贺州市项目地块分析页PPT文档

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贺州城镇体系规划 (2)课件

第一章：3 社会经济
3.2人口与劳动力
具有一定劳动力，本地人口为主
2013年末全市总人口226.42万人，年末常住人口 198.73 万人，其中城镇人口77.39万人。人口总数在广西壮族自治区排名第12位，人口密度排名为7.0756万人/平方公里居广西壮族自治区第9位。
八步区人口数量最多，富川县人口最少。平桂区、昭平县和钟山县人口数量相差不多，都在42万人左右。各区县外来人口都比较少，常住人口以本地人为主。
第一章：1 概况
1.3区域交通
多条线路贯穿全境
贺州市位于国道207和323线交汇处，同时还有省道20161、 20141、20031贯通境内，市区离首府南宁市公路里程565km，离梧州市165km，距离桂林市 216km，距离广州市325km。水路沿桂江、贺江而下一天可抵达广州市和香港、澳门。交通较为便利。
贺州市处于湘、粤、桂三省（区）结合部，向东南至香港、澳门500公里，广州市约 300公里，是广西对接东部和中部地区的重要门户和枢纽，是大西南地区东进粤港澳和出海的重要通道，是中国─东盟自由贸易区、西部大开发和泛珠三角区域合作的战略结合点，是享受国家深入实施西部大开发、促进广西经济社会发展、沿海开放以及扶持民族地区、贫困地区等一系列优惠政策和接纳海外及中国沿海经济辐射与转移产业的“桥头堡”。
第一章：2 自然资源
2.4水资源
水资源开发潜力大
贺州地区地表水资源丰富，地下水开发利用量不大。在各县地地下水开采用途中，富川县以工业用途为主，约占地下水开采量地一半，生活用水和农灌用水加起来占富川县总地下水开发量地一半；贺州市、钟山县两县市的地下水开采均以生活用水为主要用途，占地下水用水量的大部分。由于地下水埋藏浅，故以开采浅层地下水为主。

房地产项目定位分析(PPT)

核心诉求
豪门天地，荣耀中国
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哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”，顺势而上创建高端产品，开发区规模进一步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均价6000-7200元/㎡。
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房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规划重点发展板块，相关配套陆续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余条公交线路，西湖路、西安路等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城，世纪联华和中央红超市，学府书城，服装城等。黑龙江大学、哈尔滨医科大学、哈尔滨理工大学等15所大专院校，医大二院、二一一医院等。

贺州市城区建设用地评定

贺州市城区建设用地评定一、城区建设用地评定（一）地形地貌市区的地形地貌属南岭山地丘陵区，也是两广丘陵的一部分，地势北高南低，中间豁然开阔，形成一小盘地，地形背斜，周围有石山环绕。

城区中部最高点为大钟山，海拔362.9米；城区北部，黄田东部大神岭的最高峰海拔514.5米；城区南部的最高点则为金子山的379.0米。

贺江及其支流两岸低地标高在100-110米之间，现状建城区范围也多处于110米以下。

八步盆地是贺州6个小盆地之一，它是在三迭纪以后，地壳上升，湖泊浅化形成的。

八步至平桂、沙田、鹅塘北部、黄田南部均属碳酸盐为主的石灰岩地区。

由于灰岩的化学性活泼，在亚热带高温多雨的气候条件下，有利于溶蚀作用的进行，因而岩溶（喀斯特）地貌强烈发育，奇峰突兀、石柱林立，石芽、溶沟常有出现，外貌千姿百态、奇形怪状。

峰林峰丛间有大小不等的喀斯特洼地、盆地分布，在溶蚀平原上常有排山或蚀山拔地而起，如灵峰山、马鞍山；孤峰与排山之间地形较平坦，形成开阔盆地或谷地，如灵峰北路及排洪河东西两侧均属开阔盆地或谷地；区域内还有高度不等的溶洞分布，如灵峰岩、观音岩。

