XX项目户型配比建议方案PPT课件
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户型建议报告PPT课件
调整前 8.70% 42.6% 22.0% 26.7%
调整后 17% 43% 15% 25%
因调低一居室的面积区间，因此70平米以下的房型的套比相应有所 提高，整体对以前方案进行了微调，修正后面积分配更趋合理。
2019/10/8
19
调整前后户型配比比较
户型
1×1×1
调整前面积
59-74
2×2×1
72-112
从面积分布上也做到了资源的合理利用：景观佳、私密性
强、位置佳的楼座分布面积比较大的户型，临近路边的楼座
分布面积适中的中小户型。
面积区间
户数
占比
小计
70㎡以下
57
8.7%
8.70%
70-80㎡
76
11.6%
80-90㎡
168
25.5%
42.6%
90-100㎡
36
5.5%
100-110㎡
9
1.4%
110-120㎡
中大户型需求者：大部分属于改善性住房需求，细节上的居住舒 适度要求会更高。 该部分客户的需求面积主要集中在建筑面积90-140平米之间。
2019/10/8
17
户型配比修正建议
调低一居室面积区间，相应户数占比提高； 调低两室两厅一卫的面积区间，上限为90平米； 调低两室两厅两卫的面积区间； 调高三居室的面积区间和户数配比； 将145以上的面积调整为四居室的户型。
32
110平两居
2019/10/8
148平三居
与A21格 局相似
A31112平为两居， 实用性不够，市场接 受度及竞争力均有欠 佳； A32交通面积过大。 在此面积下，房型设 计与市场主流需求有 些脱节。 A31 客、餐厅区划 不明显，不能很好的 体现其使用功能； 没有设计衣帽间
南昌红谷滩万达广场项目定位及户型配比建议书 PPT
南昌红谷滩万达广场项目定位及户型配比建 议书
前言
感谢集团领导的鼎力支持！ 南昌红谷滩万达广场项目2010年9月17日成功摘牌！
根据董事长最新修改指示： 1、将原B地块1栋约4.5万㎡甲级写字楼移至A地块室外步行街 上方，改为2栋蜡烛； 2、先行开发A地块，B地块待一年半后开发。
项目总图
步行街
A1
数据来源 ：克而瑞或营销部市调
写字楼未来竞争惨烈：未来两年写字楼供应预计65万㎡以上（不含本项目），其中红谷滩区域为 52.4万平米，占比全市供应80%以上 。
单位：万㎡
200南9年昌1月市至各今区南域昌供各求区供及求均及价价格走势
单位：元/㎡
4578.51
193.563559.66
3783.36
3025.64
5496.97 4554.90
6000.00 5252.851000.00
4000.00
102.64
59.94
14.76
23.43 37.98
69.56 31.5739.40 46.80
绿地中央 广场
市政府 新地
中心
未来2年内计划上市的类综合体项目较多，竞争激烈。
金融街地块 金融、办公、商业、 酒店用地：250000㎡ 拿地时间：08年 现状：部分开工 土地年限：40年
嘉里置业，香格里拉 酒店、办公、商业、高级公寓用 地：238688㎡ 拿地时间：08年 现状：未开工 土地年限：商服40年、住宅70年
南昌宏观环境
南昌经济持续稳步发展，政策规划带来良好契机， 房地产发展趋于成熟，宏观环境整体向好。
