滨江国贸中心可行性研究报告

常熟滨江国贸中心可行性研究报告
目录
一、市场部分
二、项目分析
三、营销策略
四、利润测算
五、秀稿展示
第一部分市场部分
一、常熟市场
1、常熟市概况
常熟市位于江苏省东南部长江三角洲经济发达地区。

东邻太仓，距上海80公里；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。

全境东西间最大直线距离49公里，南北间最长距离37公里，总面积1264平方公里（含长江界属水面）。

地势低平，海拔大都在3～7米间。

山丘主要有虞山、顾山、福山。

其中以虞山为最，海拔261米，长6400米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之说。

常熟市现有土地总面积1094平方千米，耕地面积58531公倾，其中水田面积44359公顷，旱地面积14172公顷。

境内水网交织，各河流湖荡均属太湖水系，其分布呈以城区为轴心向四乡辐射状，东南较密，西北较疏。

主要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、盐铁塘、常浒河、张家港、耿泾塘等，湖泊有昆承湖、尚湖等。

交通区位方面，常熟距上海虹桥国际机场80公里，距上海浦东国际机场140公里，距离苏州约35公里。

整体区位可谓名城簇拥，坐拥优越。

优越的区位给常熟的经济、城市地位、房地产发展都带来了很大的提升。

常熟市区位图2、常熟宏观经济分析
常熟GDP 年年保持较快增长，其以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。

社会固定资产投资额每年有10%左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。

国际权威机构研究证明：城市GDP 的增速超过5%，该城市即适合房产开发。

3、常熟楼市
截止到09年度，常熟房地产开发投资额78.06亿元，是2006年的近2倍。

自从2007年起，常熟市的房屋施工面积逐年增长，可以预计2010年的将达历史新高。

自2007年起至2009年，常熟市房屋竣工面积每年均有增长。

但从第一季度来看，2010年度的竣工面积极有可能创下新低。

尊天认为：
2010年，竣工数量可能创下新低，主要是因为新“国十条”的颁布，政策严压，购房者观望，开发商放慢开发节奏。

4、政策分析
随着国务院总理温家宝在两会记者采访关于高房价的发言，三、四月有关房地产的政策相继出台。

本轮调控目的：
政府意图通过本轮调控，让地产行业进入健康的发展模式，而不是摧毁地产行业。

●抑制房地产价格过快的上涨速度
●减少房价对社会稳定的政治影响
●寻求房产调控与经济增长之间的平衡
●寻求经济增长模式的转型
其中房价的调控是重中之重
尊天观点：
➢本次调控虽有部分央企退出房地产，但主业房地产央企大鳄不受影响，而对于土地财政问题则根本无涉及。

这2个问题不解决，不能根本上解决房地产热潮问题。

➢本轮调控新政主要针对消费渠道之中的投资、投机,而其他的影响因素此次调控未涉及。

➢保障性住房、梯级住房体制成为本次政府工作报告的重点，但还存在执行力度、资金、投放数量的问题，短期内这一供需矛盾短期内也无法改变。

➢虽然受本次调控，但其投资房产的意图只是被压制而非消除,在有合适的时机仍会再次进入房地产领域。

新政力度
力度之强为近年来少有。

新政影响：
严禁非房地产主业的国有企业参与商业性
首套自住房建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30
％；第二套
调控影响
根本性问题未大幅度涉及 市场供需矛盾仍然存有效调控方式还未使只控制投资过于片面、单一 心理预期大于实际作用 新闻媒体加速利空心理 短期调控作用明显 长期调控缺乏实际手法
短期影响 长期影响
下轮波动能量积累
新政对常熟房产市场影响：
●目前，常熟住宅市场以大户型为主。

市场主力是住宅产品，适合投资的酒店公寓、商办性质小户型产品不多，
显示购房主力为刚性和投资需求。

●本次调控针对投资性购房，对于以刚性需求为主的常熟市场影响有限。

●此次调控对外来购房的压制，是会有一定的不利影响。

我司认为
此政策在未来不会长期坚持，外来购房需求压制后一旦释放将会带来强劲的需求反弹
新政对本项目影响
对于本项目，虽然刚性需求不减，但由于投资客源、非常熟户籍购房、普通改善型购房受新政压制，还是对购房客源的来源产生影响。

