房地产经济学第五章

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2024版房地产经济学基础概论

2024版房地产经济学基础概论2.1 房地产经济学定义2.2 房地产市场的特点2.3 房地产经济学的研究范畴第三章：房地产市场分析3.1 市场供需分析3.2 价格决定机制3.3 市场周期与波动第四章：房地产投资分析4.1 投资特性与风险4.2 投资回报分析4.3 投资组合与策略第五章：房地产金融5.1 房地产融资方式5.2 房地产信贷市场5.3 房地产信托与基金第六章：房地产开发流程6.1 土地获取与规划6.2 设计与施工6.3 销售与运营第七章：房地产法律与政策7.1 房地产法律法规概述7.2 房地产政策影响7.3 房地产税收政策第八章：房地产估价方法8.1 估价原则与方法8.2 市场比较法8.3 成本法与收益法第九章：房地产经济周期与宏观经济9.1 经济周期对房地产的影响9.2 宏观经济政策与房地产9.3 国际视角下的房地产经济第十章：房地产经济学案例研究10.1 国内外房地产案例分析10.2 案例中的经济学原理10.3 案例启示与应用第十一章：课程总结与展望11.1 课程知识回顾11.2 房地产经济学发展趋势11.3 未来研究方向与挑战第十二章：附录12.1 参考文献12.2 术语解释12.3 相关法规与政策链接第十三章：课程评估与反馈13.1 课程评估标准13.2 学生反馈机制13.3 教学改进建议第十四章：签字与认证14.1 学生签字栏14.2 课程完成时间14.3 课程认证机构合同编号______第一章：引言1.1 课程概述本课程旨在为学生提供房地产经济学的基础知识，涵盖房地产的市场分析、投资、金融、开发流程以及相关法律法规等多个方面。

1.2 教学目标课程目标是使学生能够理解房地产市场的运作机制，掌握房地产投资分析的基本技能，并熟悉房地产相关的法律政策。

1.3 课程结构与安排课程分为理论教学和实践案例分析两部分，每周安排____课时，共____周。

第二章：房地产经济学基础2.1 房地产经济学定义房地产经济学是研究房地产资源配置、市场交易和价格形成等经济活动的学科。

中级经济师房地产第五章讲义

第五章房地产投资项目可行性研究【内容框架】第一节房地产投资项目可行性研究概述第二节房地产投资项目不确定性分析第三节房地产投资项目方案比选第四节房地产投资项目可行性研究报告第一节房地产投资项目可行性研究概述【知识点】房地产投资项目可行性研究的概念是在投资决策前，对与投资项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证；对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。

在此基础上，综合研究投资项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定投资项目是否应当投资和如何投资等结论性意见，为决策者提供可靠、科学的决策依据，并作为开展下一步工作的基础。

■开发项目·研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标■置业投资·研究项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投资收益率【知识点】可行性研究的主要依据■相关法律法规和制度政策■国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划以及行业发展规划■国家宏观经济调控政策、产业政策、行业准入条件等■城乡规划主管部门出具的相关规划意见■出让合同或权属证书、项目用地预审意见■环境影响评价文件的审批意见■交通影响评价文件的审批意见■项目建议书■自然、地理、气象、水文、地质等基础资料■经济、社会、人口、就业及房地产供求情况等基础资料■工程技术方面的标准、规范、指导、要求等资料■项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等■委托人意图■其他资料第二节房地产投资项目不确定性分析【知识点】不确定性分析的种类（三类）【知识点】房地产投资项目的主要不确定因素■土地取得成本■建筑安装工程费■房地产租售价格■开发周期■融资成本■空置率■运营成本■投资收益率■可出售面积■置业投资的权益投资比率【知识点】盈亏平衡分析的分类项目分类分类一·找出保本点（利润为零时）·找出临界点（利润为某一水平时）分类二·线性盈亏平衡分析·非线性盈亏平衡分析【知识点】盈亏平衡分析的基本原理■全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分总成本＝固定成本＋变动成本■建立成本、产销量和利润三者的数学模型■利润＝销售收入－总成本－税金■求取保本点或临界点【知识点】成本的分类【例题】（2013年真题）对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为（）两部分。