➢南昌总面积7402平方公里，较中部5个城市市域面积、市辖区面积占比均最小。 ➢截止2009年统计人口497万，户籍人口逐年增加，但增幅有所下降。 ➢GDP稳定增长，2001年以来增长幅度稳定在13%以上的水平，2009年达到1837.5亿元。 ➢第一产业占比持续降低，第三产业所占比例保持在40%以上，第二产业呈现上升趋 势，产业结构更趋合理，以第二产业为主导。 ➢固定资产投资和房地产开发投资均呈增长趋势，2009全市累计完成50万元以上固定 资产投资1546.88亿元，同比增长 42.4%；房地产开发完成投资198.25亿元，同比增 长21.4%。 ➢鄱阳湖生态经济区、南昌城市扩容规划等相继获国务院批准；2010年9月20日，昌 九城际高铁开通，一小时经济圈加速形成；2010年10月，地铁1号线全面开工，南昌 发展面临新契机。
前言
感谢集团领导的鼎力支持！ 南昌红谷滩万达广场项目2010年9月17日成功摘牌！
根据董事长最新修改指示： 1、将原B地块1栋约4.5万㎡甲级写字楼移至A地块室外步行街 上方，改为2栋蜡烛； 2、先行开发A地块，B地块待一年半后开发。
项目总图
步行街
A1
数据来源 ：克而瑞或营销部市调
写字楼未来竞争惨烈：未来两年写字楼供应预计65万㎡以上（不含本项目），其中红谷滩区域为 52.4万平米，占比全市供应80%以上 。
单位：万㎡
200南9年昌1月市至各今区南域昌供各求区供及求均及价价格走势
单位：元/㎡
4578.51
193.563559.66
3783.36
3025.64
5496.97 4554.90
6000.00 5252.851000.00
4000.00
102.64
59.94
14.76
23.43 37.98
69.56 31.5739.40 46.80
绿地中央 广场
市政府 新地
中心
未来2年内计划上市的类综合体项目较多，竞争激烈。
金融街地块 金融、办公、商业、 酒店用地：250000㎡ 拿地时间：08年 现状：部分开工 土地年限：40年
嘉里置业，香格里拉 酒店、办公、商业、高级公寓用 地：238688㎡ 拿地时间：08年 现状：未开工 土地年限：商服40年、住宅70年
南昌宏观环境
南昌经济持续稳步发展，政策规划带来良好契机， 房地产发展趋于成熟，宏观环境整体向好。
➢南昌总面积7402平方公里，较中部5个城市市域面积、市辖区面积占比均最小。 ➢截止2009年统计人口497万，户籍人口逐年增加，但增幅有所下降。 ➢GDP稳定增长，2001年以来增长幅度稳定在13%以上的水平，2009年达到1837.5亿元。 ➢第一产业占比持续降低，第三产业所占比例保持在40%以上，第二产业呈现上升趋 势，产业结构更趋合理，以第二产业为主导。 ➢固定资产投资和房地产开发投资均呈增长趋势，2009全市累计完成50万元以上固定 资产投资1546.88亿元，同比增长 42.4%；房地产开发完成投资198.25亿元，同比增 长21.4%。 ➢鄱阳湖生态经济区、南昌城市扩容规划等相继获国务院批准；2010年9月20日，昌 九城际高铁开通，一小时经济圈加速形成；2010年10月，地铁1号线全面开工，南昌 发展面临新契机。
户型配比方案提案PPT课件
• 年收入7万元以上的占的份额较少，这部分人购房一般受位置、地段影响较大；
• 年收入20万元以上的一般考虑购置别墅、花园洋房之类房产。
9
第8页
PART 1 目标客户的购房分析
结论：
• 客户购买住房用途以改善性住房为主，其次婚房与为子女或老人购房，主力 年龄段在26-40之间。
