星辉花园物业管理招标现场竞标答辩节选

北京星辉花园物业管理招标现场竞标答辩节选

9月12日，北京首次物业管理招标由星辉花园成功举办。招标会上，由多位专家和客户代表组成的评委

会针对每一家竞标单位都进行了连珠炮”式的现场提问，其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。以下是这次问答的精选。

第一答辩人：北京达文物业管理公司

刘志宇（北京市小区办主任，以下简称“刘”）：你们在标书中提到了接管星辉花园后要先收3个月

的物业管理费作抵押，请问这种做法的根据是什么？

答：我们依据的是北京市小区办的规定，要收2%或是3%的基金，这3个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护，因为高档物业需要比较高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有适当的管理费用作为维修基金。

刘：北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。

点评：物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题，法律法规对此无规定，是否收取

需以双方在《房屋使用、管理、维修公约》中的约定为依据。

季如进（清华大学房地产研究所副所长，以下简称“季”）：你们在标书中提出，工程维修费用每年按2 0%的速度递增，依据的是什么？你们采取的是提取酬金的方式，但不知你们在降低管理成本上有哪些措施？

答：首先，物业的保修应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担；固定资产都有一定折旧，维修费也应逐渐递增，2 0%是我们根据目前的实际情况提出的。

第二点，在降低管理成本上，我们有非常明确的目标，在工程维修、维护方面，我们做到有章可循，因为此次星辉花园招标中对一些功能安排不清，我们只能按一般测算值来确定。

点评：工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的，该费用划

分为中小修项目费用与大修项目费用，前者从日常物业管理费中支付，后者从公共维修基金中支付。

蔡鸿岩（精品家园房地产咨询公司总经理，以下简称“蔡经理”）：物业管理必须要实行财务公开化，但你们公司的标书并未涉及，请解释一下。

答：我们通过两种途径实现财务的公开化，一种是资产负债表及各种基金的管理表，这是按IS09

0 0 0认证标准制定的；同时，接受物业管理委员会的抽查，定期向他们汇报。

点评：物业公司的财务及经营情况应当以适当方式公开，这是作为受托人的物业公司对委托人（业主、物业管理委员会）应当履行的法律义务，公开的方式包括定期向物业管理委员会报告及向全体业主公布财务状况及管理情况。

第二答辩人：北京保利物业酒店管理公司

徐俊达（建设部房地产司物业处处长，以下简称“徐”）：保利公司既从事酒店管理，又从事公寓管理，请问这两种物

业管理有何区别？

答：我觉得，他们最大的区别在于：酒店管理强调的是经营；物业管理强调的是服务。

杜女士（星辉花园客户代表，以下简称“杜”）：在人员编制和费用支出当中，你们提出的财务人员居然占到8人，这几乎是其他几家的总和；工程队的编制居然占到了6 0人，这就等于业主要多养许多富余人员，请给予解释。

答：我们是将星辉公寓维修采购编制放到财务编制中，作为一家物业管理公司，采购是一个非常大的

支出环节，应该受到财务的监督和控制，所以我认为8个人的编制并不大。

物业管理涉及的工程系统较多，而且接管初期又是一个磨合期，将来随着物业不断的完善，我们要培养一些万能手，如

果最初把人员编制压下来，实施过程中就会非常被动。

点评：在6家竞标的物业管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的财务人员最多未超过3人。作为客户或业主提

出这样的质询，当然是在情理之中。

杨燕敏（北京市房地产管理局总工程师，以下简称“杨"）：你标书中的人员编制非常庞大，共有1

4 6个人，人员费用的支出加上管理费酬金共约

5 0 0万元，占整个物业管理支出的5 5%以上，请对此

问题进行解释。

答：从目前北京物业管理行业情况来看，完全过渡到专业化，或是单纯减少物业管理公司的人员，我

们测算过，似乎比自己管理费用还要高，因此，我们在标书中只将绿化暂委托专业化公司，随着管理的深入，我们将逐渐减少保安、工程维修等部门的人员编制。我预计，会减少到8 0人左右。

点评：物业管理要想竞标成功、占领市场，必须按市场经济法则行事，即应当优化人员结构，科学合

理地设置岗位，提高管理水平，以便降低管理成本。

徐：标书上已提出物业管理费的参考指导价为4元，你们做出元的标准，是基于什么样的理由？

答：关于保利物业申报的每平方米6元的管理标准，与标书上提出的每平方米每月4元，差距为两元，

当时从保利物业的指导思想上来讲，我们认为，应该根据保利物业管理星辉公寓的全部支出项目的实际需

要来测算，在标书上我们提到了九项，在资料有限的情况下，我们首先按照目前的现有资料提出全部支出项目，之后按照可供销售的面积12万平方米倒推回来计算出6元钱。我认为，作为一家物业管理公司，在他接管一家物业管理项目的时候，首先应明确这家物业的定位是什么档次，之后根据他受托的项目制定切实可行的支出项目。我认为保利物业目前拟定的八项跟IS 0 9 0 0 2制定的标准吻合，我们确实有一定的偏差，这是由于保守而造成的，不过我们会有一定的调整。如果我们的预算或者说我们的标书没有得到业主的同意，我们可以按照发展商的

资料做进一步的测算。

杜：关于物业管理承诺问题，我统计了一下，在所有的物业管理公司当中，根据国家标准要求，有如下几点保利公司是处于最低线：第一，房屋维修国家标准是9 8%，保利承诺是9 5%;第二，是维修工程合格率，其他各家（竞标的物业公司）均符合国家标准，惟有保利是9 7% ;第三，化粪池、污水井完好率国家规定是百分之百，其他各家都是百分之百，保利是9 5%;第四，业主满意率这一项保利承诺是9 0%，其他各家基本都是百分之百，请解释一下。

答：国家有关标准我们也都看了，要迎合发展商和评委的口味都可以写成是百分之百，但这可能就是

一个不切实际的承诺，我们从实际经验出发制定这样一个百分比，否则将是一种不负责任的态度。

点评：从各公司的竞标书中看出，各公司承诺的标准各项都基本上接近百分之百，这与北京现实的物

业管理情况显然有很大差距，该公司的承诺虽然选择了下限，但未必不符合实际。

这也引发出另一个问题，如果中标物业管理公司没有实现承诺的标准，问题该如何解决？同时，对于上述指标的定义及可操作性也值得考虑。

蔡耀忠（北京炜衡律师事务所律师，以下简称“蔡律师”）：你标书中提到对自主经营、自负盈亏有异议，如果在正常情况下，管理费收入不够支出，这准备怎么处理？

答：作为物业管理公司，支出原则是有多少钱干多少事，管理酬金应该是建设部规定的8%和12%, 在正常管理之下，如果亏损，这种亏损在得到物业管理委员会的认可后，应由全体业主承担；如果有盈利，也应由全体业主共享，转入下一年度继续