香港、美国、中国房地产发展历史(1)
香港、美国、中国房地产发展历史
• 1944年，国会通过了“退伍军人再就业法 案。·成立了退伍军人管理局·建立了该局 的住房贷款担保计划。
• 1949年通过了具有划时代意义的“住房法 案”，该项法案把“为每个美国家庭提供 合适的住房和舒适的居住环境。当作整个 国家的目标。
• 1950年之后·随着三分之二的新建房屋在迅速 扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开 始减少
香港房地产业兴衰背后的动因
• 香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地 还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到 600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的 巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最 根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。
1985年到至今
• 80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进 一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升 了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急 升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。
90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂 炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居 民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右， 若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房 价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破 灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左 右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年 底才慢慢有复苏的迹象。
• 1966年全国历史保护法案强调保存现有的 建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以 给重新开发让路。
• 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情 况使政府减少了基础设施维护工作。
港澳台笔记整理
港澳台笔记整理1. 深圳的突然起飞的原因答：由于大量公司的成立，香港资金的投入导致深圳成为暴发户。
2. 香港的发展机遇：江浙地区的财团、制造业、设备大量注入香港（1）50年发生朝鲜战争，中国派出解放军，英国、美国对中国内陆实行禁易，美国在朝鲜的军用品都有香港生产（2）各国（印度的独立）导致他国的钱财源源不断流入香港（资金避难所）亚洲的国家都不稳定，资金都流向最安全的地方-----香港。
（3）97年亚洲金融危机（马来西亚、印度尼西亚的华人最紧张，资金流向新加坡，因此我们有理由相信97年以后香港的资金避难所不再存在，那大笔的资金流向新加坡，成为新加坡烫手的山芋）3.97年以后香港“资金避难所”不存在的原因?（亚洲金融危机给中国最大的影响）答：○1与我国的做法有很大的关系，对资金的信息保护不隐蔽，中国随便打开客户的账户查账。
（瑞士做中立国，发一战、二战的财）○2瑞士银行是世界最安全的银行4.在什么情况下打开账户资料有利于提高银行的信用地位？答：○1恐怖分子，危害到公众利益5.香港的五大中心地位分别是答：国际金融，制造，物流，旅游，购物中心6.当年中国毛泽东为什么不解放香港？答：因为中国被周边的国家封闭，须留香港出口气，避免再一个“闭关锁国”7.撒切尔夫人-------铁娘子8.83年-----年息汇率制度汇丰银行-----------世界最贵的大厦9、香港问题的由来1) 1840年鸦片战争英国占领香港2）1983年香港回归的提出3）英国的光荣撤退（增加专上学位、新机场、扩大民主）10、香港经济起飞的原因1）可遇而不可求的历史机遇2）天然良港3）优越的法律制度4）英语11.英国光荣撤退○1修建新机场○1通过工程，花光香港政府的钱；加重未来香港政府的负担，97年回归，留给香港政府8000亿港币的外汇○2香港实行低税政策○2增加专上学位增加财政负担，大学教授工资极高，培养一个博士1.8万港币，研究生1.5万港币每个月○3扩大民主○1政府力度下降，英国统治时香港没有自由没有民主，使中国政府没有办法控制香港。
祈福集团董事长彭磷基简介
祈福集团董事长彭磷基先生简介彭磷基一、祈福集团董事长彭磷基先生发展历程祈福集团董事总经理彭磷基先生，出生于香港，祖籍广东番禺。
