项目可行性论证：经济测算指标体系PPT(共34页)
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房地产开发项目经济测算ppt课件
参考类似项目的投资数据，结合当 地市场价格水平、政策法规等因素 进行调整。
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
02-4.2 经济评价指标体系的概念及分类PPT
2. 经济评价指标体系分类
（1）按评价指标时是否考虑资金的时间价值
总投资收益率
静态投资回收期
项
静态评价指标
资本金净利润率
目
利息备付率
经
偿债备付率
济
资产负债率
评 价
内部收益率
指
净现值
标
动态评价指标
净现值率
净年值
动态投资回收期
2. 经济评价指标体系分类
（2）按评价指标的性质盈利能Fra bibliotek分析指标项
目
经
济
评
价
清偿能力分析指标
指
标
财务生存能力分析指标
投资回收期 总投资收益率 资本金净利润率 净现值 内部收益率 净现值率 净年值 利息备付率 偿债备付率 资产负债率
净现金流量 累计盈亏资金
THANK YOU
净年值
利息备付率 偿债备付率 资产负债率
盈 利 能 力 指 标
清偿 能力 指标
1. 经济评价指标体系的概念
经济评价指标是在投资决策时比较不同投资方案的经济 效益，衡量经济效果的指标，是工程经济分析的主要判 断手段。 经济评价指标体系，是指从不同角度、不同方面较为全 面地反映或说明工程项目的经济效益的一系列指标。
第4章 工程项目经济评价方法
主讲人：祁神军
目录
1 经济评价指标
本节内容
工程经济评价指标体系的概念 工程经济评价指标体系的分类
知识结构
经济评价指标的分类 经济评价指标的体系 经济评价指标的概念 经济评价指标的计算
经济评价指标
静态投资回收期 动态投资回收期 总投资收益率 资本金净利润率
净现值 内部收益率 净现值率
第八章--项目可行性研究PPT课件
8
附有评估、决策（审批）多必需的合同、协议、意向书、政 府批件等
技术经济学
10
§2 可行性研究报告
可行性研究的内容(归纳）
1.总论 预
测
2.需求预测和拟建规模
技
3.资源、原材料、燃料及公用设施情况
术
4.建厂条件和厂址方案
设
计
5.技术设计方案
方 案
6.环境保护
7.企业组织、劳动定员、人员培训
8.项目实施计划
建设前期
勘测设计期
建设期
运营期
项可 目行 建性 议研 书究
初 步 设 计
施 工 图 设 计
建
建
设
设
准
实
备
施
竣 工 验 收
项 目 投 产
项 目 后 评 价
建设前期是决定项目经济效果的关键时期，是研究和控制的重点。
技术经济学
3
§1 可行性研究概述
二、可行性研究的基本工作程序
组建工作 小组
制定工作 计划
经
济
9.投资估算和资金筹措
分 析
10.项目经济评价
技术经济学
11
§3 公共项目可行性研究报告内容
公共项目
是指为满足社会公众需要， 生产或提供公共物品（包 括服务）的项目，如城市 道路、路灯、公共绿化、 植树造林等项目。
特征：具有非排他性或排 他无效率，即此类项目的 产品或服务无法或不应收 费。
劳动安全、卫生与消防 组织机构与人力资源 项目实施进度 投资估算与融资方案 财务评价 国民经济评价 风险与不确定分析 社会评价 研究结论与建议
技术经济学
8
§2 可行性研究报告
四、可行性研究报告的深度要求
项目可行性论证：经济测算指标体系PPT(共34页)
合计
28,000 59,500
35 112,500 25,000 74,945 91,113
1.22
万科城市花园项目测算：
年度 投资计划： 地价支出 其他支出 销售面积 销售回款 现金净流量 现金流出现值 现金流入现值 净现值 现值指数
第1年 第2年 第3年 第4年 合计
10,000 4,000
-14,000 14,000 -14,000
资金成本：使用资金要支付代价
银行借款 ： 按利率计付利息 股东投入： 交付利润
单利终值计算: 单利现值计算:
复利终值计算: 复利终值计算: NhomakorabeaS = P（1 + i*t )
p =s * (1- i*t )
n
S = P（1 + i )
-n
p = s（1 + i )
问：第1年年初存入100元，利率10%，分 别 按单利和复利计算，两年后其终值多少？
例关系。
万科城市花园项目测算：