房地产经济学05--房地产的供求关系

– 房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的； ➢ 现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产； ➢ 储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市； ➢ 潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产
房地产市场的供求非均衡
改善当前房地产供求关系的思路与措施
第一节房地产市场的需求
一、房地产需求的内涵和特点（一）房地产需求的内涵房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体
和个体消费者），在特定的时期内和一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。
➢ 形成房地产需求有两个必要条件：一是购买房地产的欲望；二是购买房地产的能力。
A
B Qd
格上升时，房地产需求量就会下降。
Q1 Q2
Q
房地产市场的需求及其需求曲线
五、房地产的潜在需求和有效需求
（一）房地产潜在需求
• 所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。
• 城市建设的发展，需要大量旧城改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。
（五）消费者对未来的预期
– “买涨不买跌”——房市如同股市； – 在住房价格下跌时，及时跌幅很大，如果消费者预期还
会下跌，则他们会持币待购，迟迟不肯入市；当住房价格上涨时，若消费者预期还会上涨，即使价格偏高，消费者还是会购买住房。

《房地产经济学》教案.doc

广东培正学院教案教学单位：管理学系教研室：物业管理教师：姚发坤课程：房地产经济学编写时间：二00七年十二月十八日课程名称：房地产经济学( Real Estate Economics )一、课程简介（一）课程的地位、作用和任务随着我国市场经济的迅速发展，房地产业呈现高速发展的势头，日益显示出其社会生产和居民生活两方面不可缺少的双重功能，逐步发挥其作为国民经济支柱性产业的重要作用。

尤其是，在住宅建设被政府确定为我国新一轮的经济增长点以后，我国的房地产业将呈现更强劲的发展趋势。

房地产经济的健康发展离不开理论的指导，房地产经济运行过程中出现的新问题更需要大量的理论研究和探讨，于是，房地产学科近年来应运而生并不断发展。

《房地产经济学》是研究房地产业这一特定领域内特殊矛盾的经济关系，运行规律以及房地产资源的利用与配置等问题的科学，揭示房地产经济运行的普遍规律和本质属性，它在整个房地产学科群中处于先导和基础地位，有时还为国家制定房地产经济政策提供理论依据。

《房地产经济学》课程是房地产经营管理专业和物业管理专业的入门课和专业基础课，它的目的是为整个专业课程奠定基础，通过《房地产经济学》课程的学习，帮助学生确立专业意识。

课程设置的目标首先是让学生掌握基本的知识，要能够为初学者提供一套比较科学、合理的房地产经济学概念和比较成熟的基本理论；其次是要结构安排科学合理，能够得到教学双方的认同；第三，课程内容要与时俱进，及时反映学术界的研究成果，反映时代发展的要求；第四，要从房地产经济专业整个课程体系把握房地产经济学的教学内容，兼顾相关课程的知识结构要求，避免课程之间的重复、脱节、冲突等等；最后，要形成房地产经济学课程自己的特色。

（二）教学目的和要求通过本课程学习，要求学生理解房地产与房地产业的基本概念，理解房地产地租理论、房地产区位理论、房地产产权理论和房地产供求理论等基础理论的基本概念和作为社会主义房地产市场经济发展的理论依据；懂得房地产和房地产业及其与国民经济的关系，房地产的商品属性及我国房地产商品化的原则；熟悉我国的主要房地产制度，正确理解我国相关房地产经济宏观调控政策的意义；从而掌握房地产经营与管理的基本运作技能和基本操作方法。

