龙门天然温泉项目服务建议书

案例对比分析：
龙门温泉——亚洲第一泉
所处位置：龙门县龙田镇（从龙门县城出发须经过本项目）； 项目为温泉度假村，自主经营获利；
• 占地58万平米，度假区设有露天温泉泡 浴、设有700个床位、680个餐位 ；酒 店和别墅共有客房400间，因主要用作 自主经营，别墅户型以酒店套房形式为 主；
• 设有露天温泉泡浴、温泉水上文化乐园 （水国迷城）、别墅旅馆、风味餐饮、 商务会议、保健理疗、休闲娱乐、郊野 闲情等服务项目；
旅游客源：广州、深圳及港 澳商务休闲人士，惠州市民
销售目标客户：惠州市公务 员、老板和投资者；广深港 澳等地的投资者。
他们的投资欲望强不强 他们的投资能力强不强
三、项目盈利及经营管理模式探讨
旅游休闲地产主要盈利模式
1. 酒店和住宅等作为地产产品销售获利 2. 长期持有，通过经营管理获取门票和租金收益 3. 招纳主题旅游运营商，整体出租或出售
盈利模式二：长期持有，经营管理获利
营销方式： 统一招商经营管理，项目不进行销售，以获取长期门票房租等收益。 利： 统一规划管理，有利于招商工作开展；能长期持有物业获得长期收益； 弊： 1.无法短时间内收回成本，保障利润和现金流； 2.需要另投入大量资金进行招商、经营和管理工作 ； 3.我国旅游市场变化太快，无法预测未来经营风险。
项目照片
二、项目地块SWOT分析和面临问题
优势及机会点
1、龙门的温泉旅游已开始成为珠三角区域休闲旅游品牌之一；
2、随着珠三角一体化进程加快和交通情况改善，人员来往日益密 切，龙门开始融入珠三角城市群2小时生活圈；
3、项目地块位置优越，可利用附近亚洲第一泉——龙门温泉度假 村的品牌和客源；
4、项目建成时间为冬季，温泉旅游符合冬季休闲旅游习惯。
其中第3种方式比较特殊，现主要为数家大型运 营商所垄断，不适用于一般旅游投资
盈利和运营模式及利弊对比分析
盈利模式一：项目销售获利
方案一：所有产品同时推出市场销售
操作方式： 所有产品同时推出市场，酒店整体出售，别墅作为豪宅发售。 利： 理论上是回收资金最快的盈利方式；勿需对经营管理投入资金。 弊：
➢项目体量较大，尤其是酒店总价高，短时间内难以获得目标客户达成交易。 ➢作为旅游地产，目标客户群均为投资者，无法预期未来收益，难以成交。
劣势及威胁点 1、整个龙门地区缺乏成熟的商业以及配套服Hale Waihona Puke Baidu设施； 2、目前交通情况尚有待改善； 3、温泉度假项目在龙门甚至广东日益增多，同质化竞争 日趋激烈。
我们面临的问题：
• 本项目可行性与风险如何？采用何种模式操作能最有效的规避风 险，实现项目利润？
• 我们的客户在哪里？ • 项目的主题定位如何？如何有效提升本项目的综合竞争力，规划
具有特色的和市场潜在需求的产品组合？ • 如何针对外地客户群，进行产品打造及制定商业性综合经营策略，
在项目开发的初期做到量身定造？ • 如何实现项目利益的最大化？
我们的项目怎么卖？操作模式如何？
我们的客户在哪里
龙门作为传统温泉度假休闲 区，其消费客户以往主要来 源于惠州市区。近年来逐渐 向广深港澳等地辐射。依据 对周边酒店和旅行社的调查， 平时客源以港澳人士为主， 周末节假广深客户居多。
对项目的理解
贵司投资建设的龙门天然温泉项目位于 惠州市龙门县。龙门县位于广东省中部， 地处珠江三角洲的边缘，东南与河源市、 博罗县接壤，西南与从化市，增城市毗 邻，北与新丰县相连。
随着珠三角城市一体化进程和交通情况 的改善，龙门逐渐融入珠三角城市2小 时生活圈。龙门山清水秀，景观迷人， 旅游资源较丰富，主要有南昆山、天堂 山、龙岩、温泉等各具有特色的旅游景 点。 近年来，龙门逐渐成为惠州市乃至 港澳深广等地休闲旅游的重点选择。
因此，同时销售获利的方式无法获得市场认同，具有不可操作性，不宜采用
方案二：统一经营管理；酒店招商同时分割产权销售，各产品分期入市
操作方式： 成立经营管理公司进行以温泉度假为主题的经营管理；酒店先期入市，在招 商或聘请星级酒店管理公司入驻自己经营的同时，以产权式酒店模式分房出 售；别墅产品后期推出市场 利： 1.给投资者以未来预期盈利，有利于促进购买，快速回笼资金。 2.产权式酒店面对的目标客户群更为庞大，有利于市场快速消化。 3.前期产权式酒店的销售和经营将更大提升别墅的价值和价格，给市场以信 心，能让项目实现最大盈利效益。 4.快速回笼资金，销售回款可支撑经营管理费用。
龙门天然温泉项目服务建议书
深圳市世纪通泰房地产经纪有限公司 通泰地产（香港）顾问有限公司 二零零七年十二月
目录
一
对项目的期望与理解
二 地块SWOT分析和面临的问题
三
项目盈利及经营管理模式探讨
四 项目定位以及具体操作分析
五
经营盈利建议
六 工作阶段划分及各阶段工作内容
七
通泰优势
一、对项目的期望与理解
盈利模式推荐：
综上所述，我们建议采用第1种盈利模式中第2方案，即统一经 营管理；酒店招商或经营的同时分割产权销售，以带动别墅产 品后期期入市。此种方案既保证了快速回笼的现金流，开发商 勿需另外投入大量资金经营管理；同时还能最大限度的实现别 墅产品价值提升，实现最大利润。并且有效的规避了经营管理 的风险。
对龙门天然温泉的期望与理解
共同的期望
通过双方初步的沟通，我们所理解贵公司的期望是通过本公司对龙门天 然温泉的市场研究及项目策划工作，能清晰地辨析本项目的商业经营价值和 优劣势所在。明确重点目标客户群与投资者的兴趣和条件，从而界定项目的 定位。以此寻求项目最佳利润实现，并顺利规避风险。世纪通泰诚挚的希望 与贵司建立长期紧密的合作关系。首先期望为贵司开发的极具市场潜力的龙 门天然温泉房地产项目，提供世纪通泰独到且全面的物业、投资及房地产专 业方案，以有效规避开发风险、销售、招商及未来经营风险，实现利润最大 化和长期增值收益。
本案
对项目的理解
天然温泉项目地块位于天堂山麓，总占 地面积500多亩。预计将建成包括酒店， 别墅区等在内，集旅游，娱乐，休闲为 一体的温泉别墅度假村。项目距离龙门 县城约6公里，紧靠龙门有名的天堂山 景区，为各地经龙门县城至号称亚洲第 一泉的龙门铁泉的必经之路。项目建成 后本区域将成为龙门乃至惠州高等级温 泉酒店休闲度假区。