中山公园龙之梦典型的TOD商业综合体案例研究
olive店铺实体调研平面图(上海市中山公园站龙之梦店铺)
Olive des Olive（欧莉芙）品牌陈列综合调研报告调研范围：（中山公园商圈）龙之梦购物中心调研人员：陈倩惠 091507229一．描述品牌信息1．品牌历史：“OLIVE des OLIVE”品牌始于1984年，是MOKUMOKU（京都市中京区）创立的品牌，在中国上海的公司为：上海欧莉芙时装有限公司，注册于：2005年。
2．品牌文化：OLIVE des OLIVE解释：“O”——“ONLY ONE”；“L”——“LOVE”；“I”——“IMAGINE”；“V”——“VIVID”；“E”——“ECOLOGY”其象征出道于1984年的独特的性格少女，具有“可爱”“有趣，有吸引力”特质。
.商品从制造到陈设更奉行“原创”这一原则。
株式会社“MOKU MOKU”自昭和54年(1979年)创业以来，自生产到商品的陈设都以“充满活力的服装才是最受欢迎的服装”，为时尚少女精心设计。
3．品牌顾客群定位：OLIVE des OLIVE最初的设计理念是针对14-18岁对潮流气息敏感的少女。
后将品牌目标顾客定位于拥有敏感的时代感，喜爱音乐、艺术的19至25岁女性，是为走过1970年代和80年代的女性量身定制的商店和商品。
她们拥有一定的消费能力，她们拥有在上班，学习之余享受个人休闲乐趣、旅游及恋爱的生活方式。
4．品牌形象与风格：品牌拥有“时尚、舒适、自然、有女性味道的”风格。
融合法国的传统设计，体现出拥有女性味道、阳光、新鲜感的服装。
将蕾丝、娟绸等轻盈柔软的材料与勾勒女性曲线美的布料等材料自由组合，制造出“使女性能心情愉快，享受休闲乐趣”的服装。
它不被一种设计，一种风格所禁锢，无论是店铺、还是商品，它都向人们传达着时尚的脉动。
与休闲咖啡厅结合的设计，更营造了一种舒适、温心的购物气氛。
二．描述商品信息1．品牌商品品类：其品牌所经营的商品类别有：服装428件（女装）、配饰57件（挂件、首饰、皮包、帽子、围巾）。
女装商品的类别有：皮草类（27件）、夹克外套类（55件）、针织类（38件）、衬衫/T恤类（63件）、羊毛单品类（22件）、棉装（31件）、卫衣类（11件）、开衫类（20件）、套头衫类（47件）、裙类（49件）、裤类（46件）、背心类（19件）。
中山公园龙之梦地产规划课件
• 利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、 公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、 城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立 体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源 有效的结合，增强城市服务功能。
PPT学习交流
18
酒店标准层平面
• 办公标准层平面
PPT学习交流
19
市场情况
• 办公部分：写字楼一方面要求客户有比较高的品牌知名度，另一方面还 要对方整层租赁，拒绝分割租赁的散户。写字楼整体档次较高，包括百 度、西门子、米其林等知名企业入驻；目前所有办公空间已全部租出， 租金达到4.5~7元/㎡/天左右。
• 主楼五十八层：
位于商城的东南角。 L1-L2：门厅，大堂； L3-L8：同时连通购物中心和上部酒店的各个特色餐厅； L9-L10：酒店宴会大厅的前厅； L12：健身中心，连通屋顶的游泳池和网球场； L13-L23：办公层； L24-L58：酒店客房及设施。 （其中，L11、L27、L28和L43为避难层或设备层）。
素，但人流量不是决定租金的唯一指标，龙之梦自身的多物业功能组合、 物业结构、品质、定位规划等都影响其租金增长，因此龙之梦周边的大 型商业租金较龙之梦更低；
PPT学习交流
21
龙之梦开发运营历史回顾
0租金 扣点
• 【2003年 投资30亿】自营龙之梦购物中心总投资将近30亿左右， 面积达32万平方米，由民营企业投资建设并管理经营。
上海龙之梦城市综合体项目案例研究报告
真如商圈
新客站不夜城商圈 南京西路商圈
22个地区级商业中心
近期建设和完善17个：老西门、打浦桥、长寿路、 大宁、大华、庙行、 淞宝、 控江路、南方商城、北 外滩、曹家渡、塘桥、张江、外高桥、三林上南、金 桥、川沙； 远期规划新增5个：北蔡、金杨、上海大学（宝山） 周边地区、徐汇滨江地区、闵行九星地区。
虹桥商圈将建设成为以会展为中心、以商务为主，商业零售 为辅的重点商圈。
中山公园商圈：“商业+商务”中档消费区