此外，在溶蚀平原上常有溶潭、溶湖（塘）成片出现，如九十九窝塘和石凉亭边的旱湖（太白湖）等。

（二）水文地质市区内有贺江及其支流马尾河穿过。

贺江发源于湘桂交界的都庞岭山脉风源山麓，从西北向东穿城而过；并经广东封开与西江汇合，全长326公里，落差182米，河谷呈宽敞的“U”型，宽70-120米，沿江分布两级基座阶地，一级阶地高程102-104米，二级阶地高程106-110米。

据贺街独山岭水文站资料推算，贺江八步水轮泵站处，正常流量为80m3/s，最小流量17.1m3/s，五十年一遇洪水流量3139 m3/s。

马尾河位于城东；自北向南流人贺江，马尾河集雨面积473km2，最大流量733 m3/s。

，最小流量7.5m3/s。

距八步59km处的贺江上游建有以灌溉为主，结合发电、防洪、工业用水等综合利用的龟石水库，有一定滞洪削峰作用。

贺州市土地分级和基准地价成果

贺州市城区土地定级与基准地价成果2011-04-29 | 来源：贺州市国土资源局| 【大中小】【打印】【关闭】一、贺州市城区商业用地级别基准地价商业用地级别划定为5个商业级别，各级别范围为：1.一级地：大致在城市中心地区分布。

定级边界大致为北面以前进路——建设中路沿线为界，东部界限沿建安路沿线，南部包括沿江路中段，西面至新兴路为界。

2.二级地：二级地分布范围从一级地向外围延伸，主要为沿西约街——八达路——龙山路——建设路——平安西路——江北路沿线形成得合围区。

3.三级地：三级地主要分布在二级地向外延伸区域分割为两片。

第一片大致范围为北部为八达路北面，东面以贺州大道东侧为界，南面以河为界，西面至金龙摩托车城。

第二片则主要分布在河南，大致范围为北面以河为界，东面以规划路口为界，南面至大钟山脚，西面以桥西路为界。

4.四级地：三级地主要分三大片，其共同分布规律为，沿主干道沿线分布，目前主要为开发中土地或待开发土地。

第一片分布在河北西环路以东，以西环路——规划中的新华西路——光明大道——和平路为界；第二片分布在河北以东，主要为贺州大道以东及八达东路沿线土地；第三片分布在河南，北面以河为界，东面以大钟山为界，南面以西环路为界，西面以规划中的光明大道为界。

5.五级地：五级地主要分布在四级地外围区域。

注：各级别具体范围以基准地价范围图为准。

二、贺州市城区住宅用地级别基准地价住宅用地级别划定为5个住宅级别，各级别范围为：1.一级地：大致在城市中心地区分布。

定级边界大致为北面以建设中路后小路，东面以平安西路为界，南部包括沿江路中段，西面至新宁街为界。

2.二级地：二级地分布范围从一级地向外围延伸，主要为沿育才路——八达路——星光大道——建设路——平安西路——江北路沿线形成得合围区。

3.三级地：三级地主要分布在二级地向外延伸区域分割为两片。

第一片大致范围为北部为八达路北面，东面以贺州大道东侧为界，南面以河为界，西面至金龙摩托车城。

贺州市城镇体系发展战略 (8)课件

贺州市城镇体系发展战略
展示目录
一、区域经济发展分析
• 1.1 市域概况 • 1.2 发展环境与发展背景分析 • 1.3 经济发展战略 • 1.4 产业发展战略
二、人口与城市化
• 2.1 人口现状分析 • 2.2 人口预测与规划 • 2.3 城市化发展策略
三、城镇体系规划
• 3.1 贺州市城镇体系发展现状 • 3.2 贺州市城镇体系发展战略 • 3.3 贺州市城镇体系发展规划
贺州市位于广西壮族自治区东部，背靠大西南，面向粤、港、澳，处于桂、粤、湘三省（区）的结合部，地处北纬2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱº39´～25º10´；东经110º34´～ 112º03´之间，北部与湖南省永州市（江华瑶族自治县、江永县）相连，东部与广东省清远市（连山壮族瑶族自治县）、肇庆市（怀集县、封开县）接壤，西北部与桂林市（恭城瑶族自治县、平乐县、荔浦县）交界、西部和南部与梧州市（蒙山县、藤县、苍梧县）毗邻。
除了与桂林类似的喀斯特地貌资源之外，贺州市还有独特的森林、温泉、石林、古镇等旅游资源和少数民族风情等，诸如姑婆山和大桂山两个国家级森林公园、黄姚古镇、临贺故城、十里画廊、客家围屋、以及富川瑶族盘王节、秀水状元村等丰富的民族民俗人文旅游资源。
一、区域经济发展分析
1.1 市域概况
1.1.3 贺州市的地理位置
1.2.1 发展历程平稳发展阶段
1996—2002 年，贺州经历了从县级市到地级市的转变，城市发展迎来良好契机，工业发展和旅游业发展逐渐升温，城市空间发展明显加快，中心城区沿贺江进一步东西向拓展，并出现飞地式城市开发。
该时期贺州城市发展动力不足，城镇化进程较为缓慢。
一、区域经济发展分析
1.2 发展环境与发展背景分析