资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资 =15000/（28000+59500） =17%
年度 投资计划： 地价支出 其他支出 销售面积 销售回款 现金净流量
第1年 第2年 第3年 第4年 合计
10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500
核心指标 1、内部收益率
使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率
项目净利润/销售收入×100%
六、项目可行性论证经济指标体系
参考指标 3、总投资回报率 4、销售毛利率 5、获利指数 6、资金峰值比例 7、地价支付贴现比 8、启动资金获利倍数
项目可行性论证指标幻灯片PPT
地价的支付方式直接影响土地实际本钱，在工程论证中 极其重要和敏感。因此必须考察地价的情况。
土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价 折算为现值才是该工程的实际地价。地价支付贴现比反 映了名义地价和实际地价的关系。
该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。
对各期地价进展折现同样要确定一个贴现率，我们仍定 为10%〔依据同前〕
地价构成：
1、政府地价 ①土地出让金 ②土地开发费 ③市政配套费 ④应缴契税 ⑤其他
2、合作款项 3、红线外市政配套费 4、拆迁补偿费
开发本钱构成：
1、土地获得价款 2、开发前期准备费 3、主体建筑工程费 4、主体安装工程费 5、社区智能化工程费 6、园林环境工程费 7、配套设施费 8、开发间接费
2、关于房地产开发中牵涉到的税务问题
?收入是含税收入 ?地价局部凭土地出让合同和付清地价款证明确定 ?建安造价凭建行或定额站出具的结算书；设备费可根 据订货合同和付款凭证；区内配套工程凭甲乙双方审定 的结算书
?口径一致 ?93年以后通过招投标、拍卖方式取得的土地，在第一 次转让房地产时免交
三、新的可行性论证经济指标体系的特点
•采用动态指标与静态指标结合 •引入资金时间价值，动态指标即考虑了资金时间价值的
地价支付方式问题
•地价占启动资金和总本钱比重较大 •尽量分期付款 •应考虑工程预期开发进度 •地价支付和合作方责任直接挂钩
7-8、启动资金获利倍数
启动资金获利倍数 = 工程净利润/启动资金 启动资金=3个最高的资金峰值之和/3 启动资金的界定：一个工程启动资金较难直接计算，它 应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义 为3个最顶峰值的平均数。 启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个 新工程必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。 它是一个静态的参考指标。
土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价 折算为现值才是该工程的实际地价。地价支付贴现比反 映了名义地价和实际地价的关系。
该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。
对各期地价进展折现同样要确定一个贴现率，我们仍定 为10%〔依据同前〕
地价构成：
1、政府地价 ①土地出让金 ②土地开发费 ③市政配套费 ④应缴契税 ⑤其他
2、合作款项 3、红线外市政配套费 4、拆迁补偿费
开发本钱构成：
1、土地获得价款 2、开发前期准备费 3、主体建筑工程费 4、主体安装工程费 5、社区智能化工程费 6、园林环境工程费 7、配套设施费 8、开发间接费
2、关于房地产开发中牵涉到的税务问题
?收入是含税收入 ?地价局部凭土地出让合同和付清地价款证明确定 ?建安造价凭建行或定额站出具的结算书；设备费可根 据订货合同和付款凭证；区内配套工程凭甲乙双方审定 的结算书
?口径一致 ?93年以后通过招投标、拍卖方式取得的土地，在第一 次转让房地产时免交
三、新的可行性论证经济指标体系的特点
•采用动态指标与静态指标结合 •引入资金时间价值，动态指标即考虑了资金时间价值的
地价支付方式问题