《房地产开发经营与管理》教案第五章

第五章现金流量与资金时间价值【考情分析】近四年考试各章分值分析【本章的特点】■ 理论性非常强，技术含量高，是投资的基础■ 本章独立题目所占的分值不大，但第五章是第六章的基础，而第六章是分值所占最大的一章，想学好第六章，必须先学好第五章■ 计算题多，难度大【学习方法】■ 对本章可以利用形象理想记忆法■ 必须听懂讲解，而且要多次反复听课■ 必须把典例案题与历年真题搞懂，并独立完成■ 必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用■ 必须保证这部分的学习时间【关于计算器】【内容框架】第一节现金流量第二节资金时间价值第三节资金等效值与复利计算第四节资金时间价值计算公式的假定条件（补充）第五节解题思路与例题讲解第一节现金流量1.现金流量的概念2.现金流量图3.房地产投资活动中的现金流量1.现金流的概念2.现金注量图2.1 现金流量图的含义2.2 现金流量图的画法2.3 现金流量的三要素2.4 有关规则说明2.1 现金流量图的含义■ 现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对关系2.2 现金流量图的画法■ 以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续■ 轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点）■ 两个刻度之间的时间长度为计息周期■ 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量■ 箭线向上表示正现金流量（现金流入）■ 箭线向下表示负现金流量（现金流出）■ 箭线的长短一般与现金流大小成正比2.3 现金流量的三要素■ 大小（现金数额）■ 方向（现金流入或流出）■ 作用点（发生的时间点）2.4 有关规则说明【0点是何意】（三个含义）■ 可表示当前时点、资金运动的时间始点、某一基准时刻■ 一个项目的初始投资要视为发生在0的位置【除0以外的其它时刻点】■ 表示该计息周期的期末，1为第一期期末，2为第二期末【期末惯例法】■ 现金流量一般在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末【2011年真题】用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息周期的期末。

