中山公园龙之梦典型的TOD商业综合体案例研究
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功能区域划分，同时办公与酒店投入营运，稳定
发展
2003年
投资30亿 开始建设
2006年3月
2007年12月 ’嘉德商用’ 收购50%股权
开业面积不足一半
取得经营管理权
签约家乐福
2005年
放弃自营龙盛超市
12月18日
开业 零租金扣点 自营超市、百货、书城
2006年9月 加快业态调整
2007年
拒绝家乐福、沃尔玛等巨头
B2
垂直：在三个中庭各分布有2对上下扶梯，在购物廊道
上分布有升降电梯
4. 业态组合
9
业态类型与配比
• 从整体来说，商业和酒店是主体，两者比重相加约90% • 从商业来说，购物和餐饮是主要功能，两者比重相加，占商业部分比重超过80％
整体结构
行业 商业
建筑面积 （万平方米）
13
比重 60%
说明 —
休闲娱乐 7%
• 交通枢纽客流支撑
3条轨道交通线路交汇，靠近内环高架路、延安高架路以及长宁路等交通主干道，另有大量公交线路（在 商场背面还设置了了约3条公交线路的起始站），扩大了商圈的辐射范围
• 主力店
主力店以购物、餐饮为主，数量众多；同时由于商业规模较大，需要较多大型商业设施来填充，因此主力 店数量较多，比如快速时尚品牌，C&A和H&M同时集聚
类型
代官山
餐饮
望湘园
餐饮
一茶一坐
餐饮
釜山料理
餐饮
港丽
餐饮
万裕采蝶轩
餐饮
洋葱餐厅
餐饮
上海人家 STARBUCKS COFFEE
餐饮 咖啡\茶室
宜芝多
面包店
拜尔齿科
服务
渣打银行
服务
玛花纤体
休闲娱乐
诗泥健康会所 休闲娱乐
汤姆熊欢乐世界 游艺城
龙之梦影城
休闲娱乐
5. 楼层与业态布局
11
9F
影院、美容 (12F 一兆韦德健身)
商业部分结构
服务 6%
办公
2.4
10%
—
餐饮
酒店
6.6
30%
万豪国际旗下 万丽Renaissance
23%
购物 64%
4. 业态组合
10
主力店、知名名牌
• 主力店以购物、餐饮为主 • 由于商业规模较大，需要较多大型商业设施来填充，因此主力店数量较多，比如快速时尚品牌，C&A和 H&M同时集聚
商家名称
类型
家乐福
大型综合超市
永乐生活电器
专业店
TOYSRUS 玩具反斗城 专业店
好孩子
专业店
特力屋HOLA
专业店
柏斯琴行
专业店
C&A
时尚服饰\鞋帽
H&M
时尚服饰\鞋帽
优衣库
时尚服饰\鞋帽
ECCO
时尚服饰\鞋帽
ESPRIT
时尚服饰\鞋帽
Converse
运动服饰
Columbia
运动服饰
nike/FX
运动服饰
商家名称
商业案例研究 Commercial case study
中山公园龙之梦购物中心：典型的交通枢纽商业综合体
1. 项目概况
2
背景分析
• 临近中山公园、和华东政法大学（原圣约翰大学旧址），增加了商圈的休闲气息和文化底蕴 • 周边大量中高档居住社区，包括兆丰嘉园、凯欣豪园等，提供基础消费人群支持 • 3条轨道线路交汇，靠近长宁路、内环高架路和延安高架路，扩大了商圈的辐射范围
8F 餐饮、EF教育、柏斯琴行
• 餐饮在很多楼层都有分布，但主要集中在上部楼层，以及B1、 B2楼层； • 目的性消费设施，包括休闲娱乐、教育培训、亲子广场等，主
7F 餐饮、美发
要集中于上部楼层；
• 钟表珠宝类主要集中于底部楼层，营造良好商业形象；
6F
亲子广场（儿童摄影、乐园、
服饰、游艺城）、餐饮
• 大型超市和大型专业店分布于B1、B2楼层，靠近地铁站厅通
5F
运动服饰、美发、 特力屋、服务
道，快速集聚客流，快速疏散客流
4F 男士服饰、箱包、餐饮
3F 女士服饰、餐饮、屈臣氏
2F
时尚服饰、钟表珠宝、 摄影、甜品店
1F
钟表珠宝、快速时尚品牌 (C&A、H&M)、银行、咖啡、
B1、B2
大型超市、永乐电器、 工商银行、餐饮
B3、B4 停车库
7. 经营管理
12
14、来福士广场（规划）
1. 项目概况
4
开发主体与规模
开业时间： 发展商: 项目管理: 设计