• 客户偏好多层住宅，小高层、高层普通住宅。在三线城市，很多客户从居住 习惯上不能接受，但随着城市化进程和节约用地理念的深入，多层住宅成为 稀缺，小高层、高层住宅逐渐成为房产市场的主流，购房者将会被逐渐同化。
37%
26-30岁
31-40岁
41-50岁
51-60岁
• 据统计，预购房客户年龄31-40岁的中年客户占37%，同时26-30岁 年轻人的比例也占到26%，这两部分年龄段的客户群是购房的主流。 而18-25岁和51-60岁的客户由于支付能力等因素影响，占比较低。
8
第7页
PART 1 目标客户的购房分析
多层 小高层 高层 别墅
第一个表表明，60%多的客户会选择多层，可见宝清县居民对多层的居住习 惯根深蒂固，但是随着节约用地，提高居住率规划政策的深入，房地产市场 正在逐步以小高层、高层建筑引领市场，多层会逐步稀少，硬性条件的限制， 会使购房者不得不青睐于高层或小高层。这一点由第二个表可以看出。
5
第4页
各居室的使用功能
卫生间：
满足三个基本功能，即 洗面化妆、淋浴和便溺， 而且最好能有所分离，可 以避免使用冲突。从卫生 间的位置来说，单卫的户 型应该注意和各个卧室尤 其是主卧的联系，双卫或 多卫时，公用卫生间应设 在公共使用方便的位置， 但入口不宜对着入户门和 起居室。从面积角度来看， 带浴缸的卫生间净宽度不 应小于1.6米，淋浴的净宽 度不宜小于1.2米。
户型及售楼部建议精品PPT课件
本项目体量规模中等，沙盘无需求大，但要 精致显现档次，要有考究的架构，与周边环 境和谐的色彩款式，而不是孤立的大型模型 台。
模型展示区模型台边的墙面可设置墙 面挂壁式沙盘，显示该 楼盘的区位 及周边配套情况、景观特色、道路等， 方便讲解 员与客户讲解分析。
2、内部功能空间建议—模型展示区
模型展示区与邻近洽谈区间，可放置 3D 动画模型视频。具备空 间感的感应性模拟场景给顾客更多的产品了解。
慢慢选，延长他们在售楼处的时间，以维持人气，所以放慢音 乐。售楼处顾客较多时，我们希望加快他们的购买行为，以增 加人气的流动，所以放快节奏音乐。
空调温度较高时顾客会偏感性，空调温度较低时顾客偏 理性。因为温度会影响我们的思维。一样的道理，我们如果
希望顾客的购买行为加快，就不能把空调的温度开的太低。而 且现在提倡节能环保，温度 26°适宜。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2、内部功能空间建议—大门辐射区
迎宾区就是迎宾送客的地方。本项目作为一个中高档项目，仪式感的入口有助 于项目品质感的塑造。也有些楼盘是专门安排门童来开门迎宾。
2、内部功能空间建议—模型展示区
模型展示区应邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员 为客户随时解说，模 型区建议放置整体模型与单体独栋的模型，在该楼盘为期房的情况下客户也能对该 盘进行全面的认识与了解。
就是售楼处门口辐射的那一片区域，一般会有空飘、拱门、横幅、 广告牌之类的宣传品。这个区域客户最关心的是导示牌、停车场。
导示牌是最能体现开发商人 文关怀的地方。富有创意、 别具一格、指示清晰的导示 牌给人耳目一新的感觉。
停车场也是一样要么是门口视觉 能直接看见，要么有清晰的指示 牌指示，或者有专职保安指引。
昕泰大观项目户型修改及售楼处 设计建议
《户型配比分析》PPT课件
人的家庭规模〔据中原近三年酒店式公寓客户调研〕； 4. 从近年酒店式公寓一二手的成交记录来看,灵活的一房单位最
受欢迎〔据中原近年二三级市场成交经验〕.
