自考房地产开发与经营管理
广东省高等教育自学考试 《房地产经营管理》课程(课程代码00172)
附件2广东省高等教育自学考试《房地产经营管理》课程（课程代码：00172）考试大纲目录Ⅰ、课程性质与设置目的Ⅱ、课程内容与考核目标第一章房地产开发经营与管理基础第二章房地产市场及其运行规律第三章房地产开发项目的前期工作第四章现金流量与资金时间价值第五章房地产项目财务评价与投资风险分析第六章房地产开发项目管理第七章房地产开发项目市场营销第八章物业管理Ⅲ、有关大纲说明与考核实施要求附录：题型举例Ⅰ、课程性质和设置目的要求《房地产经营管理》课程是高等教育自学考试物业管理专业（专科）的专业基础课程之一。
课程学习的目的在于使学生能够了解房地产开发经营与管理的基本理论、开发流程和管理要务，一方面为进一步深入掌握房地产开发经营的理论、原则奠定基础，另一方面为进行房地产项目后续服务提供一定的指导和参考。
本课程的内容主要涉及房地产开发经营与管理的基础知识与基本理论，包括房地产市场、房地产前期开发，以及与之相关的金融、财务、投资等内容，重点对房地产开发的项目管理、市场营销和物业管理等工作方法与原则进行了探讨。
本课程的重点章节为：第一章的第一节、第二节；第二章的第三节、第四节；第三章的第三节、第五节；第五章第二节；第六章第二节、第五节；第七章的第二节、第四节；第八章的第三节。
次重点章节为：第一章的第三节；第二章的第一节；第三章的第二节、第四节；第五章第一节；第六章第六节、第七节；第七章的第三节；第八章的第二节。
其他为一般章节。
考虑到房地产经营与管理、物业管理专业的培养目标和自学考试考生的实际情况，本课程在内容上只把学生最应知晓和掌握的相关知识列入，有别于财经类、工程类专业开设的专业课程，所以在自学考试命题中对命题的难度和深度的把握上应充分体现这一特点。
Ⅱ、课程内容与考核目标（考核知识点、考核要求）第一章房地产开发经营与管理基础知识一、学习目的和要求通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：⑴房地产、房地产类别和特性；⑵房地产行业及其地位与作用；⑶房地产开发与经营的基本概念；⑷我国房地产业现状。
河南财经政法大学自考房地产经营与管理本科
中原自考网今天介绍河南财经政法大学自考房地产经营与管理独立本科段考试计划，房地产经营与管理专科考试计划之前整理出来了。
本专业作为独立本科段，课程代码020224，主要目标培养从事房地产经营与管理的高级人才。
1、凡是国家认可专科及专科以上学历均可报考本专业。
2、报考类别
A类考生：经济类、管理类和土建类专业专科及以上毕业生可直接报考本专业，不考加考课程。
B类考生：其他专业专科及以上毕业生，或具有经济师、统计师、会计师、审计师、监理师及以上相应技术职称者。
3、实践性环节考核课程，应考者依据培训与考核基本要求在主考学校或其认可的单位进行考核。
4、考生按规定考完所有课程，并修够学分，经主考院校审核合格后，颁发本科学历。
符合学士学位申请条件者，向相关单位申请学士学位。
湖北自考房地产开发与经营管理课程考试大纲
工程项目融资课程自学考试大纲课程名称：工程项目融资课程代码：04622第一部分课程性质与目标一、课程性质与特点工程项目融资课程是我省高等教育自学考试工程管理专业（独立本科段）的一门重要的专业课程，其任务是培养应考者系统地了解工程项目融资的理论与应用图景，掌握融资过程和环节，具备初步的工程项目融资风险、担保和融资结构的判断能力，深刻认识工程融资在现代科技、可持续发展中的地位和作用，为工程管理在我国的发展与利用培养专门的人才。
二、课程目标与基本要求通过本课程的学习要求学生熟悉工程项目融资的基本概念、基本理论、基本方法和基本技能；掌握工程项目融资的程序；熟悉房工程项目融资政策、原则；熟悉项目融资的常用方法；具备进行项目融资综合分析和风险判断的理论水平和实践操作能力。
三、与本专业其他课程的关系工程项目融资是工程管理专业中房地产开经营管理方向的主干专业课之一，本课程理论与实践相结合，全面系统地阐述工程项目融资的基本理论和方法，涉及知识较为广泛，具有综合性、政策性和操作性强的特点，以管理学、经济学、工程经济学、金融学、财务管理等课程为先修课程。
工程项目融资以及工程经济学、工程财务管理等课程同属于工程项目管理类的课程，在内容上存在交叉和重复，但工程项目融资在内容上仍具有相对独立性、结构上具有相对完整性，是从工程项目融资的全过程来研究融资活动的运行规律。
第二部分考核内容与考核目标第一章工程项目融资概述一、学习目的与要求（一）熟悉工程项目融资的基本含义；（二）掌握工程项目融资的基本程序；二、考核知识点与考核目标（一）工程项目融资的程序（重点）识记：工程项目融资的概念。
理解：工程项目融资的作用。