2005年底 上海长峰房地产开发有限公司 凯德商用中国 美国ARQ建筑设计事务所
总占地面积: 总建筑面积:
地上 商业 商务 酒店
停车位: 层数 容积率
2.59 万平方米 32 万平方米
13 万平方米 2.4 万平方米 6.6 万平方米 690 商业地下2层，地上9层 6.7
2. 项目定位
5
功能定位
• 具有购物、娱乐、餐饮、休闲、酒店、办公等多种功能的交通枢纽商业综合体，是中山公园商圈 的核心商业商务设施
目标客群
社区居民、商务办公人群、商务出差人士以及学生等各类客群
3. 规划亮点
立面结构
6
• 整体外观 通过将办公和酒店部分叠加形成一幢近240米 高的超高层塔楼，表现为中山公园旁边的一道 弧线，形成长宁的商业商务地标 • 建筑结构 地下四层，地上十层裙楼和五十八层塔楼 其中五十八层塔楼位于项目的东南角
龙之梦国际大厦
投入运营
2008年
与时代华纳签约，引进5星级电影院 增加休闲娱乐设施
7. 经营管理
13
租售模式
只租不售，保底抽成
经营模式
由新加坡凯德商用产业有限公司在华设立的凯德商用中国管理
租金
20-50 元/平米/天
8. 案例借鉴总结
14
• 规划设计
通过将办公和酒店部分叠加形成一幢近240米高的Hale Waihona Puke Baidu高层塔楼，表现为中山公园旁边的一道弧线，形成上 海中心城区西部的商业商务地标
• 业态分布
大型超市和大型专业店分布于B1、B2楼层，靠近地铁站厅通道，快速集聚客流，快速疏散客流；目的性消 费设施，包括休闲娱乐、教育培训、亲子广场等，主要集中于上部楼层，平衡商场客流的纵向分布
• 塔楼结构：办公与酒店叠加 ∙ 商务办公部分：主楼13至23层 ∙ 特色餐厅部分：3至8层是同时连通购物 中心和上部酒店的各类特色餐厅 ∙ 酒店部分为：9、10层为酒店宴会大厅前 厅；12层为健身中心、联通屋顶游泳池和 网球场；24层以上为酒店客房及附属设施
3. 规划亮点
7
空间布局
• 标准层呈弧形圈结构，由条形中庭、两侧的购物廊道、以及三个顶角的椭圆形中庭，形成弧形环通的 室内购物街
业态调整
• 呈现出V字形，先下降后上升的发展格局 • 初期虽然采取了较好的经营模式，但是主力店
2009年
嘉德商用掌握龙之梦经营管理权 品牌档次调整 主力店更替
更为鲜明的功能区域划分
采取自营模式，经营不佳，导致陷入困境
• 后期嘉德商用接管经营管理，进行经营调整和
2008年12月
龙之梦万丽大酒店开业投入运营
4
9 1 12
10 5
23 6 11
13
7
8
规划来福士广场
●商业
●办公
●酒店 ●规划新建
1、龙之梦购物中心 2、玫瑰坊（餐饮、时尚购物） 3、“上海小马路”地下商业街 4、贝多芬广场（家具） 5、国美电器 6、苏宁电器 7、8：巴黎春天百货
9、龙之梦办公楼 10、联通新时空广场 11、兆丰广场
12、龙之梦万丽酒店 13、巴黎春天酒店
顶角中庭
条形中庭
黄中庭
蓝中庭
条形中庭
红中庭
购物廊道
3. 规划亮点
8
交通动线与人流动线
1F
2F
• 外部交通联系：
地铁：B2，2F有直连地铁2、3、4号线站点通道
公交：在1F有公交枢纽站
主出入口：位于顶点三个椭圆形中庭
• 内部人流动线：
平面：沿环形购物廊道，串联起三个中庭，形成环形人
流动线，在1F设置了连接酒店与办公层的通道
苏州河
6
长宁路
地铁2号线 2 km
5
2
3 km
3
1
延安高架路 3 km
4
内环高架路
地铁3号线 地铁4号线
1、中山公园商圈： 2、曹家渡商圈； 3、静安寺商圈； 4、徐家汇商圈； 5、虹桥商圈； 6、长风商圈
1. 项目概况
3
背景分析
• 龙之梦购物中心所处中山公园商圈是上 海新兴的市级商业中心 • 商圈内现有商业、办公和酒店等各类商 业、商务设施，具有购物、餐饮、文化、 娱乐、会议、商务办公等复合功能。其中 商业类设施包括大型综合购物中心、大型 专业店、百货店、特色商业街等类型 • 中山公园商圈将以“商业型、休闲式、 数字化”为发展导向，建成以现代商业和 多媒体商务为主导，兼有休闲娱乐、文化 和居住功能为一体的上海西部新兴综合商 业功能区
