房地产估价第五章 收益法

20 / 10 %
视为无限年，试计算该房地产 的收益价格。
200 万元
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
二、收益法的计算公式
（三）收益年限有限且其他因素不变的公式
v
A [1 r
(1
1 r)n
]
n 为可获收益年限
此公式的假设条件是：
（1）净收益每年不变为A； （2）资本化率r每年不变且大 于零（当r=0时，V=A×n）； （3）收益年限为有限年n。
房地产估价第五章 收益法
收益法※
学习内容
主要内容 5.1收益法的基本原理 5.2收益法的计算公式 5.3净收益的确定 5.4资本化率的确定 5.5收益法的派生方法 5.6收益法运用举例
收益法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
收益法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
一、收益法的基本原理
（三）收益法的适用的对象和条件
适用有收益或有潜在收益的房地产 如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公
适 寓、游乐场、厂房、农地等房地产 用 对于收益或潜在收益难以量化的房 对 地产价格的评估则不适用 象 如：政府办公楼，学校、公园、图书
【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开 发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年； 该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化 率为10%，则该房地产的收益价格为多少？
v12% 00[1(111 % 05 0)10 ]19.55 万 8 元
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
一、收益法的基本原理
（二）理论依据：预期原理
将现在视为估价时点，那么在现在购
买有一定收益年限的房地产预示着在
其未来的收益年限内可以不断地获取
基 净收益，若现在有一货币额与这未来
本 思
预期净收益的现值之和等值，则这一 货币额就是该房地产的价格。
想 Fra Baidu bibliotek 述
1．可获净收益的大小 2．可获净收益期限的长短 3．获得该净收益的可靠性
有限年
二、收益法的计算公式
（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式
无限年
t
v
Ai
A
i1 (1 r)i r(1 r)t
t 净收益有变化的年限
假设前提是： （1）净收益在前t年（含第t年）有变化， 分别是 A1，A2，…，At ,在t年以后无变化为A； （2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。
vi t1(1 A ir)iA r[1(1 1 r)n t](1 1 r)t
假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化， 分别是A1，A2，…，At ,在t年以后无变化为A；（2）资 本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
馆、博物馆等公用、公益房地产的估 价，收益法大多不适用。
条件 房地产未来的收益能较准确地量化
风险都能较准确地量化
收益法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
一、收益法的基本原理
（四）收益法的估价步骤
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的 数据资料； 2.估算潜在毛收入； 3.估算有效毛收入； 4.估算运营费用； 5.估算净收益 6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。 7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格
一、收益法的基本原理
（一）概念：收益法是预测估价对象未
来的正常净收益，然后选用适当的资本 化率或报酬率、收益乘数将其转换为价 值来求取估计对象价值的方法。采用收 益法估价求得的价格称为收益价格。
收益法
收益还原法 收益资本化法 投资法
收益现值法 地租资本化法
收益法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
二、收益法的计算公式
【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收 益分别为20万元、22万元、25万元、28万元 和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净 收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本 化率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地 产的收益价格为多少？
v A r
式中:
V —房地产在估价时点的收益价格 A—房地产每年净收益(假设发生在年末) r —房地产的资本化率（折现率）
适用条件：（1）净收益每年不变为A； （2）资本化率r每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年
[例5-1 ]有一房地产正常情况下 的年纯收益为20万元，资本化
VA r
率为10%，其经济耐用年限可
A i 1 rj
j 1
式中: V —房地产在估价时点的收益价格 i —年份 Ai —房地产第i年净收益(假设发生在年末) rj —房地产的第j期资本化率（折现率） n —房地产自估价时点起至未来可获收益的
年限
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
二、收益法的计算公式
（二）收益年限无限且其他因素不变的公式
计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
一、收益法的基本原理
（二）理论依据：预期原理
某一货币额*利息率=房地产的净收益
房地产价格=房地产的净收益/利息率
年房地产净收益不变 资本化率每年不变
假 获取收益的年限为无限年 设 获取房地产收益的风险和获取银行利
息的风险相当的条件下
收益法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收
益均以年度计
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
二、收益法的计算公式
（一）最一般公式
V (1 A 1 r 1 ) (1 r 1 A )2 1 (r2) (1 r 1 )1 (A r2 n ) (1 rn)i n 1 i
v 2 02 22 52 83 0 35 3.2 1 万 2 0 1 1 % 0 ( 1 r ) 2 ( 1 r ) 3( 1 r ) 4 ( 1 r ) 51 % 1 0 1 % (5 0 )