珠三角滨海度假项目研究及项目发展建议0522Final

18洞标准 高尔夫， 计划7月份 开业；
51
保利银滩
高尔夫练习场（售楼部） 景观大道
板房展示区
主入口
52
保利银滩
主入口
53
金融街巽寮湾
售楼部
目前将民俗风情商业、酒吧街、天后宫、滨海活动区、滨海2公里步道、 园林、喜来登酒店（已运营3年多）等展示出来
54
金融街巽寮湾（天后宫及岭南民俗商业街）
55
富茂威尼斯湾
7000亩
530万㎡
1.14
碧桂园十里银滩
2160亩
160万㎡
1.11
合正东部湾
2000亩 56.7万㎡
0.42
金融街巽寮湾
43500亩 350万方
0.5
保利银滩
3000亩
84万
0.42
四家星级酒店、18洞跨海高尔夫球场、大型生态体育公园、高尔夫会所
大盘项目基于规模优势，旅游配套体系齐全。星级酒店、商业、海上娱乐、游艇 码头等成为基本硬性指标。
保利银滩游乐区-高尔夫练习场
合正东部湾游乐区-泳池
36
沙滩打造参考
碧桂园十里银滩交通区
交通区
一般组织横向交通与景观园林，打造休 闲通道
合正东部湾交通区
金融街巽寮湾交通区——银滩路
37
沙滩展示策略汇总
项目 规模 启动配套体系 启动规模
万科双月湾 富茂威尼斯湾
碧桂园十里银滩 金融街巽寮湾 合正东部湾
金融街巽寮湾（银滩路）
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合正东部湾（主入口）
会所、泳池、商业街、风情园林，沙滩娱乐、滨海步道、省绿道等整体展示
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合正东部湾（展示区）
合正东部湾体验区 保利银滩体验区
31
沙滩打造参考
合正东部湾活动区
活动区
可设置沙滩排球、沙滩足球等简易设施
金融街巽寮湾活动区
碧桂园十里银滩活动区
32
沙滩打造参考
金融街巽寮湾休闲区
休闲区
一般设有海滩草棚、沙滩床、寮望台
合正东部湾休闲区
碧桂园十里银滩休闲区
33
沙滩打造参考
万科双月湾休闲区
配套区
一般设有沙滩巴、烧烤巴、休闲巴、警 示牌、沙滩淋浴等
L10m
栈道
L5m
防护 酒吧露台
L3m L6m
酒店、公寓架首层
沙 防 滩 护 娱 一 泳场 防护二 乐 区 区
漂浮码头 滨海道路
16
重点项目沙滩打造分析：金融街巽寮湾沙滩剖析图
H：40cm H：1.8m H：1.5m
泳场、水上娱乐
L60m
沙滩娱乐区
L40m
防护
L10m
银滩路
L8-10m
水上游乐园等
一般设 一般设 一般利用 有海滩 有沙滩 椰树、草 草棚、 巴、烧 坪、藤树 烤巴、 灌等沙生 沙滩床、 寮望台 休闲巴、植被保护 警示牌、沙土及后 沙滩淋 面建构筑 物 浴等 28
一般设置游泳池群、草 地宴会厅、高尔夫、凉 亭、水上世界、沙滩会 所等游乐设施，考虑避 风因素，多以低矮木结 构为主
沙滩打造参考
浅海区 海泳场、摩托艇、橡皮艇 等，部分设置游艇码头， 作为大海参与部分
浪侵区 一般没 有建构 筑物设 置
体验区 一般没 有建构 筑物设 置，可 走沙滩 车
活动区 可设置沙滩 排球、沙滩 足球等简易 设施
休闲区 配套区
保护区
游乐区
交通区 一般组 织横向 交通与 景观园 林，打 造休闲 通道
建筑区 设置建 构筑物
2 3
项目发展建议 附件：个案分析
39
金融街巽寮湾配套规划分布图——南区：世外桃源
40