毕业于香港英皇中学，于美国修读建筑本科后，在加拿大麦基尔大学获建筑硕士学位，在国内、香港、台湾从事房地产业务达三十年，曾参与承建香港“锦绣花园”、“康乐园”及台湾的“台北小城”等。
1991年，在中国仍未有大型房地产项目开发的时代，祈福集团董事总经理彭磷基先生凭着敏锐的商业头脑和超前意识，选中了广州番禺钟村一块荒地，兴建起有「中国第一邨」美誉的祈福集团[祈福新邨]。
彭生一心一意专心搞好祈福集团[祈福新邨]，建邨至今近十三年来，一直秉承“以人为本，注重售后服务”的服务宗旨和“可持续发展，建设一个精英卫星城。
”的建设理念。
先后投入资金逾160多亿元，规划用地达到7,500亩，已发展土地逾4,000亩，配套设施齐全：包括2所高质素学校，大型综合性医院，全亚洲最大的度假俱乐部、大型商业步行街、超市、肉菜市场等。
是全国最大型的低密度住宅区，亦是香港人首选的度假屋邨，并有“中国第一邨”的美誉。
祈福集团[祈福新邨]目前售出单位已逾30,000个，创造了国内外楼盘销售的最高纪录。
未来几年祈福集团[祈福新邨]将继续发展其余的土地，并以新卫星城巿为设计概念，建设一个超时代的独立社区。
二、彭磷基先生的房地产开发理念及贡献：祈福集团董事总经理彭磷基先生所领导的祈福新邨在规划和管理中以住户为本，想居民所想，甚至连居民将来可能会产生的要求都已经预先考虑并实现了。
祈福集团董事总经理彭磷基先生在房地产开发时极为注重环境，为环境美化和环保不惜代价；在建设和管理的各项工作上精益求精，不断向自身提出更高要求，开拓创新，永无止步。
1、开创国内首个大规模房地产发展项目20世纪90年代初，总规划面积7500亩的祈福集团[祈福新邨]横空出世，在当时如此大规模的住宅开发，在国内尚属首个。
在创始之时，彭磷基先生便将其定位为广州“卫星城”，开发至今累计斥资近140多亿人民币兴建完善的生活配套设施，满足7万居民衣、食、住、行、教育的需求。
中国房地产发展史
中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。
于是下令停止银行贷款。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的CAPM模型
房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的ＣＡＰＭ模型一、引言二、CAPM模型与改进1.CAPM模型概述2.CAPM的假设3.CAPM的应用局限4.CAPM的改进三、房地产价格泡沫的实证研究1.房地产价格泡沫的定义2.房地产价格泡沫的存在证据3.房地产价格泡沫的成因分析四、收益率预测模型的构建1.经济指标的选择2.模型构建3.模型的效果分析五、模型应用与案例分析1.北京房价泡沫的分析2.香港房价泡沫的分析3.美国房地产市场的分析4.日本房地产市场的分析5.德国房地产市场的分析六、结论引言随着我国经济快速发展，房地产行业也迅速蓬勃发展，其中包括大量的地产投资和购房者的消费。
房地产行业的发展给我国经济增长带来良好的助推作用，同时也给社会稳定和金融安全带来挑战。
在当前房地产市场的异常火热中，一些特别关注这个领域的人士，如经济专家、学者和产业分析员等，开始研究房地产市场的发展趋势，尤其是房价泡沫的问题。
然而，由于房地产市场的风险和复杂性，以及表现房地产泡沫的指标不确定性，对于泡沫的分析和预测一直是一个挑战。
因此，本报告提出了一种基于改进的CAPM模型的房地产价格泡沫的经济学模型，以期更准确的预测和识别泡沫的出现。
CAPM模型与改进1.CAPM模型概述CAPM模型，即资本资产定价模型，是金融和资产定价领域的一个基本模型。
CAPM模型假设，投资者是理性的风险规避者，他们之间的风险偏好差异是由投资组合而不是每个投资品种的风险量度决定的。
根据CAPM模型，市场风险可以用市场组合的波动度即β值表示。
CAPM模型通过投资组合和市场波动度预测资产的期望收益率。
2.CAPM的假设CAPM模型假设存在一种预期的无风险收益率和预期的正常市场收益率。
假设资产价格因风险而上涨，因此市场会对该风险进行补偿，该风险被解释为资本市场风险。
此外，该模型假定市场是有效的，投资者通过市场指数，可以在投资分散的基础上实现价格发现。
假设下，投资者选择在无风险资产和市场组合之间分配其财富，并最大化其期望效用。
二十一世纪中国房地产发展趋势
赢胖＠投资分析一、当前审国大酷房地产所处的环壤（一）计划经济正向市场经济转变１商业思想在计划经济的条件下人们几乎不用花费太多的心血去竞争但在市场经济条件下各种竞争的花招全部出来了。
我们必须了解现在市场需求什么标准的房地产）这种标准的房地产推出以后卖给谁７什么样的价格，市场欠缺什么，这就是要对市场做个充分的了解逐步树立商业思想。
２价格竞争。
现在在房地产市场上有各种不同价格的竞争。
Ａ级Ｂ级Ｃ级等不同级别的房地产价格不同不同地段上的房地产也有差异设备文化房型房屋面积的大小房屋的楼层上的差异都会产生各种不同的价格。
比如过去在台湾房地产的楼价较高但在国内楼价格低。
这就是地区４差异。
在商场的面积上香港台湾地区以及其他国家的很多商场都已经分割切开做买卖往往进门的地万或主要走道的地万跟副走道的地方与发走道的地方价格差异非常大，因为它所带来的收益是完全不同的。
３通路竞争我们以前卖房子会通过各种渠道但最近产生很多新的通路。
有的运用电脑网络卖房子有的国际开发方案运用电脑网络把所有的开发计划递给所有有资格有希望的投资者。
