XX项目户型配比建议方案PPT课件
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
90/70的限制，即使二套 打通也随时面临政策封 堵漏洞风险
相对于区域内占据最佳地段 或拥有自然景观资源，较为 成熟的社区，项目无法抢占 制高点，抢夺顶级富豪市场 有较大的市场风险
宏调政策风险大，产品设计 将受到限制
Part2
项目缺乏自然景观 出行不便影响生活品质 市场对中小户型的需求
宏调政策的影响 …………
• 本区域套二与小套三一直是热销户型。通过对比发现，同样面
积条件下，小套三更受客户青睐．建议本项目户型设置增加 小套三的比例，适应市场对空间实用的需求
Part3
户型比例构想
根据地块经济技术指标推算平均值：
楼宇
层数
户数
总面积 单层户数 单户平均面积
6+1（3栋）
72
8674
4
120
6栋洋房
5+1（3栋）
130-150
套三
5+1洋房
130-150
套三
120-140
套三
90-110
套二
90-110
套二
130-150
套三
Part3
户型比例构想
北侧高层区以90平米以下小户型为主，做够容积率为前题。
高层产品面积配比
90平米以下
套二
套三
60%
20%
105-115 套三 20%
Part3
总结：
项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其 花园洋房 中
Part1
市场审视/安子板块基本情况
成交价格： 黄岛区成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨 16.7% 存量： 黄岛区存量套数14114套，存量面积147.97万平方米，居 青岛第一位；主要存量面积区间为90-120平方米和144-180 平方米，占比各达到46%、20%。
安子项目户型面积配比建议
［目录］
市场审视 项目审视 户型配比及设计亮点建议
Part1
市场审视
Part1
2011年10月青岛成交分析
市场审视/中心城区房屋市场情况
从上图可以看出，目前市场比较认可中小户型，以90平米户型为成交 主力，90-120平米为辅。
Part1 10月全市成交新房分析
市场审视/中心城区房屋市场情况
Part1 10月全市成交价格分析
市场审视/房屋市场情况
近期全市成交价格持平,除了个别项目有些下降,其余每月约有5%的升 幅.拉开发区整体价格的区域主要是安子版块,该区域的整体销售均价大概 在9000元/㎡左右.
Part1
ຫໍສະໝຸດ Baidu
市场审视/安子板块基本情况
目前该区域的房地产市场发展已经基本成形，区域范围内政府已形成 统一的规划定位（中冶爱彼岸、恩马双城汇等） ，且项目定位普遍较高。由于 目前片区的各项配套设施较少，还不足以吸引购房者的目光，但该区域属于政 府重点规划的居住示范区，未来发展具有很大潜力 。该片区的另一个显著特点 是楼盘数量较多且集中放量，产品同质化现象严重 。
各面积段成交情况
成交结构方面，80-100平米占主力，成交套数为3198套， 占总成交的60%，主要原因有两点，首先受刚需影响，其次， 受供应结构影响，主力供应面积亦为80-100平方米。
Part1
市场审视/小结
供求:本项目板块供应逐渐增多, 市场明显供大于求 价格:成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨16.7% 户型面积：户型主要集中在80－90㎡的套二、100－120 ㎡套三 成交：90 ㎡的户型最受欢迎，销售速度最快
户 人 % %
个 个 个
项目技术指标
Part2
景观资源
项目南向对望市政绿地， 四周视野较开阔
周边环境
项目与公交车站相距较 远，出行不便
项目审视/项目要素理解
但实际上项目缺乏自然景观 资源，内部园林永远不能代 替自然资源的价值
项目周边大配套不全，距公 交车站较远，出行不方便
客户需求 政策
目标客户洋房区以改善 型为主，高层区以首置 及外地客户为主
高层住宅 商业及办公 楼 地下建筑面积 居住户数 居住人口 建筑密度 绿地率 容积率
数量 62898 113050 94450 15770 63290 15390
18600 864 2764 18.9 35 1.5
单位 平米 平米 平米 平米 平米 平米
平米 户 人 % %
停车位
1018
个
地上
580
本案主要竞品存量： 黄岛区： 已上市总存量61.1万方。 其中一线海景已上市存量47.9万方，存量产品多为高层。二线 海景已上市存量13.2万方，存量产品多为高层。 未上市项目总存量140万方。 其中别墅+洋房供应约为25万方，其他主要为高层产品，供应 为115万方左右。