金融街巽寮湾配套规划分布图——中区：深蓝小镇
41
金融街巽寮湾配套规划分布图——北区：绿之海洋
范和港跨海大桥
42
碧桂园十里银滩配套规划
水海天
观山海
幼儿园 交通中心
银沙湾
海洋馆
酒 店
商业 中心
浅 水 湾
妈祖庙
滨海娱乐中心
金融街巽寮湾浅海区
浅海区
海泳场、摩托艇、橡皮艇等，部分设置游 艇码头，作为大海参与部分
合正东部湾浅海区 合正东部湾浅海区
29
沙滩打造参考
保利银滩浪侵区
浪寝区
一般没有建构筑物设置
金融街巽寮湾浪侵区
万科双月湾浪侵区
30
沙滩打造参考
金融街巽寮湾体验区
体验区
一般没有建构筑物设置，可走沙滩车
万科双月湾体验区
24
金融街巽寮湾
沙滩启动区：配备休憩区、水上娱乐运动中心
25
金融街巽寮湾
沙滩启动区：配有海上捕鱼、潜水等娱乐活动，打造磨子石公园（潜水俱乐部）
26
保利银滩
沙滩启动区：打造高尔夫练习场， 配备沙滩休憩区，沙滩排球、足球 等娱乐设施
27
沙滩打造参考
活动
休闲
配套
保护
4.00-8.00 0.00 0.00-1.50
20
碧桂园十里银滩
沙滩启动区：配备沙滩椅、沙 滩雨篷、救生亭、更衣室、沙 滩排球、淋浴区、漂浮码头等
21
碧桂园十里银滩
沙滩启动区：在酒店旁打造海上泳场，泳场配以遮雨棚、休闲座椅
22
合正东部湾
沙滩启动区：配备少量遮雨棚、沙滩椅、滨海栈道、漂浮码头、沙滩足球 等
23
合正东部湾
沙滩启动区：打造海上泳场，配以摩托艇等娱乐设施、浮动码头
1125亩 7000亩
少量沙滩椅、沙滩雨棚 暂无
综合沙滩娱乐，含海上泳场、沙滩排球、沙滩休憩区、滨海 栈道、水上栈道等 海上泳场、银滩路、水上娱乐运动中心 海上泳场、沙滩足球、水上栈道、滨海栈道、摩托艇等 滨海高尔夫练习、沙滩排球、沙滩足球、滨海高尔夫（1、2 洞）
50m不到 暂无
整体打造
2160亩
碧桂园十里银滩配套区
金融街巽寮湾休闲区
34
沙滩打造参考
碧桂园十里银滩保护区
保护区
一般利用椰树、草坪、藤树灌等沙生植 被保护沙土及后面建构筑物
金融街巽寮湾保护区
合正东部湾保护区
保利银滩保护区
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沙滩打造参考
碧桂园十里银滩游乐区-泳池
游乐区
一般设置游泳池群、草地宴会厅、高尔 夫、凉亭、水上世界、沙滩会所等游乐 设施，考虑避风因素，多以低矮木结构 为主
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目录
1 各项目归纳对比
•
• • • • •
海景资源对比
沙滩打造对比 项目配套对比 启动策略对比 产品类型对比 建筑形态对比
2 3
项目发展建议 附件：个案分析
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重点项目沙滩打造分析：碧桂园十里银滩沙滩剖析图
H：0.6m H：0.8m H：2m
约64m
漂浮码头、泳场
L50m
沙滩娱乐区
L40m
防护一
目前看，度假休闲氛围较其他项目好
约2公里打造 800m整体打造
43500亩 2000亩
保利银滩
3000亩
300多米
滨海休闲娱乐配套体系依各项目自身条件尽可能打造，但是沙滩展示范围有所不 同，基本按照开发顺序开发沙滩展示。
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目录