加人ＷＴＱ后外国的中介机构电脑网络会把国外新的开发计划传达到每个参与者手上．４币场目标在亚洲地区讲地段跟北美地区的人讲地段是有不同涵义的。
在亚洲讲地段是按照现有城市发展人口分布密度来确认这个地段的好坏同时确认了土地的价格和房地产的价格。
在北美地区做地段分析的时候不是这个涵义他们把整个区域的人口结构消费模式消费能力教育水平甚至不同种族产生不同的消费文化羞异等万面都会选择出来细细地分析看市场需要什么样的产品。
就是说美加地区做个开发案是从市场开始的而我们做个开发案是从一块土地开始的是完全不同的观念。
５并购与策略联盟。
在计划经济转向市场经济时我们会产生很多并购与策略结盟的事情。
过去的并购结盟往往很单纯但未来的房地产公司跟中介公司厂告行销公司家具公司电器公司等不同性质的公司也许会做水平与垂直的一种策略结盟甚至于并购在一起。
中国的房地产发展史
中国的房地产发展史中国的房地产发展的历程大致有三个阶段：1988年到了我国房地产发展最早的地方——海南，我国房地产还是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经有16年的发展历史了。
这16年来，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。
第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加要整合。
90年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。
当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。
住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。
这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。
由于当时住宅属福利性质，并没有选择的余地。
从1990年到1996年左右的时间，房地产开始商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。
通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。
早期的住房只是解决居住，基本上没有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表现在如客厅面积小，客厅餐厅混合使用，住宅交通流线互相穿越，动静空间的干扰，套间的大量使用，卫生间很小，仅仅是一个厕所等。
总的说来，当时我国城市居民的居住环境是不理想的。
这时候的住房理念只是解决人们从“ 居者无其屋” 到“ 居者有其屋” 的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段。
哈里森房地产18年周期模型
哈里森房地产18年周期模型(2010-05-07 14:44:36)一、模型简介哈里森仔细研究了200 多年来主要英国和美国的的经济和房地产史，他认为：1、房地产的周期是18 年左右；通常前14 年房价是上涨的，后4 年房价是下跌的；2、18 年的房地产周期目前依然在起作用。
哈里森的模型表明：房价会先上涨7 年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5 年的快速上涨，再之后是2 年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。
最后是历时4 年左右的崩溃。
二、房地产周期的描述具体来看：1、前7 年缓慢上涨：在前7 年经济刚从萧条中走出，经济开始增长，相应地房价也开始缓慢上升；2、其后5 年加速上涨：因为土地的供给是有限的，当房价涨到一定程度，人们意识到他们的资金的最佳回报在房地产上，于是他们开始在房地产市场进行投机买卖，获取资本收益；3、再后2 年演绎疯狂：由于投机者和企业的追逐，房价变得越来越高。
企业的经营行为受到了严重影响。
最终企业也大规模参与这种短期有利可图的房地产投机。
当过多的资金追逐在房地产市场上时，导致土地价格发生剧烈上涨，从而演绎了崩溃前的疯狂。
这是一段疯狂交易的时期，价格不再引导人们做理性的决定，购买者确信那里会发一笔横财，因此他无论如何都要出价高于其他竞买者。
随着价格的逐步上升，现实与幻想之间的差距扩大，直至事态出现转折点。
政府部门看起来美妙的城市规划也起到了推波助澜的作用；4、房地产泡沫崩溃，调整3-4 年：通常，土地这些资产泡沫的崩溃有两种效应。
一方面，土地的泡沫破灭使得一些投资者离场，这些投资者的违约会导致其类型的资产泡沫的崩溃；另一方面，拥有大量土地的投资者会减少他们的消费，甚至变得破产。
当土地市场崩溃后，房地产投资减少，普通老百姓的消费支出减少，新的银行抵押借贷不能进行甚至先前的银行借贷都变成了坏账。
一个经济人的消费支出是另一个经济人的收入，一个经济人的负债是另一个经济人的资产。
房产中介公司排名,中国百强房地产中介品牌
进入21世纪以来，国内房地产行业发展日益火爆，并成为我国经济发展的重要支柱。
房产交易离不开房产中介，为此房产中介公司也如春笋般迅速崛起。