•地价占启动资金和总本钱比重较大 •尽量分期付款 •应考虑工程预期开发进度 •地价支付和合作方责任直接挂钩
7-8、启动资金获利倍数
启动资金获利倍数 = 工程净利润/启动资金 启动资金=3个最高的资金峰值之和/3 启动资金的界定：一个工程启动资金较难直接计算，它 应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义 为3个最顶峰值的平均数。 启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个 新工程必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。 它是一个静态的参考指标。
《项目可行性研究》PPT课件
对项目进行深入 细致的技术经济 论证，重点对项 目进行财务效益 和经济效益分析 评价，多方案比 选，提出结论性 意见，确定项目 投资的可行性和 选择依据标准
综合分析各种效 益，对可行性研 究报告进行评估 和全面审核，分 析判断项目可行 性研究的可靠性 和真实性
▪ 可行性研究与项目评估的比较（续前表）
项 立 可项
勘初 施施建试
正达运
目 项 行 目 投 察步工工筑运 竣 式产营
建 评 性 评 资 设设图招安转 工 投
议 书
估
研 究
估
决 策
计
计
设 计
标
装 施
验
收产
招
工
标
▪ 项目评估（前评估）
对投资项目建设的必要性、可行性及其成本、效益的 评审与估价。
主要内容：①建设必要性；②建设与生产条件；③技 术选择；④投资项目成本、效益数据的预测与分析；⑤ 企业财务效益；⑥国民经济效益；⑦项目的社会效益； ⑧项目效益的不确定性分析；⑨项目总评估。
项目 设计
施工
试车 投产
投资支出
▪ 建设项目程序
立项 咨询
立项审批
评估 论证
决策审批 初设审批
开工报告审批
竣工验收
后评估
初步可行性研究 项目建议书 可行性研究报告 初步设计 施工图设计 建设安装阶段 项目完工试生产 投产后三年
▪ 我国工程项目建设程序
投资前时期
投资时期
生产时期
规划与研究阶段 设计阶段 建设阶段 生产阶段
包括：经过全国储量委员会正式批准的资源储量、品位、成 分以及开采、利用条件的评述；所需原料、辅助材料、燃料的 种类、数量、质量及其来源和供应的可能性；有毒、有害及危 险品的种类、数量和储运条件；材料试验情况；所需动力（水、 电、汽等）公用设施的数量、供应条件、外部协作条件，以及 签订协议和合同的情况。
第三章 项目可行性研究与项目评估ppt课件
行了初步研究。
该工程主要由蓄水工程和输水工程两大பைடு நூலகம்分组成。
蓄水工程位于Chaharmahal Bakhtiari省Boroujen境内的
Karoon支流Sulakan河上，通过Boroujen–Lordegan公路
（大约33KM）可到达坝址，主要由大坝、溢洪道、放空底
孔三大部分组成；输水工程始于蓄水工程，由输水隧洞，
.
动态投资回收期：
累计净现金流
上年累计净现金折 流现值
折现开始出现 1
正值的年份
当年净现金流折现值
TP = 5-1 + 1112/2794 = 4.4
.
习题：求下列方案的静态和动态投资回收期 （i=10%）
年份
01
净现金流 -60 -40
2 3 45 6
30
50 50 50 50
.
项目 年份 0
B专家
3 2.5 -3.5 -1.4 -2.6 -3 3.2 1.6 1.3 -1.5 -2.4 -3 -1 -1.2
.
C专家
2.7 2.5 -3.2 -1.4 -2.3 -2.8 3.5 1.6 1.2 -1.3 -2 -2.7 -1.1 -1.5
D专家
3.2 2.7 -3.1 -1.6 -3 -2.1 3.1 1.5 1.3 -1.2 -2.5 -2.1 -0.9 -1.2
估计概率
0.8
0.6
1
0.6
0.8
0.7
1
0.8
0.6
0.6
0.8
0.5
0.2
0.8
16
专家打分结果
因素
O1 O2 T1 T2 T3 T4 S1 S2 S3 W1 W2 W3 W4 W5
该工程主要由蓄水工程和输水工程两大பைடு நூலகம்分组成。
蓄水工程位于Chaharmahal Bakhtiari省Boroujen境内的
Karoon支流Sulakan河上，通过Boroujen–Lordegan公路
（大约33KM）可到达坝址，主要由大坝、溢洪道、放空底
孔三大部分组成；输水工程始于蓄水工程，由输水隧洞，
.
