年上海房地产市场走势预测

《个人所得税法》
08年二季度及上半年跟踪板块市场表现 08年下半年上海房地产市场走势预测 症状及病史 目前身体状况 病因查找 病情发展及处方 持续时间 主要结论
刚性需求强烈，供需矛盾仍未根本性解决，目前上海房地 产市场健康，内部“免疫系统”正常
住宅累计存需比&成交均价对比
存需比
24.00 22.00
将农民工居住问题纳入城市住房建设规划 经济适用房买卖税收优惠
+当年住宅新增 建筑面积
上年住宅市场可供开发 量
-当年住宅竣工面积
6649万平方米可供开发建筑面积可以维持3年左右市场 需求
历年上海住宅销售面积
4000
3695
3500
3234
3000
2846 2615
2500
2224
2189
2000
1681 1846
1500 1057 1243 1446
1000
08年下半年上海房地产市场走势 预测
08年下半年上海房地产市场走势预测 症状及病史 目前身体状况 病因查找 病情发展及处方 持续时间 主要结论
症状一：楼市疲软，销售量骤减
症状二：高端物业或被低价抛售，或 改变销售策略
世 场纪商贸广– 李嘉诚间接出售
锦麟天地
– 摩根斯坦利整体出售
华山夏都
– 摩根斯坦利也有意整体出售
住宅可售余量与成交量之 比（存需比）合理区间在
20.00 18.00
8-12
16.00
14.00
12.00
10.00
8.00
6.00
4.00
2.00
0.00 05-01 05-03 05-05 05-07 05-09 05-11 06-01 06-03 06-05 06-07 06-09 06-11 07-01 07-03 07-05 07-07 07-09 07-11 08-01 08-03 08-05
《关于做好稳定住宅价格工作的意见》
新国 八条
2005.5.27 2005.5.29
国家税务总局 、财政部、建
设部
建设部
《国家税务总局、财政部、建设部关于进一步加强 房地产税收管理的通知》
《关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于 做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》
营业 税
2005.7.10 国家税务总局
存需比均值12.65 出现大面积促销 价格促销幅度在1520%
存需比
成交均价
存需比均值：8.89 价格平稳波动 涨幅在1015%
存需比均值：4.41 价格快速上涨 涨幅在30%以上
元/平米 15000 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000
从数据看，上海土地可供开发量连年减少，07年尤为明显
500
0
按平均销售量核算，可供3.03年开 发 按最高销售量核算，可供1.80年开 发 按最低销售量核算，可供6.29年开 发
注：为统一计算口径，以上所有数 据采用上海统计局数据
1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 平均值
房地产企业募资不得用于买地
《中央预算内投资对中西部财政困难地区新 建廉租住房项目的支持办法》
关键词
控制银根 抑制屯地
中西部廉租住房建设纳入中央财政补贴
2008-02-26 2008-03-14
经济适用 房
建设部 财政部、国税总局
《关于改善农民工居住条件的指导意见》
《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有 关税收政策的通知》
市场陷入死循环
货币紧缩
贷款、融资不 畅
众所周知的原因：开发商资金链紧张
没有钱
降价
利率 存款准备金率 国际国内经济环境恶化
百度文库
销售不畅
市场信心不足
同时，政府对于房地产行业不断泼冷水
时间
1-6月 2008-03-20
类型
金融
2008-01-07
单位
央行 中国证监会
国家发改委
文件名称
4次上调准备金率至17.5％
上海市场中长期内处于健康状态
根据新开工量约等于三季度后供应量的规律，今年下半年，上 海住宅市场约有750万的供应量
新开工面积与新增供应量
600
08.3 08.4 09.1
500
400
400 390 340
300
200 100
0 06.1 06.2 06.3 06.4 07.1 07.2 07.3 07.4 08.1 08.2
当季住宅新开工量 三季度后住宅供应量
上海市场中长期内处于健康状态
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
根据750万方的供应，至2008年年底，按悲观估计，市场累积 供求比才可能达到8以上的水平，中性预测为5-6
住宅累计供求比预测
上海市场中长期内处于健康状态
09年000000000000000000000000000000000000000000018555555555555666666666666777777777777888888季年------------------------------------------000000000111000000000111000000000111000000度底123456789012123456789012123456789012123456
上海住宅可供开发建筑面积
10000
9000
8000 7000
6649
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
住宅累计可开发建筑面积估算 历年新增住宅建筑面积
上海市场中长期内处于健康状态
市场销量相对乐观估计（平均132.56万方/月 ）
市场销量相对悲观估计（08年水平92.96万方/
月）
8.60
4.24
9.80
4.21
诊断结论
轻度流行性感冒
在北京、深圳、广州等大城市“重度”感冒的情况下，体质强健的上海还处于感冒 初期
08年二季度及上半年跟踪板块市场表现 08年下半年上海房地产市场走势预测 症状及病史 目前身体状况 病因查找 病情发展及处方 持续时间 主要结论
新虹桥绿景苑（皇家花园 ）
– 整体低价出售
御翠豪庭
– 降价万元促销
汤臣一品
– 转售为租
三年前：外伤致病，修养近一年
97年市场低谷，市场不成
05年市场萧条，外伤所致
熟
时间
发布机构
——政策闷棍直接
将行具业体政打策入谷底
关键 字
2005.3.26
国务院
《关于切实稳定住房价格的通知》
国八 条
2005.5.11 国务院七部委