房地产估价师考试案例分析练习题

2012年房地产估价师考试案例分析练习题
指错题:
甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。

该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。

该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。

该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。

该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。

下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：
1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元
酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元
酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元)
酒店年总费用=1022×40%=409(万元)
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元)
酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元)
酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元)
该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)
标准答案：
1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。

2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。

3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。

4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。

甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。

当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。

拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。

拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余
12栋流拍。

当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/㎡一售而空。

甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/㎡，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。

而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。

请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?
标准答案：
乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有
1.拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。

2.为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。

3.拍卖时只卖出了20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。

4.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。

5.2002年取得土地时的土地市场状况与2003年拍卖别墅时不同，2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅的地价不具可比性，更不能与2003年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。

黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。

2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。

因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。

本文来源于考试大网。

然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。

由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。

请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?
标准答案：
这样确定估价结论不正确。

因为：
1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。

因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。

若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。

2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。

(二)赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。

该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。

文章来源：考试.大。

2006
年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：
1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;
2.赵某的购房发票;
3.商品房预售许可证复印件;
4.其他有关房地产市场资料。

请问：
1.上述资料用于抵押估价是否齐全?
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
标准答案：
1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。

2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。

3.不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。

本文来源于考试大网。

因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。

由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。

文章来源：考试.大。

李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

标准答案：
1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。

2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。

3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。