动态投资回收期：
累计净现金流
上年累计净现金折 流现值
折现开始出现 1
正值的年份
当年净现金流折现值
TP = 5-1 + 1112/2794 = 4.4
.
习题：求下列方案的静态和动态投资回收期 （i=10%）
年份
01
净现金流 -60 -40
2 3 45 6
30
50 50 50 50
.
项目 年份 0
B专家
3 2.5 -3.5 -1.4 -2.6 -3 3.2 1.6 1.3 -1.5 -2.4 -3 -1 -1.2
.
C专家
2.7 2.5 -3.2 -1.4 -2.3 -2.8 3.5 1.6 1.2 -1.3 -2 -2.7 -1.1 -1.5
D专家
3.2 2.7 -3.1 -1.6 -3 -2.1 3.1 1.5 1.3 -1.2 -2.5 -2.1 -0.9 -1.2
估计概率
0.8
0.6
1
0.6
0.8
0.7
1
0.8
0.6
0.6
0.8
0.5
0.2
0.8
16
专家打分结果
因素
O1 O2 T1 T2 T3 T4 S1 S2 S3 W1 W2 W3 W4 W5
项目可行性分析与评价PPT课件
2
项目可行性研究是投资项目管理的一个十分 重要的环节，是一门运用多种学科及多项科学 技术成果，保证项目实现最佳经济效益的综合 性学科。 2 特点：① 十分重视市场调查和市场预测； ② 是以经济效益为核心的，进行多方案的比较； ③ 边缘性学科，涉及多学科知识；④ 在决策 前进行。 二 可行性研究的作用 ① 作为投资决策的依据；② 作为筹资的依据； ③ 作为编制设计的依据；④ 项目实施的依据。
34
宏观分析不仅要考察项目建设与国家、 行业（地区）长远规划的关系，即拟建 项目是否包括在规划内，而且要考察项 目在规划中所处的地位和安排的时机， 论证长远规划要求与项目建设内容相符 程度，以及项目建设对规划的影响。
35
2 从企业自身角度
在确定了项目的宏观依据后，应进一步从项目 本身提出的理由着手，考察项目的微观依据。 一般在对项目发起单位技术经济实力、企业规 模、管理水平、信誉级别、资金能力、技术水 平和人才素质等全面分析的基础上，首先分析、 判断企业的优势及能否承担拟建项目并保证项 目的顺利实施；其次，分析项目是否可利用现 有的基础设施及优越的社会协作条件；再次， 从企业自身的优势及存在问题角度，分析项目 对企业自身优势的发挥及存在问题的解决具有 那些方面的作用，项目的建设能否提高企业自 身的自我生存和自我发展能力，是否有利于增 强企业的市场竞争能力。
5 财务评价 5.1 基础财务评价数据预算分析 5.2 项目对财务效益评估 5.3 项目不确定性分析
31
6 银行效益与风险防范评估 6.1 银行效益评估，包括流动
性评估和相关效益评估 6.2 风险防范评估，主要是对
借款人提供的保证、抵押、质押 等贷款风险防范措施的可行性研 究报告
32
第二章 项目建设必要性分析与市场分析
项目可行性研究是投资项目管理的一个十分 重要的环节，是一门运用多种学科及多项科学 技术成果，保证项目实现最佳经济效益的综合 性学科。 2 特点：① 十分重视市场调查和市场预测； ② 是以经济效益为核心的，进行多方案的比较； ③ 边缘性学科，涉及多学科知识；④ 在决策 前进行。 二 可行性研究的作用 ① 作为投资决策的依据；② 作为筹资的依据； ③ 作为编制设计的依据；④ 项目实施的依据。