尊天预判：
➢ 后续政策出台视政府调控决心和调控效果；
➢ 2010年的政策年中，短期内房地产价格会有一减速过程，包括部分回调的可能，而且这种调整会持续全年； ➢ 但在整体经济向好影响和本质性问题不解决下，未来几年仍是房地产发展的热潮期；
影响后的空缺需待填补
➢甚至大胆预测后续有一较强的反弹行情。

新政下，常熟购房者需求产生了那些变化？
尊天观点：
➢受新政调控影响，购房意愿有一定的影响，购房时间有往后延伸趋势；
➢除价格外，对外来政策及房产市场变动的关注度加深；
➢房型需求上，对于较小房型的购买意愿略微增加，而大房型的关注度减少；➢调查问卷特别显示，对于常熟流行送面积房型的设计方式受市场追捧；
➢同时调查显示，常熟当地、及在常熟经商的客户，仍是未来购房主力客源；
东南开发区
城南板块
虞山别墅区
新世纪大道¡ª
行政区 板块
城北板块
山水桃源联排188万-340万 美墅馆联排450-526万 尚湖山庄叠加286万
尚湖中央花园7200元/m
2
老街常熟老街5300-5500元/m2
中南世纪城9500元/m2 世茂世纪中心7500-9300元/m2
东湖京华5200元/m 2
森兰公寓4800元/m
2
市中心区域
清枫和院：高层9500-12000元/m 2
电
梯洋房10000元/m 2
起 叠加
别墅12500-13800元/m
2
城市区位分楼市板块分
楼市政策分
尊天观点：
➢市中心板块房价最高，均价已经破万，但是供应量极少；
➢城市向西遇虞山阻挡，南部招商城阻碍了进一步发展；
➢城北商圈受益于城市北展的城市规划，出现了常熟老街这样的大型社区；
➢从现在发展态势，新的行政区的变化使得城市向东发展态势明显，特别是以大盘为代表的新世纪大道板块；➢板块特征是项目体量巨大、自身发展配套商业中心、项目定位高端、入住客户客层购买力强劲；
➢滨江新城目前在建在售项目不多,还没有形成规模,生活配套还不完善,因此发展还需要一个过程。

二、滨江新城市场
1、滨江新城简介
常熟市滨江新市区规划用地21.02平方公里（其中中心启动区面积为4.3平方公里），规划人口30万人，她既是常熟市的城市副中心，又是常熟经济开发区的国际产业服务配套区，规划建立以港口和沿江工业为依托，集金融、贸易、科研、信息、居住、教育旅游综合发展的现代化新市区，成为常熟经济和社会新的发展极。

滨江新城各项配套设施齐全，目前已建成投用的设施包括滨江国际大厦、碧溪镇行政办公楼、滨江职业技术学校、金融中心、消防中心、公交中心、伯泰酒店、滨江易居、滨江花园、常熟边检监护营房、国地税办公大楼、长江堤岸管理处综合用房、滨江体育公园等；在建项目包括京国大酒店、常熟滨江贸易中心、同湖路商业街、金湾广场、浒浦高级中学等；常熟第一人民医院滨江分院、科技生态园等项目即将开工建设。

优越的地理位置、便捷的交通，优美的环境和成熟的产业基础，是滨江新城发展的最佳原动力。

滨江中央商务区位于新城北部区域，其功能包括商务、办公等。

做到掌控滨江，辐射常熟、南通，成为外界了解常熟经济开发区的窗口辐射长三角的桥头堡。

区内已落成滨江国际大厦、滨江金融中心、新世纪广场、行政中
心一期、国地税办公大楼；京国大酒店、滨江国贸中心、邮政、公安、电信、法庭等将于2010年竣工投入。

随着项目建设的不断推进，日渐成熟的滨江新城正吸引着各方瞩目。

区内重点引进商务写字楼、企业总部、采购中心和销售中心等办公设施项目，着力发展商业贸易、展览展示、商务中介等现代服务产业。

常熟科创园位于滨江新城的东北角，频临长江，坐拥新城，环境优美。

企业会馆，商务休闲一应俱全，独栋企业商务会馆、中央休闲会所、特色餐饮区、同湖路商业街、金港路商业街、龙溪路商业街等成就滨江新城核心上去。

滨江新城按照最新的生态理念打造国际化城区环境，已完成给类绿化近30万平方米，滨江易居、滨江花园等中高档住宅小区已全部交付使用，常熟第一人民医院滨江院区全面启动建设，新城生活设施齐全，功能配套到位。

