淄博房地产开发市场运行情况分析报告

二○一○年全市房地产开发市场运行情况分析报告

2010年，全市房地产开发市场总体保持了快速、健康进展势头，完成投资、新开工面积、销售面积均创历史新高。受持续的国家调控政策及市场自身调整阻碍，商品住宅销售价格出现一定幅度波动，但总体呈现上涨态势。

一、市场运行差不多情况

（一）房地产开发情况。2010年，全市房地产开发市场完成投资156.28亿元，同比增长56.16%，其中商品住宅完成投资119.67亿元，同比增长58.52%；商品房施工面积1536.21万㎡，同比增长8.84%；商品房新开工面积685.86万㎡，同比增长60.58%，其中商品住宅新开工面积552.88万㎡，同比增长61.90%；商品房竣工面积212.03万㎡，同比下降63.38%。房地产开发项目竣工综合验收备案面积222.75万㎡，同比增长15.64%；竣工商品房空置（待售）面积60.58万㎡，同比下降46.36%。

（二）商品房销售情况。2010年，全市商品房总销售面积468.18万㎡，同比增长28.89%。其中，商品住宅销售面积402.3万㎡，占总销售面积的85.93%，同比增长22.02%，商品房销售以住宅为主；商品房预售面积416.77万㎡，占总销售面积的89.02%，

同比增长62.71%，商品房销售仍以预售为主。商品住宅预售均价3447元/㎡，同比增长18.45%。

表一 2010年全市房地产开发市场要紧统计指标情况

表二 2010年各月完成要紧统计指标情况

（三）企业本年资金来源情况。2010年，全市房地产开发企业本年资金来源220.21亿元，同期完成投资156.28亿元，表明企业资金链较为宽松。其中通过银行和非银行金融机构获得贷款27.10亿元，占12.31%，讲明受国家宏观调控政策阻碍，企业通过银行获得信贷资金较少；自筹资金37.24亿元，占16.91%；其他资金（要紧包括商品房销售定金、预收款以及个人按揭贷款）155.86亿元，所占比重最高，达到70.78%，企业通过销售回笼资

金较为顺畅，也是目前企业资金来源的最重要渠道。

（四）中心城区及其它区县房地产开发经营情况。2010年，中心城区完成投资73.31亿元、新开工面积336.27万㎡、商品房预售面积226.34万㎡，分不占到全市总量的46.91%、49.03%、54.31%，依旧占据市场主导地位。完成投资各区县均有较大幅度增长，其中临淄区、桓台县同比分不增长104.26%、103.96%，增幅较大；新开工面积除周村区同比下降32.86%外，其他区县均有较大幅度增长，其中临淄区新开工面积86.91万㎡，同比增长152.94%，增幅较大；商品房预售面积除淄川区同比下降1.82%外，其它区县均有较大幅度增长，其中沂源县预售33.91万㎡、周村区预售19.94万㎡，同比分不增长82.41%、79.32%，增幅较大；商品住宅预售均价各区县均有较大幅度上涨，其中桓台县房价最高，达到4033元/㎡，淄川区涨幅最大，同比增长32.57%；博山区、高青县商品住宅价格依旧较低，分不为2294元/㎡、2325元/㎡。

表三中心城区及各区县完成要紧统计指标情况

二、市场总体运行特点

（一）市场总体处于快速、健康运行态势。2010年，全市房地产开发完成投资156.28亿元，同比增长56.16%；商品房新开工

面积685.86万㎡，同比增长60.58%；商品房销售面积468.18万㎡，同比增长28.89%。以上统计指标绝对值均创历史新高，房地产市场呈现供需两旺的良好局面。房地产开发项目竣工综合验收备案制度得到进一步推行，全市有65个项目共227.75万㎡顺利通过备案，较2009年分不增长62.5%和15.64%。与此同时，全市新建已竣工商品房空置（待售）面积大幅减少，仅为60.58万㎡，同比下降46.36%。我市房地产开发市场总体处于快速、健康运行态势。

表四 2006-2010年完成房地产开发投资对比

501001502002006

2007

2008

2009

2010

完成投资折线（亿元）

表五 2006-2010年商品房新开工面积对比

1002003004005006007008002006

2007

2008

2009

2010

新开工面积折线（万㎡）

表六 2006-2010年商品房预售面积对比

1002003004005002006

2007

2008

2009

2010

预售面积折线（万㎡）

（二）商品住宅价格总体呈现明显上涨趋势。2010年，全市商品住宅预售均价3447元/㎡，同比增长18.45%，涨幅较大。中心城区均价3725元/㎡，同比增长18.03%，综合评价品质较高的楼盘年内涨幅大多在千元以上，部分楼盘均价已超过5000元/㎡甚至更高。受09年下半年房价持续上涨惯性阻碍，年初商品住房价格接着保持上涨势头，1-4月份房均价3370元/㎡，同比增长24.91%；4月中旬国家出台遏制部分都市房价过快上涨调控政策后，市场出现一定观望氛围，在售楼盘也不再频繁提价，商品房销售面积和价格总体保持平稳运行。5-8月份商品住宅预售均价3320元/㎡，与1-4月份相比下降1.48%，初步达到调控目的；9月份以后，随着市场观望氛围快速消除，商品房销售重回量增价涨轨道，9-12月份，全市商品房预售面积195.79万㎡，较5-8月份预售面积116.69万㎡相比增长67.79%；商品住宅预售均价达

到3583元/㎡，较5-8月份均价3320元/㎡相比增长7.92%。

表七 2009年以来各季度商品住宅预售均价走势

2400

2600280030003200340036002009.01

2009.02

2009.03

2009.04

2010.01

2010.02

2010.03

2010.04

预售均价折线（元/㎡）

（三）新调控政策对市场运行总体阻碍有限。2010年，国家陆续出台了一系列针对房地产的宏观调控措施，要紧目的是遏制部分都市房价过快上涨。尤其是4月份出台的实行更为严格的差不化住房信贷政策对消费者的购买能力提出更高要求，但由于我市房价总体水平不高，大部分消费者首付压力仍在可承受范围内，市场销售并未受到明显阻碍。仅下半年商品房预售面积就达到198.29万㎡，较上半年增长138.47%。同时，我市绝大多数开发企业对市场前景也较为看好，加之资金链较为宽松，投资力度较大，仅下半年就完成房地产开发投资100.67亿元，较上半年增长81.03%。

三、市场运行中存在的要紧问题及缘故

（一）部分楼盘价格增长偏快。2010年，部分位于都市黄金