房地产经济学大纲

房地产教学大纲基本要求1.了解房地产业在整个国民经济中的地位和作用2.理解房地产商品的价值属性及房地产商品化的含义3.掌握房地产产权理论及地租理论4.掌握房地产投资的风险及策略选择5.理解房地产市场的运行规则6.了解房地产开发及经营策略7.掌握房地产金融运行规律8.了解城市住房分配和消费情况，掌握住房制度的演进历程第一章房地产与房地产业第一节房地产的含义及其特性识记：房地产的概念；房地产的特性领会：房产与地产的关系第二节房地产业的含义及其产业内涵识记：房地产业的概念；房地产业的基本特点领会：房地产业与房地产、建筑业、住宅业的关系了解：房地产业的划分及房地产业的产业内涵第三节房地产经济学的研究对象、方法和任务识记：房地产经济学的研究对象领会：房地产经济学的研究方法第二章房地产业与国民经济第一节房地产业在国民经济中的地位和作用领会：房地产业在国民经济中的地位了解：房地产业在国民经济发展中的作用第二节房地产业与国民经济的关系领会：国民经济发展对房地产业的决定或制约作用；房地产业主要经济变量对国民经济的影响第三节住宅业的发展与国民经济增长识记：住宅业的概念领会：住宅业成为新的经济增长点的必然性第三章房地产商品第一节房地产商品的价值及其属性识记：房地产的商品属性领会：房地产商品的价值形成及房地产商品属性的表现第三节房地产商品化识记：房地产商品化的概念领会：房地产商品化的原则了解：房地产商品化的内容和形式第四章地租理论与区位理论第一节地租理论概述识记：地租的含义；级差地租、垄断地租和绝对地租的含义第二节社会主义条件下的城市地租领会：社会主义条件下地租存在的理论分析了解：社会主义条件下地租的作用第五章房地产产权理论第一节房地产经济关系与产权关系识记：房地产产权的含义及界定领会：产权的含义及界定第二节房地产产权识记：土地所有权、占有权、使用权、收益权和处分权的含义领会：土地其他权能的含义；房产权各项权能的设置第三节房地产金融产权识记：房地产金融产权的含义及特点领会：房地产主要金融产权的设置，如房地产抵押权、按揭权、典权的设置第六章房地产投资及其风险第一节房地产投资概述识记：房地产投资概念及特点第二节房地产投资的风险识记：房地产投资风险种类；房地产投资风险的衡量指标领会：房地产投资的各类风险的成因了解：房地产投资风险的规避与控制方法第三节房地产投资决策识记：房地产投资决策的含义及分类原则领会：房地产投资决策的原则及方法应用：房地产投资决策方法的应用第七章房地产市场第一节房地产市场及其结构识记：房地产市场的内涵及特点了解：房地产市场结构分类第二节房地产市场的运行机制了解：房地产市场的功能领会：房地产市场运行的动力机制、价格机制、供求机制和竞争机制第三节房地产市场的供求领会：房地产市场的供求分析了解：城市住宅供求分析第四节房地产市场的预测识记：房地产预测的含义及种类了解：房地产市场预测的内容应用：房地产市场预测的方法第五节房地产市场的中介服务识记：经纪、经纪人的含义及特性了解：房地产中介服务机构—价格评估、经纪、咨询机构第八章房地产价格评估第一节房地产价格识记：地价的本质及房地产价格的含义领会：地价的本质；城市地价的决定因素了解：房地产价格的构成、分类及其影响因素第二节房地产价格评估的方法及程序识记：房地产价格评估的含义及其基本原则了解：房地产价格评估的程序应用：房地产价格评估方法—土地估价方法和房产估价方法第九章房地产开发第一节房地产开发概述识记：房地产开发的概念；房地产综合开发的概念领会：房地产开发的含义第二节房地产开发过程及其主要程序识记：房地产开发的四个阶段领会：招投标的含义及方式；房地产开发项目工程监理的主要内容第三节房地产开发项目的可行性研究与项目评价领会：可行性研究的阶段划分了解：可行性研究的主要内容第十一章房地产金融第一节房地产金融概述识记：房地产金融的含义及特点领会：房地产金融产生的必然性及房地产金融的功能了解：金融业与房地产业的关系第二节房地产金融运行识记：房地产抵押贷款的运行情况领会：房地产储蓄与存款形式第三节房地产保险与信托识记：房地产保险与信托的概念了解：房地产保险的种类；房地产信托的种类第十二章城市住宅的分配和消费与住房制度第一节概述识记：住宅分配与消费的特点；住房制度的含义领会：住宅分配与消费的经济意义了解：住房制度的类型第二节我国住宅分配和消费的发展里程领会：传统计划经济体制下住宅分配模式及其弊端了解：我国住房制度改革的主要历程第三节市场经济条件下的住宅分配和消费领会：影响住宅消费市场的因素；住宅市场的均衡经济分析了解：住宅需求分析的基本方法。

房地产经济学各章课后习题答案

房地产经济学第1章房地产经济学概述基础知识练习一、单项选择题1. B2. D3.A4.C5.D二、多选题1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABD5.ACD6.ABCD三、简答题1. 什么是房地产？房地产是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物及其衍生的权利。

2.简述房地产的自然特性。

(1) 房地产的二元性。

(2) 土地面积的有限性和不可再生性。

(3) 位置的固定性和独特性。

(4)房地产使用的耐久性和效用的多层次性。

3.简述房地产业的行业特性。

（1）先导性和基础性（2）综合性和关联性（3）资金密集型和高风险性（4）级差收益型和区域性（5）权利主导型和制约性4.简述房地产业在国民经济中的地位和作用。

(1) 房地产业属于基础性产业。

(2) 房地产业又是先导性产业。

1.3.2房地产业在国民经济中的作用房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长、增加财政收入和提高居住生活水平等方面。