中山公园商圈将发挥该地区明珠高架与地铁2号线相交的交 通优势，以及中山公园的历史渊源和愚园路历史风貌保护区 等条件，发展成为上海市区西部集公共交通集散、商业服务 、文化娱乐、休闲观光等于一体的地区中心。
名称
龙之梦 万丽酒店
巴黎春天 大酒店
美仑 大酒店
区域
长宁路 1018号
定西路 1555号
武夷路 789号
开业 时间
建筑 面积
楼层 星级 客房数
2008年 4.4万㎡ 25-60F 五星
684
2000年 3万㎡ 1F-38F 五星
860
2003年 2万㎡ 1F-23F 四星
219
标间 价格
1350
1350
上海龙之梦城市综合体项目案例研究 报告
1 PART 商圈布局分析
市级商圈布局
中山公园商圈为上海原有十大市级商圈之一，是城市西部的商业中心。 14个市级商业中心
现有的10个：南京东路、南京西路、淮海中路、 四川北路、徐家汇、张杨路、五角场、豫园商城 、新客站不夜城、中山公园； 新增2个：新虹桥、中环商业中心； 远期规划2个：世博、真如商业区。
上海龙之梦城市综合体项目案例研究 报告
上海龙之梦
写在最后的话
在中山公园商圈，规划龙之梦这样一个大型城市综合体可谓是众 望所归。项目之所以取名龙之梦，就是中国之梦，这个项目的操 盘者江苏富豪童锦泉有很大的抱负，而且意在学习国内外综合商 业成功的运营模式，但他忽略了一点，一个商业项目需要作出自 己的品牌效应，不是简单的模仿，需要因地制宜。他后面品牌的 号召力和集聚力不够。后来接手的凯德商业有一个品牌号召力， 并且懂得如何招商。之前的运营之所以失败是因为运营团队没有 根据当时的时代发展需求来调整业态。 此外，人流量并非完全等同于客流量，龙之梦开业初期的惨淡经 营证明地铁人流并不完全等同于客流，如何有效地提高商业的聚 客能力，品牌号召力，有效减少消费客流流失，才是取得租金突 破的关键因素。
餐饮租金8元 ㎡ 天 一楼零售租金30元 ㎡ 天 餐饮租金 元/㎡/天 一楼零售租金 元/㎡/天 【2007年 龙之梦国际大厦开始投入运营】“龙之梦大厦”凭借区域交通体 系，吸引不少企业入驻。2007年3月，租金实现翻番，日均客流量量超过8 万人，随着写字楼企业的不断入驻，办公人群的增加，以及通过品牌调整， 实现租金翻番。2007年12月，嘉德商用收购中山公园龙之梦50%股权， 并取得该上海项目的经营管理权。 【2008年】2008年与时代华纳签约，引进5星级电影院，并增加购物中心 的休闲娱乐设施。2008年12月，龙之梦万丽大酒店开业投入运营。2008 年12月，龙之梦购物中心实现销售营业额19.3亿元，比上年16.4亿元销售 额增长11.76%。 【2009年 步入相对平稳期】凯德商用掌握龙之梦经营管理权，专业的商业 运营管理公司对龙之梦进行进一步的品牌档次调整、主力店更替、以及更为 鲜明的功能区域划分。 转型期：引进专业管理团队，转型休闲MALL，项目开始盈利。凯德商用接 转型期 手管理龙之梦，迅速进行业态调整，将餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到 40%，同时改善部分硬件设施和购物环境，逐步摆脱自2005年开业以来人 气始终不旺的现象。
TOD模式的商业综合体开发
上海美桥资产管理公司董事总经理张景瑞/⽂题记TOD三板斧交通枢纽的种类较多，不同的交通节点（机场航站楼、⾼铁站、地铁站、公交车站、的⼠站）及交通换乘枢纽，其TOD模式下的规划设计，建设技术及运营都应有所不同。
本⽂以贯穿城市⼤动脉的轨道交通为例，分享交通枢纽商业地产的开发与设计经验。
众所周知，轨交具有⼤运量的特点，能为其周边商业带来巨⼤⼈流。
诸如北上⼴深等⼀线城市，已经有轨交综合体开发的典范，如上海龙之梦，北京来福⼠等都是⾮常成功的交通枢纽型商业地产。
⽽随着轨交⽹络在⼆三线城市或地区的铺开，与其配套的商业地产开发也将得到蓬勃发展。
关键是如何在这⽚轨交商业的沃⼟上开花结果，通过TOD来提升轨交商业综合体的品质与收益。
⾸先，第⼀板斧——交通组织。
从⽬前已有的轨交枢纽和商业衔接⽅式，可以将轨交商业分为上盖型和⼴场型。
上盖型⼜分成两种，其⼀是通过通道连接，其⼆是乘客出闸机即到购物中⼼；⽽⼴场型则未直接连接轨道，仅是设在地铁站附近。
在规划设计时,上盖型轨交商业应结合实际交通⼈流实现交通⽴体化，做到快速分流并确保交通运⾏流畅，并避免同周边交通的相互影响与⼲扰。
⽽⼴场型商业则应注意控制从交通站点到商业的步⾏距离，以5~10分钟为宜，并为商业⼊⼝开辟⾜够的快速通道。
下⾯我们来分享上海的⼏个经典案例：中⼭公园商圈是典型的依托轨道交通⽽发展起来的商业区。
