酒店管理筹建__筹建与资金——投资估算及资金筹措2016(叶予舜)
酒店管理筹建规划设计——酒店项目工程建设流程2016（叶予舜）
酒店管理筹建规划设计——酒店项目工程建设流程2016（叶予舜）酒店管理开发规划设计——酒店项目工程建设流程一.酒店项目工程建设流程(一)实施酒店项目工程建设条件1确定酒店的建设地点、投资额度、建筑规模，在酒店项目市场计划书的基础上进行周密的可行性研究。
2根据经济预测和市场调查预测来确定项目的规模和实施方案。
调查内容包括：酒店周围的资源及公用设施情况，项目建酒店条件和选址方案，关于环境保护、城市规划、防震防洪防空等要求和应采取的措施，项目经济效益和社会效益评估。
3主要是对目标市场进行调研，多方试验投资定位的正确性，根据目标市场来确定酒店投资的规模与额度。
计算投入和产出之比，建造装修、改造投入要与酒店项目自身还本付息的能力相适应，制订出切实可行的固定资产投资历计划。
(二)酒店项的建筑规划与设计准则1酒店项目的功能设计准则01.酒店项目应有准确的市场定位，任何功能设计都应以方便客人使用和满足客人需求为基点，具有快捷、高效的性能。
02.酒店的功能设计要以酒店的预期档次标准为依据，以经济效益为目标，体现效益设计准确则。
03.酒店项目设计应现生态设计准则，包括酒店的环境生态设计，酒店内部环境生态设计和酒店与环境之间的生态沟通等，都难节能减排，合理降耗，使酒店走上可持续发展的轨道。
04.酒店项目设计应体现美学和文化设计的准则，使酒店建筑的外观设计成为可传承的文化精品，酒店的内装饰设计应运用色彩、符号、小品、寓意等形式适度体现民族文化底蕴。
2酒店项目的功能布局准则01.酒店规划指标中所规定的酒店建筑除了要满足一般建筑物的各项通用规范和标准外，还必须满足酒店所特有的功能要求。
酒店建筑的一般规划指标包括征地面积，总用地面积、总建筑面积、建筑占地面积、容积率、建筑密度和绿地率等项目。
酒店建筑特有的功能布局指标包括公共区域、客房区域、餐饮区、会议区、娱乐区等配套设施建筑面积和工程设备区域、行政后勤区域等服务部门设计面积等。
酒店管理筹建 酒店筹建工程——酒店项目筹建工程进度总控计划节点表2016(叶予舜)
30天
120天
七
配电机电设备采购招标
30天
发电机设备安装
30天
配电设施主干安装工程施工 （见强电安装工程计划明细表）另附
180天
12 - 17
七
工 程 招 标 部 分 项 专 目 业
叶予舜2016/9/23
酒店管理筹建 酒店筹建工程——酒店项目筹建工程进度总控计划节点表
项目名称 各专业工程 进展时间 工程推进
120天
裙楼三层装饰装修施工阶段
90天
八
裙楼四层装饰装修施工阶段
100天
裙楼五层装饰装修施工阶段
110天
裙楼六层装饰装修施工阶段
100天
地下一层超市、商业及设备机房安装 施工阶段
100天
地下二层车库及设备机房简装施工阶段
45天
地下三层车库及设备机房简装施工阶段
45天
14 - 17
叶予舜2016/9/23
60天
机电节能电气控制系统招标
30天
机电节能电气控制系统工程安装
15天
装修工程招标及施工
G1酒店楼层装修工程招标
28天
G2办公楼层装修工程招标
28天
裙楼装修工程招标
28天
13 - 17
叶予舜2016/9/23
酒店管理筹建 酒店筹建工程——酒店项目筹建工程进度总控计划节点表
项 专 目 业 项目名称 各专业工程 进展时间 工程推进
G2办公楼体验区样板房施工
45天
机电工程招标及施工
11 - 17
叶予舜2016/9/23
酒店管理筹建 酒店筹建工程——酒店项目筹建工程进度总控计划节点表
项 专 目 业 项目名称 各专业工程 进展时间 工程推进
酒店管理筹建酒店筹建设施验收HANDOVER参照作业(叶予舜)
酒店管理筹建 酒店筹建设施验收HANDOVER参照作业1.0目的：确保接管验收工作的开展及顺利进行。
2.0接管验收意义：2.1新楼宇（酒店）的接管验收是指在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
2.2明确交接双方的责、权、利关系，确保酒店具备正常的使用功能，为后期管理提供法理依据。
3.0接管验收的条件：3.1建设工程全部施工完毕，并已竣工验收合格；3.2供电、给排水、供暖、消防、燃气、卫生、道路等设备设施能正常使用；3.3有关部门对楼栋、户编号已经确认。
4.0接管验收注意事项：4.1接管验收虽然是以竣工验收合格为前提，但接管验收是对每一细节进行检验（如卫生间地漏排水不畅等等）。
4.2接管验收必须坚持合格一项接管一项的原则。
4.3接管验收一定要写明接管日期，以便划清责任界线。
5.0前期准备工作：5.1酒店验收2个月前，部分工程技术人员开始进驻现场，对酒店施工进行跟进，主要了解酒店设备设施整体情况，熟悉各类设备的构造、性能、产地等；熟悉水、电、气管道线路铺设位置及走向，为开业后的管理维修打基础。
5.2酒店竣工验收一个月前，各工种，包括设备运行人员进驻现场，参与工程竣工收尾监理工作，熟悉整个酒店的环境，完成各种接管验收表格的编制，掌握各种设备设施的安装、性能、运行及维修情况，对各组涉及的项目重点跟踪检验，对不符合验收标准的，及时与承建单位及开发商联系，进行处理，为正式验收奠定基础。
5.3验收人员根据开发商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。
酒店接收工程项目验收依据：1)所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。
2)前期施工合同（协议）制定的标准，要求。
3)所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。
4)所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。
酒店管理顾问 协议——酒店项目筹建顾问服务协议2016(叶予舜)