具体表现在：(1) 推动城市开发，促进现代化建设。

(2) 带动相关产业发展，促进经济增长。

(3) 增加财政收入，为现代化建筑积累资金。

(4) 改善居住条件，提高劳动者素质。

5.简述学习房地产经济学的意义。

（1）学习房地产经济学，为学习其他经济学科和管理学科打好基础（2）学习房地产经济学，有助于了解房地产行业的运行机制（3）学习房地产经济学，有助于正确做出个人房地产投资决策（4）学习房地产经济学，有助于理解政府的房地产政策第2章地租与区位理论基础知识练习一、单项选择题1. B2. B3.C4.D5.A二、多选题1.ABD2.ABC3.AB4.ABC5.ABD三、简答题1.什么是级差地租、绝对地租、垄断地租？级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终为土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。

房地产经济学第五章分类房地产市场及运行规律

住宅市场的供求

潜在总供给与潜在总需求意愿总供给与意愿总需求实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求住宅市场供求在总量上难于达到均衡住宅市场的供求在一定时间、一定地域内又可能达到在结构上的平衡住宅供应的相对滞后性短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性

住宅市场运行的特点

5.3 工业房地产市场

工业房地产是指直接用于生产和辅助工业生产的建筑物实体及其所附属的所有权益。经济发展与工业房地产工业房地产类型与特点工业房地产市场结构工业房地产市场运行规律
工业房地产类型与特点

类型

厂房（标准与非标准厂房、单层与多层及层次混合的厂房）、仓库标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房产业特点突出、对承载能力要求严格、设计和建造难度大、投资主体单一、市场程度较低（改造代价高、周转较慢、租期的长期性）、地价较低对配套设施的信赖对铁路运输的需求和信赖对公路运输的需求和信赖对水路运输的需求和信赖

5.2 商业房地产市场

经济发展与商业房地产商业房地产类型与特点商业房地产市场结构商业房地产市场运行特点
商业房地产类型与特点

类型

按使用的直接性

直接用于商用的房地产和间接用于商用或辅助的房地产租赁商业房地产、出售商业房地产和自营商业房地产投资商业房地产和自用商业房地产

按经营方式

按购买目的

特点

人口流动量大、对区位的要求高、价格尤其昂贵且差异较大、市场结构简单
商业房地产市场结构

写字楼市场

房地产经济学 (张永岳陈伯庚孙斌艺著) 高等教育出版社课后答案

有些题的答案很长，我把必须答的部分加黑了，没加黑的部分大家自己总结取舍。

第一章房地产与房地产业一、房地产具有哪些经济特性？1、内涵的统一性：有“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体，还包含了一定的经济权利关系。

2、价值的双源性：主要指房地产商品价值中，土地价值的形成既源自土地所有权的收益，又源自在土地上的人类劳动结晶。

从根本上说，房地产价值的双源性是由于土地价值的双源性造成的。

而土地价值的双源性又源于土地本身的双重性：一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性；另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济属性。

3、空间的固定性：房地产商品的空间性是由于土地位置的固定性和不可移动性所决定的。

首先，房地产的固定性使区位成为影响房地产价格极为重要的因素；其次，房地产的固定性从根本上决定了房地产商品的单一性和非匀质性；再次，房地产空间的固定性也给房地产市场带来了地区性的重大特点。

4、需求的普遍性：房地产具有生活资料和生产资料的双重性，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性，不同其他商品。