发展
2003年
投资30亿 开始建设
2006年3月
2007年12月 ’嘉德商用’ 收购50%股权
开业面积不足一半
取得经营管理权
签约家乐福
2005年
放弃自营龙盛超市
12月18日
开业 零租金扣点 自营超市、百货、书城
2006年9月 加快业态调整
2007年
拒绝家乐福、沃尔玛等巨头
B2
垂直：在三个中庭各分布有2对上下扶梯，在购物廊道
上分布有升降电梯
4. 业态组合
9
业态类型与配比
• 从整体来说，商业和酒店是主体，两者比重相加约90% • 从商业来说，购物和餐饮是主要功能，两者比重相加，占商业部分比重超过80％
整体结构
行业 商业
建筑面积 （万平方米）
13
比重 60%
说明 —
休闲娱乐 7%
• 交通枢纽客流支撑
3条轨道交通线路交汇，靠近内环高架路、延安高架路以及长宁路等交通主干道，另有大量公交线路（在 商场背面还设置了了约3条公交线路的起始站），扩大了商圈的辐射范围
• 主力店
主力店以购物、餐饮为主，数量众多；同时由于商业规模较大，需要较多大型商业设施来填充，因此主力 店数量较多，比如快速时尚品牌，C&A和H&M同时集聚
类型
代官山
餐饮
望湘园
餐饮
一茶一坐
餐饮
釜山料理
餐饮
港丽
餐饮
万裕采蝶轩
餐饮
洋葱餐厅
餐饮
上海人家 STARBUCKS COFFEE
餐饮 咖啡\茶室
宜芝多
面包店
拜尔齿科
服务
渣打银行
服务
玛花纤体
休闲娱乐
诗泥健康会所 休闲娱乐
汤姆熊欢乐世界 游艺城
龙之梦影城
休闲娱乐
5. 楼层与业态布局
11
9F
影院、美容 (12F 一兆韦德健身)
商业部分结构
服务 6%
办公
2.4
10%
—
餐饮
酒店
6.6
30%
万豪国际旗下 万丽Renaissance
23%
购物 64%
4. 业态组合
10
主力店、知名名牌
• 主力店以购物、餐饮为主 • 由于商业规模较大，需要较多大型商业设施来填充，因此主力店数量较多，比如快速时尚品牌，C&A和 H&M同时集聚
商家名称
类型
家乐福
大型综合超市
永乐生活电器
专业店
TOYSRUS 玩具反斗城 专业店
好孩子
专业店
特力屋HOLA
专业店
柏斯琴行
专业店
C&A
时尚服饰\鞋帽
H&M
时尚服饰\鞋帽
优衣库
时尚服饰\鞋帽
ECCO
时尚服饰\鞋帽
ESPRIT
时尚服饰\鞋帽
Converse
运动服饰
Columbia
运动服饰
nike/FX
运动服饰
商家名称
商业案例研究 Commercial case study
中山公园龙之梦购物中心：典型的交通枢纽商业综合体
1. 项目概况
2
背景分析
• 临近中山公园、和华东政法大学（原圣约翰大学旧址），增加了商圈的休闲气息和文化底蕴 • 周边大量中高档居住社区，包括兆丰嘉园、凯欣豪园等，提供基础消费人群支持 • 3条轨道线路交汇，靠近长宁路、内环高架路和延安高架路，扩大了商圈的辐射范围
8F 餐饮、EF教育、柏斯琴行
• 餐饮在很多楼层都有分布，但主要集中在上部楼层，以及B1、 B2楼层； • 目的性消费设施，包括休闲娱乐、教育培训、亲子广场等，主
7F 餐饮、美发
要集中于上部楼层；
• 钟表珠宝类主要集中于底部楼层，营造良好商业形象；
6F
亲子广场（儿童摄影、乐园、
服饰、游艺城）、餐饮
• 大型超市和大型专业店分布于B1、B2楼层，靠近地铁站厅通
5F
运动服饰、美发、 特力屋、服务
道，快速集聚客流，快速疏散客流
4F 男士服饰、箱包、餐饮
3F 女士服饰、餐饮、屈臣氏
2F
时尚服饰、钟表珠宝、 摄影、甜品店
1F
钟表珠宝、快速时尚品牌 (C&A、H&M)、银行、咖啡、
B1、B2
大型超市、永乐电器、 工商银行、餐饮
B3、B4 停车库
7. 经营管理
12
14、来福士广场（规划）
1. 项目概况
4
开发主体与规模
开业时间： 发展商: 项目管理: 设计
2005年底 上海长峰房地产开发有限公司 凯德商用中国 美国ARQ建筑设计事务所