该区域临近三条轨交的换乘站中⼭公园站，包括⼀号线，三号线和四号线，其商圈内包括了龙之梦购物中⼼、巴黎春天、玫瑰坊等时尚商场，也有苏宁、国美、永乐等⼤型电器商城。
其中，龙之梦是集⼤型商业、酒店、国际甲级商业楼于⼀⾝的⼤型综合商圈。
龙之梦依靠地下通道与空中封闭连廊将商业与交通站点连接起来构成⼀个商业中⼼。
同时在同⼀栋商厦中实现多种交通⽅式的垂直⽆缝换乘，形成了三⾸层的概念。
值得注意的是龙之梦2F轻轨和B1地铁站出闸机后，到项⽬直接连通中庭，提⾼了通透感和可视性。
此做法也在后来的⼀些商业项⽬中得到普遍应⽤，如虹⼝龙之梦和打浦桥⽇⽉光中⼼⼴场。
中国tod成功案例
中国tod成功案例中国TOD（Transit-Oriented Development）成功案例随着城市化进程的加快，中国各大城市的交通拥堵问题日益突出。
为了解决这一问题，中国各地开始探索交通导向型发展（Transit-Oriented Development，简称TOD）模式，通过优化城市交通体系，提高居民出行便利性，改善城市环境和居住质量。
以下列举了10个中国TOD成功案例。
1. 广州地铁沿线综合开发：广州地铁沿线的多个站点，如珠江新城、体育西路等，通过与房地产开发商合作，将地铁站周边的土地进行综合开发，建设高层住宅、商业综合体和办公楼，提供便利的居住、工作和购物条件。
2. 北京通州CBD：通州作为北京的新城区，通过规划建设地铁线路和高速公路，实现了与市中心的快速交通连接。
在地铁站周边，建设了大型商业中心、写字楼和住宅区，吸引了大量人口和企业入驻。
3. 上海轨道交通十三号线：上海轨道交通十三号线沿线的多个站点，如张江高科、金桥、世博等，通过与房地产开发商合作，建设了大型商业综合体和住宅区，提供了便捷的居住、工作和娱乐条件。
4. 成都地铁三号线：成都地铁三号线沿线的多个站点，如锦城广场、武侯大道等，通过规划建设商业综合体和住宅区，提高了周边居民的生活品质和便利性。
5. 南京地铁一号线：南京地铁一号线沿线的多个站点，如新街口、夫子庙等，通过与房地产开发商合作，建设了大型商业中心和高层住宅，带动了周边经济的发展。
6. 杭州地铁一号线：杭州地铁一号线沿线的多个站点，如武林广场、凤起路等，通过规划建设商业综合体和住宅区，提高了周边居民的生活品质和便利性。
7. 深圳地铁四号线：深圳地铁四号线沿线的多个站点，如华强北、福田口岸等，通过与房地产开发商合作，建设了大型商业综合体和住宅区，提供了便捷的居住、工作和购物条件。
8. 天津地铁一号线：天津地铁一号线沿线的多个站点，如鼓楼、五大道等，通过规划建设商业综合体和住宅区，提高了周边居民的生活品质和便利性。
如何让死盘复活？以龙之梦为例解析购物中心业态调整三部曲
如何让死盘复活？以龙之梦为例解析购物中心业态调整三部曲购物中心经过一段时间的运营管理后，所面临的市场环境将是今非昔比，所配置的业态业种租户也处在生命周期不同阶段的变化中，而消费者的偏好需求与时尚潮流也在变化，这些因素将驱动购物中心或被动或主动地进行调整。
一、购物中心品牌调整的前提购物中心调整提升前必须考量的内容:（1）购物中心定位的检讨（2）购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性（3）消费者的潜在的需求（4）市场同业的错位经营和对抗性（5）购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析（6）原有租户的经营状况、租约履行时间状况（7）市场营销推广策略的得失及未来方向（8）拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况（9）业务团队的思路、业务能力和人员配备（10）调整、提升前后租金收益比较（11）配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性（12）调整提升的时间节点安排（13）资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用购物中心调整实施过程中的基本策略:（1）专职团队的组建和业务要求（2）目标租户的资料收集、分析和锁定（3）中介机构的选择及专职团队的分工（4）调整项目装饰设计机构的选定和方案设计（5）主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略（6）调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案（7）调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示（8）灵活的合作方式和租金收益平衡预算（9）项目调整部门的配合及分工（10）项目调整的时间节点确定（11）明确的部门工作责任制和严密的工作安排（12）推广策略的实施（13）租户维护和管理服务二、购物中心经营周期重点调整策略按照一般规律，一个购物中心经营周期分为培育期、成长期和成熟期。