户型配比——畅销与滞销面积区间
世金汉宫
40-57 ㎡
金中环 29-31㎡
置地逸轩 双城世纪 27-30㎡ 31㎡
金中环 38-43㎡
星河世纪 38-43㎡
数据来源：中原代理项目销售分析
1房2厅成交比例接近5成,远远高于单房和两房单位
户型配比——高端公寓的国际趋势
根据香港世邦魏理仕的资料统计香港的service apartment,主流以1房1厅、单房为主, 面积为600尺以下
35％
28％
不建议本项目户型走大的四XX由：
1. 户型大则总价高,相应的投资门槛也会相对偏高； 2. 小户型的单位面积租金更高,中等偏大户型不利于投资； 3. 深港商务客户、高端商务客户、CBD高级白领等大多不超过三
数据来源：XX中原深港研究中心统计
1房单位因为面积不大、总价低、投资回报高,同时功能的扩展性强,自住 投资均可,出租、转手相对容易,成为酒店式公寓的主导户型
户型配比——二级市场需求分析
金中环开售首三日各面积成交比例
60平米 53-57平米 6%
14%
27-30平米 34%
42-46平米 29%
38-39平米 17%
两房单位
两房单位及以上
55
60 65 70 75以上
•黄色代表畅销面积区间,黑色代表滞销区间
户型配比——畅销与滞销面积区间示意
1房 39-49
单房 29-33
2房
3房
58-75
75--
2房 45-57
受欢迎〔据中原近年二三级市场成交经验〕.
户型配比——畅销与滞销面积区间
世金汉宫
40-57 ㎡
金中环 29-31㎡
置地逸轩 双城世纪 27-30㎡ 31㎡
金中环 38-43㎡
星河世纪 38-43㎡
数据来源：中原代理项目销售分析
1房2厅成交比例接近5成,远远高于单房和两房单位
户型配比——高端公寓的国际趋势
根据香港世邦魏理仕的资料统计香港的service apartment,主流以1房1厅、单房为主, 面积为600尺以下
35％
28％
不建议本项目户型走大的四XX由：
1. 户型大则总价高,相应的投资门槛也会相对偏高； 2. 小户型的单位面积租金更高,中等偏大户型不利于投资； 3. 深港商务客户、高端商务客户、CBD高级白领等大多不超过三
数据来源：XX中原深港研究中心统计
1房单位因为面积不大、总价低、投资回报高,同时功能的扩展性强,自住 投资均可,出租、转手相对容易,成为酒店式公寓的主导户型
户型配比——二级市场需求分析
金中环开售首三日各面积成交比例
60平米 53-57平米 6%
14%
27-30平米 34%
42-46平米 29%
38-39平米 17%
两房单位
两房单位及以上
55
60 65 70 75以上
•黄色代表畅销面积区间,黑色代表滞销区间
户型配比——畅销与滞销面积区间示意
1房 39-49
单房 29-33
2房
3房
58-75
75--
2房 45-57
《户型配比分析》课件
通过合理的户型配比，可 以充分利用空间，使每一 寸空间都得到充分利用。
3 价值提升
一个好的户型配比会提升 房屋的价值，并吸引更多 的购房者。
户型设计原则
功能性
户型设计应满足居住者的各种功能需求，如起 居、休息、储物等。
流线布局
合理布置空间，让不同功能的区域之间流线顺 畅，提高使用效率。
通风采光
好的户型设计能够保证室内空气流通和良好的 自然采光。
总结和展望
通过本课程，你了解了户型配比的重要性和影响因素，并学习了一些户型设计原则和案例分析。希望能够帮助 你更好地应用户型设计知识，创造舒适的居住环境。
中式院落
融入传统文化元素，布局上重视 家庭的团聚和交流。
北欧简约风
强调清爽简洁的设计风格，注重 功能性和自然采光。
户型设计中的常见问题
1 隔断过多
2 通风问题
3 功能区域冲突
过多的隔断会造成空间局 促，影响空气流通和采光。
通风不畅会导致湿气滞留， 容易滋生细菌和霉变。
不同功能区域之间的布局 不合理，使用时容易发生 冲突。
《户型配比分析》PPT课 件
本课件将介绍户型配比的重要性和影响因素，并分析一些案例和常见问题， 帮助你更好地理解和应用户型设计原则。
平面图介绍
平面图是一种以俯视视角呈现建筑、房屋或空间布局的图纸，通过平面图可 以清晰地展示房间布局和尺寸。
户型配比的意优化
合理的户型配比能够最大 程度上提升居住者的舒适 感，让空间更加适合居住。
私密性
保障居住者的私密性，使各功能区域相对独立。
户型配比的影响因素
户型面积
面积大小直接影响户型的布局 和功能性。
家庭结构
家庭成员多少及年龄结构决定 了房间数量和大小。