国内大大小小的房产中介企业数不胜数，要说到最值得信赖、知名度高、用户口碑最好的房产中介排名，在这里，“易房大师”就为您总结一下：令狐采学1、中原CENTALINE：创于1978年，房地产代理服务领域领先企业，十大房产中介品牌，香港服务名牌，房地产代理行业极具规模型企业，中原集团有限公司。
2、21世纪不动产：于1971年美国，全球最大房地产综合服务提供商之一，十大房产中介品牌，北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司。
3、我爱我家：国内著名房地产综合服务机构,房地产经纪行业领先品牌,十大房产中介品牌,中介经纪创新企业,北京我爱我家房地产经纪有限公司。
4、顺驰Sunco：中国领先的房地产综合服务提供商,十大房产中介品牌,全国性大型房地产连锁服务品牌,顺驰(中国)不动产网络集团有限公司。
5、满堂红：广州市著名商标,十大房产中介品牌,全国性房屋流通综合服务商,华南地区极具影响力的房屋中介品牌,满堂红(中国)置业有限公司。
6、链家地产：创立于11月12日，最终的目标是成为一家受人尊重的提供房屋经纪服务的上市公司，成为全国房地产服务行业的领导者。
共同打造一家年销售额超过千亿元的房地产品牌经纪公司，成为全国房地产经纪服务行业的领导者。
7、太平洋房屋：创立于1985年台湾,房地产中介经纪行业领先品牌,知名房地产中介机构,十大房产中介品牌,上海太平洋房屋服务有限公司。
8、上房置换：金丰易居旗下,十大房产中介品牌,上海房地产行业首家发起式股份制企业,房地产经纪业领先品牌,上海房屋置换股份有限公司。
9：信义房屋:：成立于1981年台湾,极具影响力的房屋中介连锁服务品牌,十大房产中介品牌,上海优秀服务商标,上海信义房屋中介咨询有限公司。
10:、世家房产：创立于亚洲金融之都的香港，是一个具有悠久历史的著名房产销售品牌，知名房产中介品牌。
中国十大并购案例
2006中国十大并购案例（含评选标准）（ZT）上海国资·亚商2006中国十大并购事件并购市场欣欣向荣2006年，中国并购市场持续升温，呈现出一派欣欣向荣全面开花的局面。
与去年相比，影响并购的外部环境进一步改善。
有关并购的两大法规的颁布及股市的股权分置改革。
由中国证券监督管理委员会颁布的第35号令，自2006年9月1日起施行的《上市公司收购管理办法》，根据新修订的《证券法》相关内容，在总结中国有关并购方面制度沿革的基础上，针对国内资本市场及并购趋势的新变化，在规范及完善上市公司收购方式、权益披露、聘请财务顾问及监督管理上向前迈出了关键一步。
尤其是其中对要约收购的规定由强制性要约改为部分要约，使得要约收购更具操作性。
同时，由商务部等国家六部委颁布的第10号令，自2006年9月8日起施行的《关于外国投资者并购境内企业的规定》，在加大反垄断审查及对特殊目的公司特别规定的同时，在支付方式方面也有重大创新，允许外国投资者以股权作为支付手段并购境内公司，为换股并购在中国资本市场的并购交易中被广泛使用提供了法律的依据。
2005年5月份开始的股权分置改革，是中国资本市场发展中具划时代意义的一件大事，给并购市场带来的影响也是巨大的。
通过支付对价的方式实现股票全流通，上市公司大股东的持股比例纷纷降低，使得上市公司控制权之争更加激烈。
通过二级市场举牌、部分要约实现增持目的的并购方式将更多地应用于上市公司控制权争夺中。
股票全流通也使上市公司的壳资源价值进一步提高，可以想见，未来借壳上市式的并购将越来越多。
从全年并购事件来看，2006年中国并购市场呈现出内资并购与外资并购齐升温，海外资源型并购热经营性并购冷的局面。
并购市场整体呈现出逐渐活跃的态势。
内资并购异彩纷呈2006年，中国发生的并购事件中，数量最多是内资并购。
并具有以下特征：1．并购行业涉及各个领域。
从并购发生的领域来看，2006年中国发生并购事件的行业可以说是全面开花，特别指出并购多发的热点行业主要集中在以下十个：金融业、IT业，房地产业、零售业、电信业、钢铁业、铝业、医药业、航运业、石化业等等。
香港、美国房地产发展历史
• 香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银 行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展 而获利。据统计，1981年至1987年房地产信贷规 模占香港总贷款规模的比重始终在30%以上，60 年代中则高达80%。香港优越的地理位置、完善 的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌 入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。 战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次 直接或间接因为西方经济危机，还有两次与政治 因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就 内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特 殊的供求关系及其投机性。 香港经济属于开放型的自由市场经济，在多 数行业难以形成垄断性的经济力量，但在房地产 领域却具有明显的垄断色彩。
第三周期：遇挫