项目年度经营分析会PPT模板(区域级)

图例说明：
计划新开工
在建未售（正常建）
缓建停建
在建已售（正常建）竣工在售
计划新开工 378亩
XXX万m²
高层 18层 XXX亿
在建已售（正常建）
96亩
XXX万m²
（积存） XXX万m²
高层
11层 XXX亿（积存） XXX亿
竣工在售
622亩 XXX万m² （积存） XXX万m²
高层/别墅
18/3层 XXX亿（积存） XXX亿
二、财务——每一天费用（2017年）
每一天销管、财务费用xx万元每一天存货、存地内部计息xx万元
每一天销管费用xx万元
每一天利息费用xx万元
（包括占用集团和贷款资金）
每一天存货内部计息xx万元
每一天存地内部计息xx万元
由财务系统统一下发计算口径
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七、项目管理——项目组织架构及人员配置
2017年12月31日，项目在岗人数为xx，
③已摘牌未开发土地
7.53亿元 16.75万㎡，65亩
XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡
合计未售总值 ①+②+③
11.34亿元 24.16万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡
备注:
1、已摘牌土地xx亩，xx万/亩，合计xx亿元；未摘牌储备土地尚有xx亩， xx万/亩，合计xx亿元，按容积率x，售价预计xx元/m2，预计净利润xx亿元。 2、开盘时间XX年XX月ＸＸ日，截止XX年XX月XX日总投入成本XX亿,目前累计签约收入XX.XX亿，预计净利润XX.XX亿；按目前销售进度，预计于ＸＸ年可售罄。 3、车位总货值/项目净利润=XX亿/XX亿=XX%。 4、“其他”科目中包含：酒店XX亿元，XX万㎡；学校XX亿元，XX万㎡；不可售综合楼XX亿元，XX万㎡；等等。

1.规划范围

1.规划范围爱莲湖公园选址位于贺州市城东区，东起工业大道，西至贺州大道，北衔工达路，南临太白路。

依照《贺州市太白湖片区操纵性详细规划》要求，该地块属市级综合性公园，总用地面积989722.03m2〔约1484.5834亩〕。

2.功能定位项目定位为市级综合性公园，应贯彻“五个统筹”的原那么，充分表达人与自然和谐进展的要求，兼顾突出地域资源文化特色的同时，满足城市居民对室外休闲、观赏、游戏、运动、娱乐等活动的需求，兼有防灾、避难及救治等应急功能。

项目整体定位为：文化、休闲、游乐、运动。

文化：贺州历史文化源远流长，早在公元前111年，汉武帝便在那个地方设置贺县；三国时期，吴国黄武五年，即公元226年设置临贺县；到隋朝时改名为贺州，连续至今已有2100多年的历史。