第一阶段：培育期的商业管理经验表明，一个新的购物中心从开业到冷场，大约只有一周时间。
购物中心开业一周以后，基本上都会面临着一个甚至长达1至2年的相对冷场的艰难时期。
上海长宁龙之梦购物中心案例分析
建筑特色—内部设计
大中庭—椭圆形中庭布以多部电扶梯。
中庭挂饰——数量较多，多 以各楼层新开店铺的广告形 式呈现，展示性较强，但较 为杂乱。
建筑特色—导视系统
•龙之梦购物中心作为一个大 体量的商业体，内部商品丰 富、店铺众多，所以为了便 亍顾宠采购心仪的商品，在
各个主要节点处均设置了导 视系统。 •导视系统用亍为消贶者提供 准确、清晰的寻路指示，引 导其快速到达目的地。分布 亍各楼层主要的垂直交通位 置，能够有效地引导顾宠。
说明性导视系统 —垂直梯附近
上海龙之梦丽晶大酒店
上海鼎园瑞峰公寓酒店
设计理念及发展历程
龙之梦购物中心是中山公园地区轨道交通枢纽商业组合体，占据上海市两条主要轨道交通交汇点。其中，地 铁二号线连通上海的两个机场，轻轨明珠线连通上海的两个火车站。基地占地2.59公顷，地上、地下总建筑面积 约32万平斱米，总投资逾30亿人民币。
龙之梦购物中心利用轻轨、地面公交、地下铁建设的丌同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下
方位性导视系统 —电扶梯附近
引导性导视系统 —中庭附近
品牌简介
URBAN RENEWAL，是法国品牌UR LIMITED旗下的服装连锁零售品牌， 现亍上海、北京、广州、成都、大连等重点城市均开设有品牌与店，全 国现拥有30多家店铺。
UR是全球为数丌多应用快时尚商业模式进行领先运营的品牌，创立之刜 的所有运营和管理均以快时尚DNA为核心进行探索和发展，品牌以“奢 华大店、产品丰富、更新快速和价格实惠”为定位，突出产品主导一切 的经营理念；幵以建构全球快时尚领导品牌作为战略目标，率先推行崭 新的快时尚概念。
上海长宁龙之梦购物中心案例分析
人真正享受到公共交通带来的便捷，从而由衷地热爱公共交通。
• 2005年12月18日，龙之梦开业，采用零租金捆绑式招商，其中超市、百货、书店以及美食4大业 态为开发商自主经营。 •2006年3月经过3个月的惨淡经营，龙之梦购物中心不家乐福签约，审告购物中心品牌调整的开始。 •2007年经过一番调整，龙之梦购物中心业态主要由购物、餐饮、服务、娱乐四大业态组成，租金 实现翻翻，日均宠流量超过8万人。 • 2013年统计数据，长宁龙之梦业绩超过30亿元。
龙之梦购物中心位于中山公园商圈核心位置。 商圈内有：
商业
龙之梦购物中心 巴黎春天百货 多媒体生活广场 国美电器 贝多芬广场
酒店
龙之梦万丽酒店 巴黎春天大酒店 美仑大酒店
写字楼
龙之梦大厦 联通新时空大厦 兆丰广场 绿地商务大厦 华宁国际大厦
项目区域环境
项目区位分析
轨道交通： 项目坐落癿中山公园地区，轨道交通非常发达， 轨道交通二、三、四号线均能直达龙之梦购物中 心。
公共交通： 88、67、922、946终点站、20、54、 737、765、825、921、941、949、 316路等13条公共线路。
项目定位
项目定位：一站式SHOPPING MALL 主题定位：时尚、娱乐、购物、休闲一站式购物中心 客群定位：18-35岁年轻群体及年轻家庭 档次定位：中档 商业等级：社区MALL、大型商业综合体
上海长宁龙之梦购物中心案例分析
项目概况
项目名称 位置 占地面积 建筑面积 商业面积 开发商 设计单位 产品类型
上海中山公园龙之梦购物中心案例31页
餐饮租金8元/㎡/天 一楼零售租金30元/㎡/天 【2007年 龙之梦国际大厦开始投入运营】“龙之梦大厦”凭借区域交通体
系，吸引不少企业入驻。2007年3月，租金实现翻番，日均客流量量超过8 万人，随着写字楼企业的不断入驻，办公人群的增加，以及通过品牌调整， 实现租金翻番。2007年12月，嘉德商用收购中山公园龙之梦50%股权， 并取得该上海项目的经营管理权。 【2008年】2008年与时代华纳签约，引进5星级电影院，并增加购物中心 的休闲娱乐设施。2008年12月，龙之梦万丽大酒店开业投入运营。2008 年12月，龙之梦购物中心实现销售营业额19.3亿元，比上年16.4亿元销售 额增长11.76%。 【2009年 步入相对平稳期】凯德商用掌握龙之梦经营管理权，专业的商业 运营管理公司对龙之梦进行进一步的品牌档次调整、主力店更替、以及更为 鲜明的功能区域划分。 转型期：引进专业管理团队，转型休闲MALL，项目开始盈利。凯德商用接 手管理龙之梦，迅速进行业态调整，将餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到 40%，同时改善部分硬件设施和购物环境，逐步摆脱自2005年开业以来人 气始终不旺的现象。