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90/70的限制，即使二套 打通也随时面临政策封 堵漏洞风险
相对于区域内占据最佳地段 或拥有自然景观资源，较为 成熟的社区，项目无法抢占 制高点，抢夺顶级富豪市场 有较大的市场风险
宏调政策风险大，产品设计 将受到限制
Part2
项目缺乏自然景观 出行不便影响生活品质 市场对中小户型的需求
宏调政策的影响 …………
项目审视/项目要素理解
尽管项目所处区域已有中冶爱彼岸、恩 马双城汇这些成熟的中高档住宅项目， 但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过 高市场，户型面积不宜过大，避免总价 过高，造成销售停滞，从而有效规避开 发风险！
Part3
户型配比及设计亮点建议
Part3
思考
户型比例构想
• 根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的 前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按90/70政 策执行，不考虑两套打通等方式增加大户型
各面积段成交情况
成交结构方面，80-100平米占主力，成交套数为3198套， 占总成交的60%，主要原因有两点，首先受刚需影响，其次， 受供应结构影响，主力供应面积亦为80-100平方米。
Part1
市场审视/小结
供求:本项目板块供应逐渐增多, 市场明显供大于求 价格:成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨16.7% 户型面积：户型主要集中在80－90㎡的套二、100－120 ㎡套三 成交：90 ㎡的户型最受欢迎，销售速度最快
• 本区域套二与小套三一直是热销户型。通过对比发现，同样面
积条件下，小套三更受客户青睐．建议本项目户型设置增加 小套三的比例，适应市场对空间实用的需求
Part3
户型比例构想
根据地块经济技术指标推算平均值：
楼宇
层数
户数
总面积 单层户数 单户平均面积
6+1（3栋）
72
8674
4
120
6栋洋房
5+1（3栋）
Part1 10月全市成交价格分析
市场审视/房屋市场情况
近期全市成交价格持平,除了个别项目有些下降,其余每月约有5%的升 幅.拉开发区整体价格的区域主要是安子版块,该区域的整体销售均价大概 在9000元/㎡左右.
Part1
市场审视/安子板块基本情况
目前该区域的房地产市场发展已经基本成形，区域范围内政府已形成 统一的规划定位（中冶爱彼岸、恩马双城汇等） ，且项目定位普遍较高。由于 目前片区的各项配套设施较少，还不足以吸引购房者的目光，但该区域属于政 府重点规划的居住示范区，未来发展具有很大潜力 。该片区的另一个显著特点 是楼盘数量较多且集中放量，产品同质化现象严重 。
Part1
市场审视/启示
启示：
由于房价上升速度较快，很多年轻买家“望价却步”，原计划买套三的
不得不转向购买套二。故建议本项目在户型配置上可增加小三房的比 例，满足市场需求。
SUCCESS
THANK YOU
2019/7/31
Part2
项目审视
Part2
项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积
安子项目户型面积配比建议
［目录］
市场审视 项目审视 户型配比及设计亮点建议
Part1
市场审视
Part1
2011年10月青岛成交分析
市场审视/中心城区房屋市场情况
从上图可以看出，目前市场比较认可中小户型，以90平米户型为成交 主力，90-120平米为辅。
Part1 10月全市成交新房分析
市场审视/中心城区房屋市场情况
户 人 % %
个 个 个
项目技术指标
Part2
景观资源
项目南向对望市政绿地， 四周视野较开阔
周边环境
项目与公交车站相距较 远，出行不便
项目审视/项目要素理解
但实际上项目缺乏自然景观 资源，内部园林永远不能代 替自然资源的价值
项目周边大配套不全，距公 交车站较远，出行不方便
客户需求 政策
目标客户洋房区以改善 型为主，高层区以首置 及外地客户为主
130-150
套三
5+1洋房
130-150
套三
120-140
套三
90-110
套二
90-110
套二
130-150
套三
Part3
户型比例构想
北侧高层区以90平米以下小户型为主，做够容积率为前题。
高层产品面积配比
90平米以下
套二
套三
60%
20%
105-115 套三 20%
Part3
总结：