酒店管理顾问协议—酒店项目筹建顾问服务协议委托公司(甲方)：顾问公司(乙方)：甲方拟在新建一间国际品牌的五星级度假酒店（以下简称本酒店），经甲乙双方友好协商，甲方聘请乙方作为本酒店筹建顾问，乙方将为甲方提供从项目前期准备直到本酒店开业期间的筹建顾问服务。
1.专业服务乙方为甲方提供完整的酒店筹建顾问服务分阶段描述如下：1.1第一阶段—项目前期的准备工作01.为业主演示讲解一座国际品牌的五星级酒店完整的筹建步骤、过程，并编制前期工作计划。
02.酒店的品牌定位并协助引进适合的酒店管理公司–与甲方沟通，详细了解业主对该酒店项目之初步设想。
–理解甲方对酒店的定位，对酒店形象和风格定位进行规划。
–协助乙方引进合适的国际五星级度假品牌酒店集团作为合作伙伴。
–协助甲方与酒店集团的商务谈判及合作模式。
–为甲方挑选类似和适合的酒店，以供业主考察。
03.主建筑师的选择–协助甲方选择有国际五星级度假酒店设计经验的建筑师事务所（建筑师）。
–协助甲方选择进行该阶段设计招标，以协助业主选择一家有国际五星级度假酒店设计经验的建筑师事务所（建筑师）。
04.国内设计单位的确定–协助甲方选择国内配套的建筑、结构及机电设计单位。
05.提供酒店特别需要聘请的顾问单位清单，以供业主选择。
1.2第二阶段—初步设计阶段01.建筑方案设计的优化（包括提出对装饰设计、智能化设计、景观设计的优化意见等）–征询业主对建筑概念设计的意见。
–协调各有关顾问审阅建筑概念设计方案，并给出意见。
–根据各方意见要求建筑师优化建筑概念设计。
–提出节能方案设计及优化的建议。
–建筑初步设计方案的确定。
02.协助甲方确定酒店特别需要的专业设计顾问五星级酒店需要聘请专业设计顾问–与甲方协商，根据需要对专业设计顾问的聘请做出计划。
–协助甲方聘请专业设计顾问并协助签订顾问服务合同。
–对甲方管理顾问提供专业意见或建议，使顾问为甲方提供专业到位的服务。
–协助甲方建立可操作的顾问沟通管理系统。
酒店管理筹建 投资估算及资金筹措(叶予舜)
酒店管理筹建投资估算及资金筹措投资估算一、估算范围和依据1.估算范围该项目投资估算范围包括实现项目投入与运营所需的建设投资和建设期利息。
其中，建设投资包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，以及按规定必须考虑的建设工程其它费用和预备费等。
2.估算依据设部颁布的《市政工程可行性研究投资估算编制办法》；建设部颁布的《全国市政工程投资估算指标》；江苏省《工程建设概预算文件汇编》；江苏省《建筑安装工程费用定额》及相应费率；《扬州工程造价管理》并结合扬州市当前工程造价的实际情况确定；建设单位提供的有关当地市政建设的有关规定及说明；类似工程项目估算指标；利率根据中国人民银行公布的最新贷款利率为6.55%（2012、07、06）。
二、固定资产投资估算本项目固定资产投资总额为49,253.7万元，由工程费用、工程建设其他费、预备费和建设期利息四部分组成。
1.工程费用工程费用由单项建筑的工程费用以及配套、安装工程费用组成。
（1）单项建筑工程费①精品酒店：建筑工程费按8000元/m2计，共计建筑工程费7600万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为1520万元。
故精品酒店的工程费用共计9120万元，占固定资产投资总额的18.52%。
②配套商务酒店：建筑工程费按3700元/m2计，共计建筑工程费3367万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为673.4万元。
故配套商务酒店的工程费用共计4040.4万元，占固定资产投资总额的8.2%。
③露天温泉场：建筑工程费按5000元/m2计，共计建筑工程费600万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为120万元。
故露天温泉场的工程费用共计720万元，占固定资产投资总额的1.46%。
综上所述，该项目单项建筑的工程费用为13880.4万元，占固定资产投资28.18%。
（2）配套、安装工程费用本项目应计建筑面积为30052m2。
①给排水:按50元/m2计，安装工程费共计93万元，占固定资产投资总额的0.19%。
酒店管理筹建 筹建设计——酒店的空间价值与空间结构2016(叶予舜)
酒店管理筹建筹建设计——酒店的空间价值与空间结构⏹酒店成功的基础源于合理的功能布局⏹合理的空间强烈影响了酒店的舒适度⏹酒店的空间盈利率要占到总建筑面积的85%⏹酒店的空间有大小结构之分，也有专用和混用的属性之分。
⏹酒店空间的价值即取决于空间的构成、体积、属性，也取决于空间的功能和内外布局。
酒店的设计不但要新颖，有吸引力，更要有实用价值。
除客房外，还要有足够的空间、即供客人活动的公共场所，使客人能在工作、旅游之余有休息、娱乐的地方。
恰当的空间结构和合理的功能布局，既能给客人带来舒适的愉悦的享受和体验，更能充分利用空间，节约酒店建设投资和运营费用，为酒店创造良好效益；也为酒店的“可持续性发展”奠定了良好基础，特别是酒店运营多年后，只需要进行“面子工程”、“做足面子功夫”-----必要的装饰性装修，而不用“伤筋动骨”、或“动大手术”-----砸得只剩下柱子了，即新建性装修。
投资人、筹建人和设计师对酒店建筑物的抗损性和每一个结构部分的具体功能以及整体空间的定义都必须精心定夺。
一、建筑·人·空间空间感是建筑体面的虚实围合给人的心理感受。
人和空间环境有着奇妙的互动关系，人对空间与环境的感受和体验直接影响到人的心理状态。
酒店是向离开家的客人提供住宿及其它辅助性产品的地方，酒店服务的无形性、不可分割性、易逝性、易变性、决定了服务产品的体验本质。
因此，酒店从规划设计开始就要处理好建筑、空间与人的关系，最佳境界是天地人合一。
客人购买的酒店产品，主要是对一定的空间（如客房、会议室、餐厅包房等）在一定的时间内拥有了相对所有权。
客人在此空间活动的过程中，客人舒适的消费体验很大程度源于酒店空间的合理性，即符合人体工学。
