预售商品房再行转让的合同是否有效
商品房返本销售合同无效
正文：近年来，随着房地产市场的繁荣，商品房销售中出现的“返本”销售现象也日益增多。
不少开发商以“返本”为诱饵吸引购房者，然而，这种销售模式在法律上存在诸多风险，一旦合同被认定为无效，购房者将面临巨大的经济损失。
本文将就商品房返本销售合同无效的法律依据及购房者维权指南进行详细阐述。
一、商品房返本销售合同无效的法律依据1. 违反法律规定根据《中华人民共和国合同法》第二十条规定，当事人订立合同，有下列情形之一的，合同无效：（一）违反法律、行政法规的强制性规定；（二）违背公序良俗。
商品房返本销售合同往往存在以下违法情形：（1）违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条关于“房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则”的规定；（2）违反了《商品房销售管理办法》第二十条关于“房地产开发企业不得以任何形式收取定金、预付款等费用，但法律、行政法规另有规定的除外”的规定。
2. 欺诈行为《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销。
商品房返本销售合同中，开发商以虚假宣传、隐瞒真相等手段诱使购房者签订合同，构成欺诈行为。
二、购房者维权指南1. 收集证据购房者应收集以下证据：（1）商品房返本销售合同及补充协议；（2）开发商的宣传资料、广告等；（3）微信、短信、电话录音等与开发商沟通的记录；（4）购房者的付款凭证等。
2. 向相关部门投诉购房者可以向以下部门投诉：（1）住房和城乡建设部门；（2）消费者协会；（3）工商行政管理部门。
3. 提起诉讼购房者可以向人民法院提起诉讼，请求法院判决解除合同、返还购房款及利息等。
4. 请求赔偿如果商品房返本销售合同被认定为无效，购房者还可以要求开发商赔偿因合同无效所造成的损失。
三、总结商品房返本销售合同无效，购房者应积极维权。
了解相关法律规定，收集证据，向相关部门投诉，提起诉讼，都是维护自身合法权益的有效途径。
房屋连环买卖中,前手合同无效,后手合同未必无效,买受人依然可能取得房屋所有权
房屋连环买卖中，前手合同无效，后手合同未必无效，买受人依然可能取得房屋所有权阅读提示本书所谓房屋连环买卖是指多方当事人就同一房屋先后签订多个买卖合同，前一手合同的买受人是后一手合同的出卖人的情形。
此时，虽然合同的签订时间和主体有前后延续的关系，但是每个合同的效力是彼此独立的，前一手买卖合同无效并不会导致后一手买卖合同的效力瑕疵。
案情简介肖某1于1991年继承取得团泉村74号院房屋所有权及院落的宅基地使用权， 1998年与城镇居民刘某签订《房屋租赁协议》，约定租期80年，租金一万元整。
协议签订后，肖某1将房屋及社员宅基地使用许可证交付刘某。
2002年，刘某将涉案房屋卖给团泉村村民肖某2，一年后肖某2又转卖给同村村民肖某3，并交付院落及社员宅基地使用许可证。
经查，肖某3对肖某2系自刘某处购得房屋一事并不知情。
肖某1向法院起诉称，刘某只享有承租权，其出卖房屋侵犯了原告的所有权，而后该房屋又转卖给了肖某3，请求法院判令肖某3将案涉房屋返还给原告。
法院经审理查明，肖某1与刘某签订的《房屋租赁协议》实际上是房屋买卖合同，该合同违反法律规定，应属无效。
但肖某1与刘某的房屋买卖行为无效，并不必然导致刘某与肖某2、肖某2与肖某3的房屋买卖行为无效。
最终，法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
败诉原因在房屋连环买卖中，前一手买卖合同无效并不当然影响后一手买卖合同的效力。
后一手买卖合同的效力需依据是否存在其他法定无效情形判定。
本案中，房屋经过三手买卖，肖某1与刘某之间的买卖合同因违反我国现行法律关于城镇居民不得购买农村宅基地上的房屋的规定而无效，刘某后将房屋卖给肖某2，肖某2转卖给肖某3，虽然第一手买卖合同无效，但并不能因此认定后两手买卖合同无效。
经查，肖某2与肖某3的房屋买卖合同不具有其他法定无效情形，应属有效。
至于涉案房屋的所有权归属，由于肖某3并不知道第一手买卖过程存在瑕疵，且其与肖某2之间的合同合法有效、已经支付合理对价并将房屋转移至自己名下，构成善意取得，因此法院没有支持肖某1返还房屋的诉讼请求。
商品房预购人能否转让已经购买的未竣工的预售商品房
商品房预购人能否转让已经购买的未竣工的预售商品房1.法律规范。
商品房预售的转让，又称为期房转让，是指商品房预售法律关系的预购人将购买的尚未竣工的商品房再行转让给他人的种法律行为，对于这种转让行为，《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，1.法律规范。
商品房预售的转让，又称为期房转让，是指商品房预售法律关系的预购人将购买的尚未竣工的商品房再行转让给他人的—种法律行为，对于这种转让行为，《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
但是在目前国务院仍然尚未有这方面的规范性文件或条款出台。
关于预售商品房转让的规定主要见一些地方法规和规章，如《上海市房地产转让办法》、《成都市关于加强商品房预售管理的通知》等。
