苏州万科城市综合体案例分析
城市语境下的诗意之所苏州万科上湾璟园展示馆【致逸筑】
城市语境下的诗意之所苏州万科上湾璟园展示馆【致逸筑】苏州万科上湾璟园展示馆“云千重，水千重，身处千重云水间；桥如虹，水如空，一叶飘然烟雨中。
”——陆游场所: 都市中的湿地在被高楼大厦裹挟生长的都市之中，夏驾河湿地公园以占地面积近百万平方米的宏大尺度贯穿整个昆山经济开发区，其间树影婆娑，鸟类栖居，水天一色，这样的原生态风貌显得弥足珍贵。
如何凝练延续这份质朴的美好，让人与自然和谐共生，这便是设计开始的起点。
△项目实景鸟瞰图缘起: 水杉林中的“岛屿”建筑将以何种姿态呈现于这片场所之中，如何与周边自然环境和谐共存，达到建筑语言与情感体验的统一，设计团队进行了多轮深度的思考。
△方案生成过程分析图通过跨专业间的反复推敲，我们重新规整场地布局，积极利用基地西南角的城市道路和湿地之间的三角形用地，使建筑临于城市界面，在强化昭示感的同时与自然产生对话。
△建筑与场地关系剖面图最终，设计师从建筑、自然与居者体验的相互关系重新出发，让建筑以轻盈舒展的体量“消隐”于此。
我们以场地高差为切入点，将玻璃盒子抬高悬浮于场地之上，重构建筑体量的横向线条，与自然元素的竖向肌理形成反差。
△充满神秘与静谧之感的展示馆空间建构: “折叠”的东方庭园理性的设计最终要以感性的体验呈现。
我们着力于内与外、自然与建筑的关系，将建筑作为一种物理层面的媒介浸入自然之间。
设计延续了东方庭园所蕴含的内在价值，将传统园林的平面格局立体化，通过多维度的空间延展与穿插，试图打破建筑的边界与桎梏。
△传统与现代、感性与理性的碰撞如果说自然与场所的尺度格局为设计师提供了建筑形态构成的依据，那么蜿蜒的路径体验则为创造多层次的动线交互埋下了伏笔。
“移步换景”的诗意风情不仅存在于中国传统园林里，也存在于这幢展示馆之中。
△总平面图第一重: 城市街道-弧形桥在城市与建筑之间，通过一座弧形的浮桥将其连接。
从城市道路缓缓而来，入口广场半石半水；水面跌落消失于地下，桥面逐渐升起，轻盈的建筑仿佛浮于水面。
万科案例分析PPT课件
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四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
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按集团规范上报、归档
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➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
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分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
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二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
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三、 控制活动（手段）
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四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
万科案例分析
第一个问题：成功的因素？一、与时俱进，正确掌握市场及政策动，以正确采取相对应战略1、早期快速扩展发展阶段( 1984 年－1991 年)在中国商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求的时势下，机会导向使万科取得了早期的发展资金，为万科快速发展打下了基础。
2、稳定成长阶段(1992 年－2000 年)万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。
这时我国住房制度发生了一系列改革，中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
1993 年，除房地产开发业务外，万科其他业务的利润率都开始明显降低，万科开始思考重组业务，万科对公司业务资源进行重组，突出地产主业，为企业进行瘦身。
3、全国范围扩展阶段( 2001 年至现在)以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。
利用发展成熟的模式进行大规模扩张。
这样既可以降低开发成本，规避风险，又可以实现规模效益。
进入区域集约化阶段，提出了城市经济圈聚集战略。
