北京站商圈分析(修改.定稿)[1]

北京站商圈分析 (2)摘要 (2)一、背景、意义 (3)三、北京站商圈概况 (4)1．商圈范围 (4)2．周边情况简介 (4)四、北京站商圈分析 (6)1．地区产业特色 (6)2．产业规模结构 (8)3．楼宇经济 (10)4．北京站商圈的主要特点 (11)五、结论 (13)北京站商圈分析摘要北京站是北京的交通枢纽站点，汇聚了大量的火车、公交车、地铁等交通工具带来的流动人群，根据街道领导的需求，利用第二次经济普查的数据，研究了北京站这一重要的交通枢纽对拉动经济所起到的作用，对今后的发展趋势出谋划策，为促进北京站地区的经济发展提供了第一手的资料并具体从地区产业特色、产业规模结构、楼宇经济等三个方面对北京站周边的经济情况做了简要的分析，得出了北京站商圈的主要特点：北京站商圈并不是广泛意义上的传统商圈，它依托极其发达的交通运输职能，大力发展具有北京特色的、经营规范的商业、服务业，已经取得了很大的成就，但同时也遇到了区域经济进一步发展的制约因素：交通客运量的增大导致拥挤问题、基于消费者偏好的定位偏差等等已经成为北京站商圈发展的“新瓶颈”。

基于这些问题，提出了一些改进意见，以解决交通拥堵为突破口，整合北京站地区的优势资源，为该地区经济的未来发展提供了一些指导意见。

一、背景、意义商圈，顾名思义，是指商业企业吸引顾客的区域范围，是城市商业活动的密集区，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。

无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。

这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。

它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。

核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。

零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。

不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。

同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。

商圈主要包含以下方面的要素：一，消费人群；二，有效经营者，这两者需要有机结合；有效的商业管理；第四，商业发展前景，打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段；第五，商业形象，商圈必须有自己的形象，有自己的特色，环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节；第六，商圈功能，商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。

赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。

北京站商圈北至长安街，东至东二环。

独特的地理位置使得北京站商圈的构成异常丰富。

不仅有街边的北京特产小超市、小餐馆，还有像恒基商城、中粮广场这样的大型商业企业。

“长安街的商业后花园”之美誉也因此由来。

文中笔者利用经济普查的可得数据对北京站商圈进行分析，并在此基础上，探讨北京站商圈规划的合理发展策略和最佳发展模式，意在为优化商圈发展布局提出一些可行的建议，为建国门区域经济的发展作出更大的贡献。

三、北京站商圈概况1．商圈范围北京站商圈位于建国门街道南部。

所辖区域东以建国门南大街为界，西以崇文门内大街为界（但包括崇文门内大街西侧的同仁医院），南以明城墙为界，北以建国门内大街为界。

2．周边情况简介东：写字楼催生高端消费北京站商圈以北京站前街为分水岭，东西侧的风格定位迥然不同，体现出了不同的消费定位。

东侧的恒基商城和中粮广场明显定位在白领、外国人和消费能力较高的企业老板。

拥有BOSS、PRADA等国际名牌和来自意大利、法国、西班牙、德国的高档进口家具和家居饰品，由于有恒基、中粮、光华长安大厦等、海关总署等一批写字楼及以贡院六号为代表的高档公寓。

因此，东侧商业并不主要以北京站庞大人流为主要消费群体，而是把目光聚焦在周边的国际饭店、高档写字楼、高档公寓，甚至是全北京真正的高消费人群上。

如在恒基商城内的一些特色店独具风味，中粮广场中的“中国红”红瓷专卖店甚至在北京也就仅此一家。

西：高人流带旺特产经济与北京站前街东侧的中高档商业形成鲜明对比的是，西侧主要分布着一些中小型的超市、快餐店和北京特产专卖店，目光直接聚焦在庞大的北京站旅客身上。

北京站每天的客流量是14万人次，其中有不少人在北京站滞留达到5个小时以上，吃饭成了他们在北京站地区的最大消费。

恒基商城的快餐店人均消费水平在10元到30元，相对较贵。

北京站前街西侧的一些快餐店和北京站西侧广告牌后的路边小吃摊成了这些低收入者的主要用餐区。

来一趟北京总要带些北京特产回去。

大部分游客都会去北京特产商店购买如烤鸭、茯苓饼、果脯等，全聚德、六必居等一些北京老字号也进驻北京站商圈，在超市内开设专柜。

旅馆：实惠价格受青睐根据经济普查数据和我们的实地考察，北京站周边共有住宿类企业23家，大部分为非星级的小旅馆和低端宾馆，如，站西街的红房子招待所，青年酒店，站东街的京列招待所，在实地考察的过程中发现，这些宾馆和旅店住宿情况非常好，经常是好多刚下车的旅客在询问是否有床铺是被告知客满。