当然在目前的司法实践中，预售商品房的转让也已经得到司法部门的认可。
1993年11月24日下发的《全国民事审判工作座谈会纪要》中就指出：“预购房在预售方实际交付房屋之前，将顶售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策的规定、违反法律、政策规定的，倒买倒卖预售商品房的应当认定无效。
”最高人民法院下发的(1996)第2号文件第29条中也指出：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关于续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，认定转让合同有效。
” 2.预购人、受让人与房地产开发商之间的法律关系。
由于预售商品房转中，所转让的房屋尚未建成，所以其与成品房的转让是完全不同的，实际上预售商品房的转让，所转让的并不是房屋的所有权，而是一种法律关系和地位的让与，可以认为是一种债权债务的概括转移，预购人如果已经全部交付了购房款，那么转让的就是一种债权；如果只是交付了部分购房款，那么就应该是债权债务的转移。
房地产交易制度政策题库及答案
房地产交易制度政策题库考试时间：【90分钟】总分：【100分】得分评卷人一、单项选择题（共50题，每题2分，共计100分）（）1、房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当编制（ ）。
A、房屋使用说明书B、房屋状况说明书C、房屋交易说明书D、房屋保障说明书【答案】B【解析】房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。
（）2、房地产广告中不得（ ）A、涉及规划中的文化教育设施B、涉及物业管理内容C、含有升值或者投资回报的承诺D、使用建筑设计效果图或模型照片【答案】C【解析】A项，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
B项，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。
C项，《广告法》规定，房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺。
D项，房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
（）3、建设工程竣工验收的程序中，建设单位应当在工程竣工验收（ ）个工作日前，将验收的时间地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
A、3B、5C、7D、9【答案】C【解析】建设工程竣工验收的程序中，建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
（）4、下列关于申请注销登记的情形，说法错误的是（ ）。
A、注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形B、权利人放弃不动产权利的属于申请注销登记的情形C、依法征收、没收不动产的属于申请注销登记的情形D、依法收回国有土地、海域等不动产权利的属于嘱托注销登记的情形【答案】C【解析】注销登记主要是指因不动产权利消灭而进行的登记，在各种不动产登记中普遍存在，主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。
买卖转让的法律后果(3篇)
第1篇一、引言买卖转让，即指买卖双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则下，通过签订合同，将某项财产的所有权或使用权转移给另一方。
在我国，买卖转让是市场经济中最为常见的一种交易方式。
然而，买卖转让过程中可能会出现各种法律问题，导致法律后果的产生。
本文将从以下几个方面阐述买卖转让的法律后果。
二、买卖转让的法律后果1. 合同效力（1）有效合同：当买卖双方签订的合同符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，如主体资格、意思表示真实、内容合法等，合同即具有法律效力。
此时，买卖双方应按照合同约定履行各自的义务。
（2）无效合同：若合同违反了法律、行政法规的强制性规定，或者存在欺诈、胁迫等情形，合同将被认定为无效。
合同无效后，双方应返还因合同取得的财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
2. 产权转移（1）所有权转移：在有效合同的基础上，卖方应按照合同约定将财产的所有权转移给买方。
买方在取得所有权后，有权对财产进行占有、使用、收益和处分。
（2）使用权转移：若买卖双方约定的是财产的使用权，则卖方应将财产的使用权转移给买方。
买方在取得使用权后，有权按照合同约定使用财产，但不得损害卖方的合法权益。
3. 交易风险（1）违约责任：若一方当事人违反合同约定，应承担相应的违约责任。
违约责任包括支付违约金、赔偿损失等。