总占地面积: 总建筑面积:
地上 商业 商务 酒店
停车位: 层数 容积率
2.59 万平方米 32 万平方米
13 万平方米 2.4 万平方米 6.6 万平方米 690 商业地下2层，地上9层 6.7
2. 项目定位
5
功能定位
• 具有购物、娱乐、餐饮、休闲、酒店、办公等多种功能的交通枢纽商业综合体，是中山公园商圈 的核心商业商务设施
目标客群
社区居民、商务办公人群、商务出差人士以及学生等各类客群
3. 规划亮点
立面结构
6
• 整体外观 通过将办公和酒店部分叠加形成一幢近240米 高的超高层塔楼，表现为中山公园旁边的一道 弧线，形成长宁的商业商务地标 • 建筑结构 地下四层，地上十层裙楼和五十八层塔楼 其中五十八层塔楼位于项目的东南角
龙之梦国际大厦
投入运营
2008年
与时代华纳签约，引进5星级电影院 增加休闲娱乐设施
7. 经营管理
13
租售模式
只租不售，保底抽成
经营模式
由新加坡凯德商用产业有限公司在华设立的凯德商用中国管理
租金
20-50 元/平米/天
8. 案例借鉴总结
14
• 规划设计
通过将办公和酒店部分叠加形成一幢近240米高的Hale Waihona Puke Baidu高层塔楼，表现为中山公园旁边的一道弧线，形成上 海中心城区西部的商业商务地标
• 业态分布
大型超市和大型专业店分布于B1、B2楼层，靠近地铁站厅通道，快速集聚客流，快速疏散客流；目的性消 费设施，包括休闲娱乐、教育培训、亲子广场等，主要集中于上部楼层，平衡商场客流的纵向分布
• 塔楼结构：办公与酒店叠加 ∙ 商务办公部分：主楼13至23层 ∙ 特色餐厅部分：3至8层是同时连通购物 中心和上部酒店的各类特色餐厅 ∙ 酒店部分为：9、10层为酒店宴会大厅前 厅；12层为健身中心、联通屋顶游泳池和 网球场；24层以上为酒店客房及附属设施
3. 规划亮点
7
空间布局
• 标准层呈弧形圈结构，由条形中庭、两侧的购物廊道、以及三个顶角的椭圆形中庭，形成弧形环通的 室内购物街
业态调整
• 呈现出V字形，先下降后上升的发展格局 • 初期虽然采取了较好的经营模式，但是主力店
2009年
嘉德商用掌握龙之梦经营管理权 品牌档次调整 主力店更替
更为鲜明的功能区域划分
采取自营模式，经营不佳，导致陷入困境
• 后期嘉德商用接管经营管理，进行经营调整和
2008年12月
龙之梦万丽大酒店开业投入运营
4
9 1 12
10 5
23 6 11
13
7
8
规划来福士广场
●商业
●办公
●酒店 ●规划新建
1、龙之梦购物中心 2、玫瑰坊（餐饮、时尚购物） 3、“上海小马路”地下商业街 4、贝多芬广场（家具） 5、国美电器 6、苏宁电器 7、8：巴黎春天百货
9、龙之梦办公楼 10、联通新时空广场 11、兆丰广场
12、龙之梦万丽酒店 13、巴黎春天酒店
顶角中庭
条形中庭
黄中庭
蓝中庭
条形中庭
红中庭
购物廊道
3. 规划亮点
8
交通动线与人流动线
1F
2F
• 外部交通联系：
地铁：B2，2F有直连地铁2、3、4号线站点通道
公交：在1F有公交枢纽站
主出入口：位于顶点三个椭圆形中庭
• 内部人流动线：
平面：沿环形购物廊道，串联起三个中庭，形成环形人
流动线，在1F设置了连接酒店与办公层的通道
苏州河
6
长宁路
地铁2号线 2 km
5
2
3 km
3
1
延安高架路 3 km
4
内环高架路
地铁3号线 地铁4号线
1、中山公园商圈： 2、曹家渡商圈； 3、静安寺商圈； 4、徐家汇商圈； 5、虹桥商圈； 6、长风商圈
1. 项目概况
3
背景分析
• 龙之梦购物中心所处中山公园商圈是上 海新兴的市级商业中心 • 商圈内现有商业、办公和酒店等各类商 业、商务设施，具有购物、餐饮、文化、 娱乐、会议、商务办公等复合功能。其中 商业类设施包括大型综合购物中心、大型 专业店、百货店、特色商业街等类型 • 中山公园商圈将以“商业型、休闲式、 数字化”为发展导向，建成以现代商业和 多媒体商务为主导，兼有休闲娱乐、文化 和居住功能为一体的上海西部新兴综合商 业功能区