5、效用的长期性：同一般商品比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性。

二、为什么说房地产业是第三产业？1、房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身。

2、房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归于第三产业。

3、房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等服务行业，更是第三产业的直接组成部分。

三、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？1、先导性和基础性。

2、综合性和关联性。

3、资金密集型和高风险性。

4、级差收益型和区域性。

5、权利主导型和制约性。

四、中国房地产业呈现出怎样的发展趋势？1、深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。

2、加快企业改革，健全企业制度。

房地产05 房地产经济学第5章房地产市场

价格 S0 S S1
供给量
图5—2 房地产供给
(五)房地产供给弹性
• •
房地产供给弹性：
指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。用公式表示为：
Q Es P Q P
式中，Es—房地产商品供给弹性系数； P—房地产商品价格； △P—房地产商品的价格变动量； △Q—房地产商品供给的变动量 Q—房地产商品的供给量；
（三）改善当前房地产市场供求关系的思路与措施
• 增加住宅，尤其是小户型住宅及其用地的供应： • 1.一级市场土地供应要变机械控制为动态控制 • 2.调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保住宅
用地指标
• 3.调整规划思路，对新批住宅项目要提高容积率 • 4.加快旧城尤其是“城中村”改造，增加住宅供应 • 5.划小出让地块面积房地产需求的内涵和特点
• 内涵：房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。
• 形成房地产需求有两个必要条件：
• 一是购买房地产的欲望；
•
• 二是购买房地产的能力。
房地产需求的特点:
• （1）需求的区域性 • （2）需求的层次性 • （3）需求的连续性和间断性
• 既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。
• 房地产市场是房地产经济运行的载体。
• 健全的房地产市场，是房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提；是房地产企业运行不可缺少的外部环境，也是完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证。

房地产经济学

第一节土地
四、土地的四元属性
自然属性经济属性
土地的属性
社会属性
文化属性
第一节土地
（一）土地的自然属性
土地的自然属性表现在三个方面：
土地的固定性和区域性土地具有生产力土地的自然属性土地面积的有限性
第一节土地
（二）土地的经济属性
土地的经济属性主要表现为土地的资产特性，土地的经济属性主要表现为土地的资产特性，即土地具有价值。具有价值。 1. 土地的资产特性土地的资产特性主要表现在三个方面：土地的资产特性主要表现在三个方面：土地资产属性是针对特定群体而言的，表明该主体的利益；在现代社会，土地财产的大小不仅指土地实体的价值，而且指特定权利的高低价值；土地的特定权利和特定主体的利益必须是得到社会的承认和保护的，不享有特定权利的主体的利益谈不上财产，同样不受法律保护的主体的利益也不是财产。
第一节土地
（三）土地的社会属性
土地的社会属性表现为土地的法律关系，是由土地产生的人与人之间的社会关系，它同土地的经济属性是一个事物的两个方面。土地的经济属性是土地使用或交换过程中的人与人之间的经济关系，用价值的高低来表示。土地的社会属性说明这一过程中人与人之间的社会关系，以法律关系（产权的属性）来表示。
第四节房地产业主国民经济中的作用和地位
（二）住房消费促进社会的发展 1. 恩格尔系数恩格尔认为可以把食品消费支出占家庭总消费支出的比重作为衡量一个家庭或国家人民生活水平的标准，这一系数被称为恩格尔系数。恩格尔系数由两种表示方法：恩格尔系数Ⅰ：食品支出占收入的比例恩格尔系数Ⅱ：食品支出占总支出的比例
第一节土地
2. 土地价值存在的条件土地价值的存在是有条件的，土地价值的存在是有条件的，主要取决于以下四个方面：个方面：土地具有使用性：土地的使用性使土地具有使用价值。土地的稀缺性：土地的稀缺性决定了土地所有权或使用权的价值或价格。供需关系：随着人口的增加，人们对土地的需求越来越多，且越来越迫切，一般情况下土地的价值会越来越高。可转移性：土地的可转移性是由法律规定的。