滨江职业技术学校已经落成招生，江苏省三星级中学浒浦中学正在建设中。

滨江小学及幼儿园即将启动建设。

滨江涂于公元已全部竣工对外开放，总面积160亩，投资3500万元，是一个环境优雅、设备丰富、具有休闲体育特色的主题公园。

滨江新城将着力引进大型房地产项目以及文化体育设施建设。

滨江新城将以件事可靠的产业基础、科学合理的城市规划、日渐完善的功能配套、灵活多样的开发模式、诚信高效的政府服务、稳健有力的政策扶持成为江海交汇处、财富聚集地。

滨江新城濒江临港，位于常熟经济开发区中心位置，是常熟经济开发区的重要组成部分，她是常熟经济开发区和常熟港为国际产业服务的城市功能配套区、以碧溪镇为主体的沿江地区的区域中心，她是一个面向国际化、现代化，具有独特城市功能的、全新开发建设的城市新中心。

交通区位：
常熟滨江新城，距离上海85公里，与常熟主城区以一条18公里的通港路相连，拥有仅有的一段生活性长江岸线，中国沿海高速连接苏通大桥、沿江高等级公路在区内纵横穿越，即将建设的沪通铁路和长江铁路桥在苏通大桥下游三公里处跨区而过；区域内滨江新城与40平方公里的常熟经济开发区沿江工业区、浒浦、碧溪、吴市、东张4个集镇有机结合成一个综合发展区域，区域内已构建成较为完善的道路和公共交通体系。

规划展示：
滨江新城规划面积21平方公里，规划人口30万人，由中心区和两翼的碧溪集镇、浒浦集镇组成。

其中中心区面积为4.3平方公里，是目前重点开发的区域。

中心区规划起点较高，分成商务办公、科技创业、教育医疗、休闲娱乐、生活居住、商业购物等若干功能板块。

其中居住占地约89公顷；商业占地约56.3公顷；科研占地约14.6
公顷；绿化占地约148.8公顷。

整个区域在全部动迁原有建筑物的基础上全新建设，以充分满足常熟经济开发区和本区域各类人群生活、工作相关需求，全面提升生活品质为目标进行开发建设，部分功能辐射周边地区（如医院、职校、高中、商贸、休闲旅游、批发市场等）。

着力打造一流功能、构建城市精品、创新生活方式。

综述：
第二部分项目分析
一、项目概况
项目地块位置图
项目位于常熟市滨江开发区的中心
位置，望江大道与龙溪北路的交界处，占
地面积21400平方米，总建筑面积65375
平方米，建筑面积主楼（住宅）41381平
方米，辅楼（商业）13504平方米，其中
地上建筑面积55802平方米，地下室建筑
面积9573平方米（不可售），容积率2.61，
建筑密度37.7%，
地块的具体技术参数如下：
目前工程在建,根据现场查看及对照施工图纸,我们建议:
1-2号楼一层(一层结构过于复杂,不适合商业经营)至五层做为办公用房，与4号楼通过联防形成贯通。

1号楼6-20层为住宅，
2号楼6-20楼为小户型公寓。

3号楼1-20层为商务酒店。

（一楼为酒店大堂，二楼为商务中心，三，四楼为酒店餐厅，五楼为酒店办公用房，六楼以上为客房）
4号楼底层为行政服务中心及银金融服务中心，2层引进政务配套餐饮业，3楼为多功能会议中心。

一,二,三号楼及四号楼作为开发区管委会的功能性配套，服务于滨江新城政务需求。

二、项目SWOT分析
优势：
区位优势明显，升值潜力巨大；
●交通便利，出行便捷；
劣势：
●新城处于建设初期，人气不足；
●项目设计存在缺陷；
●机会：
●政府对于新城开发的决心及管委会的支持；
威胁：
●镇区、滨江新区即将上马项目众多；
●房地产行业正处于宏观调控大环境下，房产投资受限制。

相应对策
➢精确锁定目标客群，规避政策风险；
➢加快开发推广步伐，推出市场能快速消化的差异化产品，强占市场先机；
二、项目周边楼盘分析
目前的楼盘主要还是以中高档为主，多层、小高层占大部分
三、项目定位
1、项目功能定位
滨江新城政务配套服务。