应用：特许经营项目融资与公司融资的联系与区别。
（二）房地产经营基本环节（次重点）识记：工程项目融资的程序理解：项目可融资性分析、工程项目融资风险的分析与评价应用：工程项目投资结构的决定因素第二章工程项目融资参与人与工程项目融资市场一、学习目的与要求（一）了解工程项目融资参与人及作用；（二）熟悉工程项目融资市场；二、考核知识点与考核目标（一）工程项目融资市场（重点）识记：权益融资市场、债务融资市场。
房地产开发和经营自学考试学校资料与答案解析
房地产开发与经营第一章：1、识记：房地产经营的概念、特点、分类：（1）概念：经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。
（2）特点：①交易形式的多样化；②交易对象的位置固定性；③经营对象的限制性；④售后用途的约束性；⑤产权关系的复杂性；⑥供求调整缓慢性。
（3）分类：①地产经营；②房产经营；③服务经营；④房地产综合开发经营。
2、理解：房地产开发的程序。
可分为以下六个阶段：①投资决策分析阶段；②依法取得土地使用权阶段；③可行性研究阶段；④前期准备阶段；⑤实施阶段；⑥销售阶段。
第二章：1、识记：房地产开发与经营决策的程序。
六个基本步骤：①发现问题；②确定目标；③拟定方案；④分析评价；⑤选择方案；⑥实施追踪方案。
2、理解：房地产开发与经营决策的类型。
三种类型：①确定型决策；②风险型决策；③不确定型决策。
第三章：1、识记：房地产企业的概念和性质；房地产企业组织的一般原则①概念：房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押，以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。
②性质：分为一般属性与特殊属性；一般属性有4点：①经营目的；②与政府的关系；③与员工的关系；④与其他房地产企业的关系；特殊属性有5点：①知识密集型企业；②资金密集型企业；③业务运作具备商业企业的特点；④业务内容体现服务行业的特点；⑤经营方式具有租赁企业的特点。
③一般原则具有9点：①目标同一性原则；②分工协作原则；③统一指挥原则；④权责一致原则；⑤机构精简原则；⑥有效管理幅度原则；⑦授权原则；⑧均衡性原则；⑨弹性原则。
2、理解：房地产企业经营决策的概念、特点和影响因素。
自考房地产开发与经营管理
自考房地产开发与经营管理自考房地产开发与经营管理是一门涉及房地产领域的综合性学科，其主要包括房地产开发与经营的理论、方法、案例以及市场动态方面的知识。
房地产开发与经营管理的学习内容包括：房地产市场与经营环境分析、房地产项目投资与成本控制、房地产项目规划与设计、房地产项目建设与营销等方面。
本文将从三个方面分别阐述自考房地产开发与经营管理的内容和相关的实践应用。
一、房地产市场与经营环境分析在房地产开发与经营管理中，房地产市场与经营环境分析是一个非常重要的内容，它对于理解房地产市场的发展趋势、掌握市场的机会与风险以及制定正确的经营策略都有着重要的影响。
经过学习，我们应该能够熟悉中国房地产市场的现状、特点以及发展趋势，掌握房地产市场的宏观调控政策，熟悉房地产市场的运作规律和投资风险。
同时，还需要了解一些基本的经济和法律知识，如金融政策、税收政策、公司法和工程建设法等，以便能够更好地把握经营环境的变化和机遇。
二、房地产项目投资与成本控制在房地产开发与经营管理中，房地产项目投资与成本控制是非常重要的内容之一。
在学习过程中，我们应该掌握如何进行房地产项目的投资分析、成本估算和预算编制。
具体来说，我们需要了解房地产投资的相关理论知识、投资过程的主要内容、投资决策模型和评价方法、成本的组成和计算方法、成本控制的原则和方法等。
同时，还应该熟悉房地产项目管理中的时间成本、质量成本、风险成本等主要成本类型，并学会如何有效地控制成本，以最大化收益和降低风险。
三、房地产项目规划与设计在房地产开发与经营管理中，房地产项目规划与设计是非常重要的环节。
在学习过程中，我们应该了解房地产项目规划与设计的相关理论和方法，学习如何制定项目规划方案和完成项目设计。
具体来说，我们应该了解国家和地方相关规划和法律法规，确定项目的用途、规模、布局和风格等。
同时，需要了解如何进行项目设计，包括建筑结构、园林景观、装饰材料等方面，以满足市场和消费者的需求，提高项目的市场竞争力。
自考房地产开发与经营重点
自考房地产开发与经营重点房地产开发与经营复习题选择题：（含多选）1.从决策的含义可看出，构成决策问题要具备一下基本条件：①有明确的目标：②有两个以上可供选择比较的方案；③有评价方案优劣的标准；④有真实地反应客观实际的信息。
2.一个好的决策目标应满足以下四点要求：①针对性；②明确性；③层次性；④可行性。