B1、B2层的层高均为5.2米。
坡道
坡道
B4层平面
坡道
坡道
B3层平面
出租车站
B2层平面
卸货区域
B1层平面
建筑布局 – 裙房
裙房十一层：
由一至九层的购物中心和十至十一层的酒店宴会大厅组 成。 购物中心标准层呈弧形，有条形中庭及两侧的购物廊道 连接三个顶角的椭圆形中庭，形成弧形环通的室内购物 街。 在购物街围合的中心区域是每层3000m2左右的百货公 司，百货公司向三个椭圆中庭都开有入口。 L8：餐饮。 L9：沿中庭四周为大型的美食广场，以及龙之梦影城。 L10-L11：酒店宴会大厅。
龙之梦
案例 项目位置 所属商圈 商业形态 开业时间 总建筑面积 定位 业态组合 龙之梦购物中心 上海市长宁路1080号（长宁路凯旋路交界处） 中山公园 商业综合体 2005年12月 11万方（商业）14万方（办公） 高档 休闲、餐饮、零售、办公、酒店 1F：110元/㎡/天 租金水平 2F：90元/㎡/天 3F：75元/㎡/天 出租率 停车位 开发商 100% 860(地下） 上海长峰房地产开发有限公司
业种业态
引入品牌
1F
2F 3F 4F 5F
时尚主流服饰、化妆品、珠宝、冰淇淋
时尚流行服饰、女鞋、饰品、眼镜 女装、内衣、女鞋、餐饮 男装、男鞋、箱包、休闲装、餐饮 运动服饰、运动器械、美容美体、家居
H&M，C&A，CK，哈根达斯，酷圣石，天美钻
I.T，E-LAND，Esprit，sevendays 优衣库，I DO，Lily，Roxy，满记甜品 CROCS，CLARKS，EXR，斯凯奇，吉旺港式餐厅 NIKE，Adidas，美丽田园，玛花纤体
B2
超市、银行、餐饮
家乐福，中国银行，中国工商银行，味千拉面
服务10% 餐饮30% 购物60%
龙之梦购物中心以餐 饮、购物为主，消费 者多为一般人群。
龙之梦 购物中心
中山公园商圈
项目分析： 龙之梦购物中心自从2005年开业以来业绩处 于上升趋势，开业之初较冷清，虽然地下通2 号线，地上通3号线，但多数是过客，没有真 正来购物的；但近几年随着龙之梦内部重新 规划，入住大型品牌，商业定位也由原来的 中档转为高档，现在是上海西部的一 B1
儿童天地、餐饮
餐饮、美发、美甲 教育、琴行、餐饮 龙之梦影城、奥特莱斯 超市、家电、餐饮、特色集市
中山公园商圈(龙之梦)简介40
67
SWEETIE、依迪菲 ID.FiX、自然元素、马克华菲 Mark Fairwhale、UR、欧美药、PARIS MIKI、欧
时力 Ochirly、QULK SILVER、艾璞 Express、
Lindo、屈、ONLY、assical、苏西
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
9
龙之梦购物中心
楼层 L5
层面积 （㎡）
业态/业种
婚纱摄影、美容美
1.5万 发、保健会所
商户 数量
品牌列举
洲克 ZOKE-8、ASICS、温布尔顿 Wimbledon、乐斯菲 斯 THE NORTH FACE、彪马 PUMA、匡威 Converse、 卡洛驰 CROCS、Anytag、特力屋 HOLA、柔漾 Re Young、玛花纤体、斐乐 FILA、美丽宝 MIRABELL、莎 茜、多彩汇、特百惠 Tupperware、梦洛施、哥伦比亚 Columbia、耐克 NIKE、FX、探路者 Toread、阿迪达
64 I﹒T、谢瑞麟、茂昌眼镜、亮视点 LensCrafters、
XOXO、米兰秀、Teenie Weenie、ELANO、WSN、 WHO.A.U、百家好 Basic House、阿桑娜 AO2、 爱与被爱 LOVE&LOVE、MIPHOSIS、希思黎 Sisley、埃斯普利特 Esprit、嫣妮 red earth、天美 意 teenmix、JUSTBB、Soeru、斯沃琪 Swatch、 佰草集、Calvin Klein Jeans、蝶翠诗 DHC、 BlissBless、2%、TATA、瑞丽摄影、爱茜茜里 ICEASON、bread n butter、宜芝多 ICHIDO、 IKO九龙冰室、林清轩室