在那个地方，中原文化、百越文化以及湘楚文化等多种文化交汇融合，早在明清时期，那个地方便成为了桂湘粤三地的商品集散中心。

也正是由于贺州这种独特的历史文化氛围，造就了那个地方众多的人文景观与名胜古迹。

其中有宋代理学的开山祖周敦颐，闻名理学家程颢、程颐基本上他的弟子。

他的千古名篇《爱莲说》，以花咏志，以花喻人，以莲自喻。

“出淤泥而不染”，千百年来广为传诵，勉人自爱和向上。

公园以“爱莲”为主题文化。

通过提炼“爱莲说”、周敦颐雕塑、大面积的种植荷花来烘托“爱莲”文化主题氛围。

休闲：公园力主提供给市民在及非工作时间内以各种“玩”的方式求得身心的调节与放松达，到生命保健、体能恢复、身心愉悦的目的。

能够闲坐、能够散步、能够观鱼等等，同时有效地促进对智能、体能的调节和生理、心理机能的锻炼。

通过公园整体上的设施布置和对市民开展各种活动的引导，沿湖布置的漫步道、活动大草坪、亲水平台等等，营造一种休闲的生活方式服务。

游乐：为满足不同年龄阶层人群的使用要求，结合爱莲湖约34.4公顷〔约516亩〕的水域面积及约合6.8公里的湖岸线，依照不同的区位设置了多处供泛湖游船停靠的码头平台。

某房地产项目市场及地块分析报告(ppt 42页)

10000元/ ㎡
8000元/ ㎡ 6500元/ ㎡ 5500元/ ㎡以下
三次改善需求
二次改善需求首次改善需求刚性需求
预计开发量：48万平米预计开发量：65万平米预计开发量：117万平米预计开发量：160万平米预计开发量：185万平米
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房地产开发环境概述
1、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调控影响较小，整个市场受“限购效应”影响存在短期的观望情绪。
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项目威胁（T）政策风险：调控政策持续，市场短期内存在观望情绪
保障房、经济适用房对刚需市场冲击较大竞争风险：区域内待建、续建项目近期供应，造成客户分流
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综合分析后的项目界定
一次置业为主的刚性需求产品快速去化的现金流产品
41
SWOT应对策略及项目建议
建议：
项目容积率2.5，整体建议规划为小高层，主要基于以下几点原因：
二套房首付44成?防范信贷资金境外热钱冲击我国市场?合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任?首套90以上首付33成二套房首付55成利率11倍三套停贷?限购政策出现端倪限制有违法违规企业购地?首套首付33成二套首付55成利率11倍暂停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款?加强对消费性贷款的管理禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房取消个税优惠?首套首付33成二套房首付不得低于66成利率11倍?限购政策出台?保障性住房在十二五期间3600万套的供应6乌市七条20113310近期乌市楼市新政1进一步建立健全和完善住房保障制度2暂时限定居民家庭购房套数严格限制投机性购房3强化市场监管4严格执行房地产税收政策5切实执行差别化住房信贷政策6严格住房用地供应管理7发挥媒体积极引导作用乌市政策分析从乌七条发现此次调控并没有明细调控细则调控政策出台的时机并不成熟但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响尽管限购令目前并没有完全实施却影响到置业者的置业心理造成目前的观望情绪

广西省贺州市城市花园广场营销报告.pptx

香槟城
——包装推广
户外广告
香槟城
——包装推广
楼书
宣传海报
香槟城
——包装推广
区位表版及沙盘
香槟城 ——包装推广样板房
香槟城 ——包装推广
网络推广
香槟城
——销售动态
• 面积区间：欧式洋房，面积约介于58-146 ㎡；
• 销售价格：3300-3800元＼平米。 • 销售情况：一期９０％售罄。二期２０１５年元旦接受预约。 • 优惠政策：按揭９７折，一次性９５折
SWOT
劣势——缺乏销售道具楼书，户型图彩业计划书
SWOT
劣势——缺乏区域表版
SWOT
劣势——缺乏证照展示墙
SWOT
劣势——缺乏专业的销售团队
SWOT
劣势——缺乏专业协助部门如财务部，售后服务部
SWOT
劣势——缺乏专业物业管理公司
SWOT
机遇——救市政策
总结：
1、项目区位优势十分明显； 2、处于交通十分便利的地段； 3、项目本身缺乏包装； 4、缺乏专业的销售团队； 5、缺乏实施可行的营销策略； 6、竞品推出给本项目带来一定的压力
嘉年濠庭
——基础数据
楼盘名称区属
嘉年濠庭
太白西路（太白湖旁）
物业类别售楼处售楼电话
欧式建筑风格
太白西路（太白湖旁）
交通状况占地面积
总建筑面积公摊
容积率
车位
75亩 222186.73㎡, 计容建筑面积 181601.62㎡
3.6 1：1配比，共1470个（地面229个，地下
1241个）
物业管理费开发商物业公司
贺州市城市花园广场营销报告
市场环境
项目解析营销策略包装推广销售执行