房地产经济学PPT课件

2020/7/17
房地产经济学
宋真真华中农业大学经管土管学院
房地产经济学
1
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总体概述
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房地产经济学
❖ 第一章绪论 ❖ 第二章房地产商品 ❖ 第三章房地产业的经济结构 ❖ 第四章房地产业的发展与城市土地利用规划 ❖ 第五章房地产业的基本经济运动 ❖ 第六章房地产资金运动、成本和利润 ❖ 第七章房地产升值 ❖ 第八章城市土地使用制度和住房制度
2020/7/17
房地产经济学
18
二、房价与地价的相互关联性
❖ 房价与地价的相互依赖
2020/7/17
房地产经济学
3
第一章绪论
2020/7/17
房地产经济学
4
第一节房地产经济学的基本概念
❖ 一、房地产业的概念
房地产业是从事房地产投资开发、经营、管理和服务的产业。房地产又称不动产（real estate），它有狭义和广义之分。狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。经济学意义上的房地产主要介绍狭义房地产。
房地产业作为国民经济中一个大的产业，它不同于建筑业，也不是一般的维修房屋、收收房租，而是一个包括投资开发、经营、管理和服务等众多行业的产业部门。
从国民经济活动的先后次序分类看，房地产业属于第三产业。在联合国制定的《国际标准行业分类》中，房地产业被列入第八类，我国现行行业分类中则列为第七类。这说明，无论在国际，还是在国内，房地产业都是作为一个独立的产业部门的。划拨土地使用权出租的条件

房地产经济学完整PPT课件

✓ 地产再开发：对曾经或正在作为建筑用地使用的土地的开发。多次性。
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初级开发是再开发的基础，再开发是初级开发的继续。
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30
3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要环节，其开发质量对后续环节有重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
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26
第一节房地产经济运行过程的内容
一、地产开发二、房屋建造三、房地产流通四、房地产使用及管理五、房地产退废六、房地产经济运行过程图♀
可编辑课件
27
一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
可编辑课件
24
第二章房地产的经济运行过程
第一节房地产经济运行过程的内容第二节房地产经济运行过程的特点第三节房地产经济运行过程的协调
可编辑课件
25
本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件中心情况
34
沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备市场主导、政府主导、政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能储地、整地储地、整地储地、交易许可

房地产开发经营各章知识点

第一章：房地产：指土地与其地上的定着物，建筑物，包含物质实体和依托物质实体的权益。

是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的总称。

房地产的物质实体是指房地产中看得见，摸得着的有形实体部分，包括土地，在建工程和建成后的物业三种。

房地产权益是指房地产中无形的，不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权益和收益。

房地产的所有权是指房地产所有权人对自己房地产依法享有占有使用，收益和处分的权利。

即房地产的所有权和土地使用权。

房地产的分类：（1）按使用功能和用途的不同：居住房地产；工业房地产；商业房地产（收益性物业）；农业房地产；特殊房地产。

（2）按房地产的开发程度:土地；毛地；熟地；在建工程；现房。

（3）按经营使用方式划分：销售的房地产；出租的房地产；营业的房地产；自用的房地产。

（4）从实物状态出发房地产的特征：（1）位置固定性和不可移动性（重要发征）（2）差异性，个别性（3）寿命周期长，具有耐久性（4）房地产流动性差，难于实现（风险所在）（5）房地产具有保值，增值性（6）房地产建设周期长，投资大（7）房地产用途多样性（8）于周围环境相互影响，相互适应（9）受政策影响性强房地产开发经营：指房地产开发企业在城市规划区域内国有土地上进行基础设建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或销售，出租商品房行为。

分类：（1）按开发经营的区域性划分（2）按开发经营的规模划分（3）按开发经营对象划分房地产开发经营程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段产品定位内容：区域分析；分析土地用途和开发周期；规划设计研究；建筑与结构设计研究；开发方式；项目价格属性研究（2）前期准备工作：三通一平：是进行房屋建设必备条件。

包括水，电，路通畅和场地平整。

七通一平：是土地开发建设，将生地开发成为熟地。

包括给水，排水，照明，通信，燃气，道路通畅和场地平整。

（3）建设阶段（4）租售与资产管理阶段房地产划分三个行业：房地产开发与经营业，房地产管理业，房地产经纪与代理业第二章：2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房反感全面启动，住房制度改革继续深化并稳定发展，刺激了商品房市场发展。