建筑的舒适空间是通过对景物、声音、方向、表面、高度、光线和你行走的地面有所变化所造成的，如过渡比径直通向户外空间的房屋要宁静的多，而且它具备私密的领域感。
人通过建筑空间所产生的实体变化而产生了心理变化，“最重要的是景物的变化”，而达到了舒适的感觉体验。
酒店管理财务 酒店(企业)筹建期间费用会计和税务2016(叶予舜)
酒店管理财务酒店（企业）筹建期间费用会计和税务任何一家酒店（企业）在开业经营前都会经过筹建这个阶段，在筹建期间自然会发生一些费用，这些费用包括哪些内容？如何进行会计处理？会计处理和税务处理存在哪些差异？如何进行纳税调整？会计制度和会计准则总是显得原则和抽象，对于这些丰富多彩的会计实践活动不可能规定得面面俱到，税法也是如此。
一、筹建费用的内容问题《酒店（企业）会计制度》对筹建费用表述为:除购建固定资产外，所有筹建期间所发生的费用。
酒店（企业）在筹建期内发生的费用，包括人员工资、办公费、差旅费、培训费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。
财政部《关于外商投资酒店（企业）筹建期财政财务管理有关规定的通知》对外资酒店（企业）筹建费用表述为：外商投资酒店（企业）筹建期发生的有关费用列入开办费，包括筹建人员工资、差旅费、培训费、咨询调查费、交际应酬费、文件印刷费、通讯费、开工典礼费等。
酒店（企业）筹建期发生的资本支出不准在开办费中列支，包括购建机器设备、建筑设施、各项无形资产等支出。
根据合同、协议、章程的规定应由投资者自行负担的费用亦不准在开办费中列支。
外商投资酒店（企业）签订合同之前投资各方为筹建酒店（企业）而发生的各项费用支出，应由支出各方自行负担。
《酒店（企业）所得税暂行条例实施细则》对内资酒店（企业）筹建费用内容的规定与《酒店（企业）会计制度》的规定基本一致，《外商投资酒店（企业）和外国酒店（企业）所得税法》虽然对外资酒店（企业）筹建费用没有明确的规定，但是在实际执行中，与会计制度规定也是一致的。
实际上，筹建费用远远不止上述所列举的几项内容。
有的工业制造酒店（企业）从酒店（企业）设立、征地建厂房到开始投产长达数年之久，会发生很多种类的费用，金额也很大。
除购建固定资产和无形资产外，所有筹建期间所发生的费用都为筹建费用，具体内容有:1.管理费用类①筹建人员工资:包括筹建人员的工资、奖金等工资性支出、缴纳的各项社会保险以及根据工资总额提取的职工福利费等;②筹建人员办公费用:包括差旅费、会议费、办公费、印刷费、通讯费等;③酒店（企业）设立登记费用:包括工商注册费、税务登记费、验资费、咨询费、公证费、律师费等;④税金:包括印花税、车船使用税、土地使用税等;⑤培训费:包括聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用，因引进设备和技术而选派职工在筹建期间外出学习的费用等;⑥资产摊销:包括低值易耗品摊销、固定资产计提折旧、无形资产摊销等;⑦其他:包括业务招待费、广告费、开业典礼费等。
酒店管理筹建 酒店项目立项规划设计施工筹备支持性文件2016(叶予舜)
酒店管理筹建酒店项目立项规划设计施工筹备支持性文件核准备案阶段发改委备案提供资料（企业固定资产投资项目备案（跨区域））1.《XXXXXXXXXX市企业固定资产投资项目备案申请表（跨区域）》2.项目备案申请报告3.项目建议书或可行性研究报告等其中之一4.企业法人营业执照（复印件，核对原件）5.项目节能登记或评估意见（二）选择材料：银行资金证明6.土地选址证明或规划选址意见（市规划局办理；（1）建设单位选址申请函（原件1份），附法人委托书和委托代理人身份证（复印证）（2）《XXXXXXXXXX市建设项目选址申请表》（原件1份）（3）市政府或发改部门的项目批准文件（复印件1份）核发《建设项目选址意见书》，重点项目核发《建筑工程规划许可证》）（注：以上所有文档材料附PDF、EXCEL等格式文件、图纸内容附CAD格式电子件，并刻录光盘。
）XXXXXXXXXX市旅游发展委员会备案：提供材料：1.备案申请备案表（2 份）项目建议书/项目可研（内容应包括：1.项目申报单位情况2.拟建项目性质、规模、投资总额、资金筹措3.建设用地和相应规划4.资源利用和能源耗用分析5.生态环境影响分析6.经济和社会效果分析）2.工商营业执照（原件、复印件各1 份）资信证明（原件、复印件各1 份，提供其一：验资报告/银行资信证明/股东单位出资证明）3.场地使用证明（原件、复印件各1 份，提供其一：土地租用证明/土地使用证明/与有土地使用权的单位的合作意向书/规划选址意见通知书/用地预审意见/场地租赁合同/场地转让协议/房产证）4.其它相关材料（外商投资批准书、特种行业许可证或批复、租赁合同）。
5.相关部门关于该项目的相关意见、批复、或会议纪要材料影印件。
XXXXXXXXXX市环保局环评审批：提供资料：预受理：1.申请表2.项目环境保护审批申请报告3.场地使用证明场地属自有房屋的，提交《房产证》的复印件4.项目地的《建设用地规划许可证》5.项目立项证件、项目建议书或可行性研究报告6.扩建、改建、迁建项目须提交原批准的《XXXXXXXXXX市建设项目环境保护审批申请表》的批复原件和环境影响报告书、报告表或登记表7.排水管网图8.土地证复印件、《国有土地使用权出让合同》复印件或转让合同复印件9.规划局批准的设计条件复印件及相关材料10.法定代表人证明书、法人身份证复印件、双方或多方营业执照复印件，授权委托的需提交授权委托书、委托代理人身份证复印件和联系电话11.建设项目的设计方案12.现场两张彩色相片。
酒店管理筹建 酒店投资客房与酒店规模(叶予舜)
酒店管理筹建酒店投资（一）——客房与酒店规模无论酒店如何发展，客房永远是酒店不可缺少的部分，住宿是酒店主要的使用功能。
在酒店投资和收益的因素中，客房的面积、造价、管理的人力资源、物料和能源的消耗等等成本，都起到关键的作用，因此确定客房的面积、数量和定位就显得十分必要，是酒店规划的重要任务。