（2）不可抗力：在买卖转让过程中，若因不可抗力导致合同无法履行，当事人可以免除或减轻责任。
不可抗力包括自然灾害、战争、政府行为等。
4. 产权争议（1）产权归属：若买卖双方对财产的产权归属产生争议，可以依法向人民法院提起诉讼，由法院判决产权归属。
（2）侵权责任：若一方当事人侵犯了他人的财产权，应承担侵权责任，包括停止侵害、赔偿损失等。
5. 交易税费（1）税费缴纳：买卖转让过程中，买方和卖方均需按照国家规定缴纳相关税费。
（2）税费争议：若买方和卖方对税费缴纳产生争议，可以依法向税务机关申请行政复议或提起行政诉讼。
广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》
广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》一、《认购书》中类似“购房人已理解并同意开发商在销售中心公示的样板条款，并同意完全按该样板调控签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”的特别约定如何处理？《认购书》是指将来签订《商品房买卖合同》的预约，在样板条款已经过公示且购房人也已经在《认购书》上签章确认的情形下，该《认购书》是有效的。
对当事人具有约束力，认购人以合同条款不公平，可以再协商，其诉请该《认购书》无效或解除、返还定金的，不应支持。
二、出卖人拒绝按照《认购书》订《商品房买卖合同》买受人起诉签约或者追究违约责任应如何处理？合同系当事人共同协商的结果，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌，故对当事人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持：出卖人拒绝签约已构成违约，在适用《司法解释》第四条的基础上，还可以判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失，该损失数额的确定可以参照在合同订立日起至起诉日止的房价差额范围，区别下列不同情形处理：住宅在30%以内，商业用房在10%以内。
买受人拒绝签约构成违约，不去别对待，作对等处理。
三、商品房被出卖人抵押后，买受人诉请确权或者办证的，应如何处理？起诉确权的，由于房屋不存在权属争议，应驳回诉讼请求。
起诉办证的，买受人在履行下列注意义务后即不构成过错。
（1）审查所购房屋是否在《预售许可证》的范围内；（2）将购房款汇入合同指定的监控账号；（3）无论是抵押后再预售，或者是预售后再抵押，只要有《预售许可证》就应认定金融机构同意出售，其行使抵押权不得对抗买受人。
伪造《预售许可证》出售房屋的，应承担双倍赔偿责任。
四、《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，应如何适用《司法解释》第八条？买受人主张出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持，根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%。
五、出卖人以约定的违约金标准过高为由请求调整迟延交楼违约金的，应如何把握违约金标准是否过高？约定违约金标准为万分之五以内，（含万分之五）的，均认定属于合理范围，不予调整。
浅析预售商品房的再转让
浅析预售商品房的再转让p在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。
预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。
这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。
①预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。
预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。
负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。
在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。
依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。
由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。
在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。
在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。
在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户中，即可视为履行完毕所负义务。
这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。
