目名称华屹锦城开发商贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司位置大方县红旗办事处华屹锦城卓宏国际占地面积360亩建筑面积59万方物业类型商住竞争情况★★★项目位处于大方县老城区，项目配套设施相当齐全，有大方县人民医院，餐饮，超市，杜鹃广场，银行，KTV等设施，项目整体基本完工，同时销售已经接近尾声，目前项目由于资金问题暂时没有动。

红旗路住宅，未竣工临街商业杜鹃广场小高层内街商业杜鹃广场项目商业红旗路盛景国际广场项目概述项目名称盛景国际广场开发商贵州鑫盛黔房地产开发有限公司位置大方县奢香大道中段建筑面积10万方商业面积3.3万方住宅面积6.6万方物业类型商住竞争情况★★★项目位处于大方县老城区奢香大道，项目周边配套设施齐全，项目分三栋电梯高层组成，第一栋已经开发完毕，目前正在建设第二栋，项目因曾经烂尾所有销售十分困难，目前销售为第二栋6层商业，均价1万元左右；盛景国际广场目前租售价格：Ø产品结构：住宅、商业；Ø商业销售：商业3.3万方底商组成，二号楼分6层每层约3600㎡总2.2万方，均价1万/㎡，项目三号楼还未开放，预计商业面积1.1万方；Ø住宅销售：住宅目前2号楼面积约3.2万方共计282套，剩余89套，均价2700元/㎡，一号楼未办理预售但已经销售完毕，目前三号楼还未开放预计面积1.6万方；Ø招商情况：项目没有任何招商政策及信息；Ø项目由于中途烂尾很长一段时间，甚至总体规划都有变动，所有至今销售非常困难；Ø项目规划体量和实际体量有出入，项目目前仅剩3栋高层；项目二期项目一期项目三期奢香大道项目二期二期商业项目一期项目位于迎宾大道与九驿大道交汇处，项目为全商业项目，目前一期部分（临迎宾路方向）正在开发建设，部分楼栋封顶，预计在5月份开盘销售。