3.地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上完全不同:地产经营公司是政府委托，在土地的一级市场上从事经营活动的经济实体；地产开发公司则是在土地二级市场上从事经济活动的实体。
4.地产开发企业资质等级可划分为五个级别：即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。
5.房地产开发企业资质等级划分规定：6.房地产企业组织结构形式：①职能型组织结构；②项目型组织结构；③矩阵型组织结构;④混合型组织结构。
7.土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
8.获取房地产开发建设用地只有：招标、拍卖和挂牌三种方式。
9.低价测算的常用方法：假设开发法。
10.其他费用估算：保险费属于其他费。
11.静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）12.财务内部收益率公式：13.安全性按风险稈度大小分为：A,B,C,D 4级: A 级表示风险很小；B级表示风险较小；C级表示风险较大；D级表示风险极大。
房地产开发企业应该尽可能选择风险程度为A级的筹资方案，因为他的安全性较大。
14.筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率 ___标准划分为，共分为：A,B,C,D 4级：A级表示筹资成本最低；B级表示筹资成本较低；C 级表示筹资成本较高；D级表示筹资成本很高。
房地产开发企业尽可能选择筹资成本为A 级的筹资方案。
15.编制投资计划必须对开发企业建设总投资讲行分解。
投资的分解方法有:按照投资构成、按照子项目、按照时间三种。
自考房地产开发与经营
一、运用因素分析法进行成本分析概念：因素分析法又称连环置换法，这种方法可用来分析各种因素对成本的影响程度。
首先假定众多因素中的一个因素发生变化，而其它因素则不变，在前一个因素变动的基础上分析第二个因素的变动，然后逐个替换，分别比较其计算结果，以确定各个因素的变化对成本的影响程度。
例：某承包企业承包一工程，计划砌砖工程量1200M3，按预算定额规定，每立方米耗用空心砖510块，每块空心砖计划价格为0.12元；而实际砌砖工程量却达到1500 M3，每立方米实耗空心砖500块，每块空心砖的实际购入价格为0.18元，试用因素分析法进行成本分析。
空心砖成本的计算公式=砌砖工程量×每立方米空心砖的消耗量×空心砖价格采用因素分析法对上述三个因素分别对空心砖成本的影响进行分析结论：由于工程量增加使成本上升18360元由于空心砖节约又使成本降低1800元由于价格提高又使成本上升45000元上述三种因素的影响使总成本上升了61560元。
二、假设开发法测算土地价格公式：地价=开发完成后的房地产价值-房屋开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润例：某房地产开发公司欲参加招投标获取一宗土地，已知该宗土地的面积为5000平方米，容积率为6，使用年限为50年，用途为商住性质，计划建16层，1—4层为商业，5—16层为住宅，总建筑面积28000平方米，其中商业面积12000平方米，预计建设期为3年，建筑成本1400元/平方米，管理费率为建筑成本的5%，假设建造完成后，商业用房可以一次性售完，住宅预计分三期卖完，盖好后卖25%，半年后卖45%，一年后卖出30%，预计商业用房价格为4800元/平方米，住宅3000元/平方米；建设期资金投入35%，第二年投入40%，第三年投入25%，均匀投入；销售费用为销售收入的2%，税金为销售收入的5%；贴现率为12%，利润率为15%。
1、用折现法测算开发完成后的房地产价值，2、用折现法测算开发成本，3、计算房地产开发公司能承受的地价和楼面地价。
江苏自考房地产开发与经营复习重点
江苏自考房地产开发与经营复习重点第一章房地产开发与房地产经营1、(P1一定的经济或社会目的的行为。
(选择题)2、(P3)房地产产品的不可移动性决定了房地产开发的地域性。
(选择题)3、(P4)与老城区相比，新城区在地理位置上表现出的劣势有哪些,(简答题)地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了开发建设周期。
4、(P4)新城区与旧城区相比，优势有哪些,(简答题)远离城市中心，新城区空气清新，环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利;同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这些都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低。