• 1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于 1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投 资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导 致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整， 香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。
第四周期：遇挫
• 1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976 年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978 年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)， 解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港 人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增 加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌 等)逐步形成。 承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市 场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英 香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底， 香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场 全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签 署后，市场才重新复苏。
6.大萧条与第二次世界大战 • 1929年开始的大萧条在美国历史上持续时 间最长· 也是最严重的经济衰退。在股票市 场崩溃之前，房地产的泡沫就己经破灭 • 1931年后房地产公司大量破产 • 胡弗总统和国会1932年建立了联邦住房货 款银行系统，合并和重组了储蓄和贷款协 会 • 1934年成立的联邦住房管理局引发了住房 金融革命
2019年近十年中国房地产现状分析.doc
近十年中国房地产现状分析最近二十几年来，还没有哪个产业像房地产一样引起国人如此广泛的关注和激烈的讨论，这种情况的出现，首先在于这个产业的重要性，无论是否合理，它已经无可争议的成为目前我国国民经济发展的支柱产业；其次是因为这个产业“事多”，从拆迁上访，施工扰民，保安打人，业主投诉，房价上涨，面积缩小，产权纠纷，投资过热，房屋空置等等，诸如此类的问题无一不引起人们的广泛议论。
在全国人大会议上以厉以宁教授为首的40名人大代表把中房公司成立的日子1981年1月16日作为中国住房日，作为全国房地产发展标志。
如此算来，房地产业发展到现在，在中国已经有30年的历史。
但房地产真正引人注目，成为经济和社会上的全方位的热点，是在最近十年里的事情。
很久以来，我们都在谈论美国人的梦，这个梦的核心就是一套住房，一辆汽车。
而现在，我们也有了中国人的梦，购买住房和汽车，已经成为老百姓的消费热点。
在我们面对近乎狂热的市场形式时，决不应该忽略任何市场都有一定的生命周期，发生、发展、成长、成熟、衰退，这是任何一个产品市场都无法背离的过程，也许中国房地产暂时的繁荣会使我们忽略这一经济规律，那么就让我们放眼世界上其它地区的房地产发展历史和周期，以此来清醒的认识中国房地产的生命周期。
一、房地产业的发展周期：1．美国现在无可争议的左右着世界的经济发展，那么它的房地产发展历史又是什么样的呢？在1870年~1973年近100年里，美国房地产大致经历了由繁荣到萧条的六次周期性波动循环，平均每次波动历时18年，从周期长度的角度来看，美国房地产周期在18年左右完成一次周期波动同时，这期间也存在5年一次的短期波动。
按此规律，我们可以大致预测当前美国房地产的发展趋势。
以1981年繁荣期为基准，按照18~20年的周期频率来预测，美国房地产业在经历了1990年~1992年萧条期后，大约在1999年前后重新复苏并渐渐进入新的繁荣期，其间历时约19年。
实际上，随着20世纪90年代以来美国经济逐步走出衰退的阴影而复苏的同时，政府高度重视房地产业的振兴，在此前提下，美国房地产业也显著的回升，不仅房地产交易数量显著增加，而且价格也不断上涨，与此同时带来的是住宅投资量也显著增加，这些综合因素推进了美国房地产周期重新进入发展期。
香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史
香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史作者：厚德载福从二战战后开始考察，香港房地产市场在发展过程中，至今有过三次较大幅度调整的“熊市”。
我们可以顺便考察下香港银行行业在房地产大幅调整过程中的兴衰成败。
房地产行业作为香港的主要经济支柱，房地产市场波动对经济的影响比日本、台湾、泰国、美国等国家地区都更为显著。
第一次“熊市”：1965-1968年从1954年开始，香港就进入了房地产市场的快速发展时期。
一方面是中国内地迁移过去的居民剧增，也带去相当多的资金。