在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。
在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。
被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。
由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。
支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。
预售转销售影响购房合同
一、合同主体变更在预售转销售过程中，购房合同的主体可能发生变更。
原本的预售合同主体为开发商与购房者，而在预售转销售后，销售合同的主体可能变为开发商与新的购房者。
这种变更可能导致购房者无法享受到原本预售合同中的权益，如购房折扣、赠送装修等。
二、合同内容变更预售转销售可能导致购房合同内容发生变更。
例如，原预售合同中约定的房屋面积、户型、配套设施等可能与销售合同中的内容不一致。
购房者需注意，在签订销售合同时，仔细核对合同内容，确保与原预售合同保持一致。
三、交房时间延误预售转销售可能导致交房时间延误。
开发商在预售转销售过程中，需要重新办理相关手续，如产权证、预售许可证等。
这一过程可能耗费较长时间，导致购房者无法按时入住。
四、购房风险增加预售转销售过程中，购房风险可能增加。
一方面，购房者可能面临开发商资金链断裂的风险，导致无法按时交房；另一方面，购房者可能因合同主体变更而失去部分权益。
五、法律风险预售转销售可能涉及法律风险。
若开发商未按照规定办理相关手续，购房者可能无法取得房屋产权证，导致购房合同无法履行。
此外，若开发商存在欺诈行为，购房者可能遭受经济损失。
针对预售转销售对购房合同的影响，以下是一些建议：1. 购房者在签订销售合同时，应仔细阅读合同条款，确保与原预售合同保持一致。
2. 购房者应关注开发商的资金状况，避免购买资金链紧张的开发商开发的房产。
3. 购房者可要求开发商提供相关证明材料，如预售许可证、产权证等，确保购房合同的有效性。
4. 购房者可寻求法律援助，维护自身合法权益。
总之，预售转销售对购房合同产生了一定的影响。
购房者应提高警惕，加强自身权益保护，避免在购房过程中遭受损失。
关于期房再转让法律问题的规定
关于期房再转让法律问题的规定阅读选项: 自动滚屏[左键停止]关于期房再转让法律问题的规定购房者、房产开发商经常遇到一个问题，关于期房是否可以再转让、是否可以购入、而有些地方性文件不允许期房再转让。
而有的地方是允许转让和备案，同时依法交纳有关税费。
那么期房再转让是跟据什么？《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
而国务院没有出台具体规定，而国务院关于这一问题没有作出规定，各地操作标准不同。
《山东省商品房销售条例》第十二条规定预售的商品房可以依法进行转让。
买受人已经支付全部购房款的，应当及时告知房地产开发企业，房地产开发企业应当予以配合，合同另有约定的除外；买受人未支付全部购房款的，应当征得房地产开发企业同意。
预售商品房转让的，买受人和受让人应当依法办理商品房预售合同备案的变更手续。
但是由于房子是不动产，涉及登记和备案的问题，而再转让又没有具体规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定未依法登记领取权属证书的不得转让，有些买卖双方当期房价格波动而违约时片面理解该条，所以往往造成纠纷不断。
对购房者而言，应注意如下几种情况：一、预售商品房尚未付清房款的购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同；二、已付清预售商品房总价款的，购房者可以与新购房者订立转让合同并以书面形式通知开发商；三、转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续，而目前我国有些地方为防期房的过渡投机还没有对再转让可以进行直接备案，而是从严控制，往往造成期房再次购入者不订立周密的合同风险增大。
四、预售商品房的再转让应依法交纳相应的税费。
如没能进行再转让备案，则只能出让方做出房产权证后再过户给受让方。
五、如果出让方办理了商品房抵押贷款，而受让方也要办理商品房抵押贷款，则双方应去原银行询问能否办理“转按揭”手续，如果可以并且符合条件，双方直接办理“转按揭”手续即可；如果受让方不需要办理抵押贷款，则出让方应办理解除抵押贷款手续，否则将会给双方办理备案或产权登记带来障碍。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）-
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第四章 新建商品房销售相关制度政策第二节 商品房现售管理综合练习与答案
第四章新建商品房销售相关制度政策第二节商品房现售管理综合练习与答案一、单选题1、以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的处罚标准，是处以警告，责令限期改正，并可处以（）的罚款。