项目概况 建筑指标 经营情况
中山公园龙之梦-典型的TOD商业综合体案例研究
• 目的性消费设施，包括休闲娱乐、教育培训、亲子广场等，主
要集中于上部楼层； • 钟表珠宝类主要集中于底部楼层，营造良好商业形象； • 大型超市和大型专业店分布于B1、B2楼层，靠近地铁站厅通
道，快速集聚客流，快速疏散客流
4F
3F 2F 1F B1、B2
男士服饰、箱包、餐饮
女士服饰、餐饮、屈臣氏 时尚服饰、钟表珠宝、 摄影、甜品店 钟表珠宝、快速时尚品牌 (C&A、H&M)、银行、咖啡、 大型超市、永乐电器、 工商银行、餐饮
大型超市和大型专业店分布于b1b2楼层靠近地铁站厅通道快速集聚客流快速疏散客流4f3f2f1fb1b2男士服饰箱包餐饮女士服饰餐饮屈臣氏时尚服饰钟表珠宝摄影甜品店钟表珠宝快速时尚品cahm银行咖啡大型超市永乐电器工商银行餐饮b3b4停车库经营管理业态调整呈现出v字形先下降后上升的发展格局初期虽然采取了较好的经营模式但是主力店采取自营模式经营不佳导致陷入困境后期嘉德商用接管经营管理进行经营调整和2008年12月龙之梦万丽大酒店开业投入运营2009年嘉德商用掌握龙之梦经营管理权品牌档次调整主力店更替更为鲜明的功能区域划分12功能区域划分同时办公与酒店投入营运稳定发展2003开始建设2006开业面积不足一半签约家乐福放弃自营龙盛超市2007年12嘉德商用收购50股权取得经营管理权2008与时代华纳签约引进5星级电影院增加休闲娱乐设施200512月18开业零租金扣点自营超市百货书城拒绝家乐福沃尔玛等巨头2006加快业态调整2007龙之梦国际大厦投入运营经营管理13租售模式只租不售保底抽成经营模式由新加坡凯德商用产业有限公司在华设立的凯德商用中国管理租金2050元平米天案例借鉴总结规划设计通过将办公和酒店部分叠加形成一幢近240米高的超高层塔楼表现为中山公园旁边的一道弧线形成上海中心城区西部的商业商务地标14交通枢纽客流支撑条轨道交通线路交汇靠近内环高架路延安高架路以及长宁路等交通主干道另有大量公交线路在商场背面还设置了了约3条公交线路的起始站扩大了商圈的辐射范围主力店主力店以购物餐饮为主数量众多
中山公园商圈(龙之梦)简介40
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
7
龙之梦购物中心
楼层
层面积 （㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L3
1.7万 女装区
GEN、SILVER TOWN、UDB、Mind Bridge、 She's、ANN·NNA、Walker One、LM LULU、伊 丝芬、奥黛莉、美式眼镜、埃斯普利特 Esprit、曼 妮芬 Maniform、芬狄诗 fandecie、Folyn、舒雅 Schiesser、I DO、珊尔丽雪 shallish、杰西卡 Jessica、MISSK、亦谷 YIGUE、十月妈咪 O.C.T.mami、天纳吉儿 TINA GIA、卡文 COVER、 VEROMODE、EILE、卓可 Zukka、EMELY SWEETIE、依迪菲 ID.FiX、自然元素、马克华菲 67 Mark Fairwhale、UR、欧美药、PARIS MIKI、欧 时力 Ochirly、QULK SILVER、艾璞 Express、 Lindo、屈LY、assical、苏西 Susie、MU、MZ、拉夏贝尔、FNY、热风 HOTWIND、FOREVER NEW、Back stage、古今、 Saint Jack、EBOSE、播 Broadcast、康莉、特玞娜 TAPENADE、纳薇 naivee、珊尔丽雪、actionfox、 璐帕莎 RUPSAPSA、厚柏、789火锅
2004.5 2004.9 2005.9 2008.10.29
营业面积
17,000 / 65,000 30,000
总楼层
2 4 6 5
扣率、租金情况
15~30元/平方米/ 天 / / /
百货/数码店
3 4 合计 1 2
城市界面的TOD复合策略——以四座“龙之梦”交通商业综合体为例
城市界面的TOD复合策略——以四座“龙之梦”交通商业综
合体为例
胡志文
【期刊名称】《城市建筑》
【年(卷),期】2015(000)013
【摘要】城市综合体正在与交通枢纽发生更加紧密的关联,并且依靠不同程度的复合策略,形成未来新型的城市界面.本文分析了为同一开发机构设计的四座位于中国一二线城市、具有TOD意义的城市综合体项目,它们呈现出一种从被动到主动、从单一走向复合的策略,在建筑集群与城市交通界面的关系上,可以作为未来TOD综合体项目的有效参鉴.