34
宏观分析不仅要考察项目建设与国家、 行业（地区）长远规划的关系，即拟建 项目是否包括在规划内，而且要考察项 目在规划中所处的地位和安排的时机， 论证长远规划要求与项目建设内容相符 程度，以及项目建设对规划的影响。
35
2 从企业自身角度
在确定了项目的宏观依据后，应进一步从项目 本身提出的理由着手，考察项目的微观依据。 一般在对项目发起单位技术经济实力、企业规 模、管理水平、信誉级别、资金能力、技术水 平和人才素质等全面分析的基础上，首先分析、 判断企业的优势及能否承担拟建项目并保证项 目的顺利实施；其次，分析项目是否可利用现 有的基础设施及优越的社会协作条件；再次， 从企业自身的优势及存在问题角度，分析项目 对企业自身优势的发挥及存在问题的解决具有 那些方面的作用，项目的建设能否提高企业自 身的自我生存和自我发展能力，是否有利于增 强企业的市场竞争能力。
5 财务评价 5.1 基础财务评价数据预算分析 5.2 项目对财务效益评估 5.3 项目不确定性分析
31
6 银行效益与风险防范评估 6.1 银行效益评估，包括流动
性评估和相关效益评估 6.2 风险防范评估，主要是对
借款人提供的保证、抵押、质押 等贷款风险防范措施的可行性研 究报告
32
第二章 项目建设必要性分析与市场分析
工程项目经济效益评价方法ppt课件
任意选静态或动态投资回收期来计算，而若静态投资 回收期较长而基准收益率较大时，则必须要计算动态 投资回收期。
22
例1：某建设项目，征收土地费为28万元，工期2年，到建成投产 时，建设单位管理费为16万元，建筑及安装工程费用1200万元， 设备购置费用340万元，投产后每年可获得净利润240万元，银行 贷款年利率12％，求该项目的动态投资回收期。
NPV=?
A=60
1
0
2 34 5 6年
P=200
NPV=[－200+60(P/A,10%,5)](P/F,10%,1) =(－200+603.7908) 0.9091 =24.95(万元)
－lg(1－P·i /A) －lg(1－200 10％/60)
Pt’＝1+ lg(1+i)
= 1+
lg(1+10%)
第T年的净现金流量
=6－1+ -402 =5.72(年)
560
6
（二）投资效果系数（E） —— 指在项目达到设计生产能力后，单位投资的 盈利能力。
表达式：
E= A P
1 = Pt
评价标准：当E ≥E0（国家或部门行业的基准投资 收益率）时，可以接受，否则予以否定
7
常用的指标：
年利润总额（年平均利润总额）
如果这种基准贴现率算出某投资方案的净现值等 指标为负值，那表示该方案并没有达到该部门和行业 的最低可以达到的经济效果水平，资金不应该应用在 这个方案上，而应投向其他工程方案。因此，基准贴 现率也可以理解为一种资金的机会费用 （Opportunity Cost)。
17
基准贴现率定得太高，可能会使经济效益好的方案 被拒绝；
（二） 评价标准： 当 NPV≥0时，可以接受，否则予以否定
22
例1：某建设项目，征收土地费为28万元，工期2年，到建成投产 时，建设单位管理费为16万元，建筑及安装工程费用1200万元， 设备购置费用340万元，投产后每年可获得净利润240万元，银行 贷款年利率12％，求该项目的动态投资回收期。
NPV=?