在如今土地资源日益短缺的背景下，能获得政府的批准与支持进行新城区开发，对房地产开发企业而言是十分具有吸引力的。
5、(P5)广义的房地产经营活动范围贯穿房地产产品生产、流通、消费的全部过程。
(选择题)6、(P6)一般商品的交换对象范围不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制。
(判断改错)7、(P4)房地产经营供求关系调整缓慢性体现在哪些方面,(简答题)从宏观的角度出发，政府要综合考虑社会效益、环境效益，采取某些手段对房地产经营进行调控，因此，在房地产市场中，价格机制、竞争机制对房地产产品的供求关系调节，远不如对一般商品的作用明显。
从供应角度看，房地产经营的供应弹性小。
我国房地产市场政府垄断的市场，这使得市场规律对土地供求关系的影响已经大大降低。
也使得土地的获得、招投标手续繁杂、牵涉到的部门多，房地产经营者通常在短期内很难增大其市场供应量。
从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。
尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性，但其需求弹性较小，房地产的使用期限要超过任何耐用消费品，不会也不可能用后即弃。
2024年《-房地产开发经营与管理》试题
2024年《房地产开发经营与管理》试题一、单项选择题（共35题，题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）（史记：单纯按分值安排考试时间的话，本题安排53分钟，每道小题平均1.5分钟，建议肯定要留出10～15分钟涂卡和检查的时间，以上计算未包含此部分内容，提请大家留意！）1．房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其缘由分析，错误的是（）。
A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地运用权年限较长答案：C 见教材P72．房地产开发投资形成的供应是房地产市场上的（）。
A．增量供应B．存量供应C．潜在供应D．总量供应答案：A 见教材P103．关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A．区位选择异样重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响答案：B 见教材P6～94．商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A．完全竞争B．垄断竞争C．寡头垄断D．完全垄断解析：由于房地产具有明显的不行移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，假如同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就简单形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。
5．某城市2024年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2024年跨入2024年接着施工的面积为300万平方米，复原施工的面积为200万平方米。
该城市2024年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A．500B．700C．800D．1000答案：A 见教材P39解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期接着施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期复原施工的房屋面积。
1000－（300＋200）=500（万平方米）。
6．从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。
A．第一阶段B．其次阶段的后半段C．第三阶段的后半段D．第四阶段答案：B 见教材P51解析：在自然周期其次阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
房地产开发与经营与管理考试大纲
房地产开发与经营与管理考试大纲房地产开发与经营与管理考试大纲房地产开发与经营与管理考试大纲第1章、房地产投资与投资风险了解房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