一、客房配比与类别1．级别：根据中国的星级评定标准，不同级别的酒店总面积参数指标如下，因此房间数决定了酒店总的建设规模：不同类型的星级酒店客房部面积指标与组成比例如下：以上面积包括交通和楼层辅助空间。
客房面积指标越大，数量越少，星级酒店评分越高。
越高星级的酒店辅助面积所占的比例会越多。
下面有两组参数在酒店客房数量和比例控制中可以参考：在欧洲，经济型酒店客房面积占总面积比例为80%；中等级酒店客房面积占总面积比例为77%；高等级酒店客房面积占总面积比例为71%。
在美国，会议型酒店客房面积占总面积比例为44%；度假型酒店客房面积占总面积比例为45%；综合型酒店客房面积占总面积比例为62%。
综合各种数据，根据中国市场的实际情况，我们建议根据星级从高到低按70%到80%来控制客房的比例。
如果按照酒店的分类，我们可以参看下表：（美国AH&LA）如果按中档的酒店面积指标，不考虑星级评分标准，上表更加有参考意义，更加符合投资收益的合理性。
2．客房面积比例：酒店几大部分的面积分配，按客房使用面积：公共经营面积：交通和设备设施面积=2：1：1控制。
客房标准层的技术经济性尤其重要，结构形式决定利用系数，最佳可达60%以上。
二、客房的数量与规模：不同规模和类别的酒店有不同的客房数量和分类要求，以适应市场和客户定位的需要，合理的客房数量与酒店规模相适应和配套，才能在投资和运营上达到最有效率和利益最大化。
1.客房的数量和单元：不同形式楼层最佳客房数和利用率：结合客房数与楼层服务员人数、劳动定额等因素应该相协调。
一般高星级饭店客房服务人员与客房数的比例约为1：5 左右；如完成一间走客房的常规清洁工作需要30-40 分钟，客房服务员分早、中两个班次，早班每个客房清扫员每天的劳动定额为12-15间，晚班的48间。
酒店管理筹建 筹建设施设备——酒店设施设备标准2016(叶予舜)
酒店管理筹建筹建设施设备——酒店设施设备标准Section 1.0——电力的供应和分配系统。
1.1 总体要求1.2 应急发电机1.3 客房的要求1.4 客房浴室的要求Section 2.0——采暖、通风、空调系统。
2.1 总体要求2.2 客房区域2.3 公共区域2.4 后勤区域Section 3.0——建筑管理和控制系统3.1 总体要求Section 4.0——供水和分配系统4.1 总体要求Section 5.0——排水系统5.1 总体要求Section 6.0——竖向交通Vertical Transportation6.1 总体要求6.2 客用电梯的设计6.3 Service，Freight And Oversize Elevator Design 服务梯/货梯/大型电梯的设计6.4 Escalator Design 电动扶梯设计Section 7.0——Audio/Visual System 音频系统7.1 总体要求7.2 A/V Control Room 音响操控室7.3 Audio Systems 音频系统7.4 Function Space A/V Systems 功能厅的音响系统Section 8.0——Low Voltage System 弱电系统8.1 总体要求8.2 Computer Technology 电脑技术8.3 Telecommunication Technology...通讯技术8.4 Guestroom Technology 客房相关技术8.5 Special Construction 特殊的建设施工Section 9.0——Security System 保安系统9.1 总体要求9.2 Security Alarm System 保安警报系统9.3 Paging System 寻呼系统9.4 CCTV System 卫星电视系统1.0供配电系统ELECTRICAL SUPPLY AND DISTRIBUTION SYSTEM1.1总体要求GENERAL REPUIREMENTS强电工程师应与当地有关部门索取有关当地情况的信息，包括如下：●断电，电力不足，相位丢失的频率与周期。
酒店管理筹建酒店筹建设计参照流程(叶予舜)
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2/10/2014
1、客人流线
A、客人流线是酒店中主要经营线系，分为住店客人、宴会客人、外来客人三种。 酒店入口主要设有： 1、主出入口； 2、团队出入口； 3、娱乐健体出入口； 4、宴会客人出入口； 5、贵宾出入口； 6、可根据经营需要（餐厅对外的出入口） 具体规划设计中，住店客人从酒店主入口进出，经总台接待厅乘电梯入客房。由于住店
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2/10/2014
设计阶段
• 设计人员构成
方 案 立面方案概念设计师 效果图表现设计师 设计组 装饰施工图 施工图负责人 概算师 项 目 设 计 团 队 配 合 沟 通 项目组 材料分析师 其它部门 灯灯光光设设计计师师 灯饰光配设设计计师师 VI视觉系统设计师 灯光设计师 前期PM 后期PM 平面方案概念设计师 平面方案深化设计师 立 平面方案深化设计师
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2/10/2014
酒店筹建设计阶段
• 酒店设计函盖的各个专业方面
酒店规划设计： 策划、项目整体定位、项目总体规划方案 建筑方案 酒店建筑设计： 的设计 酒店室内设计 （硬装）： 方案设计 （概念） 建筑规划、 建筑方案的 消防报批 扩初设计 扩初设计 （深化） 建筑施工图 设计 现场
施工图设计
现场
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2/10/2014
1、客人流线
宴会，会议 入口 宴会厅过厅
团队入口
团队休息室
主入口 大厅
过厅
健身中心 健身浴 游泳池 乒乓球室 保龄球 棋牌室 桌球室 舞厅卡拉OK厅 ……
鲜花店 精品店 商务中心 书店 美容美发店 小商店
西饼 咖啡厅 酒吧 西餐厅 各式餐厅 …..