项目投资分析报告PPT演示课件

人群
商业
9
你是谁并不重要,重要的是，你和谁在一起
圈子决定命运
人群
01
文化学者教育工作者
大学城
高校学生高校教师
航天基地
曲江
区域固定居民及流动人口特征
艺术家
艺术爱好者
曲江二期文艺青年
青年潮人追求新鲜事物人群
10
时间成本不仅是指时间本身的流失，
交通
也是指在等待时间内造成的市场机会的丢
失
02
2号线
航天基地城改项目调研分析报告
1
2
一、航天基地朱坡村城改项目分析
•1. 项目概况
1.1 地块位置 1.2周围其他项目情况 1.3地块现状 1.4周边土地交易情况参考
3
1.1 项目概况—地块位置
行政区位上划分属于长安区航天城，位于东长安街以南，紧邻航腾路，距离地铁四号线航天大道站仅500~1000米，交通便利。紧邻航天城交大附中附小，教育资源优势明显。
市政
04
全景效果图
夜景效果图
14
航天星河运动公园
效果图
市政
04
效果图
航天城文化生态园揽月阁
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市政
8大医疗机构近在咫尺，第一时间为健康护航
城市地图——周边区域医院分布
B.五二一医院
C.长安区医院
B
G
D.秦通医院
04
E.长安区中医院
F.长安区妇幼保健院
G.航天总医院
J.长安大千医院
D CE
J
F
航天城西安人民医院
A.西安植物园 B.杜陵遗址生态公园 C.唐城墙遗址公园 D.曲江池遗址公园 E. 项目西市政公园 F.太空植物博览园

地块分析 PPT

用地整体呈长方形，便于利用；地块分割成三个小地块，不利于一层商业人流的联动，但另一方面加大了项目商业部分的展示面。
地块目前除南部的长途汽车客运站尚未拆迁，其他部分已拆迁平整，暂时作为长途汽车的停放点。
可视性
本项目虽然不临中华路，但项目西北部的建筑高度低，从中华路西侧看，商业上部建筑具有较好的可视性；
国商际贸
辉金煌碧
中华路联营
新世界1店
New world Hotel
商贸国际
已开业商业未开业商业
新世界一店
正大广场金碧辉煌
2.0地块分析
现有商业项目主要集中在中华路两侧和太原北街，目前这两个地段的商业气氛较浓厚；相对而言，本项目所在的太原南街，除临近中华路段，基本为空地，商业氛围尚未形成；中华路及太原街两侧除了商业集中外，也是宾馆酒店的重要集中区；除了商贸、新世界酒店、世纪国际酒店三个四星级酒店，还有金三角酒店、群星国际商务酒店、弘贺宾馆等众多二三星级的酒店宾馆。区域内酒店宾馆集中的原因是：区域处于城市中心区，到城市其他区域出行便利；处于商业街区内配套丰富，购物便利；临近火车站和长途汽车站，流动客流大；在南二马路和北二马路分别有金碧辉煌、钱柜等中高档KTV场所，在南五马路有西北莜面村、如一坊豆捞、太阳城、渝信府、原香斋烤鸭店等，南一马路有周记广东海鲜酒楼，南三马路有梅隆镇餐馆；项目所在区域具有浓厚的餐饮、娱乐氛围。项目西南侧为赛隆广场（商贸国际底商）、五金机电城以及规划建设温州城等小商品市场，档次较低，人流混杂，对本项目打造高档次的商业有所冲击；民主广场以南区域，主要为新建的枫景名城、环宇世纪星城、先锋家园等中档住宅，售价在4000-5000元/平米，消费力处于中等水平。东侧有较多的老旧住宅，消费水平不高，影响项目周边的环境景观。整体而言，项目北部商业、商务气氛较浓厚；项目南部和东部环境较杂乱；项目周边已形成中高档的购物、餐饮和娱乐氛围，并且酒店宾馆集中。

