(房地产管理)房地产常识问

房地产常识40问

1、房地产包含什么内容？

包括房产和地产，即土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。

2、什么叫房地产登记？

房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权力的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构用途、价值、等级、坐标、形状等进行专门的记载。

3、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？

宗地是地籍的最小单元，是指以权属界限组成的封闭地块。桂林的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片区第24宗地。

4、什么叫宗地图？什么叫证书附图？

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界限、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。

证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

5、房地产登记以什么单位进行登记？

以一宗土地为单位进行登记。如果一宗土地存在两个或两个以上的权利人，各权利人应分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和共同拥有的土地使用权进行登记。

6、什么叫确权？权属调查包括哪些内容？

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超过规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况。确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。

7、土地使用年限是如何确定的？

凡与长春市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科研、卫生、文化、体育用地五十年；

商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

8、同栋建筑物使用功能不一的，土地使用年限如何确定？

同栋建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同规定的年限为准。其他情况的土地使用权一律按其中使用期最长的进行登记。

9、《房地产证》主要记载什么内容？

现在所发的《房地产证》，主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、建筑面积、建购价款等。

10、《房地产证》有什么作用？

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。权利人可以凭《房地产证》依法出租、买卖或作为经营生产场所，也可以凭《房地产证》进行抵押，向银行等金融机关贷款，合法利用资金，还可以继承、赠与、交换。如果没有《房地产证》，上述房地产权益都无法实现。

11、什么叫房地产初始登记？

房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。初始登记对确认房地产权利、保障权利人的合法权益、加强房地产管理有着重要的意义。

12、房地产登记的种类有哪些，登记机关办文时间需多少天？

房地产登记的种类可分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。各类登记的办文时间为：初始登记90天（含公告时间30天），转移登记30天，抵押登记表14天，变更登记30天。

13、哪些情况属于二级市场房地产转移登记？

（1）向发展商购买的商品房以及合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房；

（2）企事业单位房改出售给本单位职工的福利房，微利房；

（3）市、区住宅局出售的福利房或微利房。

14、业主购买商品房后，何时可以办理《房地产证》？

商品房项目办理了房地产初始登记后，业主才能办理《房地产证》。根据《桂林市商品房买卖合同（预售）》规定，发展商必须在办理竣工验收证书之日起二百一十天内为业主办理《房地产证》。若该项目未办理初始登记，预购方付足房款总额25%以上，业主若急需转让的，可办理楼花背书转让。

15、红皮《房地产证》和绿皮《房地产证》有什么区别？

红皮《房地产证》用于记载市场商品房地产，产权人可完全享有该房地产的占有、使用、权益、处分权利。绿皮《房地产证》用于记载非市场商品房地产。凡绿皮《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖，需抵押和出租的，要按有关规定办理。

16、什么情形属于房地产变更登记？

（1）房地产使用用途该变的；

（2）权利人姓名或名称发生变化的；

（3）房地产坐落名称或房地产名称发生变化的；

（4）建筑物、附着物倒塌、拆除的。

17、合法预售房地产应具备哪些条件？

凡是在以市场地价取得的土地上兴建的商品房地产，具备下列条件后，可以公开发售：

（1）土地使用权已依法登记，取得房地产权利证书；

（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

（3）除付清地价外，七层以下（含七层）工程主体封顶，七层以上工程投入开发建筑的资金已达工程款预标投资总额的2/5并经注册会计师验资；

（4）房地产发展商和金融机构已签订了预售款监管协议；

（5）领取了《房地产预售许可证》。

18、什么叫建筑面积？

是指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。商品房建筑面积由套内建筑面积和应分摊公共面积两部分组成。而套内建筑面积则由套内使用面积、墙体面积及阳台面积三部分组成。应分摊公共面积是指本栋各业主共同使用或共同拥有部分的面积，以各套内建筑面积大小按比例分摊而得的面积。

19、阳台面积是如何计入商品房建筑面积的？