【总页数】3页(P34-36)
【作者】胡志文
【作者单位】上海汉思建筑设计事务所
【正文语种】中文
【相关文献】
1.文化消费背景下的城市商业综合体规划设计策略r——以成都大慈寺片区某商业综合体规划设计为例 [J], 邱崇珊;王波
2.城市综合体布局与 TOD 模式相结合来提升城市交通--以杭州市城市发展布局为例 [J], 冉维尧;吴伟进;唐音;王怡平
3.大城市商业综合体交通策略研究——以天津市为例 [J], 张肖峰;路启;董静;张壮;张雅婷
4.城市商业综合体多首层化策略分析——以邯郸市新世纪商业综合体为例 [J], 白梅; 郭严泽; 向思蓉
5.商业综合体城市界面空间的人性化设计研究——以北京CBD商业综合体研究为例 [J], 白宇龙
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
业态调整
• 呈现出V字形，先下降后上升的发展格局 • 初期虽然采取了较好的经营模式，但是主力店
2009年
嘉德商用掌握龙之梦经营管理权 品牌档次调整 主力店更替
更为鲜明的功能区域划分
采取自营模式，经营不佳，导致陷入困境
• 后期嘉德商用接管经营管理，进行经营调整和
2008年12月
龙之梦万丽大酒店开业投入运营
类型
代官山
餐饮
望湘园
餐饮
一茶一坐
餐饮
釜山料理
餐饮
港丽
餐饮
万裕采蝶轩
餐饮
洋葱餐厅
餐饮
上海人家 STARBU芝多
面包店
拜尔齿科
服务
渣打银行
服务
玛花纤体
休闲娱乐
诗泥健康会所 休闲娱乐
汤姆熊欢乐世界 游艺城
龙之梦影城
休闲娱乐
5. 楼层与业态布局
11
9F
影院、美容 (12F 一兆韦德健身)
• 业态分布
大型超市和大型专业店分布于B1、B2楼层，靠近地铁站厅通道，快速集聚客流，快速疏散客流；目的性消 费设施，包括休闲娱乐、教育培训、亲子广场等，主要集中于上部楼层，平衡商场客流的纵向分布
2. 项目定位
5
功能定位
• 具有购物、娱乐、餐饮、休闲、酒店、办公等多种功能的交通枢纽商业综合体，是中山公园商圈 的核心商业商务设施
目标客群
社区居民、商务办公人群、商务出差人士以及学生等各类客群
3. 规划亮点
立面结构
6
• 整体外观 通过将办公和酒店部分叠加形成一幢近240米 高的超高层塔楼，表现为中山公园旁边的一道 弧线，形成长宁的商业商务地标 • 建筑结构 地下四层，地上十层裙楼和五十八层塔楼 其中五十八层塔楼位于项目的东南角
• 交通枢纽客流支撑
3条轨道交通线路交汇，靠近内环高架路、延安高架路以及长宁路等交通主干道，另有大量公交线路（在 商场背面还设置了了约3条公交线路的起始站），扩大了商圈的辐射范围
• 主力店
主力店以购物、餐饮为主，数量众多；同时由于商业规模较大，需要较多大型商业设施来填充，因此主力 店数量较多，比如快速时尚品牌，C&A和H&M同时集聚
• 塔楼结构：办公与酒店叠加 ∙ 商务办公部分：主楼13至23层 ∙ 特色餐厅部分：3至8层是同时连通购物 中心和上部酒店的各类特色餐厅 ∙ 酒店部分为：9、10层为酒店宴会大厅前 厅；12层为健身中心、联通屋顶游泳池和 网球场；24层以上为酒店客房及附属设施
3. 规划亮点
7
空间布局
• 标准层呈弧形圈结构，由条形中庭、两侧的购物廊道、以及三个顶角的椭圆形中庭，形成弧形环通的 室内购物街
商业案例研究 Commercial case study
中山公园龙之梦购物中心：典型的交通枢纽商业综合体
1. 项目概况
2
背景分析
• 临近中山公园、和华东政法大学（原圣约翰大学旧址），增加了商圈的休闲气息和文化底蕴 • 周边大量中高档居住社区，包括兆丰嘉园、凯欣豪园等，提供基础消费人群支持 • 3条轨道线路交汇，靠近长宁路、内环高架路和延安高架路，扩大了商圈的辐射范围
类型
家乐福
大型综合超市
永乐生活电器
专业店
TOYSRUS 玩具反斗城 专业店
好孩子
专业店
特力屋HOLA
专业店
柏斯琴行
专业店
C&A
时尚服饰\鞋帽
H&M
时尚服饰\鞋帽
优衣库
时尚服饰\鞋帽
ECCO
时尚服饰\鞋帽
ESPRIT
时尚服饰\鞋帽
Converse
运动服饰
Columbia
运动服饰
nike/FX
运动服饰
商家名称
功能区域划分，同时办公与酒店投入营运，稳定
发展
2003年
投资30亿 开始建设
2006年3月
2007年12月 ’嘉德商用’ 收购50%股权
开业面积不足一半
取得经营管理权