1 各项目归纳对比
•
• • • • •
海景资源对比
沙滩打造对比 项目配套对比 启动策略对比 产品类型对比 建筑形态对比
L60-100m
沙 防 银 泳场 护 滩 娱 区 路 水上乐园 乐 区
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万科双月湾
沙滩启动区：配备沙滩椅、太阳伞、沙滩雨篷、救生亭以及自行车免费使 用领取区
18
万科双月湾
沙滩启动区：在沙滩边上打造休闲体验区，配有休闲座椅、太阳伞及吧台 等
19
富茂威尼斯湾(暂无启动沙滩展示区）
海边启动区： 暂无启动沙滩展示 区，目前在海边只 打造部分园林景观， 配以木栈观景台， 海洋鲸鱼造型等。
合正·东部湾
碧桂园十里银滩 富茂威尼斯湾 中航项目
皇庭波西塔诺
合生滨海城
金融街·金融街巽寮湾
海宸项目
中信项目
南中国最高档次的 富人私家度假胜地 已是呼之欲出。
华侨城项目
3
万科双月湾
目录
1 各项目归纳对比
•
• • • • •
海景资源对比
沙滩打造对比 项目配套对比 启动策略对比 产品类型对比 建筑形态对比
8
金融街巽寮湾
考察期间，风浪很小，水质清澈见底。
9
万科双月湾
沙粒较细，且泥质 化较为严重。
海浪适中，适宜下
水游泳。
10
万科双月湾
简单的台阶处理，地面与沙滩之间的高度在0.8-1米之间
11
保利银滩
沙滩较好，但风浪大，不 适宜下水。
12
保利银滩
13
海景资源对比分析
项目
海岸线 海岸性质 海水 沙滩长度 沙滩进深 风浪 沙质
前期策划部 2012年5月
1
引言：项目当前核心问题
沙滩怎么打造？ 配套体系如何打造？ 启动展示如何打造？
2
惠东滨海湾区格局——
地产巨头齐进驻，将建南中国最高档次富人私家度假湾胜地
南中国最后的海岸 线。 随着城市进程的推 进，深、莞、惠已形 成大深圳的区域格局， 滨海开发向东延伸成 为必然趋势。 万科、金融街、碧 桂园、合生创展、合 正、中信、华侨城等 诸多众多品牌开发商 进驻，预计整体建设 规模将超过5000万㎡，
碧桂园十 里银滩
5公里 内海 一般 2公里 40m 适中可下水 沙质较好 有，规模较 小
合正东部 湾
2公里 内海 较好 300m 75m 适中可下水 人工打造， 沙质较好
富茂威尼 斯湾
2公里内海 内海 差 内海1公里 暂无 内海 无
金融街巽 寮湾
11公里 内海 较为清澈 2公里 50多 较小可下水 沙粒较细
万科双月 湾
3公里 外海 较差 3公里 50-60m 较大不适宜 下水 泥质化严重
保利银滩
2公里 外海 一般 2公里 80-120m 较大不适宜 下水 处理过，较 好
本案
4公里 外海 一般 2公里 50-60m 较大不适宜 下水 沙粒较细， 部分泥质化 有，且规模 较大
礁石
无
无
无
无
有部分
对比惠东、阳江的各滨海项目海景资源，除金融街项目综合评价较好外，其余项 目在海景资源上并无突出优势。
浪琴湾滨海公寓
海云天
无边际泳池
酒吧街在酒店及公寓首 层。
43
岩石公园 海心亭
碧桂园十里银滩主要配套
酒店及滨海娱乐场
省2号绿道
无边际泳池
风情酒吧街
国际幼儿园 44
商业中心
合正东部湾配套规划
山顶运 动公园
山顶公园
山顶茶社
集中商业
规划五星 级酒店
会所
裙楼底商
游艇码头
泳池
绿道及滨 海栈道
45
富茂威尼斯湾配套规划图
2 3
项目发展建议 附件：个案分析