A.1万元以上2万元以下B.1万元以上3万元以下C.2万元以上3万元以下D.3万元以上5万元以下【参考答案】：B【试题解析】：房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：①未按照规定的现售条件现售商品房的；②未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；③返本销售或者变相返本销售商品房的；④采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；⑤分割拆零销售商品住宅的；⑥不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；⑦未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；⑧委托没有资格的机构代理销售商品房的；⑨房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
2、《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前，将该已售商品房再行销售给他人的，房地产行政主管部门可以采取的处罚措施是（）。
A.吊销房地产开发企业营业执照B.吊销房地产开发企业房地产开发资质C.予以警告D.撤换房地产开发企业法定代表人【参考答案】：C【试题解析】：在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3、关于商品房销售代理的表述中，错误的是（）。
A.受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用B.房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务C.实行销售代理委托人与受托房地产中介可以协商确定是否签订委托合同D.房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式【参考答案】：C【试题解析】：C项，实行销售代理必须签订委托合同。
高房价下商品房预售法律制度再思考
（） ２预售合同性质不明确
关 于预 售 合 同性 质 问 题 一 直 被 理 论 界 和 实务 界 所 热 议 ， 要 主
相反 ，炒 房 者 纷 纷 转 战 二 、三 线 城 市 ，京 沪 穗深 楼 市 ８ 月全 线 回 观 点有买卖合 同、承揽合同和买 卖、承揽混同合同说 ，三种性 质 暖 ， 不 让 民 众 失 望 。 是一 直 以来 被 人 诟 病 的 商 品 房 预售 制度 所 带 来 的结 果 截 然 不 同。由于 没 有 明确 预 售 合 同的 性 质 ， 此 直 无 于 因
又一次被推向风头浪尖 ， 笔者从我 国商品房预售法律制 度本身 出 接 影 响 到 预 售 合 同登 记 备 案 是债 权 登记 还 是 物 权 登 记 ， 进 而 引 又
发 ，探 究 其 是 否 应 被废 除 。
一
申到 预 售 商 品 房 再 行 转让 的效 力 问题 。
我国商品房预售法律制度渊源
三．废除不如修改
虽然 民革 中央 在 ２ ０ 年 “ 会 ”期 间提 交全 面 取 消 预 售商 品 ０９ 两 积极 地 推 动 了城 镇 住房 改革 ， 决 了房 地 产 业 面 临 的 资 金严 重 不 房制度 ， 解 建立商品房竣工人市销售制度的提案 ， 南宁也在年初试 点 现 房 销 售 ，但 是 笔 者认 为 目前 不 是 全 面取 消 预 售 制 的 最 佳 时 期 ， 是 因 为 国 家 针 对 楼市 政 策 接 连 出台 ，已经 对 楼 市造 成 一 定 这 影 响 ，目前 正 是 政 策 与 利益 群 体 的博 弈 期 ， 果 贸 然 采取 取 消 预 如
Байду номын сангаас
笔者认为（） １加强预售过程中的政府监管。 虽然商品房买卖是平 等民事主体问的意思 自治，但由于房屋是人 民群众最重要生活依
转让合同购房指标转让协议是否合法7篇
转让合同购房指标转让协议是否合法7篇第1篇示例：转让合同购房指标转让协议是否合法？购房指标转让是一种合法的行为。
根据我国相关法律规定，购房指标属于一种财产权利，购房指标的所有者有权将其转让给他人。
购房指标转让协议根据《合同法》的规定具有法律效力，受到法律保护。
购房指标转让双方可以在协议中约定转让的条件、价格、付款方式、转让日期等内容，并在协议签订后依法履行协议。
购房指标转让协议在法律上是合法有效的。
购房指标转让协议要依法合规。
购房指标转让协议应当符合相关法律法规的规定，不能违反法律规定。
购房指标转让双方应当是符合法定条件的主体，协议内容应当符合公序良俗。
购房指标转让协议中的约定不得违反法律法规，不得损害他人利益。
如若协议中的内容存在违法情形，将受到法律的约束和制裁。
购房指标转让协议应当注意保护双方当事人的合法权益。
购房指标转让协议在签订之前应当经过双方当事人的自愿、协商和签字确认，确保双方权利义务清晰明了。
转让方应当保证购房指标的真实有效，受让方应当保证按约定支付相应的费用。