宴会厅 多功能厅 大型会议室 大会议室 小会议室 ……
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酒店管理筹建__开业统筹(筹开)方案(叶予舜)
酒店管理筹建 开业统筹（筹开）方案开业统筹阶段主要是酒店开业前一系列工作的规划和实施，例如：组织架构、员工招聘、员工培训、开业和经营预算、物资采购、市场推广、证照办理、酒店验收、开业庆典等。
开业统筹的主要内容：组建筹开项目组并设立筹开办公室 了解酒店施工进度 制订筹开工作进度计划 人事和培训 经营计划和预算 编制各部门运作手册 采购和印刷 开业广告和推广计划 证照办理 员工招聘 员工培训 开业庆典计划 场地验收 模拟营运 开业前检查1.1组建筹开项目组并设立筹开办公室1.筹开项目组：包括酒店各部门负责人要尽量保证各部门总监或经理到位，实现对各个部门的有效控制，保证各部门能按照总体筹开计划顺利推进。
2.确定筹开办公室3.安排办公用品到位4.建立酒店档案资料库,酒店筹开过程中的各项资料(包括工程资料)都要入库存档。
1.2了解酒店施工进度1.与筹建办开会了解工程进度及机电设备状况只有在详细了解工程进度的基础上，才能准确安排筹开进度并进行有效的衔接，避免由于步骤不一致而造成的延误和损失。
2.索取酒店工程进度表3.索取酒店平面施工图保证各级管理人员熟悉酒店布局和各自负责的工作场所，编制工作流程和制定本部门的筹开计划。
1.3人事和培训1.制定酒店各部门的组织架构2.制订酒店筹备期、试营业期和正式营业后的薪酬福利标准薪酬福利标准要符合当地市场状况，往往不同时期会有不同的薪酬和福利。
3.制订员工招聘计划，要制定针对人员不足的预备方案招聘计划中要明确时间、发布的媒体、招聘岗位、地点以及预算等。
在招聘计划中要做好一旦招聘人员不足的预案，保证招聘的顺利进行。
招聘广告的发布，同时也是作为开业前酒店市场推广的一部分，是树立形象的一个机会，需认真准备，充分利用。
4.制订开业前的培训计划培训计划分为酒店级和部门级，要按照部门和岗位予以制定。
培训计划中要给予实际操作预留足够的时间，尤其关于食品卫生知识、消防演习、应急预案等要高度重视。
酒店管理筹建酒店工程筹建标准参照资料(叶予舜)
前言设计工程师的资质1．2．3．4．5．6．7．8．9．公司和有关组织的名称和地址公司的简要历史和办公地点工程施工所在地国家工程登记证明永久性人员组织表，包括职业培训方向和营业执照的标题，标识提供人身平安工程师证书提供队伍组成和履历职业所需保险总额的证明〔要求5百万美元的保险总额〕提供已完成类似工程的经验记录，特别强调工程的实际地点当前正在进行的工程清单10．每年的正常工作日11．类似范围一个工程的平面图和详图的复制件12．使用合同格式的样本，为这个工程预设计的合同形式，包括扩初、设计、生产和施工阶段中所提供的各种工作一览表。
13．客户、合同的参考清单，包括名称、地址和号码。
14．当前的资金情况，包括最近的年度报告和参考资料注：要求与工程队伍会面设计工程师呈交文件在设计过程中，工程师要求准备3份呈交材料以便建筑师，业主和操作人员进行审阅，这些文件必须在所有的方面都完整并应包括以下所述的图纸，规定和各种研究资料。
A. 扩初设计阶段1．分析各个主要系统，设备和材料的经济性和能源要求，对这个目的而言，要求完成以下各方面的工作：a)各个主要机械系统一份总的年度购置和运作的费用研究报告。
例如，制冷机组〔电气驱动压缩机相对吸收蒸汽式操作或直燃式〕，热泵机组〔高压相对低压锅炉〕空气处理系统和客房空调系统〔电子加热的二管式相对四管式风扇波纹管〕。
b)一份能源费用分析报告决定最为经济的能量源。
c)一份工程使用可能的设备利用率的分析报告。
d)一份当地电力设施费用分析报告以便于决定是否主要的或辅助的设施已被最正确利用。
e)一份分析报告确定费用最为合理的电压分布。
f) 一份包含电源线分布垂直相对水平的费用分析报告。
g)一份关于供水和排水系统，材料和安装劳动力各种选择的费用分析报告。
h)一份按照火灾保险以及对工程上述工作作出判断的办事机构最小要求的烟雾保护系统方面费用合理性的分析报告。
i) j) 一份绝热研究报告以决定建筑围砌和机械管道系统费用最为合理的厚度。
酒店管理筹建 筹建规划——国际集团酒店机电设备系统规范标准2016(叶予舜)
酒店管理筹建筹建规划——国际集团酒店机电设备系统规范标准《国际集团酒店机电设备系统规范标准》(电气、暖通、给排水、电梯)目录Ⅰ．机电系统要求前述一．编制依据及相关说明二．对招标书和合同的要求Ⅱ．配电要求一．配电方案二．柴油发电机、不间断电源和应急照明系统三．母线槽、电缆桥架、电缆和开关四．照明亮度参数表Ⅲ．暖通空调部分一．冷源二．系统连接三．冷却塔四．热源五．循环泵六．空气处理机，风机盘管七．热交换器八．各区域温度设定，新风和风压要求Ⅳ．给排水部分一．供水及预处理二．排水系统及排水处理三．冷水系统、热水系统、生活热交换器Ⅴ．电梯要求一．电梯配置要求二．电梯技术要求三．客梯四．服务梯五．自动扶梯六．电梯品牌附录：客房点位要求Ⅰ.机电系统要求前述一.编制依据及相关说明1.此《机电设备系统规范标准》是依据ABC品牌的标准而编制，它符合国际相关的机电规范和标准。
2.此《机电设备系统规范标准》是ABC品牌技术服务的一个重要文件。
设计公司，业主项目工程部，工程承包单位，工程监理单位应确保所有工程不与此文件相冲突，如政府的相关规定和标准与ABC的要求相冲突，则应与ABC 联系以寻求解决方案。
3.此《机电设备系统规范标准》不应被看作是一个具体项目的解决方案，因此它不承担设计任务分配，工程进展控制，工程质量控制，采购及成本控制等方面的责任。
4.此《机电设备系统规范标准》不能提供所有的机电方面的细节规定，ABC集团根据它在中国工程项目不断积累的实践经验将对它进行补充。
ABC集团同时对体现ABC品牌标准的细节要求提供补充解释或引导进入相关的信息源。
5.此《机电设备系统规范标准》是ABC品牌标准的一个方面，它可能会针对市场变化，新材新技术，新工艺，新运作方式，新的国际或国内标准而做出相应的修改。
6.此《机电设备系统规范标准》也会回应国家的星级评定的要求，使酒店从一开始就能在机设备上满足其市场定位和星级定位。
7.ABC集团管理的酒店机电系统的设计应由业主方聘请的有国家许可资质的设计单位和设计人员承担。