A=60
1
0
2 34 5 6年
P=200
NPV=[－200+60(P/A,10%,5)](P/F,10%,1) =(－200+603.7908) 0.9091 =24.95(万元)
－lg(1－P·i /A) －lg(1－200 10％/60)
Pt’＝1+ lg(1+i)
= 1+
lg(1+10%)
第T年的净现金流量
=6－1+ -402 =5.72(年)
560
6
（二）投资效果系数（E） —— 指在项目达到设计生产能力后，单位投资的 盈利能力。
表达式：
E= A P
1 = Pt
评价标准：当E ≥E0（国家或部门行业的基准投资 收益率）时，可以接受，否则予以否定
7
常用的指标：
年利润总额（年平均利润总额）
如果这种基准贴现率算出某投资方案的净现值等 指标为负值，那表示该方案并没有达到该部门和行业 的最低可以达到的经济效果水平，资金不应该应用在 这个方案上，而应投向其他工程方案。因此，基准贴 现率也可以理解为一种资金的机会费用 （Opportunity Cost)。
17
基准贴现率定得太高，可能会使经济效益好的方案 被拒绝；
（二） 评价标准： 当 NPV≥0时，可以接受，否则予以否定
万科项目可行性论证——经济测算指标体系(ppt 31)
•现值指数＞1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望
的回报率，项目可行；现值指数＜1 说明其收益率达不 到期望的回报率，项目不可行。
•如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1
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万科城市花园项目
Äê ¶È
µÚ 1Äê µÚ 2Äê µÚ 3Äê µÚ 4Äê
销售净利率=项目净利润/销售收入×100% （项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）
为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？
以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反 映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售 净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本 无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于 成本； 销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知 道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明 确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含 不包含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？
启动资金=3个最高的资金峰值之和/3
•启动资金的界定：一个项目启动资金较难直
接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。 因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。
•启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公
司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获 得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。
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10 47,850 26,350 16,153 35,950 19,797
28,000 59,500
35 112,500 25,000 74,945 91,113 16,168 16,169
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五、现金净流量与利润的关系
的回报率，项目可行；现值指数＜1 说明其收益率达不 到期望的回报率，项目不可行。
•如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1
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万科城市花园项目
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销售净利率=项目净利润/销售收入×100% （项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）
为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？
以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反 映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售 净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本 无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于 成本； 销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知 道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明 确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含 不包含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？
启动资金=3个最高的资金峰值之和/3
•启动资金的界定：一个项目启动资金较难直
接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。 因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。
•启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公
司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获 得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。
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10 47,850 26,350 16,153 35,950 19,797
28,000 59,500
35 112,500 25,000 74,945 91,113 16,168 16,169
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五、现金净流量与利润的关系
建设项目经济评价指标体系 PPT
相对(追加)投资回收期
两个不同方案之间,以其相对收益回收其相对 (追加)投资所需要的时间。即
△Pt =(KⅠ-KⅡ)/(RⅠ-RⅡ) 或 = (KⅠ-KⅡ)/(cⅡ-cⅠ) △Pt ——相对(追加)投资回收期; KⅠ、KⅡ——方案Ⅰ、方案Ⅱ的投资; RⅠ、RⅡ——方案Ⅰ、方案Ⅱ的年收益; cⅡ、cⅠ ——方案 Ⅱ 、方案Ⅰ的年成本。
Rt——第t年可用还款的资金
价值型指标
• 净现值(Net Present Value,简计为NPV) 是指建 设项目在整个寿命期内,各年的净现金流按既定 的折现率折算到计算期初的现值之与。
• 净现值是考察建设项目在其计算期内盈利能力的 主要动态评价指标。其一般表达式为:
n
NPV=∑ NCFt(P / F,ic,t)
NPV
i
净现值与折现率的关系
• 关于常规项目,其净现值的大小与折现率的 高低有直截了当关系。折现率越大,净现值 就越小;折现率越小,净现值就越大,随着折现 率的提高,净现值逐渐变小,由正变负。
对净现值指标的的评价
• 优点:计算简便;计算结果稳定,可不能因算术方法的不同 而带来任何差异;考虑了资金时间价值并全面考虑了项 目在整个寿命期内的经济状况;直截了当以货币量表示 项目的净收益,经济意义明确直观。
现率作为计算参数; • 在进行融资后财务评价时,以投资各方的期望资
本收益率为计算依据; • 在国民经济评价中,以社会折现率为计算参数。
净现值函数