项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其 花园洋房 中
60
7096
4
118
17（3栋）
204
22151
4
108
6栋高层 28（1栋）
112
12025
4
107
33（2栋）
264
29114
4
110
Part3
层数 1 2 3 4 5 6
户型比例构想
多层产品面积配比
6+1洋房
130-150
套三
120-140
套三
90-110
套二90-Βιβλιοθήκη 10套二90-110
套二
个
地下
438
个
总结
面积配比要求： 90平米以下户型，要占
总面积的80%。
花园洋房 其 高层住宅 中
商业及办公 楼 地下建筑面积 居住户数 居住人口 建筑密度 绿地率
容积率
停车位 地上 地下
数量 62898 113050 94450 15770 63290
15390
18600 864 2764 18.9 35
1.5
1018 580 438
单位 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米
高层住宅 商业及办公 楼 地下建筑面积 居住户数 居住人口 建筑密度 绿地率 容积率
数量 62898 113050 94450 15770 63290 15390
18600 864 2764 18.9 35 1.5
单位 平米 平米 平米 平米 平米 平米
平米 户 人 % %
停车位
1018
个
地上
580
Part1
市场审视/安子板块基本情况
成交价格： 黄岛区成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨 16.7% 存量： 黄岛区存量套数14114套，存量面积147.97万平方米，居 青岛第一位；主要存量面积区间为90-120平方米和144-180 平方米，占比各达到46%、20%。
本案主要竞品存量： 黄岛区： 已上市总存量61.1万方。 其中一线海景已上市存量47.9万方，存量产品多为高层。二线 海景已上市存量13.2万方，存量产品多为高层。 未上市项目总存量140万方。 其中别墅+洋房供应约为25万方，其他主要为高层产品，供应 为115万方左右。
Par3t1
市场审视/基本情况
相对于区域内占据最佳地段 或拥有自然景观资源，较为 成熟的社区，项目无法抢占 制高点，抢夺顶级富豪市场 有较大的市场风险
宏调政策风险大，产品设计 将受到限制
Part2
项目缺乏自然景观 出行不便影响生活品质 市场对中小户型的需求
宏调政策的影响 …………
项目审视/项目要素理解
尽管项目所处区域已有中冶爱彼岸、恩 马双城汇这些成熟的中高档住宅项目， 但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过 高市场，户型面积不宜过大，避免总价 过高，造成销售停滞，从而有效规避开 发风险！
Part3
户型配比及设计亮点建议
Part3
思考
户型比例构想
• 根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的 前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按90/70政 策执行，不考虑两套打通等方式增加大户型
各面积段成交情况
成交结构方面，80-100平米占主力，成交套数为3198套， 占总成交的60%，主要原因有两点，首先受刚需影响，其次， 受供应结构影响，主力供应面积亦为80-100平方米。
Part1
市场审视/小结
供求:本项目板块供应逐渐增多, 市场明显供大于求 价格:成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨16.7% 户型面积：户型主要集中在80－90㎡的套二、100－120 ㎡套三 成交：90 ㎡的户型最受欢迎，销售速度最快
• 本区域套二与小套三一直是热销户型。通过对比发现，同样面
积条件下，小套三更受客户青睐．建议本项目户型设置增加 小套三的比例，适应市场对空间实用的需求
Part3
户型比例构想
根据地块经济技术指标推算平均值：
楼宇
层数
户数
总面积 单层户数 单户平均面积
6+1（3栋）
72
8674
4
120
6栋洋房
5+1（3栋）
Part1 10月全市成交价格分析
市场审视/房屋市场情况
近期全市成交价格持平,除了个别项目有些下降,其余每月约有5%的升 幅.拉开发区整体价格的区域主要是安子版块,该区域的整体销售均价大概 在9000元/㎡左右.