Par3t1
市场审视/基本情况
项目审视/项目要素理解
尽管项目所处区域已有中冶爱彼岸、恩 马双城汇这些成熟的中高档住宅项目， 但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过 高市场，户型面积不宜过大，避免总价 过高，造成销售停滞，从而有效规避开 发风险！
Part3
户型配比及设计亮点建议
Part3
思考
户型比例构想
• 根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的 前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按90/70政 策执行，不考虑两套打通等方式增加大户型
Part1
市场审视/启示
启示：
由于房价上升速度较快，很多年轻买家“望价却步”，原计划买套三的
不得不转向购买套二。故建议本项目在户型配置上可增加小三房的比 例，满足市场需求。
SUCCESS
THANK YOU
2019/7/31
Part2
项目审视
Part2
项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积
60
7096
4
118
17（3栋）
204
22151
4
108
6栋高层 28（1栋）
112
12025
4
107
33（2栋）
264
29114
4
110
Part3
层数 1 2 3 4 5 6
户型比例构想
多层产品面积配比
6+1洋房
130-150
套三
120-140
套三
90-110
套二
90-110
套二
90-110
套二
个
地下
438
个
总结
面积配比要求： 90平米以下户型，要占
总面积的80%。
花园洋房 其 高层住宅 中
商业及办公 楼 地下建筑面积 居住户数 居住人口 建筑密度 绿地率
容积率
停车位 地上 地下
数量 62898 113050 94450 15770 63290
15390
18600 864 2764 18.9 35
1.5
1018 580 438
单位 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米
相对于区域内占据最佳地段 或拥有自然景观资源，较为 成熟的社区，项目无法抢占 制高点，抢夺顶级富豪市场 有较大的市场风险
宏调政策风险大，产品设计 将受到限制
Part2
项目缺乏自然景观 出行不便影响生活品质 市场对中小户型的需求
宏调政策的影响 …………
• 本区域套二与小套三一直是热销户型。通过对比发现，同样面
积条件下，小套三更受客户青睐．建议本项目户型设置增加 小套三的比例，适应市场对空间实用的需求
Part3
户型比例构想
根据地块经济技术指标推算平均值：
楼宇
层数
户数
总面积 单层户数 单户平均面积
6+1（3栋）
72
8674
4
120
6栋洋房
5+1（3栋）
130-150
套三
5+1洋房
130-150
套三
120-140
套三
90-110
套二
90-110
套二
130-150
套三
Part3
户型比例构想
北侧高层区以90平米以下小户型为主，做够容积率为前题。
高层产品面积配比
90平米以下
套二
套三
60%
20%
105-115 套三 20%
Part3
总结：
项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其 花园洋房 中
Part1
市场审视/安子板块基本情况
成交价格： 黄岛区成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨 16.7% 存量： 黄岛区存量套数14114套，存量面积147.97万平方米，居 青岛第一位；主要存量面积区间为90-120平方米和144-180 平方米，占比各达到46%、20%。
安子项目户型面积配比建议
［目录］
市场审视 项目审视 户型配比及设计亮点建议
Part1
市场审视
Part1
2011年10月青岛成交分析
市场审视/中心城区房屋市场情况
从上图可以看出，目前市场比较认可中小户型，以90平米户型为成交 主力，90-120平米为辅。
Part1 10月全市成交新房分析
市场审视/中心城区房屋市场情况
Part1 10月全市成交价格分析
市场审视/房屋市场情况
近期全市成交价格持平,除了个别项目有些下降,其余每月约有5%的升 幅.拉开发区整体价格的区域主要是安子版块,该区域的整体销售均价大概 在9000元/㎡左右.