用来表示净现值与折现率之间变化关系的函数。 关于既定的项目实施方案, NPV随着i的变化
表现出某种变化规律。一般随着i的增加,NPV 逐渐变小,NPV=f(i)呈减函数变化趋势。
t=0
净现值的评价标准
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销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知 道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明 确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含 不包含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？
6-3、总投资回报率
总投资回报率=项目净利润/项目总投资×100% （项目总投资=总开发成本+期间费用）
资金成本：使用资金要支付代价
银行借款 ： 按利率计付利息 股东投入： 交付利润
单利终值计算: 单利现值计算:
复利终值计算: 复利终值计算:
S = P（1 + i*t )
p =s * (1- i*t )
n
S = P（1 + i )
-n
p = s（1 + i )
问：第1年年初存入100元，利率10%，分 别 按单利和复利计算，两年后其终值多少？
资金峰值/项目总投资
各期支付地价现值之和/地价总额
项目净利润/启动资金
6-1、内部收益率（IRR）
内部收益率：
是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现 金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计 净现值等于零的贴现率。
内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率 通过借款来投资项目，将一无所获。
内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平 或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴
五、现金净流量与利润的关系
利润是按照权责发生制确定的分期损益 现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。
可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为 评价投资净收益的指标。
在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净 流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资 金时间价值来考察投资方案。
六、项目可行性论证经济指标体系
用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。 销售毛利率和销售净利率的关系：
销售毛利率 - 销售净利率=销售税、费率
6-5、获利指数（现值指数）
获利指数 = 现金流入现值/现金流出现值
现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。 现值指数反映了投资的效率。
•计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的
一、应用标准测算报表体系的必要性
主要基于以下需要：
项目决策科学化 定量分析； 全面、多角度分析； 动态分析；程序规范。
项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。
三、资金的时间价值
资金的时间价值：
资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。 今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值
10 47,850 26,350
合计
28,000 59,500
35 112,500 25,000
46.73%
6-2、销售净利率
销售净利率=项目净利润/销售收入×100% （项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）
为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？
以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反 映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售 净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本 无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于 成本；
总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但 并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。 项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。
6-4、销售毛利率
销售毛利率%=项目利润/销售收入×100%
（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）
销售毛利率的意义： 在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以
核心指标 1、内部收益率
使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率
项目净利润/销售收入×100%
六、项目可行性论证经济指标体系
ห้องสมุดไป่ตู้
参考指标 3、总投资回报率 4、销售毛利率 5、获利指数 6、资金峰值比例 7、地价支付贴现比 8、启动资金获利倍数
项目净利润/项目总投资 ×100%
项目利润/销售收入×100% 现金流入现值/现金流出现值
项目可行性论证--经济测算指标体系
（试行）
问题： 1、项目利润是怎样计算出来的？
2、房地产经营需要哪些要素投入？ 3、什么样的房地产项目才是好项目？
项目净利润
=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 （期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）
土地、资金、人力资源、技术、品牌
投入少、回报高、见效快
元； 4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。
年度 投资计划：
地价支出 其他支出
销售面积 销售回款 现金净流量 现金流出现值 现金流入现值 净现值 净现值NPV
第1年
第2年
10,000 4,000
-14,000 14,000
-14,000
5,000 17,000
10 21,000 -1,000 20,000 19,091
四、现金流量与净流量、净现值
现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、 现金流出的数量。
现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出 量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值， 反之为负值。 净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现 值的差额。
万科城市花园项目概况：
总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700
-909
第3年
5,000 25,000
15 43,650 13,650 24,792 36,072 11,280
第4年
8,000 13,500
10 47,850 26,350 16,153 35,950 19,797
合计
28,000 59,500
35 112,500 25,000 74,945 91,113 16,168 16,169
现率。
万科城市花园项目：
年度 投资计划：
地价支出 其他支出
销售面积 销售回款 现金净流量 内部收益率IRR
第1年 第2年
10,000 5,000 4,000 17,000 10 21,000
-14,000 -1,000
第3年
5,000 25,000
15 43,650 13,650
第4年
8,000 13,500
最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴 现率为10%。