酒店管理筹建酒店计算模块叶予舜
酒店管理筹建酒店计算模块叶予舜随着社会和经济的不断发展，酒店业务的竞争也越来越激烈。
如何建立一套高效、可靠、自动化的酒店管理系统成了众多酒店经营者们必须面对的问题。
在这个背景下，计算机科学技术的应用为酒店管理提供了新的思路和途径。
而酒店管理筹建酒店计算模块叶予舜则是针对这一需求而开发的一个具有较高实用价值的软件。
酒店管理筹建酒店计算模块叶予舜是一款完全基于电脑的酒店管理软件。
该软件可以进行酒店日常管理的所有方面工作，包括餐饮管理、房间预定管理、入住管理、员工管理和财务管理等。
通过这款软件，酒店经营者可以轻松地掌握酒店的整体运营情况，并且可以快速地响应客户需求，从而提高酒店的服务质量和经营效益。
酒店管理筹建酒店计算模块叶予舜的主要功能包括：1. 餐饮管理：通过该模块，酒店经营者可以快速地进行餐饮服务管理。
包括酒店内部的餐饮服务、酒店会议的餐饮服务、客房送餐服务等。
餐饮管理模块可以支持酒店菜单的制定和更新、订单的处理和管理、库存的控制等。
2. 房间预定管理：该模块可以支持酒店客房的预定和管理。
通过该模块可以方便酒店员工进行客房的查询、预定、审核以及待处理订单的跟进等。
这样可以有效减少客户等待时间，降低客户投诉率。
3. 入住管理：该模块可以支持酒店客户的入住和管理。
通过该模块可以方便客户入住的登记、客房维护、退房结算等。
可以大大提升酒店的服务质量和效率。
4. 员工管理：该模块可以支持酒店员工的管理和调度。
包括员工的入职、离职、薪资管理等。
通过该模块可以方便地实现员工的考勤统计和日常工作的安排。
5. 财务管理：该模块可以支持酒店财务的管理和统计。
包括费用的管理、订单收款统计、票据管理等。
通过该模块可以方便地实现酒店财务的结算和对账。
与传统的酒店管理方式相比，酒店管理筹建酒店计算模块叶予舜具有许多优势。
1. 自动化程度高：该软件采用电脑管理方式，具有一定的自动化程度，可以减轻酒店员工的工作负担，同时可以提高工作效率，减少工作失误率，提高酒店服务质量。
酒店管理筹建酒店筹备流程图2016（叶予舜）
酒店管理筹建酒店筹备流程图2016（叶予舜）
酒店筹备流程图隐蔽工程结束店长到位
确认酒店名称印制相关宣传品确认酒店名称后开始工商局核名
及验资工作前期市场调研根据施工图纸确定酒店功能布局
确定酒店名称开始着手联系环评公司办理环评工作布局确定后制定人员编制、组织架
构及工资标准报批
功能布局结束后起草采购立项
监督采购立项的执行情况，确保物
品到位时间及货品质量
审批后开始人员招聘工作，到岗时
间不同
竞争对手分析
SWOT分析
定制房价
投资回报分析
定制销售策略
制定销售计划
确保销售计划执行消防验收后办理特种行业许可证
消毒间及布草摆放到位后申报卫
生检测
特航审批后申报接待外宾资格
检测通过后申办卫生许可证
办理烟草许可证
办理袋状食品许可证
汇总上述所有证件办理营业执照
办理组织机构代码、银行开户、报
税等相关工作
各岗位管理人员到位后起草培训
计划
店长实施管理人员的培训
基层员工由管理人员培训
前台员工需参加销售培训并协助销售工作
物品全部就位、人员培训结束、特行办理完毕后开始试运转
与区域内相关管理部门接洽。
酒店管理建筑 建筑指标——建筑经济技术指标2016(叶予舜)
酒店管理建筑建筑指标——建筑经济技术指标常用建筑经济技术指标有什么?规划用地面积、可建设用地面积、代征用地、总建筑面积（地上、地下），容积率、建筑密度、绿化率、建筑高度、建筑层数、停车位等等建筑经济指标●建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。
●总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
●建筑面积：指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
●基地面积：指根据用地性质和使用权属确定的建筑工程项目的使用场地，该场地的面积称为基地面积；●建筑密度：建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)。
●建筑容积率：系指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。
例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。
公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）●绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
●日照间距：前后两排南向房屋之间,为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。
日照间距的计算方法: 以房屋长边向阳,朝阳向正南,正午太阳照到后排房屋底层窗台为依据来进行计算。
檐口高度：指结构外墙体和屋面结构板交界处的屋面结构板顶，檐口高度就是檐口标高处，到室外设计地坪标高的距离。
檐口高度就是檐口标高处，到室外设计地坪标高的距离。
檐口”又被误叫作“沿口”一般说的屋面的檐口是指大屋面的最外边缘处的屋檐的上边缘，即“上口”，不是突出大屋面的电梯机房、楼梯间的小屋面的檐口。
建筑后退红线距离概念建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。
酒店管理资产 酒店资产管理是提升酒店投资回报的关键——集团连锁酒店管理公司2033(叶予舜)
酒店管理资产酒店资产管理是提升酒店投资回报的关键——集团连锁酒店管理公司酒店资产管理是提升酒店投资回报的关键酒店业是最专业、结构最复杂的房地产所有权形式之一。
酒店因具有投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点，同时酒店业又是劳动密集型且每日现金流不确定的行业。
因此，从资产管理的角度看，酒店业最为复杂。
酒店资产管理作为一个专门的领域，是在1980年开始在美国出现。
这主要是因为当时两种类型的客户：80年代中期受酒店业投资高额回报吸引的机构投资者和保险公司。