4
碧桂园十里银滩
沙滩结果人工处理，目前现场沙滩环境适宜打造沙滩休闲娱乐体系。但海浪较大，沙滩浴场可限时下水。
5
碧桂园十里银滩（海岸礁岩）
东侧有较多礁岩，但整体性不够，其打造的岩石公园也仅仅是一个噱头。
6
合正东部湾
人工沙滩，较为平 缓，且海浪适中。
7
金融街巽寮湾
47
项目配套对比分析
项目 星级酒店 游艇码头 商业街 海上娱乐 高尔夫 会所 社区医院 碧桂园十 里银滩 一家 有 有 有 无 有 有 合正东部 湾 无 有 有 有 有 有 有 富茂威尼 斯湾 3家 有 有 内海（湖） 海岸高尔 夫 有 有 金融街巽 寮湾 四家 有 有 有 有 有 有 万科双月 湾 一家 有 有 有 无 有 有 保利银滩 四家 有 无 有 有 有 有 敏捷黄金 海岸 2家 有 有 有 无 有 有 常见KPI基 本配套 性质
景 商 观 业 大 会 街 道 所 餐 饮 酒 吧 湿 地 长 廊 人 工 沙 滩 迪 拜 式 时 尚 度 假 岛 群
圣 马 可 广 场
铂 金 酒 店
游 艇 码 头
休 闲 商 业 广 场
铂 金 酒 店 海 洋 馆
பைடு நூலகம்46
项目配套一览
项目 万科双月湾 规模 1125亩 建面 111万㎡ 容积率 1.48 配套 红树林公园、五星级酒店、游艇会所和渔人码头商业街等完备的配套设施、儿童会所， 青少年拓展训练营、国际SPA中心、海上娱乐、婚礼广场、休闲酒吧等 购物中心、超市、医院、国际学校、邮局、银行、美食街、异国风情街；艺术馆、图 书馆、棋牌文化馆、高尔夫运动公园、保健康乐中心、主题文化馆、教堂；游艇会、 直升机、水上运动中心、海岸高尔夫、海上垂钓、海滨酒吧街、海滨休闲广场。五星 级酒店（国际宴会厅、会议中心、歌剧院等）、绿道、路虎训练基地 超五星级度假酒店、风情商业走廊、国际幼儿园、游艇码头、沙滩 2公里海景风光带（亲海栈道），银色贝沙滩，标准18洞山麓高尔夫，东部湾游艇会， 私家登山道，网球场、大型SPA中心，大型会所，海景酒吧、咖啡西餐厅、特色餐厅、 无边际风情游泳池，风情商业街，五星级酒店等、绿道 2.9万方的天后宫岭南民俗文化商业街，酒吧商业街；五星级酒店群、国际会议中心 游艇会、水上运动中心、社区医院、高尔夫体育公园、8000平方米会所、海洋公园、 体育训练基地、国际品牌购物街、美食街、绿道、融玺会所、山海体育公园、路虎越 野基地
海洋公园
景观大道 滨海栈道
无
非强势展 示 有
无
非强势展 示 有
有
强势展示 有
有
非强势展 示 有
无
非强势展 示 无
无
一般 无
可行
有 有 常见KPI加 分配套体 系
会议中心
体育配套 绿道
无
无 有
无
无 有
有
有 有
有
有 有
无
无 无
无
无 无
可行
有 有
其余加分指标还包括婚恋广场、视线通廊（有）、礁石公园等配套。 48
目录
1 各项目归纳对比
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海景资源对比
沙滩打造对比 项目配套对比 启动策略对比 产品类型对比 建筑形态对比
2 3
项目发展建议 附件：个案分析
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保利银滩
保利银滩 滨海展示 规划
将高尔夫、板房区、园林、沙滩娱乐、售楼部、婚纱摄影区、沙滩林地、沙滩活动区步道集中区域展 示
50
保利银滩