香港60年代初期，人口就增加到300万。
而伴随的是工业经济的腾飞，1956-1966年，香港制造业工厂数量从2944家增加到了8941家。
财富的积累以及人口的迅速增长，加上香港房地产商推进的“分层置业”和“分期付款”模式都导致了香港战后房地产市场的繁荣。
期间房价的涨幅是很惊人的，在尖沙咀商业区，地段较佳的商铺在1954年一年，房价就翻了1倍。
而当时的香港房地产企业也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定规模的也有400家之多。
不过这些房地产企业大多在后来的市场竞争中被淘汰了。
例如当时房地产行业的龙头公司：置地、霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等，在后面都逐步退出或走向衰亡。
繁荣之后就必然是调整，到60年代初期，市场已经暗藏杀机。
这就是60年代初期香港爆发的银行危机。
起源是1961年的著名华资银行：廖创兴银行被挤兑破产，创始人廖宝珊脑淤血病逝。
为避免进一步的银行风潮，港英政府制定和通过了《1964年银行条例》，首次真正对银行业进行监管，并设立相应的监管指标。
其中最主要的包括针对股本的要求（每家银行必须有500万股本要求），流动资金比例至少为25%，投资股票/房地产不能超过股本加储备积累的25%，单一客户贷款比例不能超过总额的25%等等。
港英政府的想法很好，但结果却是致命的。
因为香港银行业在经历了长期的粗放式发展后，积累的问题反而全部暴露出来。
在香港IPO上市的中国房地产公司们
在香港IPO上市的中国房地产公司们2009年12月03日13:41 来源：《观点地产》【字体：大中小】网友评论(0)冒险的新世界本刊编辑部如果你去香港交易广场，沿着中环沿线，会经过许多知名的大厦，这里边有香港国际金融中心和香港汇丰银行总行等。
中环、上环相连接，直通港澳码头，临海景色优美，各金融大厦林立，形成了香港的金融中心。
其间，香港交易广场位于香港中环康乐广场8号，邻接地下铁路香港站。
交易广场共有3座办公大楼，底层设有商场，地下设有巴士总站。
并有多条行人天桥连接香港国际金融中心，怡和大厦及环球大厦。
交易广场地位十分重要，香港交易所的交易大堂就设于交易广场，其名字也由此而来。
11月5日，恒大地产在此挂牌，就在六天前恒大地产结束了在香港IPO的招股，获得国际配售11倍超额认购，公开发售部分超额46倍。
恒大在一群扎堆上市的内地开发商中突围而出，这也让许家印一跃成为了中国内地新的首富。
但我们记得就在2007年，一场突如其来的全球金融海啸改变了这一切，恒大在临近上市的前夜，被资本所抛弃。
这就像是一场轮回和黑色幽默的喜剧，也正是因为这场由雷曼倒闭引发的，从华尔街席卷而来的全球金融海啸，在2009年催生了中国政府异乎寻常的救市政策，拯救了房地产、拯救了中国的开发商们，也拯救了恒大。
在确认了这样一个重要的事实后，我们不禁要问：到底是什么样的一只蝴蝶在维系着从华尔街到中国内地、到香港中环交易广场的联系？这样的问题自亚当•斯密的时代以来，经济学家就一直在尝试回答。
就像现在我们也不认为已拥有充足的资料来弄清楚全球化经济是怎么一回事，但也许最为切实的一个佐证就是我们生活在一个新世界里——一个资本经济全球化的世界。
在大多数的时候。
全球化力量正在逐渐地改变我们熟悉的世界，当个人的日常生活因为个人通讯工具、电脑、电子邮件和互联网的广泛使用而发生着天翻地覆的变化时，不管你是身在美国的华尔街、还是中国的香港、北京，你都会见证着生活的变化。
世界各国房地产开发模式
目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。
我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。
“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。
香港模式——“一条龙”式垄断游戏由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。
香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。
香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。
香港模式具有以下几个鲜明特点:地皮最值钱。
香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。
这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。
对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。
项目运作“一条龙”化。
香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。
长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。
这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。
获取土地是第一要义。
政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。
