《房地产法》第4次形成性考核册作业答案

《房地产法》第4次形成性考核册作业答案

一、选择题

1、ABCD

2、ABC

3、A

4、AD

5、AC

6、ABC

7、B

8、ABC

9、ABCD

10、ABCD 11、ABCD 12、ABC 13、ABCD 14、ABC

二、名词解释

1、房地产管理职权是指房地产管理主体依照法律规定或国家授权所享有的对房地产开发，交易等活动进行管理的职责权限。

2、房地产法律义务是指房地产法律关系主体依照法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求。

3、土地利用总体规划是指各级人民政府，根据国民经济和社会发展的情况，对土地的开发，利用，整治和保护在时间上和空间上所作的战略构思和设计方案。

4、城市规划是人民政府对城市的规划，容量各项建设用地及各项基础设施的配置在时间上和窨上进行综合构思，布置的行为。

5、土地利用规划是指国家利用计划手段，对土地的开发，利用，整治和保护进行统筹安排，把土地的“开源”和“节流”纳入国家计划管理体系的一种土地利用管理制度。

三、简答题

1、答：根据房屋租赁的有关规定，房屋租赁的条件为：（1）有从事房屋租赁的营业执照;（2）出租房屋所占的土地是以出让方式取得的;（3）有合法的房屋所有证书;（4）房屋能正常使用，符合安全条件。根据有关规定，有下列情形之一的房屋不的出租:（1）未依法取得所有权证的;（2）司法行政机关查封或限制的;（3）未征得共有人同意的;（4）权属有争议的属违法建筑的;（6）不符合安全标准的;（7）已抵押，未经抵押权人同意的;（8）不符合民公安，环保，卫生等有关规定的;（9）法律，法规规定禁止出租的其他情形。

2、答：根据有关法律规定，设立房地产公司应当具备以下条件:（1）有自己的名称和组织机构;（2）有固定的经营场所;（3）有符合国务院规定的注册资本;（4）有足够的专业技术人员;（5）法律，行政法规定的其他条件。

3、答：房地产转让除应遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用等民法的基本原则，还应遵循以下原则：（1）出让方地位不变原则;（2）房地产一致原则;（3）效益不可损原则。

4、答：房地产市场管理的主要内容是：（1）限制房地产交易的客体，主要是指对不符合房地产法规定的房地产商品不允许买卖，租赁，抵押等，（2）规范交易行为。如审查进行交易的房地产权是否清楚，转租房地产，是否经过出租人的同意等。（3）调控房地产价格，主要是为政府制定基准地价，标定地价和各类房屋的重置价格提供服务，开展房地产价格评估业务为房地产交易双方当事人提供服务等。（4）保证国家契税收入。

四、论述题（除要点外还要展开论述）

1、答：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让具有如下法律特征。（1）财产性.财产性是指出让的土地使用权是一种财产。（2）平等性.平等性是指出让主体的法律地位平等。（3）期限性.期限性是指土地使用权出让有年限限制。（4）出让人的单一性和受让人的广泛性。在土地使用权出让法律关系中，出让方是市县人民政府土地主管部门，其他任何单位或个人均不能作为土地使用权出让主体，参与出让活动，与出让方相的另一方限受让人，却非常广泛。

2、答：房地产抵押权实现是指债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依照法律规定的程序直接处分抵押的房地产，以抵押的房地产拍卖价款使其债权优先受偿，抵押权实现限抵押权设立的目的达到，抵押权随之消灭。房地产抵押权实现的程序是：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议的以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿，协议不

成的，抵押权人可向人民法院提起诉讼。可见，抵押权实现的程序是先要经过抵押权人与抵押人协议程序，当协议程序能够就抵押的房地产拍卖达成协议的，抵押权就可以实现，若不能达成协议的，则要经诉讼程序，在法院主持下，实现抵押权。房地产抵押权所担保的债权范围。抵押权作为一种担保物权，其所担保的债权一般以原债权为限，但下列几种情况，根据《担保法》第46条规定，亦可列入所担保债权范围之内。（1）利息。包括约定利息和法定利息两种。（2）违约金。它是指由法律规定或合同约定的，当事人一方因过错不能履行或不能完全履行合同时，应向对方支付的一定数额的货币。（3）赔偿金。它是指因债务人过错，造成合同不能履行或不能完全履行时，给对方造成损失，在没有约定违约金或违约金不足以弥补损失时所支付的补偿金。（4）费用。包括保全抵押权的费用和实现抵押权的费用。