酒店投资客房与酒店规模

酒店管理筹建酒店投资（一）——客房与酒店规模

无论酒店如何发展，客房永远是酒店不可缺少的部分，住宿是酒店主要的使用功能。在酒店投资和收益的因素中，客房的面积、造价、管理的人力资源、物料和能源的消耗等等成本，都起到关键的作用，因此确定客房的面积、数量和定位就显得十分必要，是酒店规划的重要任务。

一、客房配比与类别

1．级别：

根据中国的星级评定标准，不同级别的酒店总面积参数指标如下，因此房间数决定了酒店总的建设规模：

不同类型的星级酒店客房部面积指标与组成比例如下：

以上面积包括交通和楼层辅助空间。客房面积指标越大，数量越少，星级酒店评分越高。越高星级的酒店辅助面积所占的比例会越多。

下面有两组参数在酒店客房数量和比例控制中可以参考：

在欧洲，经济型酒店客房面积占总面积比例为80%；

中等级酒店客房面积占总面积比例为77%；

高等级酒店客房面积占总面积比例为71%。

在美国，会议型酒店客房面积占总面积比例为44%；

度假型酒店客房面积占总面积比例为45%；

综合型酒店客房面积占总面积比例为62%。

综合各种数据，根据中国市场的实际情况，我们建议根据星级从高到低按70%到80%来控制客房的比例。如果按照酒店的分类，我们可以参看下表：（美国AH&LA）

如果按中档的酒店面积指标，不考虑星级评分标准，上表更加有参考意义，更加符合投资收益的合理性。

2．客房面积比例：

酒店几大部分的面积分配，按客房使用面积：公共经营面积：交通和设备设施面积=2：1：1控制。

客房标准层的技术经济性尤其重要，结构形式决定利用系数，最佳可达

60%以上。

二、客房的数量与规模：

不同规模和类别的酒店有不同的客房数量和分类要求，以适应市场和客户定位的需要，合理的客房数量与酒店规模相适应和配套，才能在投资和运营上达到最有效率和利益最大化。

1.客房的数量和单元：

不同形式楼层最佳客房数和利用率：

结合客房数与楼层服务员人数、劳动定额等因素应该相协调。一般高星级饭店客房服务人员与客房数的比例约为1：5 左右；

如完成一间走客房的常规清洁工作需要30-40 分钟，客房服务员分早、中两个班次，早班每个客房清扫员每天的劳动定额为12-15间，晚班的48间。

建议客房数以12—14的倍数进行设置，每层36—42间最为经济。

2.规模效应：

1）星级酒店最少的客房数不宜少于200间；

2）城市中心的中高档酒店最佳客房数在300～350间；

3）经济酒店每层16-20间客房，总层数控制在6~10层是比较理想的。

恰当的总建筑面积应该限制在6,000-10,000m2之内。总客房数在

120～200间为好。房间太少不符合人力资源成本原则。

3.不同档次的单元面积：

高档级酒店客房为36.23平方米；中档酒店为33平方米，低档酒店为22

平方米，度假型酒店为40平方米。

三、客房的配置和比例

一般的做法，酒店客房根据不同的类别，房型的配比也不同，一般情况下，可按：

标准间：单人间：套间=70%：20%：10%的比例分配。商务酒店可以把单人间增加到30%以上。

1、不同类型饭店的客房配置：

1）商务酒店：大城市商务酒店单人房和双人房之比为1：1以上，例如在深圳，香港、上海等地有些国际品牌的星级酒店达到了1：2以上。

例如上海浦西洲际酒店的比例为1：3，

2）会议酒店应设置较多的双人房，基本上占60%到70%；

3）旅游酒店应设置较多的家庭连通房和大床间。

2、不同等级的酒店客房配置：

1）经济酒店以双人房、三人房为主，少量的单人房，不设套房；

2）三星级酒店套房可以占5%；且必须有；

3）四星级酒店可以增加单人房和套房的数量，单人房可达50%以上，套房可达10%至20%；至少有三个开间的豪华套房；原则上要设行政

楼层；

4）五星级（包括少量四星级）应增设总统套房。

5）在“星级标准”中，套房不少于客房总数的30%，得3分；不少于客房总数的10%得2分。

四、客房的类型和特征：

1、单人间：single room。950～1200床；商务客人适合；

2、双床间：俗称标准间，twin room。950～1200床；团体和会议客人适合；

3、三人间：triple room，适合经济酒店；

4、大床间：double room，1350～1400床；

Queen room，1500～1800床；

King room，2000～2200床；

5、标准套间：junior room，两套间；

6、商务套间：business room，可以两到三套间；

7、复式套间：duplex room，双层或跃层；

8、连通房：connecting room，组合套房，可单独出租，可当套间出租；

9、豪华套间：deluxe suit，可以是双套间、三四套间，区别在于注重装修档

次；

10、总统套房：presidential suit，5间以上房间组成，甚至一个楼层。

五、客房辅助设施：

1、电梯：

1）客梯：“星评标准”要求三星级酒店四层以上、四星级三层以上的酒店要足够的客用电梯，另配服务电梯；不少于每70间客房一部的得3

分；不少于每100间房配一部的得1分；

2）服务梯：100～200间房配一台，300～400间房配2台，500间房以上配3到4台，可做员工上下班和运输货物；

3）15层以内用1.5～2.5秒；15～25层用3.5秒，20～30层用4秒，30～40层用5秒；标准载重13人，1000kg。

2、布草间：包括布草、杯具消毒、员工厕所，面积不小于8至10平方米。