贺州钟山县地块市场调研及可行性分析报告

用地
中低价位、中小套型普通商品住房用
地其他普通商品住房
用地其他普通
面积容积率
（亩）
0.18
0.64
大于或等于1.5 并且小于或等
于4
7.12
0.2
成交价
总价（万元
）
单价（万元/亩
）
12.32
68.47
35.34
55.22
699.00
98.17
12.44
62.20
竞得人出让方式
➢ 2015年引进资金23.85亿元开发建设河东商贸城、至尊国际、旭日财富中心等大型房地产项目9个，结束了钟山县无20层以上高楼的历史，总建筑面积达65万平方米。部分大型房地产项目开工建设，将成为本项目的最大竞争对手，对本项目的客源起到一定的分流作用；因而本项目须找准目标客户群，规划符合市场需求的产品，以合理的产品规划、优美的环境、优质的建筑品质，赢得市场口碑，在竞争中取得优势。
➢ 规划整体目标：以加快城镇化为核心，以城乡统筹发展为前提，以一轴两翼三区为载体，加快县城区与各乡镇的城市化进程，实现城乡经济社会协调发展，努力把钟山建设成为贺州市副中心城市、桂东北机械制造和矿产资源加工基地、广西特色农业示范县、两广旅游黄金节点，建设平安宜居富裕幸福新钟山。
➢ 发展策略：（1）区域联动策略：内引外联，六方拓展（2）县域统筹策略：重点带动，合理分工（3）城乡统筹策略：设施共享，服务均等（4）经济发展策略：结构调整，生态循环（5）社会发展策略：社会和谐，学习创新（6）生态发展策略：生态优先，环境友好（7）文化发展策略：壮瑶之乡、多彩钟山（8）交通发展策略：多式联运、立体枢纽
结论分析

地块分析及前期定位、规划设计建议(PPT 29张)

区域：非新乡房地产发展主流方向。房地产项目同质化较重。区域特性，我们必须创造新思路，增加项目附加值，在区域项目中脱颖而出。
品质-品牌-档次-定位
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品质定位：住宅：中高端精品文化住宅。商业：价值感、品质感、文化感。
品牌定位：在硬件上，我们必须精益求精。品牌方面，要做到与众不同，旗帜鲜明。树立独一无二的品牌体系。对于城市，一场新的居住理念。对于客层，一次独特的安居体验。对于品牌，一次颠覆同质化的鲜明塑造。档次定位打造城市中央高品质文化社区、中高端价位物业，树立产品价格体系
减小竞争压力，积累开发经验，树立品牌形象。
• 劣势策略：发挥团队优势，
做好产品规划，吸收同行优点，建立口碑效益。做好拆迁安置工作。
• 威胁策略：实时关注政府
调控政策及新乡房地产发展形势。根据市场需求，制定相应的销售策略，降低潜在风险。尽量能主导拆迁工作，为项目开发提供良好基础。
周边竞争个案市调分析：上海城
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版块描述：
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东区板块：主要围绕市政府-CBD及平原路沿线，向四周扩散，高层规模社区借势新区强势配套，特点显著，随着生活配套的完善，投资需求占一定的比例。销售价格占据新乡领头羊地位。销售价格4500左右。东南板块：以原高新技术开发创业园我核心，板块发展较早，处核心区外，配套发展缓慢。本地块房地产开发规模较大，知名企业，高档楼盘，占据主导。开发项目品质较高。除别墅项目外，部分品质较差楼盘，价格很难突破4000元/平方米。知名企业、规模高品质大盘，销售价格在4000-4400元/平方米。城区板块：本区域拥有火车站、平原路商圈、公园、滨河景观等城市稀缺资源，房地产开发主要围绕以上核心价值。此区域为城市较早的建成区，土地资源相对紧张，多为旧城改造项目。如本地块周边天鹅第一城、上海城等。本区域交通便利，购物、生活、教育、休闲等配套齐全，购房消费多为原居民改善住房条件需求居多。由于此区域占据较多公共资源，房地产企业借势开发综合性商业、酒店、公寓，满足部分投资需求。本区域目前在售楼盘近30个。区域由于物业档次层次差别大，销售价格跨度也较大，相对于新区有一定的价格优势，均价由3500-5500元/平方米不等，主要差别表现为距离繁华中心距离，周边环境优劣，物业类型，项目自身规模、品质等，位置决定产品价位在此区域尤为突出，中等区域产品品质也可提升项目的产品价位。