他们在80年代末期遭遇了酒店债务危机，导致房产被银行拍卖，产生了对酒店行业专业管理技能的需求。
随着全球经济一体化的发展，酒店资产管理已作为一个专门的领域，他们在酒店债务危机的处理上，证明能够给投资者和业主带来更高和更好的投资回报；同时，酒店所有权和管理权分离的模式，使连接投资和运营领域的资产管理经理人需求的不断增加，以满足全球投资者和酒店业主的需求。
在中国（内地）十年快速商业地产的发展期当中，酒店业蓬勃发展，酒店供应数量急速攀升，一些城市的酒店已进入白热化竞争状态。
随着酒店业的发展，酒店业主对于酒店的投资回报的关注度逐渐提高，酒店业主最终回归追求投资回报的目标，在这种情况下，他们对酒店的资产管理要求也显得越来越迫切。
但酒店资产管理在中国（内地）还没有形成专业和系统的管理。
对于整体的资产而言，酒店资产管理是一个全生命周期的管理过程。
从酒店项目拿地、建设开发、开业筹备、运营管控、升级改造、资产退出等都是酒店资产管理的内容，其目的是为了让业主的酒店资产实现价值最大化。
酒店资产管理的考核指标就是酒店的各项投资回报率（ROE、ROIC、EBITDA回报率等）及未来资产增值。
融资是酒店前期开发的重要步骤，金融资本的本质就是逐利，无论这个资本来自于银行、基金，还是其他各类机构，都关注酒店资产的投资回报。
根据央行研究局的测算，当前社会加权平均融资成本为8.3%。
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酒店管理筹建投资估算及资金筹措第一节投资估算一、估算范围和依据1、估算范围该项目投资估算范围包括实现项目投入与运营所需的建设投资和建设期利息。
其中，建设投资包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，以及按规定必须考虑的建设工程其它费用和预备费等。
2、估算依据设部颁布的《市政工程可行性研究投资估算编制办法》；建设部颁布的《全国市政工程投资估算指标》；江苏省《工程建设概预算文件汇编》；江苏省《建筑安装工程费用定额》及相应费率；《扬州工程造价管理》并结合扬州市当前工程造价的实际情况确定；建设单位提供的有关当地市政建设的有关规定及说明；类似工程项目估算指标；利率根据中国人民银行公布的最新贷款利率为6.65%。
二、固定资产投资估算本项目固定资产投资总额为49，253.7万元，由工程费用、工程建设其他费、预备费和建设期利息四部分组成。
1、工程费用工程费用由单项建筑的工程费用以及配套、安装工程费用组成。
（1）单项建筑工程费①精品酒店：建筑工程费按8，000元/m2计，共计建筑工程费7600万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为1520万元。
故精品酒店的工程费用共计9120万元，占固定资产投资总额的18.52%。
②配套商务酒店：建筑工程费按3，700元/m2计，共计建筑工程费3367万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为673.4万元。
故配套商务酒店的工程费用共计4040.4万元，占固定资产投资总额的8.2%。
③露天温泉场：建筑工程费按5，000元/m2计，共计建筑工程费600万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为120万元。
故露天温泉场的工程费用共计720万元，占固定资产投资总额的1.46%。
综上所述，该项目单项建筑的工程费用为13，880.4万元，占固定资产投资28.18%。
（2）配套、安装工程费用本项目应计建筑面积为30，052m2。
①给排水:按50元/m2计，安装工程费共计93万元，占固定资产投资总额的0.19%。
②消防：按60元/m2计，安装工程费共计111.6万元，占固定资产投资总额的0.23%。
③强弱电：按230元/m2计，安装工程费共计427.8万元，占固定资产投资总额的0.87%。
④监控及广播系统：按30元/m2计，安装工程费共计55.8万元，占固定资产投资总额的0.11%。
⑤室外给排水：按60元/m2计，安装工程费共计111.6万元，占固定资产投资总额的0.23%。
⑥室外电气：按150元/m2计，安装工程费共计279万元，占固定资产投资总额的0.57%。
⑦室外道路：共96048m2，按130元/m2计，安装工程费共计1248.62万元，占固定资产投资总额的2.54%。
⑧绿化：共380，000m2，按110元/m2计，建筑工程费共计4180万元，占固定资产投资总额的8.49%。
⑨配套停车场：共5000m2，按280元/m2计，建筑工程费共计140万元，占固定资产投资总额的0.28%。
综上所述，该项目配套及安装工程费用工程费用合计为6，647.42万元，占固定资产投资的13.5%。
2、工程建设其他费①土地费用：该项目占用土地是通过挂牌出让的方式取得，征地费用为24000万元，占固定资产投资48.73%。
该项目不考虑土地契税。
②建设单位管理费：包括建设单位开办费、建设单位经费和建设单位临时设施费等，取建安工程费用的1.5%，建设单位管理费计307.92万元，占固定资产投资0.63%。
③地质勘探及工程设计费：是指建设单位为进行项目建设发生的勘察和设计费用，地质勘探按照10元/㎡来计取，总建筑面积为18600㎡，共计地质勘探费18.6万元，占固定资产投资0.04%：工程设计费按照150元/㎡来计取，共计地质勘探费279万元，占固定资产投资0.57%：④建设项目前期费、招投标手续费、招标代理服务费：建设项目前期费20万元，占固定资产投资0.04%；招投标手续费3万元，占固定资产投资0.01%；招标代理服务费12万元，占固定资产投资0.02%。
⑤白蚁防治费：按照2.3元/㎡计，总建筑面积为18600㎡，共计4.28万元，占固定资产投资0.01%。
⑥以下费用均以建筑面积18600㎡为基数进行计算：人防基金：按照50元/㎡计，共计93万元，占固定资产投资0.19%；基础设施配套费：按照105元/㎡计，共计195.3万元，占固定资产投资0.4%；散装水泥基金：按照2元/㎡计，共计3.72万元，占固定资产投资0.01%；新型墙体材料发展基金：按照8元/㎡计，共计14.88万元，占固定资产投资0.03%；防雷监督费：按照0.9元/㎡计，共计1.67万元，占固定资产投资0.003%；施工图纸审查费：按照1.72元/㎡计，共计3.2万元，占固定资产投资0.01%；⑦建设监理费：取建安工程费用的2.0%，建设单位管理费计410.56万元，占固定资产投资0.83%。