协议签订后，双方应当按照约定内容履行义务，避免引发纠纷。
购房指标转让协议是一种合法有效的合同，受到法律保护。
购房指标转让协议需要依法合规，保护双方当事人的合法权益。
双方当事人在签订购房指标转让协议时应当慎重考虑，确保协议内容合法合规，避免造成损失和纠纷。
希望购房指标转让协议能够依法合规，促进房地产市场的健康发展。
第2篇示例：目前，房地产市场一直都是备受关注的热门话题，尤其是在一线城市，房价居高不下，导致了购房指标的紧张局面。
面对供不应求的情况，一些持有购房指标的居民想要通过转让来获利，于是转让合同购房指标转让协议备受争议。
关于这一问题，是否合法一直是备受关注的话题。
需要明确的是，购房指标实际上是国家为了保障住房公平而进行的调控手段，购房指标的转让是否合法，主要取决于相关政策法规的规定。
据我国《商品房销售管理办法》规定，购房指标是不允许转让的，因为购房指标的本质是为了解决居民的住房需求，而不是为了牟取暴利。
预售商品房转让消费者权益保护问题
66 决 策 &信息（下半月刊）
2 008 年第 4 期 总 第 40 期
参考文献： [1] 王利明．物权法研究．中国人民大学出版社．2000 年版 ． [2] 苗壮．香港房地产市场．中国经济出版社．1995 年 版． [3] 陈耀东．商品房买卖法律问题专论．法律出版社．2003 年版 ． [4] 房维廉．中华人民共和国城市房地产管理法实用讲话．中国商业出版社．1994 年版． [5] 祝铭山．商品房预售合同纠纷．中国法制出版社．2003 年版 ．
法商
LAW AND COMMERCE
预售商 品房转 让消费 者权益 保护问 题
□薛妮
摘 要 通常意义上所说的预售商品房转让指购买人
购买的未竣工的商品房再行转让给他人的一种法律行
为，它的存在具有法律必要性和合理性。我国商品预售
房转让制度起步较晚，如何建立规范有序的商品房预售
市场，保护消费者的利益是本文进行论述的主要问题。
关键词 预售商品房转让 问题 建议
中图分类号：D923. 2
文献标识：A
一、预售商品房转 让
商品房预售，又称期房买卖，是指预售房将正在建设而未竣 工的房屋预先出售给承购方成购方交付定金或购房款，并在未来 确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。商品房 预售制度源于香港，又称“卖楼花”，因房屋是被“拆零砸碎”，分期 分批、分间分室出售给投资者，就像飘落的花一样，故称为“楼花”。 预售商品房转让，又称“炒卖楼花”，是指预购人将购买的未竣工 的商品房再行转让给他人的一种法律行为，这是通常意义上所说 的预售商品房转让，也是本文将要论述的对象。
二、我国预售商品 房转让中存在 的主要问题
（一）立法上缺乏统一的态度，司法实践中各地做法各异。 现阶段，我国现行调控房地产关系的法律法规对预售商品房转 让没有形成一致的法律态度。作为上位法的《中华人民共和国城市 房地产管理法》未对预售商品房转让做出相关规定，而将立法权授 予了国务院，国务院也未作出相关规定，行政立法方面一片空白。 各地方法规中规定不一。但 1993 年广东省人大常委会通过的《广 东省房地产开发经营管理条例》规定： “预售的房屋在未竣工并取得 房屋所有权证之前，不得转让。法律另有规定的，从其规定。”由于 各地规定不一，导致我国预售商品房转让市场处于混乱状态。 （二）房地产开发商及房地产中介公司的违规操作行为。 由于受经济利益的驱使，房地产开发企业及房地产中介公司 根据消费者购房的迫切心理及缺乏相应房地产知识的现状，利用 工作便利以少量的资金预定商品房或与炒房者恶意串通，控制房 源，哄抬商品房价格，待机转让以牟利的情况时有发生。 （三）缺乏有效的 违法惩罚 机制。 我国关于违反商品房预售法律的处罚规定不尽完善，在缺 乏相 应惩罚机制的制约下，为了保护消费者合法权益，维护正 常的 房地产交易秩序，需要国家健全相应的惩罚机制，明确预 售商品房转让中违法行为应承担的法律责任，在国家强制力的 威慑 下，起到令行禁止的作用，保障预售房交易的有序发展。 （四）购房者投机心理及相关法律知识的匮乏。 一些购房者只看到预售商品房价格低的优势，对预售商品房 买卖的风险认识不足，存在侥幸及投机的心理。在出现问题时购 房者的权益无法得到保障，在维权时也会遇到种种障碍，不利于 个人权利的主张。
商品房预售合同转让的法律性质及条件研究
、
预售合 同转让 的法律性质
预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房 ，其 所有权尚未产生。预购方在预售合同履行 中，虽交付预购
款， 但不享有 预售 商品 房的所 有权 ，其转让 处 分的 ，不 是 所有权。故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已
合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责 任， 预购人 不 能通 过 转让 预 售 合 同逃 避 应 负 的法 律 责任 ，
一
人成为新的权利主体 ， 也是预售商品房竣工后的产权人。
３ 预售合 同转让 的标 的物 必须是 尚未 竣工 的 、正在建 、