熟悉房地产投资的形式及利弊。
掌握投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念，房地产直接投资和间接投资的概念。
第2章、房地产市场及其运行规律了解房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者，了解政府干预房地产市场的原则、手段和措施。
熟悉房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征，房地产市场与资本市场的关系，房地产市场中的泡沫与过热问题。
掌握房地产市场的结构、细分方式，以及反映和描述房地产市场状况的指标。
第3章、房地产开发的程序了解规划审批、开工审批、建设工程招标的工作程序和内容，了解租售阶段的宣传与广告策略。
熟悉投资机会选择与决策分析的方法，土地使用权获取方式，建设过程中相关管理工作的内涵，房地产开发项目租售阶段物业销售形式，制定租售方案。
掌握房地产开发的概念、主要程序及各阶段的主要工作内容。
第4章、房地产市场调查与分析了解市场调查的意义和内容，对市场调查的分析与评估方法，分析消费者市场购买行为的方法。
熟悉市场调查步骤，市场规模的估计和市场趋势分析方法，识别竞争者、确定竞争者的目标、确定竞争者的战略、判定竞争者的反应模式、制定企业应采取的对策的方法。
掌握市场细分、目标市场选择和市场定位的方法，房地产市场分析的概念与作用，房地产市场分析的内容，房地产产品功能定位的概念与方法。
第5章、现金流量与资金时间价值熟悉现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利计息与复利计息的概念。
掌握现金流量图的绘制方法，名义利率与实际利率的概念与相互关系，资金等效值的计算公式及其应用。
第6章、经济评价指标与方法了解通货膨胀对房地产投资项目经济评价工作的影响。
熟悉投资与成本的概念，经营收入、利润和税金的概念和相互关系，房地产投资经济效果的表现形式，清偿能力指标计算方法与案例应用。
自考房地产开发与经营复习题库(第二章第三章房地产开发市场调查与细分
第二章房地产开发市场调查与细分1、房地产市场调查的服务对象是？任何企事业单位的管理决策层或个人。
2、市场调查的概念？答：市场调查是运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。
3、市场调查分广义和狭义两种：广义的市场调查把房地产市场运作的机制、功能，各个阶段和相关要素都作为调查、分析的对象；狭义的市场调查是仅以顾客作为调查对象，探究其购买动机、消费习惯、意愿等因素，并且对同行的营销动态作估计、研究和判断。
4、房地产市场调查的特点？（1）房地产市场调查内容广泛。
（2）房地产市场调查针对性很强。
（3）房地产市场调查方法多样。
（4）房地产市场调查结果具有一定的局限性。
5、房地产市场调查的作用（1）市场调查可以使企业获得大量信息，增强房地产企业对市场动态的感应并作出相应的反应，增强房地产企业的市场竞争能力。
（2）通过市场调查，企业可以了解、把握市场需求，确定企业的目标市场，生产符合市场需求的房地产产品来满足市场的需求。
（3）通过市场调查队房地产产品进行分析，对其地段、价格、楼型、户型、绿化、配套设施、物业管理等内容进行调查归纳和研究，也可使房地产企业的营销决策具有针对性，超前性。
6、确定调查的目的采用什么方法？探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查7、初步调查的过程？（1）研究收集的信息材料，包括研究企业外部材料和分析企业内部资料（2）与企业有关领导进行非正式谈话，寻找市场占有率变化的原因（3）了解市场状况，分析消费者对本公司所开发经营的房产态度。
8、房地产市场调查中普遍采用抽样调查。
9、房地产市场调查的程序（1）确定调查目的（2）初步调查（3）调查设计（4）现场调查（5）资料整理、统计和分析（6）撰写和提交调查报告10、房地产市场调查的内容（1）房地产市场环境调查政治法律环境调查、经济环境调查、社会文化环境调查、社区环境调查（2）房地产市场需求调查房地产消费者调查、房地产消费动机调查、房地产消费行为调查（3）房地产市场供给调查行情调查现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况建筑设计及施工企业的有关情况（4）房地产市场营销活动调查房地产市场竞争情况调查房地产价格调查房地产促销调查房地产营销渠道调查11、房地产消费者调查主要是包括？（1）消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势（2）调查房地产现实与潜在消费者数量与结构（3）消费者的经济来源和经济收入水平（4）消费者的实际支付能力（5）消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求和意见等。
