《万科地产住宅工程质量通病防治导则》

《万科地产住宅工程质量通病防治导则》初稿

为了在竟争日益激烈的房地产市场，实现并永久保持中海地产的品牌，必须很抓工程质量。住宅工程作为中海地产的主打产品，住宅工程质量通病防治工作是提高住宅工程质量的有效途径，且是一项十分庞杂的系统工程，工程各相关单位、各部门对各工作环节必须齐抓共管，方能达到目的！

为此，发展管理部特编写本导则初稿，祈望能起到抛砖引玉之功效，公司各位同事都将自己的聪明才智奉献出来，我部再结合大家提出的意见进行完善，并将作为公司工程管理的指导性文件。

现将《导则》初稿印发给你们，在《导则》初稿的执行过程中，如有问题请与发展管理部联系周正格联系。

1总则

1.1为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通

病防治（以下简称通病防治）工作，制定本导则。

1.2本导则适用于本公司新建的住宅工程。

1.3本导则是结合深圳地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的裂缝、

渗漏等质量通病进行有效的控制。

1.4在住宅工程的设计、施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、

法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。

2基本规定

2.1通病防治由我司组织实施，督促参建各方质量责任主体应按各自职责

履行《导则》的规定。

2.2通病防治所发生的相关费用应列入工程概预算，公司应作相应部分的

投入。

2.3设计管理部应重视通病防治的设计措施，并将其列入设计管理的内

容。

2.4发展管理部、地盘及监理应将通病防治列入监督重点。

3参建各方责任主体的管理措施

3.1地盘

3.1.1在开工前下达《住宅工程质量通病防治任务书》。

3.1.2批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。

3.1.3定期召开工程例会，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。

3.1.4制定合理的工程建设工期。

3.1.5应将通病防治列入工程检查验收内容。

3.1.6应明确通病防治的奖罚措施。

3.2设计管理部

3.2.1在住宅工程设计管理过程中向设计单位提出相应的设计措施。

3.2.2协调设计单位将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行

设计交底。

3.3 发展管理部

3.3.1 负责收集整理本导则，跟踪导则的实施情况。

3.3.2 在导则的实施过程中，提供技术支持，并督促各相关方按本导则进

行工程质量控制。

3.4施工单位

3.4.1认真编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经监理单位

审查、地盘批准后实施。

3.4.2做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。在采用新材料时，除

应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要检测。

3.4.3记录、收集和整理通病防治的方案、施工措施、技术交底和隐蔽验

收等相关资料。

3.4.4根据经批准后的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，对作业

班组进行技术交底，样板引路。

3.4.5专业分包单位应提出分包工程的通病防治措施，由总包单位核准、

监理单位审查、地盘批准后实施。

3.4.6工程完工后，总包单位应认真填写《住宅工程质量通病防治内容总

结报告》。

3.3监理单位

3.4.1审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，

提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和《监理细则》。

3.5.2认真做好隐蔽工程和工序质量的验收，上道工序质量不合格时，不

允许进入下一道工序施工。

3.5.3配备常规的便携式检测仪器，加强对工程质量的平行检验，发现问

题及时处理。

3.5.4工程完工后，应认真填写《住宅工程质量通病防治工作评估报告》。4墙体裂缝防治的技术措施

4.1设计

4.1.1住宅工程地基应按变形控制设计，并按《建筑地基基础设计规范》

（GB50007-2002）的有关规定进行地基变形计算，采用天然和复合

地基的住宅工程平均沉降计算值不大于150mm。

4.1.2住宅长度大于4Om时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在

规范范围内适当放宽。

4.1.3砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不

宜小于12Omm，纵筋不少于4φ10，箍筋φ6@200；其它层在窗台标

高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带；房屋两端顶层砌体沿高度方

向应设置问隔不大于1.3m的现浇钢筋混凝土板带。板带的混凝土

强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于3φ8。

4.1.4混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间

距不大于3m的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为12Omm与墙体

同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门

窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。

4.1.5顶层圈梁高度不宜超过240mm。顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于

M7.5。

4.1.6主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。

4.1.7在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物

砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。

顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。

4.1.8灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气混凝土砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。

4.1.9顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸

压加气混凝土砌块等材料；当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢

丝网粉刷等必要的措施。

4.1.10屋面应进行隔热保温设计，其传热阻不得小于1.26平方米.K/W。

4.2施工

4.2.1砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉。

4.2.2蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期宜为45d（不

应小于28d），上墙含水率宜为5％～8％。混凝土小型空心砌块的

龄期不应小于28d，并不得在饱和水状态下施工。

4.2.3填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完

并问隔15d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标

号水泥砂浆嵌填密实。

4.2.4砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。

4.2.5砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于3Od。

4.2.6通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。

4.2.7框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。

4.2.8采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交

接处，应用15mm×15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，

再用1：3水泥砂浆嵌实。

5钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施

5.1设计

5.1.1住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹

口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置

梁使之形成较规则的平面。

5.1.2钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不应小于

12Omm（厨房、浴厕、阳台板不得小于90mm）。

5.1.3屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间

距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。外墙转角处应设置放射形

钢筋，钢筋的数量不应少于7φ10，长度应大于板跨的1/3，且不