综上所述，该项目工程建设其他费合计为25367.13万元，占固定资产投资的51.5%。
3、预备费项目预备费含基本预备费和涨价预备费。
基本预备费取建设投资中建筑工程费、设备购置费、安装工程费和工程建设其他费用之和的5.0%，基本预备费计2294.75万元。
涨价预备费参照国家计委《关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知》（计投资[1999]1340号）精神，投资价格指数按零计算。
故该项目预备费共计2294.75万元。
占投资总额的4.66%。
4、建设期借款利息本项目项目建设期1年，建设投资拟申请银行长期借款32，000万元，按年利率6.65%、故应计建设期借款利息1，064万元，占投资总额的2.16%。
表11-1 固定资产投资总额构成表三、流动资金估算该项目流动资金包括流动资产和流动负债。
该项目从运营期即第2年开始考虑流动资金。
1、流动资产流动资产包括应收账款、存货、现金及预付账款。
①应收账款：周转天数为45天，周转次数为8次/年，项目第6年正常运营年以后应收账款为196.33万元。
②存货：该项目存货包括原材料、燃料及动力、在产品。
项目第6年正常运营年以后应收账款为127.12万元。
③现金：周转天数为30天，周转次数为12次/年，项目第6年正常运营年以后应收账款为20.3万元。
④预付款：本项目不涉及预付款。
2、流动负债流动负债包括应付账款及预收账款。
①应付账款：周转天数为60天，周转次数为6次/年，项目第6年正常运营年以后应收账款为142.09万元。
②预收装款：本项目不涉及预收账款。
表11-2 流动资金汇总表第二节资金筹措该项目的资金筹措来源由项目资本金和银行借款组成，项目的固定资产投资为49，474.83万元，其中17，474.83万元为项目资本金，主要用于建设投资、银行利息及流动资金；另外32000万元为银行借款。
财务评价第一节分析说明一、范围及方法本项目严格依据投入产出配比原则，确保收益与费用估算范围的一致性。
分析方法参照国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号文发布的《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》中的“方法与参数”版本。
二、计算期及其构成计算期包括建设期和运营期。
根据项目的合理工期，参照类似项目的合理经济寿命，本项目整个项目计算期为15年，建设期确为1年，项目第2年正常运营。
第二节项目收入与费用估算一、收入及其税费估算1、项目收入本项目收入主要是主要是营业收入，包括精品酒店营业收入、商务酒店营业收入、餐饮营业收入、温泉营业收入。
该项目从运营期即第2年有收入。
各年的收入如下表所示：2、营业税金及附加本项目营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。
分别按5%、7%、3%的费率进行计算，营业税的计税基础为营业收入，城市维护建设税及教育费附加的计税基础为营业税额。
二、总成本费用估算1、总成本费用估算本项目总成本费用的估算采用生产要素法，包括经营成本、折旧费、摊销费及利息支出等。
①经营成本：该项目经营成本包括外购原辅材料费、外购燃料及动力费、工资及福利费、修理费及其他经营性费用。
其中工资及福利费按正常年劳动定员60人，平均年度工资按照4万元/人计算，福利费率按照人员工资总额的14%计。
正常年经营成本为273.6万元。
②折旧费：包括建筑构筑物折旧及设备折旧，折旧办法均为直线折旧，折旧年限为15年，残值率为5%。
则从计算期第2年开始折旧，每年1532万元。
③摊销费：该项目摊销费主要是指土地使用权的摊销，原值24000万元，按40年分摊，则每年摊600万元。
④利息支出：这里年利率按6.65%计，第1年建设期利息为1064万元，第8年底还清。
综上所述，总的成本费用合计为45045.4万元，，固定成本37818.7万元，可变成本7673.7万元。
第三节项目盈利能力分析一、项目投资盈利能力该项目投资盈利能力分析指标见表12-2。
由于该项目考虑所得税，所以有关指标分所得税前和所得税后。
由表中可见，项目投资所得税前后的财务内部年收益率均大于设定的年基准收益率10%，在财务上可以接受。
二、项目资本金盈利能力项目资本金盈利能力分析指标见表12-3。
项目资本金内部收益率15.8%，大于设定的年基准收益率10%。
因此，项目资本金可获得较好的收益水平。
第四节贷款偿还能力分析本项目长期借款采用约定还款的方式进行偿还。
从计算期第2年起，以该项目的净利润、固定资产折旧费、无形和其他资产摊销费进行偿还，到第8年还清，各年偿还额分别为1064.00 万元、3876.80万元、4988.68万元、6104.11 万元、6957.07 万元、8278.84万元、8160.61万元、3175.70万元。
项目还款期各年的利息备付率、偿债备付率等还款能力指标详见表12-4。
从表中可见，还款期内随着长期借款偿还，项目资产负债率不断降低，从最高第2年的65%到第6年的0%。
且借款偿还期为7.38年。
可见，本项目具有较强的贷款偿还能力。
第五节财务生存能力分析本项目各年累计盈余资金均没有出现负值，且在运营初期拥有足够的经营净现金流量，项目资金流入远大于流出，说明项目方案较为合理，不会依赖短期融资来维持运营，具备较强的财务生存能力。
第六节不确定性分析结合项目特点，本报告对项目进行盈亏平衡分析。
以项目全部收入比率表示的盈亏平衡点（BEP），其公式为：BEP=运营期年均固定成本/（运营期年均销售收入-运营期年均可变成本-运营期年均销售税金及附加）×100%。
其中，固定成本包括折旧费、摊销费、工资及福利费等。
可变成本为总成本扣除固定成本之后的数值。
项目以全部收入比率表示的盈亏平衡点为52.7%，表明项目对外界条件变化适应能力和抗风险能力较强。
盈亏平衡见图12-1。