同时，随着北京站地区的发展，也新建了一些高档酒店，如金龙温泉公寓，新闻大厦等，但是入住率普遍不高。

四、北京站商圈分析法人单位是社会经济活动的基本元素，是反映一个地区社会经济水平的重要指标，通过对基本单位总体状况和结构特点的分析可以反映出某地区的发展水平和产业特点，现根据2008年经济普查数据，就北京站地区法人单位构成进行简要分析1．地区产业特色机构类型分布情况：按机构类型划分，北京站地区共有法人单位654家，占建国门地区单位总数的35.6%，有企业法人单位600个，占91.75%；事业法人单位18个，占2.75%；机关法人单位2个，占0.3%；社团法人单位19个，占2.9%；民办非企业法人单位5个，占0.8%；居委会3个，占0.45%；其他组织机构7个，占1%。

2008年法人单位机构类型分布情况表单位个数注册类型分布情况：以内资企业为主导，综合发展按登记注册类型划分，在各类法人单位中，内资单位423个，占64.7%；港、澳、台商投资企业29个，占4.4%；外商投资企业39个，占6%。

在内资单位中，国有企业（单位）62个，占14.7%；集体企业（单位）16个，占3.8%；私营企业187个，占44.2%；股份合作企业29个，占6.8%；有限责任公司112个，占26.5%；股份有限公司12个、占2.8%；其他企业4个，占0.9%。

可以看出私营企业在北京站地区的主导地位。

2008年法人单位注册类型分组状况表表2行业分布情况：以批零住餐和服务业三大行业为主导的特色经济各法人单位主要集中在国民经济三大行业分类中，占全部份额的65.7%；批发和零售业212个，占法人单位总数的32.4%；住宿和餐饮业59个，占法人单位总数的9%；租赁和商务服务业159个，占法人单位总数的24.3%。

表32．产业规模结构从业人员情况：2008年末，北京站地区各类法人单位从业人员60008人，占建国门地区总从业人员的63.6%，其中女性25821人，占总量的43%；按从业人员在三次产业中的分布情况看，第二产业845人，占1.4%，第三产业59163人，占98.6%；按从业人员在国民经济行业门类中的分布情况看，从业人员主要分布在邮政业，30860人，占51.4%；其次分布在批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，从业人员分别为7136人，2974人，2892人，3553人和3086人。

从行业分布看，在各行业法人单位从业人员中，邮政业从业人员最多，占比重最大。

以3.5%的法人单位占有率聚集了51.4%的从业人员，从业人员达30860人，出现这种现象的主要原因是经济普查人员统计以谁发工资谁统计为原则，而北京站地区拥有北京市邮政总局、东区邮局等一些邮政企业，所以包含了全北京市的邮政员工，所以不能反映行业对解决就业方面起到的作用。

表4就企业从业人员规模而言，北京站地区企业法人单位主要集中在100人以下的小型企业，2008年末有598个，占91.4%，其中50人以下的有565个，占全部企业法人单位的83.4%。

另外100-500人的企业有41个，占6.3%;500-1000人的企业有10个，占1.5%。

1000人以上的较大型企业有5个，占0.7%。

企业法人单位的经营情况从生产经营规模来看，北京站地区企业法人单位以年营业收入在500万元以下的小企业为主，2008年末有503万个，占企业总数的77%，其中年营业收入50万元以下的有153个，占企业总数的23.4%;50-100万元的有241个，占36.8%;100-500万元的有103个，占15.75%；年营业收入500至1000万元的企业33个，占企业总数的5%;1000至5000万元的企业66个，占10%; 1亿元以上的企业34个，占5%;其中10亿元以上的大型企业8个，占企业总数的1%。

同时，北京站地区企业法人单位08年共实现营业收入427.7877亿元，占到了建国门街道地区的47.5%，实现增加值51.4894亿元，与07年的增加值52.7392亿元基本持平，可见金融危机对北京站地区的影响比较小，这也和北京站地区以批零住餐和服务业三大行业为主导的行业构成有关，其中，批发和零售业实现营业收入376.58亿元，占总数的88%；从注册类型来看，国有独资企业收入177.8亿元，占41.5%；私营企业实现收入15.6亿元，仅占3.6%；另外，内资企业实现收入275.4亿元，占64.4%；港、澳、台商投资和外商投资企业实现收入152.5亿元，占35.6%，这表明北京站地区仍然以国有独资企业为主，私营企业所占份额过低。

同时我们也看到，北京站地区营业收入在100万元以下的企业占到了60%以上，而500万以上的单位只有151家，只占到总单位数的23%，亿元以上的大型企业更是只占到5%，规模型企业发展步伐较小，特别是，规模较大、实力较强的企业相对较少，这是北京站地区存在的问题之一。

3．楼宇经济楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，具有产业集聚、人才集聚、信息密集和资金汇聚等一系列特点，以其投入产出比高、占用土地资源少和带动力强的优势，不断推动周边地区餐饮、购物、休闲、旅游、会展和房地产等产业的蓬勃发展。

楼宇资源决定着容纳经济单位的能力和对优质经济单位的吸引力。

其形成的主要标志为：一是所处区域土地资源高度紧缺，土地价格水平很高，一般出现在城市的中心区；二是城市现代服务业和都市型工业成为主要的支柱产业；三是单栋楼宇蕴藏着极大的经济规模；四是出现成片的现代化商务楼宇群。