Part1
ຫໍສະໝຸດ Baidu
市场审视/安子板块基本情况
目前该区域的房地产市场发展已经基本成形，区域范围内政府已形成 统一的规划定位（中冶爱彼岸、恩马双城汇等） ，且项目定位普遍较高。由于 目前片区的各项配套设施较少，还不足以吸引购房者的目光，但该区域属于政 府重点规划的居住示范区，未来发展具有很大潜力 。该片区的另一个显著特点 是楼盘数量较多且集中放量，产品同质化现象严重 。
各面积段成交情况
成交结构方面，80-100平米占主力，成交套数为3198套， 占总成交的60%，主要原因有两点，首先受刚需影响，其次， 受供应结构影响，主力供应面积亦为80-100平方米。
Part1
市场审视/小结
供求:本项目板块供应逐渐增多, 市场明显供大于求 价格:成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨16.7% 户型面积：户型主要集中在80－90㎡的套二、100－120 ㎡套三 成交：90 ㎡的户型最受欢迎，销售速度最快
户 人 % %
个 个 个
项目技术指标
Part2
景观资源
项目南向对望市政绿地， 四周视野较开阔
周边环境
项目与公交车站相距较 远，出行不便
项目审视/项目要素理解
但实际上项目缺乏自然景观 资源，内部园林永远不能代 替自然资源的价值
项目周边大配套不全，距公 交车站较远，出行不方便
客户需求 政策
目标客户洋房区以改善 型为主，高层区以首置 及外地客户为主
高层住宅 商业及办公 楼 地下建筑面积 居住户数 居住人口 建筑密度 绿地率 容积率
数量 62898 113050 94450 15770 63290 15390
18600 864 2764 18.9 35 1.5
单位 平米 平米 平米 平米 平米 平米
平米 户 人 % %
停车位
1018
个
地上
580
本案主要竞品存量： 黄岛区： 已上市总存量61.1万方。 其中一线海景已上市存量47.9万方，存量产品多为高层。二线 海景已上市存量13.2万方，存量产品多为高层。 未上市项目总存量140万方。 其中别墅+洋房供应约为25万方，其他主要为高层产品，供应 为115万方左右。
Par3t1
市场审视/基本情况
项目审视/项目要素理解
尽管项目所处区域已有中冶爱彼岸、恩 马双城汇这些成熟的中高档住宅项目， 但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过 高市场，户型面积不宜过大，避免总价 过高，造成销售停滞，从而有效规避开 发风险！
Part3
户型配比及设计亮点建议
Part3
思考
户型比例构想
• 根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的 前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按90/70政 策执行，不考虑两套打通等方式增加大户型
Part1
市场审视/启示
启示：
由于房价上升速度较快，很多年轻买家“望价却步”，原计划买套三的
不得不转向购买套二。故建议本项目在户型配置上可增加小三房的比 例，满足市场需求。
SUCCESS
THANK YOU
2019/7/31
Part2
项目审视
Part2
项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积
60
7096
4
118
17（3栋）
204
22151
4
108
6栋高层 28（1栋）
112
12025
4
107
33（2栋）
264
29114
4
110
Part3
层数 1 2 3 4 5 6
户型比例构想
多层产品面积配比
6+1洋房
130-150
套三
120-140
套三
90-110
套二
90-110
套二
90-110
套二
个
地下
438
个
总结
面积配比要求： 90平米以下户型，要占
总面积的80%。
花园洋房 其 高层住宅 中
商业及办公 楼 地下建筑面积 居住户数 居住人口 建筑密度 绿地率
容积率
停车位 地上 地下
数量 62898 113050 94450 15770 63290
15390
18600 864 2764 18.9 35
1.5
1018 580 438
单位 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米