房地产开发与经营大纲
纲1036江苏省高等教育自学考试大纲28898房地产开发与经营南京工业大学编江苏省高等教育自学考试委员会办公室一、课程性质及其设置目的与要求（一）课程性质和特点《房地产开发与管理》课程是工程管理专业学生的一门必修的专业课程。
通过本课程的学习，应考者应了解房地产开发企业及其制度，熟悉房地产开发程序，熟悉房地产项目开发与经营的基本理论和方法，掌握房地产项目开发与经营全过程的主要环节和基本知识，具备项目开发与经营的基本技能。
（二）本课程的基本要求本课程的学习要侧重于房地产项目开发与经营全过程的主要环节和基本知识；在自学中要注意理论联系实际，提高自学与更新本专业知识的能力。
（三）本课程与相关课程的联系《房地产开发与管理》是工程管理专业的一门综合性较强的课程，牵涉的知识面比较多，其前修课程包括建设法规、工程项目管理和工程合同管理等，这些课程可以帮助我们更好地掌握房地产项目开发与经营的基本理论和方法。
二、课程内容与考核目标第一章绪论（一）课程内容本章介绍了房地产开发和经营的含义、基本程序和基本环节。
（二）学习要求通过本章的学习，要求掌握房地产开发程序，房地产经营的三个基本环节以及每个环节所包含的经营内容。
房地产开发、房地产经营的含义及其相互关系。
（三）考核知识点和考核要求1、领会：房地产开发、房地产经营的含义及其相互关系。
2、掌握：房地产经营的基本环节。
3、重点掌握：房地产开发的基本程序。
第二章房地产开发与经营基本理论（一）课程内容本章介绍了房地产开发与经营中的生产策略、价格策略等策略，讨论了房地产开发与经营决策的类型以及根据各种决策类型在进行正式决策时应该遵循的决策准则。
同时也介绍了房地产开发与经营决策的一般程序。
（二）学习要求通过本章的学习，要求掌握房地产开发与经营的理念、策略，熟悉房地产开发与经营决策类型及其决策依据。
（三）考核知识点和考核要求1、领会：房地产开发与经营理念。
2、掌握：房地产开发与经营策略。
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第一章经营与房地产经营1，房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营问题。
2，研究目的：a研究房地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。
b研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。
c 研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。
以提高企业管理效率和管理水平。
d 研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。
3,研究内容一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。
二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。
三是关于房地产企业及房地产企业主要经营管理职能的研究。
四是关于房地产营销理论与方法的研究。
五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。
4.经营管理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。
5.财务职能的核心是资金的运用和管理。
6.任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低成本开支。
提高资金利用效益；增加企业积累，扩大企业实力。
7内容：1.资金筹措职能2.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。
8思想：一、面向市场的经营思想二、竞争致胜的经营思想三、注重信息的经营思想四、致力人才开发的经营思想五、注重计划管理的经营思想六、以经营效益为核心的经营思想9.经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的依据和归属。
