房地产开发培训教程

➢ 建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理 市场。
1998年7月3日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改
革，加快住房建设的通知》发布，基本内容包括：
从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行 住房分配货币化；
建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系；
继续推行现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；
7
我国房地产业的产生与发展
亿元、万平方米
800 746.75
700
600
4309
500 417.43
400
元/平方米
6000
5397
销售面积
4439 516.64386
完成投资 商品住宅均价
532.86
4658
5000 4000
394.7
3000
300
1987
2035 260.77
220.5
2000
1994年7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度 改革的的决定》，确定了
房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的 新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建 设，改善居住条件，满足居民不断增长的住房需求。
房改的基本内容是“三改四建”：
➢ 改住房建设投资由国家、单位统包为国家、社会、个人 三者合理负担；
1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方 案；5月1日，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台， 实行“五位一体”，即推行住房公积金、提租发补贴、配 房买债券、买房给优惠、建立房委会，在全国引起了所谓 “上海效应”。
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我国的房地产制度改革
城镇住房制度改革
1994年以后：改革的深化和全面实施阶段
200 100
101.4 78.1
116.88 104
112.75
101.25
82.32
1000
0
0
上海 杭州 北京 广州 重庆 成都 南京
8
我国房地产业的产生与发展
11个大中城市2003年房地产投资潜力排名
——中国房地产业协会
上海 杭州 宁波 南京 北京 广州 深圳 厦门 重庆 成都 武汉
0
5
10
1966－1978年
遭受“十年动乱”的严重破坏。
1978－1980年
随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度改革、 城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，产生 了新时期的社会主义房地产业。
1987年十三大报告中首次提出建立房地产市场，宣告 中国房地产市场的诞生。
4
我国房地产业的产生与发展
1981－1986年
新中国房地产业复苏的前奏。 81年开始的理论探讨和少量的实践，85年左右的相对
迅速成长，再回到86年的低谷。
1987-1990年
88年可以说是中国房地产业的第一次高潮，而89年达 到真正的第一次低谷。
1991-1995年
91年开始复苏，经历了92、93年的极度膨胀后，在93 年下半年治理整顿的基础上开始衰退。
➢ 改各单位建房、分房和维修、管理住房为社会化、专业 化运行；
➢ 改住房实物福利分配为以按劳务分配为主的货币工资分
配；
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我国的房地产制度改革
➢ 建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质 的经济适用范房供应体系和高收入家庭为对象的
商品房供应体系；
➢ 建立住房公积金制度；
➢ 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；
94年第一次出现商品房空置现象，95年再次跌入低谷。
5
我国房地产业的产生与发展
1996－1999年
伴随着房地产业的合理调整进行的。 经历了三年的艰难复苏，98年出现了增长的好势头，
但99年再次出现衰退。
2000年－
经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。 房地产市场日益完善，运行模式逐渐规范。 产品供需结构不尽合理，出现一些社会问题。
的实施方案》。
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我国的房地产制度改革
城镇住房制度改革
1991－1994年：改革的全面推进和配套改革阶段
1991年6月，国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城 镇住房制度改革的通知》，强调了政策的严肃性。
1991年11月，国务院办公厅下发了《关于进行城镇住房制 度改革的意见》，成为改革的纲领性文件。
6
我国房地产业的产生与发展
2003年7月，中国房地产协会在广州召开了房地 产市场分析会，认为：当前我国房地产市场总体 上健康，地区各有差异。
长江三角洲地区（上海、杭州）：供销两旺，房价上 扬偏快。
珠江三角洲地区（广州）：住房供应比较充分，房价 稳中有降，开发商微利经营，市场比较成熟。
中西部地区（重庆、成都）：开发量、销售量逐渐上 升，但总量不大，对全国市场影响不大。
1980年4月，邓小平同志明确提出改革的总体构想；同年6 月，中国中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报
提纲》，正式宣布实行住宅商品化。
1986年2月成立“国务院住房制度改革领导小组”，提出 以大幅度提租为基本环节的改革思路。
1988年1月召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，
2月批发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革
第一章 房地产开发与经营概述
1
基本概念
房地产
物质：土地、建筑物； 法律：产权； 经济：收益、增值；
不动产、物业、房产、地产 房地产业
投资、开发、经营、管理、咨询、评估、经纪、 物管
房地产开发
2
我国房地产业的产生与发展
1949年前
3000年前：出现了田地的交换和买卖； 19世纪中叶前：一定规模的土地、房屋的租赁、买卖
15
20
住宅
百度文库
25
写字楼
商铺
9
30
我国的房地产制度改革
城镇住房制度改革
传统的城镇福利性住房制度：国家统包、无偿分配、 低租金、无限期。国家投资无法回收、居民住房需 求无法满足。
1978－1990年：改革的探索和试点阶段
1979年起，实行向居民全价售房的试点，最初在西安、柳 州、梧州、南宁；1982年起，实行补贴出售试点，首先在 郑州、常州、四平、沙市。
活动； 19世纪中叶起：沿海城市的近代房地产业迅速发展。
1949－1955年
接受旧政府的房地产档案、确定产权、代管无主房屋、 没收敌伪房地产、打击投机活动；
建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记； 改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。
3
我国房地产业的产生与发展
1956－1965年
以“国家经租”的形式对私有房屋进行社会主义改造； 赎买私有企业的土地。