Part1
市场审视/安子板块基本情况
目前该区域的房地产市场发展已经基本成形，区域范围内政府已形成 统一的规划定位（中冶爱彼岸、恩马双城汇等） ，且项目定位普遍较高。由于 目前片区的各项配套设施较少，还不足以吸引购房者的目光，但该区域属于政 府重点规划的居住示范区，未来发展具有很大潜力 。该片区的另一个显著特点 是楼盘数量较多且集中放量，产品同质化现象严重 。
Part1
市场审视/启示
启示：
由于房价上升速度较快，很多年轻买家“望价却步”，原计划买套三的
不得不转向购买套二。故建议本项目在户型配置上可增加小三房的比 例，满足市场需求。
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2019/7/31
Part2
项目审视
Part2
项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积
安子项目户型面积配比建议
［目录］
市场审视 项目审视 户型配比及设计亮点建议
Part1
市场审视
Part1
2011年10月青岛成交分析
市场审视/中心城区房屋市场情况
从上图可以看出，目前市场比较认可中小户型，以90平米户型为成交 主力，90-120平米为辅。
Part1 10月全市成交新房分析
市场审视/中心城区房屋市场情况
户 人 % %
个 个 个
项目技术指标
Part2
景观资源
项目南向对望市政绿地， 四周视野较开阔
周边环境
项目与公交车站相距较 远，出行不便
项目审视/项目要素理解
但实际上项目缺乏自然景观 资源，内部园林永远不能代 替自然资源的价值
项目周边大配套不全，距公 交车站较远，出行不方便
客户需求 政策
目标客户洋房区以改善 型为主，高层区以首置 及外地客户为主
130-150
套三
5+1洋房
130-150
套三
120-140
套三
90-110
套二
90-110
套二
130-150
套三
Part3
户型比例构想
北侧高层区以90平米以下小户型为主，做够容积率为前题。
高层产品面积配比
90平米以下
套二
套三
60%
20%
105-115 套三 20%
Part3
总结：
项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其 花园洋房 中
60
7096
4
118
17（3栋）
204
22151
4
108
6栋高层 28（1栋）
112
12025
4
107
33（2栋）
264
29114
4
110
Part3
层数 1 2 3 4 5 6
户型比例构想
多层产品面积配比
6+1洋房
130-150
套三
120-140
套三
90-110
套二90-Βιβλιοθήκη 10套二90-110
套二
个
地下
438
个
总结
面积配比要求： 90平米以下户型，要占
总面积的80%。
花园洋房 其 高层住宅 中
商业及办公 楼 地下建筑面积 居住户数 居住人口 建筑密度 绿地率
容积率
停车位 地上 地下
数量 62898 113050 94450 15770 63290
15390
18600 864 2764 18.9 35
1.5
1018 580 438
单位 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米
高层住宅 商业及办公 楼 地下建筑面积 居住户数 居住人口 建筑密度 绿地率 容积率
数量 62898 113050 94450 15770 63290 15390
18600 864 2764 18.9 35 1.5
单位 平米 平米 平米 平米 平米 平米
平米 户 人 % %
停车位
1018
个
地上
580
Part1
市场审视/安子板块基本情况
成交价格： 黄岛区成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨 16.7% 存量： 黄岛区存量套数14114套，存量面积147.97万平方米，居 青岛第一位；主要存量面积区间为90-120平方米和144-180 平方米，占比各达到46%、20%。
本案主要竞品存量： 黄岛区： 已上市总存量61.1万方。 其中一线海景已上市存量47.9万方，存量产品多为高层。二线 海景已上市存量13.2万方，存量产品多为高层。 未上市项目总存量140万方。 其中别墅+洋房供应约为25万方，其他主要为高层产品，供应 为115万方左右。
Par3t1
市场审视/基本情况