10.企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝11.按目标功能分类：1.市场性目标2.发展性目标3.生产性目标4.服务性目标5.成本性目标6.财务性目标7.效率性目标8.效益性目标12.按目标层次分类：1.战略决策层目标2.中间部门职能层目标3.车间班组执行层目标13.按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。
2.中期目标，5年左右。
3.近期目标，一般本年度。
14.经营目标的作用：1.经营目标形成了企业经营管理活动的中心。
2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。
3.经营目标的制定和推行是强化企业经营管理，提高经营效益和手段。
4.经营目标是企业利益的集中体现，成为号召职工、团结职工、激励职工为之奋斗，提高企业职工主动性与创造性的力量源泉。
15.经营方针是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现企业经营目标而确立的基本原则。
16.经营方针按其构成层次上划分，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。
17.企业具有的方针类型：1.生产发展方针2.技术发展方针3.项目发展方针4.市场发展方针5.人才资源发展方针6.管理发展方针18.房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
19.房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动。
20.房地产开发与房地产经营的关系：1房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。
2.房地产经营是指房地产商品的销售。
租赁、抵押等以交易为主要形式的经济活动。
3.房地产经营涉及到产权的转移，在很大程度上受到法律的保护与制约，国家法规便有较多的约束。
21.房地产经营特点:1.房地产商品价格昂贵，对于大多数用户而言，往往不可能一下子拿出这么多的巨款购买房屋。
2.房地产商品不可移动。
因而其交易过程不是商品位置的流动，而是商品所有者或使用者的更替。
3.有些房地产商品，如城市建筑地块，其使用权与所有权是分离的。
4.一般商品的交换对象范围不受限制.5.一般商品的交换出售后的用途是不加限制的。
6.一般商品交易只是单纯的买卖关系。
7.由于房地产资源和稀缺性，从长远来看房地产商品都具有升值潜力。
8.由于地产市场实际上是政府垄断的市场，这就意味着，价格机制、竞争机制对土地供求关系的调节作用，就不如其他商品市场那么明显。
22.经济环境是经营者拟经营的项目在建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件。
23.房地产经营的环境因素：1.政治环境2.社会环境3.经济环境4.法律环境5.自然环境24.经营风险是指在特定环境下和特定时期内，客观存在的可能导致经济损失的变化。
25.经营风险的特点：1.客观性2.偶然性3.相对性4.可测可控性5.风险与效益的共生性.26.房地产经营风险是指由于随机因素所引起的房地产项目实际价值与估计价值或预期价值之间的差异。
27.房地产经营风险来源：1.国家风险2.市场风险3.企业风险房地产经营项目的风险分析方法主要有盈亏分析、敏感度分析、概率分析。
第二章房地产经营的基本运用28.房地产经营可分为三个环节：一是生产过程的经营，二是流通过程的经营，三是消费过程的经营。
29.房地产经营的基本运作，包括城市土地开发、城市房产开发，房地产的销售、租赁抵押、典当、拍卖、估价、入股与信托，以及房产的修缮与管理经营等。
城市房产开发包括新区的开发与旧城改建两类。
新区开发包括土地征用和城市基础设施建设。
30.城市建设用地，无论是收回国有土地或是集体所有土地，一般需按如下程序进行：1.申请选址。
2.制订方案。
3.申请批准。
4.发布用地通告。
5.签订补偿、安置合同。
6.发证。
31.城市房地产开发是指按照城市建设总体规划的要求，进行房屋和其他建筑物的生产和再生产。
32.房地产交易是指把房产和地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等的流通活动。
33.主要交易方式：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋销售、房屋租赁等。
34.房地产的其他交易方式：房地产抵押、房地产典当、投资入股、房屋互换、房地产估价、拍卖。
｛21｝35.物业管理可分为住宅区管理、公寓管理、写字楼宇管理及商业物业管理类型。
《1》住宅区管理原则：1.服务第一、方便群众的原则。