香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。
融资渠道相对单一。
总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。
房地产咨询五大行简介
房地产咨询五大行简介JLL的office不错，CB的咨询很好，Colliers的PMD和investment，Savills的retail，DTZ不想说了。
先说谁呢，就从戴德梁行开始吧，排名不分先后阿。
DTZ是老牌子了，在广州、深圳等地的影响力还是很大的，基本上其他咨询公司都不是它的对手，抢单根本就拼不过。
不过其他城市就难说了。
客观地讲，客户对戴德梁行的服务还是比较满意的，戴德梁行也参与过一些政府的项目，比如青浦区大的片区规划，要价一般比较高，三、四十万的单子也接，竞标的比较多。
对于戴德梁行内部，我感觉最大的缺陷是管理架构臃肿，条线划分很不清楚，一塌糊涂。
又因为是英国公司，领导在制定战略时缺乏对中国本土的了解，无法在全国范围内大规模地扩张，原先划定的势力范围也被逐渐挤出。
比如说，戴德梁行在上海的咨询部大约有30人，主要管华东、上海周边，但各个项目组居然没有划分专攻方向，大一统，什么都做，总体以商业地产为主，20XX年全年大概只接了10个项目，总额只有700多万，这个数字实在挺可怜的。
还有它吃亏在人才培养体系也不完善，都是香港人掌权，只以挣钱为目的，员工没有发展空间，人员流动性蛮大的，而且是一批批阶段性的，比方说我当时离职的时候，就看到有一些工作了2、3年具备了一定职务的员工流向开发商，开发商是戴德梁行员工的一个重要流向。
不过这也算是通病，五大行的流动率都挺高的。
世邦魏理仕。
大名鼎鼎的CBRE最近日子挺不好过的，大中华区总裁都离职了，带了北京的总经理出来开公司。
世邦上海的策略顾问部15人左右，有两个项目组，外籍员工一组，专做英文报告，其他人一组，专攻国内，划分得很清楚。
世邦09年大概有25-30个项目，差不多1500多万吧。
不过这个水平也不算高，现在国内一些知名品牌的咨询公司也能达到。
就专业方面而言，五大行的优势在于市场、定位方面，营销相对偏弱。
五大行报告中好的是案例和市场部分，但实际解决问题方面就略差。
中国房地产发展历程PPT(47张)
发展模式的根源：土地
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中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
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选 址 1.市场条件判断
2.项目位置选择
立 项 1.确定开发方案
2.编制可行性研究报告
开
取得土地 1.办理《建设用地规划许可证》 2.领取《国有土地使用证》
发
流
程
规划设计 1.领取《建设工程规划许可证》
开工建设 1.招标:寻找施工单位 2.领取《建设工程施工许可证》 3.开工建设
才在阵痛中。 1991
20
Байду номын сангаас
”海南“地产泡沫
王石、潘石屹、冯仑。。。
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第二阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
探索阶段：炒作与调整
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第三阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
房地产快速发展阶段
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温州炒房团
从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦 门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开 发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口 不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开 始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。
4
当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模 式还是摸索新的模式？
中国房地产应该以何种模式开始发展？？
借鉴
创新
5
成功不能复制但可以借鉴
中国房地产发展师从于香港、起源于深 圳、传播于大陆内地
6
在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发 展的模式是
香港模式
香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地 为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺， 土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。