设中的预售商品房 ，如果转让的标的物已经竣工验收，预 购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给
他人 ，不是预售 合 同转 让 ，应按 商 品房 买卖 关 系处 理 ，同
售合同转让 主 体 与预 售 主体 不 同 ，转 让 人 具有 双重 身 份 ， 它是前一预售合 同的预 购方 ，同时 又是后 一转 让 合 同的转 售方 。而不是未竣 工 商 品房预 售方 ，故转 让人 不 具备 预售 方的主体资格 ， 不必 具有 商 品房 预 售许 可证 ， 转 让人 也 但 必须持有经过登记备 案 的预 售合 同 和转让 合 同才 具有 预售 转让的主体资 格。预 售合 同转 让后 ，新 预购人 取 代原 预购
维普资讯
赤 峰 学 院学 报 （ 文 哲 学 社 会 科 学版 ） 汉
．
第２ ７卷
Ｎｏ ．２
第 ２期
Ｖｏ ． ７ １２
１ｕ ｌ ｏ Ｃ ｉｅ￣ Ｃ ｌｇ （ｏ ．Ｓｉ ｏｍａ ｆ ｈ ｎ Ｆ ｏｌ ｅ Ｓ ： ｃ） ｅ
Ｉ 口房 预 售 合 同转 让 的法律 性质 及 条 件 研 究 司ｇ ｉ ｌ ｌ
预售商品房再转让行为研究
品 房转 让他 人 ， 理 了转让 手续 的 ， 办 可认定 转 让合
同有效 ； 有办 理 转让 手续 的 ， 一 审诉讼 期 间补 没 在 办 了转 让手 续 的 ， 也可 以认定 转让 合 同有 效 。” 可 见这 个 时期 ， 售商 品房 再转 让行 为是 被允 许 的 。 预 ３２ ０ ．０ ５年 ５月 ９日，国务 院办 公厅 转发 的建 设 部 、 展 改 革 委 、 政 部 、 土 资 源 部 、 民 银 发 财 国 人
行 、 务局 、 监 会七 部 委于 ２ ｏ 税 银 ０ ５年 ４月 ３ ０日联
方 式 ， 国各地 的规定 不统 一 ， 全 比较杂 乱 。 （ ） 二 禁止预 售 商品房再 转让 并 不合理 反 对 预售 商 品房 再 转 让观 点 的 主 要理 由为 ：
首先， 预售商 品房 的标 的为 尚未竣 工 的期 房 ， 预购
宁 德 师 范 学 院学 报
２ １ 年第 ３期 ０２ （ 第 １ ２期 ） 总 ０
（ 学 社 会 科 学版 ） 哲
预 售 商 品 房 再 转 让 仟 为 研 究
李 竺芸
（ 中央财 经 大学法 学院 ， 北京 １０ ８ ） ００ １
摘
要 ： 售登 记 商 品 房 买卖 因运 作 方 式 相 对 于 传 统 商 品房 买 卖较 为 灵 活 ， 而存 在 着诸 多风 险 ， 预 故 而预 售登 记 后 商品 房 的 再 转让 行 为 无 疑 再 度 增加 了交 易的风 险 。然 而 ， 们 不 能 否 认 预 售登 记 商品 房 再 转 让行 为 我 对 于房 地 产 市场 活 跃 度 和 商品 房 合 理 利 用 的 有 利 影 响 ，因 此 必 须 规 制 再 转 让行 为 的风 险 应确 立预 售 商 品的 再 转 让 制度 。 明确 预 售 商 品房 再 转 让 的条 件 和 程 序 。
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预售商品房再行转让的合同是否有效文章来源：互联网发布者：包头律师发布时间：阅读：216次
岑雪清诉黄锡彬房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1．裁判书字号
广东省江门市中级人民法院( 2011)江中法民一终字第440号民事判决书
2．案由：房屋买卖合同纠纷’、
3．当事人
上诉人（原审被告）：黄锡彬
被上诉人（原审原告）：岑雪清
【基本案情】
2011年2月25日，岑雪清向黄锡彬购买联体住宅一套。
岑雪清（乙方）与黄锡彬（甲方）双方于2011年2月26日共同签订了《转让协议》一份，协议约定：1．现甲方将江海碧桂园A号共165.5 m2建筑面积别墅转让于乙方，转让总价为171.5万元；2．乙方需于2011年3月31日前付清房款；3．转让所涉及的所有税款与费用均由乙方承担等。
协议签订后，岑雪清分别于2011年2月25日支付330000元，同月28日支付330000元，同年3月15日支付185000元，共支付845000元给黄锡彬，余额870000元未付。
岑雪清于2011年3月
31日将房款余款870000元提存在广东省江门市蓬江区公证处，该公证处于2011年4月8日向黄锡彬发出《提存通知书》。
黄锡彬于2010年10月16日与江门市江海碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，所购房屋是上述岑雪清与黄锡彬买卖的房屋，购房总价为元，黄锡彬已付清上述购房款。
该房屋尚在建设中，尚未确权及取得房产证。
【案件焦点】
黄锡彬与岑雪清签订的预售商品房《转让协议》是否有效。
【法院裁判要旨】
广东省江门市江海区人民法院经审理认为：岑雪清与黄锡彬买卖的房屋仍在建设中，尚未竣工，黄锡彬亦未到房产行政部门确权和领取权属证书，该房产所有权尚未明确。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。
”的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”的规定，岑雪清与黄锡彬双方于2011年2月26日共同签订的《转让协议》无效。