2.统一经营、综合管理的原则。
3.企业化管理、独立核算的原则。
4.专业管理与群众管理相结合的原则。
5.产权与经营权分离的原则。
《2》住宅区管理模式：1.开发公司管理型。
2.“三结合”管理型。
3.街道办事处管理型。
4.物业管理型。
36.房地产开发经营运作是指房地产企业以土地开发和房屋建设为经营目标，根据内部条件与外部条件环境，把握房地产市场的发展趋势，进行策划、决策的事总过程。
37.城市土地开发经营运作是指地产商或地产综合开发企业发土地开发为经营目标，依据城市建设总体规划要求和对地产市场发展趋势的预测，从土地选址与可行性研究开始，经项目立项。
征地拆迁，到对土地进行加工平整和基础设施建设，满足进行城市房屋建设的建筑地段为止的全过程。
《1》土地使用权的出让：1.取得城市土地使用权的法律依据。
2.城市土地的有偿使用制度。
3.城市土地出让的有限期使用制度。
4.土地所有权与使用权的两权分离。
｛25｝《2》城市土地使用权出让的国家垄断制度：1.城市土地出让的国家垄断经营制度。
2.城市土地使用权出让的批准权限。
《3》土地使用权出让的主要方式：1.协议出让方式。
2.招标出让。
3.公开拍卖。
｛27｝《4》土地使用权的转让：1.土地使用权转让与出让的区别。
｛28｝2.土地使用权转让的条件：a.只有国家出让的土地使用权才能转让。
b.只有依据出让合同规定进行开发利用的土地使用权才能转让。
C.土地使用权转让应当签订合同。
D.土地使用权转让必须办理过户登记手续。
3.土地使用权转让的原则：a.”认地不认人”的原则。
B.房地产不可分的原则。
C.房地产效益不可损的原则。
4.土地使用权转让的年限｛29｝38.城市房地产开发经营，是指房地产展商对城市房屋及各类建筑物、构造物的兴趣与经营。
（一）工程项目组织1.招标类型：a.工程总承包招标 b.建设项目阶段招标 c.专项招标2.招标方式：a.公开招标 b.邀请招标 c.协议招标3.招标程序：a.选择招标方式 b.编制招标文件夹c.编制标底 d.招标资格审查 e.组织现场勘察 f.报送标书 g.开标、评标和决标 h. 签订承包合同（二）工程项目管理39. 工程项目管理是指开发对各施工单位在家施工过程中的综合管理。
开发公司对工程项目组织管理的主要职能有三个方面：一是、项目地盘管理。
二是、工程质量监督。
三是、工程验收与交用。
40.房地产交易经营运作：是指房地产经营者，依据对房地产市场发展趋势的预测，以房产、地产作为商品进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等交易活动的实施决策过程。
房屋销售的方式：1.房地产销售委托。
2.现货买卖与期货交易。
房屋买卖程序：1.确认资格。
2.签订房屋买卖合同。
3.付款成交。
4.房地产过户。
房屋租赁与房屋买卖的区别：1.房屋买卖是买得所有权，而房屋租赁是承租人从房屋所有人处租得一段时间内的使用权。
2.房屋买卖是一次性交易，一次实现房屋的价值；而房屋租赁则是分期多次交易，分期实现价值。
3.房屋买卖是一次性付款，或分期付款，而房屋租赁，多是按月付款，一般称为月租。
4.由于房屋租赁是把使用权从所有权中分离出来，因而在房屋租赁中产生了两种相关的特点.第一、房屋出租，发生了使用权对房屋所有人处分权的制度。
第二、由于房屋出租，也产生了所有权对使用权的某种制约。
（二）租赁双方的权利与义务1.》房屋出租方的权利：1.有按期收取资金的权利。
2.有监督承租方爱护使用房屋的权利。
3.有依法收回出租房屋的权利。
4.因国家建设需要，必须腾让房屋时，出租方有权终止租赁合同，对用户按有关规定另行安置。
2.》房屋出租方的义务｛35｝3.》房屋承租方的权利｛35｝4.》房屋承租方的义务｛35｝房屋租赁程序：1.租赁双方平等协商。
互利互惠、议定租金。
2.签订房屋租赁合同，明确双方权利与义务。
3.将租赁合同送当地房管机关备案，办理房地产租赁登记手续。
4.交接房屋。
41.其他房地产经营形式的运作：（一）房地产抵押1.抵押权的设定｛37｝2.房地产抵押贷款合同｛38｝3.抵押登记｛38｝4.抵押房产的占有、收管。
｛38｝5.抵押房地产的处分｛38｝（二）房屋互换1.房屋产权互换，是指房屋产权人之间，为了生活或经营的需要，相互交换房屋的所有权。
房屋互换程序：1.》换房申请。
2》换房证明。
3.》互换房的价格评估。
4.》签订换房协议。
5.》房地产过户。
2.房屋使用权的互换。
3.换房范围。
第三章房地产经营企业42.地产经营企业则是指从事房地产开发、租售、中介服务以及维护管理等经济活动组织。
43.房地产企业的类型：（一）按所有权性质划分：1.全民所有制企业。
2.集体所有制企业。
3.私营企业。
4.中外合营企业。