•现值指数＞1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望
的回报率，项目可行；现值指数＜1 说明其收益率达不 到期望的回报率，项目不可行。
•如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1
万科城市花园项目
6-3、总投资回报率
总投资回报率=项目净利润/项目总投资×100% （项目总投资=总开发成本+期间费用）
资金成本：使用资金要支付代价
银行借款 ： 按利率计付利息 股东投入： 交付利润
单利终值计算: 单利现值计算:
复利终值计算: 复利终值计算:
S = P（1 + i*t )
p =s * (1- i*t )
n
S = P（1 + i )
-n
p = s（1 + i )
问：第1年年初存入100元，利率10%，分 别 按单利和复利计算，两年后其终值多少？
资金峰值/项目总投资
各期支付地价现值之和/地价总额
项目净利润/启动资金
6-1、内部收益率（IRR）
内部收益率：
是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现 金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计 净现值等于零的贴现率。
内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率 通过借款来投资项目，将一无所获。
内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平 或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴
五、现金净流量与利润的关系
利润是按照权责发生制确定的分期损益 现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。
可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为 评价投资净收益的指标。
在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净 流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资 金时间价值来考察投资方案。
六、项目可行性论证经济指标体系
用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。 销售毛利率和销售净利率的关系：
销售毛利率 - 销售净利率=销售税、费率
6-5、获利指数（现值指数）
获利指数 = 现金流入现值/现金流出现值
现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。 现值指数反映了投资的效率。
•计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的
一、应用标准测算报表体系的必要性
主要基于以下需要：
项目决策科学化 定量分析； 全面、多角度分析； 动态分析；程序规范。
项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。
三、资金的时间价值
资金的时间价值：
资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。 今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值
10 47,850 26,350
合计
28,000 59,500
35 112,500 25,000
46.73%
6-2、销售净利率
销售净利率=项目净利润/销售收入×100% （项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）
为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？
以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反 映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售 净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本 无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于 成本；
总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但 并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。 项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。
6-4、销售毛利率
销售毛利率%=项目利润/销售收入×100%
（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）
销售毛利率的意义： 在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以
核心指标 1、内部收益率
使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率
项目净利润/销售收入×100%
六、项目可行性论证经济指标体系
ห้องสมุดไป่ตู้
参考指标 3、总投资回报率 4、销售毛利率 5、获利指数 6、资金峰值比例 7、地价支付贴现比 8、启动资金获利倍数
项目净利润/项目总投资 ×100%
项目利润/销售收入×100% 现金流入现值/现金流出现值
项目可行性论证--经济测算指标体系
（试行）
问题： 1、项目利润是怎样计算出来的？
2、房地产经营需要哪些要素投入？ 3、什么样的房地产项目才是好项目？
项目净利润
=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 （期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）
土地、资金、人力资源、技术、品牌
投入少、回报高、见效快
元； 4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。
年度 投资计划：
地价支出 其他支出
销售面积 销售回款 现金净流量 现金流出现值 现金流入现值 净现值 净现值NPV
第1年
第2年
10,000 4,000
-14,000 14,000
-14,000
5,000 17,000
10 21,000 -1,000 20,000 19,091
四、现金流量与净流量、净现值
现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、 现金流出的数量。
现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出 量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值， 反之为负值。 净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现 值的差额。
万科城市花园项目概况：
总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700
-909
第3年
5,000 25,000
15 43,650 13,650 24,792 36,072 11,280
第4年
8,000 13,500
10 47,850 26,350 16,153 35,950 19,797
合计
28,000 59,500
35 112,500 25,000 74,945 91,113 16,168 16,169
现率。
万科城市花园项目：
年度 投资计划：
地价支出 其他支出
销售面积 销售回款 现金净流量 内部收益率IRR
第1年 第2年
10,000 5,000 4,000 17,000 10 21,000
-14,000 -1,000
第3年
5,000 25,000
15 43,650 13,650
第4年
8,000 13,500
最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴 现率为10%。
•现值指数＞1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望
的回报率，项目可行；现值指数＜1 说明其收益率达不 到期望的回报率，项目不可行。
•如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1
万科城市花园项目