中国房地产企业财务报表解读要点20091129

中国房地产企业财务报表解读要点(香港上市公司)

近日在论坛上看到许多关于中国房地产企业资金状况的博文，通过列举若干财务指标(如经营活动现金净流量)作为反映其核心观点的支持性证据。本人认为，房地产行业的业务特征以及特定背景赋予了部分财务指标特殊的涵义。为避免错误解读，本人将分别以在香港上市和大陆A股上市的典型公司的财务报表为例，就其中的重点项目和内容进行解读。不足之处，请各位博友补充！

本文参考碧桂园(2007.HK)、富力地产(2777.HK)和SOHO中国(0410.HK)的2007年年报，重点解读在香港上市的中国房地产企业的财务报告。

一、基本情况

1.业务范围

通常，上市公司经营的业务范围反映在财务报表附注的分部报告和财务回顾等管理层说明性文字中。例如，碧桂园(2007.HK)的财务回顾就列示了该公司的主要业务范围包括房地产开发、建筑装修及装饰、酒店营运和物业管理四部分，其中房地产开发占绝对主导(约占总收入的94％)，建筑装修及装饰可以视为房地产开发的一个分部(90％的建筑装修及装饰收入来自于集团内部)，酒店营运和物业管理基本上作为配套而存在。

2.土地储备情况

净现值法(Net Asset Value,NAV)是当前世界上最广泛适用的对房地产企业的估值方法(注1)。由于NAV方法的广泛流行，扩充土地储备意味着提升房地产企业未来的未来价值，直接决定着房地产企业受市场或投资者追捧的程度，这在2007年房地产企业在资本市场上的表现不难看出。当然，随着2007年国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，土地储备过大则成为了巨大的开发风险，如恒大IPO 夭折即是明证。但不管怎样，土地储备仍然是房地产企业日常营运中最重要的资源和备受关注的焦点。

按照香港的会计准则规定，土地储备的列示分以下几种情况进行处理：

(1)已经交纳土地摘牌保证金但尚未摘牌的，或者已经摘牌且支付土地出让金但未取得国有土地使用证的，相应的金额列示为流动资产的其他应收款项目。具体数额需要查找报表附注项目，如碧桂园(2007.HK)的报表附注3中“预付款-第三方”基本上就属于这种类型的土地储备数额。

(2)已经取得国有土地使用证但未取得施工许可证的，相应的金额列示为非流动资产项下的“土地使用权”。但需要指出的是，该项土地使用权(Land Use Right,LUR)在报表上是按照土地使用权总额扣除摊销后的净额。

(3)已经取得国有土地使用证且已经取得施工许可证的，相应的金额列示为流动资产项下的“土地使用权”。同样，该项目也是扣除摊销后的净额。

因此，一家公司的土地储备状况需要综合考虑上述三个项目。(关于相关会计准则下土地使用权摊销的处理见本文注2。)

3.物业建造状况

对于住宅类房地产企业而言，产成品就是已经建造好的房屋，在报表上列示为“持作销售已落成物业”(Property Held for Sale, PHS)；在产品就是正在建造的房屋，在报表上列示为流动资产项下的“在建物业”(Property Under Development, PUD)；原材料就是储存的尚未使用的材料，在报表上列示为流动资产项下的“存货”(Inventory)。

对于商业类房地产企业而言，由于建造的物业通常持有用作未来经营，故在建物业通常在报表中的非流动资产项下列示为“在建物业”（Property Under Development, PUD）；已经建造完成的商业物业则体现在非流动资产项下的“物业、厂房和设备”(Property,Plant and Equipment, PPE)。

故通过上述项目，我们可以评估特定房地产企业的工程进展状况。

4.物业销售状况

在中国现行实施的物业预售制度下，物业的销售通常涉及三类收入：

(1)合同销售收入，该收入是指物业预售时与业主签署的合同金额；

(2)现金回笼，该项收入是业主实际支付的合同款项；

(3)会计销售收入，该项收入是以物业交收为标志进行确认的，即如果交楼的话，那么相应的销售过程才算完成，才能按照会计准确确认收入。

通过公开的财务报表，我们非常容易得到会计销售收入数据，即损益表中的“销售收入”项目。对于预售收到现金但尚未交付物业的情形，通常列示为流动负债下的“贸易及其他应付款”。该项目在一定程度上反映了公司所造物业在市场上受欢迎的程度，是公司竞争力的一种体现。

5.现金水平和结构

房地产企业本质上属于类金融企业，对资金存在着持续的需求，但另一方面，房地产企业的资金使用存在着诸多限制，例如：预售楼款收到现金的一定比例（通常由各地方政府确定）限制用于特定项目的工程款支出，银行开发贷款限制用于特定项目的工程款支出，部分资金可能被用于发放现金股利，被作为银行贷款质押，用作增资注资而被暂时冻结，等等。因此，财务报表通常能够反映公司的资金存量，并不能反映出实际可以自由调动的程度，后者将直接决定着资金链条的紧绷状况，而这也正是投资者真正关心的。

为评价房地产企业资金的实际状况，可以从以下方面加以综合测算：

1.根据开工面积、开发进度以及开发成本测算整体现金需求；

2.短期偿还债务的需求；

3.需要交纳的营业税、土地增值税、企业所得税等税费；

4.物业销售的预计面积和平均销售价格(适用于住宅类地产企业)；

5.现有资金存量；

通过上述5个方面基本上可以评价房地产企业的资金状况。需要特别指出的是，房地产企业的经营活动现金流大多为负数，这主要是由于

地产企业向外扩张而且开发周期相对较长所致，并不能作为资金状况紧张的直接证据。

二、偿债能力

评价房地产企业的偿债能力，通常会使用资产负债率这一指标。需要提醒注意的是，由于房地产企业收到的预售款项也体现为流动负债，故本人建议使用剔除该类预售款项后的负债数额来评价房地产企业的偿债能力。

三、盈利能力

按照香港的相关规定，住宅产品的开发成本构成包括四部分，即土地成本、建安成本、营业税、土地增值税。各家企业这四类成本的水平和结构不尽相同，如碧桂园(2007.HK)的土地成本就比富力地产(2777.HK)要来得低。

衡量房地产企业盈利能力的常用指标是毛利率和净利率，只是需要注意的是，这里的盈利能力重点是考察其可持续的正常经营活动的盈利能力。如进行比较时，富力地产(2777.HK)损益表中的其他收益主要来自于公平值收益（即公允价值评估），该项收益就不能算作是可持续的收益。关于盈利能力的具体分析以及相关指标的涵义，在此就不再此赘述了。

四、营运能力