2、项目形象定位
本案处于开发区规划中的核心地段，滨江新城中心世界的常熟，世界的滨江，世界的国贸中心！
推广语：新城中心傲立天下
3、客户目标定位
✧常熟地区投资群体；
✧滨江新城地区原居民；
✧滨江新城驻地政务机构人员；
✧滨江新城驻地企业职员；
4、价格定位
价格定位建议
正常的价格定位原理一般有： 1、成本导向法；2、市场导向法；3、消费群体计算法等。

由于项目的量体规模比较大，产品规划形态多元化，故我们主要是根据现有市场的同质异质产品的综合比较，结合市场发展的延展性等因素来确定项目的市场推案价格。

定位依据：
对价格的评估，主要还基于以下两点:
项目前期的价格不宜过高，考虑到区域目前的现状，过高价格的出现会给客户的心理带来抵抗的情绪。

另外区域和项目刚开始发展，需要以适当的价格引起区域受到关注。

只有符合市场需求的理性价位才能使项目很快的达到销
售。

项目所在区域潜在的升值潜力和项目本身逐渐的成熟必定会带动价格的上涨，我们可以在销售策划过程中适当的对价格进行调整，把区域和产品的价值逐渐体现在房价中，以增加销售利润。

由于本案物业种类复杂,价格需根据最终确定方案制定。

第四部分营销策略
以大搏小，增强减弱，低开高走
做大市场面，锁定有限的目标客户。

放大项目强势卖点，削弱项目缺陷，以低价入市探底，逐步提升价值。

预计营销推广时间2年，分四个阶段
1、第一阶段引导蓄水期
执行时间：2010年10月—2011年2月
主要任务：树立滨江国贸中心的认知度和品牌度，达到人人皆知的目的。

进行内部认购，有效锁定客户。

2、第二阶段开盘强销期
执行时间：2011年3月—2011年8月
主要任务：总结第一阶段广告效果，去化1-3号楼办公及1号楼的5-20层。

3、第三阶段持续期
执行时间：2011年9月—2012年5月
主要任务：持续拉动市场热度，积累客户（现有客户及准客户），去化2-3号楼6-20层精装小户型公寓及剩余房源。

4．第四阶段尾盘期
执行时间：（2012年6月—2012年10月）
主要任务：采取打折优惠销售的方式，争取最大限度消化剩余单位。

第四章经济效益评估
一、投资估算
项目投资成本包括以下几个方面：
1、土地成本
本项目土地成本的总额约7004000元。

项目地块用地面积21400㎡，总建筑面积65375㎡。

2、建筑成本
本项目建安工程造价总额为166563661.3元。

包含前期费用、开发费用、建安费用、市政工程费用等，不含精装修。

3、管理费用
本项目管理费用为 4930960 元。

按销售收入的2%计算。

4、销售及营销推广费用
本项目销售费用为 9861920 元。

按销售收入的4%计算。

（不含样板房及销售现场的装修）
5、营业税及附加
本项目营业税及附加为 13560140 元。

按销售收入的5.55%计算。

其中：营业税：按营业额5%计算，城建税：按营业税7%计算，教育附加：按营业税3%计算，印花税：按交易额的0.05%计算。

6、财务费用（利息）
本项目的利息为1109433.6元。

土地费用7004000元，利率为1年银行贷款利率的1.1倍，即7.2%×1.1=7.92%，贷款年限2年,得：利息=7004000元×7.92%×2年=1109433.6元。

7、不可预见费
本项目的不可预见费用为4996909.8元。

按建筑成本的3%计算。

总成本：1+2+3+4+5+6+7=208027024.7元
二、收入估算
以下价格是根据市场情况的概算
本项目的销售收入为246548000元。

三、财务效益分析
项目净利润为14245952.3元，税后销售利润率为5.78%（即净利润÷销售收入）。

效益估算表单位：元
从上述（静态）分析可得：整个项目盈利还可以，投资回报率为18.52%。

.
. 四、盈亏平衡分析
经过测算，本项目物业销售率达到84.38 %能够使项目盈亏平衡。

销售平衡点=总成本÷总收入×100%=208027024.7÷246548000×100%=84.38%。

由此可见，在地下室及裙楼一楼与三楼都没有计入销售的情况下，本项目销售平衡点84.38%，抗市场风险的能
力还可以。

说明价格定位可行。

第五部分秀稿展示。