因岑雪清与黄锡彬双方签订的《转让协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，黄锡彬应返还购房款给岑雪清。
广东省江门市江海区人民法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十入条第（六）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、岑雪清与黄锡彬双方于2011年2月26日签订的《转让协议》无效。
二、黄锡彬自本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款845000元及支付利息给岑雪清。
黄锡彬持原审答辩意见提起上诉，广东省江门市中级人民法院经审理认为：岑雪清与黄锡彬签订合同时，涉案房屋尚未竣工，黄锡彬亦未到房产行政部门确权和领取权属证书，双方对此事实是明知的，。
也就是说，本案实质上是商品房预购人黄锡彬将购买的未竣工的预售商品房再行转让给岑雪清。
《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十四条又规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。
”而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书。
”的规定不是效力性强制性规定，而是管理性强制规定，因为违反该规定并不影响出卖方的利益，也无损国家利益和社会公共利益。
该条规定应该是指没有权属证书的房地产在法律上所有权不能转移，并不是指不能订立转让房地产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。
这从该法第四十六条的规定可以得到佐证，该条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
”可见，我国并未明确禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再
行转让，也就是说，我国法律目前并未将该类合同认定为无效合同。
因此，原判依据该条规定认定涉案《转让协议》无效，明显不当。
根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订支有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
”之规定，岑雪清与黄锡彬签订的《转让协议》是双方真实意思的表示，合法有效。
广东省江门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江门市江海区人民法院( 2011)江海法民二初芋第163号民事判决。
二、驳回岑雪清的全部诉讼请求。
【包头昆区律师事务所后语】
1．对《城市房地产管理法》第三十八条规定的理解
个人认为，该条法律规定的“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。
该法第三十八条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
因此，“房地产转让”应包括签订买卖、赠与合同，付款、交房，过户登记等一系列债权行为和物权行为。
所谓“不得转让”应理解为不能发生所有权转移的合同履行目的，但不能认为“未依法登记领取
权属证书”房屋的转让合同一律无效。
要严格区分物权变动的原因与结果，将合同的履行与合同的效力分开。
是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。
一般认为，强制性规定分为两种：一是管理性强制规定，二是效力性强制性规定。
所谓管理性强制规定，是指其被违反后，仅对违法者在公法上加以制裁，但并不否定违反该规定的法律行为在私法上的效力。
而效力性强制性规定是指违反该规定，会导致法律行为在私法上归于无效。
2．对预售商品房再转让合同的效力的认识
当前，理论界多数意见认为不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。
《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。
这一规定有力地遏制了一些借口不动产买卖未登记就主张合同无效，以追求更大利益的不诚信行为。
这类纠纷中，双方当事人
对“尚未登记领取权属证书”的事实往往是明知的，有些还约定
如何过户、过户费如何分担等内容。
根据当事人意思自治的原则，双方应承担相应的交易风险。
如轻易认定房屋再转让合同无效，必然助长不动产出卖人常以合同无效为由反悔，损害善意购买人合法权益的行为。
3．其他
有一种意见认为，该类合同应被定性为无效。
因为认定合同有效将会鼓励楼市的投机行为。
我们认为，打击楼市的过度炒作，责任在于政府，而不是法院。
在法律没有明文禁止的情形下，投资楼市是人们享有的合理合法的投资方式。
我们要保护人们的合理信赖利益，促进商业交易。