房地产经济学全部内容

第一章经济学是研究资源配置的学问,创始人亚当·斯密，代表作《国富论》，“看不见的手"原理。

实证经济学用来描述经济社会的事实，实证分析的目的在于发展出一种“理论"或“假说”，对尚未观察到的现象给出合理的、有意义(而不是用事实重复事实）的解释或预测.规范经济学则涉及伦理信条和价值判断。

从一定的社会价值判断标准出发，根据这些标准,对经济体系的运行或经济行为进行所谓的“好坏”评价，即“应该如何”。

实证经济学的判断标准往往是“效率”，而规范经济学的评价标准可以概括为“公平”。

规范经济学离不开实证经济学的支持。

理论是对现实的一种抽象,是我们“透视”事实的桥梁。

理论研究使得经济学家能够进行一般化抽象，舍弃经济现象中的一些非基本因素或个性因素，只就基本因素或共性因素及其相互关系进行研究，从而使得经济理论能够说明经济现象的主要特征以及基本因素之间的因果关系.从构成上看，理论包括一系列假设和从这些假设中得出的结论。

经济模型就是用来描述所研究的经济现象的有关经济变量之间相互关系的理论结构。

经济模型不一定必须用数学的形式(比如函数式或几何图形)来表示,也可以用文字描述，但是采用数学是形式化、精确化、准确化的需要，大多数时候是一种高效率的选择。

经济模型一般是由一组变量所构成的方程式或方程组来表示的，变量一般可以分为内生变量、外生变量和参数经济模型的分析方法:静态分析，比较静态分析，动态分析经济学的基本逻辑：演绎与归纳房地产是房产与地产的统称,即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。

房地产的特性：1.位置的固定性与质量的差异性 2。

数量的有限性及供给的稀缺性 3.利用永续性与报酬递减性 4.产权分割性与权益的流动性第二章市场的含义可以从四个方面理解：(1)市场是指买卖双方进行交易的专门场所，这是狭义的市场；(2)市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制,这是典型的西方经济学中的市场定义；(3）市场是交易活动的总和，即在流通中所发生的交换关系的总和，这是广义的市场；(4）市场是资源配置的一种手段,与“计划”手段相对应。

BB 房地产经济学——第五章

（二）
（三）产权的经济学含义
在一系列可选择的排他性行为中作出选择的权利。在一系列可选择的排他性行为中作出选择的权利。
第五章房地产产权 2
第一节产权的定义和内涵第一节
二、所有权（property ownership）的含义所有权（）和性质（一）所有权的含义（二）所有权的四项权能
– – – – 占有使用收益处分
第五章房地产产权 3
第一节产权的定义和内涵第一节
（三）所有权的性质
– – – – 全面性整体性弹力性恒久性
三、产权与所有权的区别与联系（一）联系（二）区别
第五章房地产产权 4
第二节产权对经济的作用第二节产权对经济的作用——科斯定理科斯定理
第五章房地产产权 8
第四节几种典型的房地产产权第四节
（三）几种用益物权 1、土地使用权
– 派生性 – 具有明确的期限 – 具有独立性
2、典权
– 典权的概念 – 典权的设立与消灭
第五章房地产产权 9
第四节几种典型的房地产产权第四节
3、地役权
– 地役权的概念 – 地役权的设立与消灭
第三节产权在房地产经济中的作用
一、我国大陆房地产所有权的种类
（一）土地的公有制
– 1、全民所有 – 2、农村集体所有 2
（二）房屋的所有权分类
– – – – – 1、全民所有 2、集体所有 3、私有房屋所有权 4、外产所有权 5、合资股份制所有权
第五章房地产产权 6
第三节产权在房地产经济中的作用
二、担保物权 ——抵押权抵押权
– （一）抵押权的概念 – （二）抵押权的设立（必须登记）和消灭
一、科斯生平二、科斯的重要贡献