签约家乐福
2005年
放弃自营龙盛超市
12月18日
开业 零租金扣点 自营超市、百货、书城
2006年9月 加快业态调整
2007年
拒绝家乐福、沃尔玛等巨头
B2
垂直：在三个中庭各分布有2对上下扶梯，在购物廊道
上分布有升降电梯
4. 业态组合
9
业态类型与配比
• 从整体来说，商业和酒店是主体，两者比重相加约90% • 从商业来说，购物和餐饮是主要功能，两者比重相加，占商业部分比重超过80％
整体结构
行业 商业
建筑面积 （万平方米）
13
比重 60%
说明 —
休闲娱乐 7%
14、来福士广场（规划）
1. 项目概况
4
开发主体与规模
开业时间： 发展商: 项目管理: 设计
2005年底 上海长峰房地产开发有限公司 凯德商用中国 美国ARQ建筑设计事务所
总占地面积: 总建筑面积:
地上 商业 商务 酒店
停车位: 层数 容积率
2.59 万平方米 32 万平方米
13 万平方米 2.4 万平方米 6.6 万平方米 690 商业地下2层，地上9层 6.7
商业部分结构
服务 6%
办公
2.4
10%
—
餐饮
酒店
6.6
30%
万豪国际旗下 万丽Renaissance
23%
购物 64%
4. 业态组合
10
主力店、知名名牌
• 主力店以购物、餐饮为主 • 由于商业规模较大，需要较多大型商业设施来填充，因此主力店数量较多，比如快速时尚品牌，C&A和 H&M同时集聚
商家名称
5F
运动服饰、美发、 特力屋、服务
道，快速集聚客流，快速疏散客流
4F 男士服饰、箱包、餐饮
3F 女士服饰、餐饮、屈臣氏
2F
时尚服饰、钟表珠宝、 摄影、甜品店
1F
钟表珠宝、快速时尚品牌 (C&A、H&M)、银行、咖啡、
B1、B2
大型超市、永乐电器、 工商银行、餐饮
B3、B4 停车库
7. 经营管理
12
龙之梦国际大厦
投入运营
2008年
与时代华纳签约，引进5星级电影院 增加休闲娱乐设施
7. 经营管理
13
租售模式
只租不售，保底抽成
经营模式
由新加坡凯德商用产业有限公司在华设立的凯德商用中国管理
租金
20-50 元/平米/天
8. 案例借鉴总结
14
• 规划设计
通过将办公和酒店部分叠加形成一幢近240米高的超高层塔楼，表现为中山公园旁边的一道弧线，形成上 海中心城区西部的商业商务地标
顶角中庭
条形中庭
黄中庭
蓝中庭
条形中庭
红中庭
购物廊道
3. 规划亮点
8
交通动线与人流动线
1F
2F
• 外部交通联系：
地铁：B2，2F有直连地铁2、3、4号线站点通道
公交：在1F有公交枢纽站
主出入口：位于顶点三个椭圆形中庭
• 内部人流动线：
平面：沿环形购物廊道，串联起三个中庭，形成环形人
流动线，在1F设置了连接酒店与办公层的通道
8F 餐饮、EF教育、柏斯琴行
• 餐饮在很多楼层都有分布，但主要集中在上部楼层，以及B1、 B2楼层； • 目的性消费设施，包括休闲娱乐、教育培训、亲子广场等，主
7F 餐饮、美发
要集中于上部楼层；
• 钟表珠宝类主要集中于底部楼层，营造良好商业形象；
6F
亲子广场（儿童摄影、乐园、
服饰、游艺城）、餐饮
• 大型超市和大型专业店分布于B1、B2楼层，靠近地铁站厅通
苏州河
6
长宁路
地铁2号线 2 km
5
2
3 km
3
1
延安高架路 3 km
4
内环高架路
地铁3号线 地铁4号线
1、中山公园商圈： 2、曹家渡商圈； 3、静安寺商圈； 4、徐家汇商圈； 5、虹桥商圈； 6、长风商圈
1. 项目概况
3
背景分析
• 龙之梦购物中心所处中山公园商圈是上 海新兴的市级商业中心 • 商圈内现有商业、办公和酒店等各类商 业、商务设施，具有购物、餐饮、文化、 娱乐、会议、商务办公等复合功能。其中 商业类设施包括大型综合购物中心、大型 专业店、百货店、特色商业街等类型 • 中山公园商圈将以“商业型、休闲式、 数字化”为发展导向，建成以现代商业和 多媒体商务为主导，兼有休闲娱乐、文化 和居住功能为一体的上海西部新兴综合商 业功能区
4
9 1 12
10 5
23 6 11
13
7
8
规划来福士广场
●商业
●办公
●酒店 ●规划新建
1、龙之梦购物中心 2、玫瑰坊（餐饮、时尚购物） 3、“上海小马路”地下商业街 4、贝多芬广场（家具） 5、国美电器 6、苏宁电器 7、8：巴黎春天百货
9、龙之梦办公楼 10、联通新时空广场 11、兆丰广场
12、龙之梦万丽酒店 13、巴黎春天酒店