贺州市市域资源综合开发

贺州市市域资源综合开发一、土地资源（一）现状概况及存在问题（1）现状概况贺州市土地总面积11771.54平方公里（按土地利用总体规划数），占广西总面积的5%。

农用地面积共1031886.6公顷，占土地总面积的87.7%。

其中耕地175586.6公顷，占土地总面积的14.9%；园地24500公顷，占土地总面积的2.1%；林地756900公顷，占土地总面积的64.3%；牧草地47500公顷，占土地总面积的4%；水面27400公顷，占土地总面积的2.3%。

建设用地为43100公顷，占土地总面积的3.7%。

其中居民点及工矿用地29600公顷，占土地总面积的2.5%；交通用地6750公顷，占土地总面积的0.6%；水利设施用地6750公顷，占土地总面积的0.6%。

未利用土地102166.9公顷，占土地总面积的8.7%。

全市基本农田保护面积150000公顷，保护率占耕地总面积85.1%。

（2）存在问题后备土地资源不足，特别是后备耕地资源匮乏。

中低产田占耕地的73.21%，经营粗放，改造任务繁重。

农村居民点和集镇分散、杂乱，旧宅基地未能充分利用，农村居民点向外扩张，占用耕地。

土地资源的数据缺乏现势性和科学性，进一步核查的任务还很繁重。

（二）城镇建设与土地资源的协调发展（1）基本农田保护按《贺州地区土地利用总体规划》中相关指标控制。

（2）城镇建设用地需求控制根据上述市域总人口、城镇化水平的预测，以及城镇体系结构与组织规划，主要城镇发展空间导引等，综合计算城镇及农村居民点的用地需求和控制。

至2020年，城镇及农村居民点用地控制在3.35万公顷之内，具体分配方案如下：表1-7-1 城镇及农村居民点用地需求控制（2020年）（3）控制建设区包括自然保护区、退耕区、大型湖泊和水库、水源保护区、城市规划区内所确定的绿地及生态保护区域。

（1）各村建筑质量低下有待改造地区。

严格控制零散的拆建改建及“插花地”的新建，统一改造。

（2）用地性质有较大调整的地区，编制规划对开发进行引导。

贺州市项目地块分析

装修毛坯毛坯精装简装
毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯精装
总价单价区域小区地段户型面积装修总价单价
16 2508
市中心单位房 3室2厅 133 毛坯 31 2331
32 2894
水电局单位房 3室2厅 115.85 毛坯 34 2935
15 3222 市中
市中心
迎宾大道 3室2厅 130 毛坯 32 2423
备注：面积：㎡、交易价：万元、单价：元/㎡
迎宾大道－
132 毛坯 35 2652
贺州市二手楼市情况
2012年4月份（1-16日）贺州二手住宅楼价格公示情况（数据来源豆豆房市网）
区域
小区地段
户型面积
农行宿舍 2室1厅 65
经贸局
3室
109. 65
HTC— 2011—14
旺高工业区厂区附近创业东二路东侧
商住用地 5126.8㎡ 2-2.5
12817
274.3起价
214
HTC— 2011—15
旺高工业区厂区附近创业东二路西侧
商住用地 4334.9㎡ 2-2.5
10837 232起价
214
HTC— 旺高工业区厂区附近创业
2011—22
东二路西侧
贺江地块现状分析
项目位于山头位置，约253亩
项目离路边约300-400米
贺州中心市区通向黄姚镇道路
38米宽规划路将由乡镇公路引致项目地
贺江地块SWOT分析
1. 城市处于快速发展阶段，整体发展氛围良
1 优势 1. 项目地块有山有水，自然资源相对较好。 2. 邻近贺江——江宽约50-100米。
好。