二、核心竞争力万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律，从多元化到专一化的战略管理，而后到规模化、精细化的扩张。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
成功打造出其核心竞争力：中国目前最大的专业住宅开发企业。
三、打造品牌，创建独特完整的企业文化1 品牌(Brand)是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念,是品质优异的核心体现。
培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程 , 自身有了创新的力量 ,才能在激烈的竞争中立于不败之地 ,继而巩固原有品牌资产 ,多层次、多角度、多领域地参与竞争。
1 万科通过打造在房地产的品牌，形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化，让消费者通过品牌能更好的理解万科传递的信息，让万科的理解深入人心，从而树立起企业的竞争力品牌标志诠释1 、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
万科城vcity楼盘个案分析61P
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色
关注生活细节设计
第六节 装修标准
第七节 特殊部分分析
2.7.1 公共部分——大堂
挑高约3.2米 小品设计增加空间灵动感 人性化设计，布置休憩空间
第七节 特殊部分分析
基本售罄，目前可售房源为1、2、16
第一节 项目推售分析
两次开盘报价均为19500元/㎡
二次开盘 一次开盘
成交总 总套 面积 数
总金额
均价
最低日 均价
最高日 均价
项目总 面积
已售及 已预订
面积
可售面 积
可售套 数
百
25116 282 460525685 18336 17329 19796 45726 25116 20610 228 4
3.3.3 售楼处——外部
现代
广告围挡
涂料 未来商业
第三节 现在包装展示
3.3.4 售楼处——内部
营造商业休闲气氛
配有
第三节 现在包装展示
3.3.5 售楼处——业务人员
第三节 现在包装展示
3.3.6 动线设计
品牌介绍
项目介绍
项目特色
装修特色
第三节 现在包装展示
3.3.7 样板间引导
沿途小品、绿化、指示牌轻松活泼 楼盘介绍加深了解
2.7.2 公共部分——走廊
电梯间贴纸风格活 泼，侧重于年轻人 品味 消防通道降低小户 型业主得房率
第七节 特殊部分分析
2.7.3 小区功能区设计
免费功能区场地， 满足低消费人群及 “宅”一族生活
万科中心——绿色建筑设计细节
万科中心——绿色建筑设计细节来源丨房地产经理人联盟内容提要万科中心的建筑设计理念万科中心的初始印象万科中心规模及区域划分绿色建筑的细节与表现万科中心的建筑设计理念开放公园：为市民提供更为开放的公共活动场所绿地最大化：超过100%的绿化。
良好的遮荫：为市民留下避暑、嬉戏的最佳去处自然通风：建筑底部架空9至15米，为局部微气候的形成提供条件施工管理：严格贯彻LEED认证对施工管理，以及材料使用的万科中心为什么是这个样子，因为它代表了万科对自然的一个态度，对社会的一个态度。
这栋楼是底层全部架空的，下面更多的用做了绿地，我们在房顶铺的也是绿草坪，不仅仅对原来的草地没有破坏，而且提供了更多绿地，这就是我们对自然的一个态度。
再一个，我们把它架空起来，提供一个公共场所，不仅仅是万科的周年活动在这里举行，它将是公共的一个场所，平时它可以作为市民自由来往的空间，这是给我们所在城市的市民提供一个公共空间，这就是我们万科对未来的一个态度，一个开放的态度。
总重量多达8万多吨，是目前世界上最重的悬拉建筑。
万科中心—建筑师Steven Holl Architects十大知名建筑大师之一在建筑界享有“建筑艺术家”的美誉代表作：芬兰赫尔辛基当代艺术博物馆美国麻省理工学院学生公寓美国西雅图大学教堂明尼苏达大学建筑与景观建筑学系馆美国密苏里州纳尔逊艺术馆布洛克大楼被史蒂芬·霍尔（世界十大建筑大师之一）称为“漂浮的地平线，躺着的摩天楼”一个位于最大化景观园林之上的水平向超高层建筑”万科中心是一个艺术、时尚、环保、节能和建筑充分融合的产物是万科价值取向的一次表达；是中国绿色建筑的典范工程；是万科绿色建筑品牌的里程；万科中心的初始印象外形整个建筑外形像一个个拼接在一起的“长方形盒子”，从造型上看，有点像飞机场的候机楼，由几根大方柱子让整个建筑物成悬空状态，建筑整体挑高9到15米，突出部位阻隔住视线，站在地面上看不到它的全貌，似乎是按“之”字形走势。
印象城项目分析课件
年轻家庭
印象城项目也针对年轻家庭，提 供适合家庭生活的空间和设施， 满足他们对子女教育和生活品质
的需求。
投资客
印象城项目还吸引了一部分投资 客，他们看重项目的潜力和未来
升值空间。
竞争对手分析
万科
万科作为国内领先的房地产开发商，拥有较强的品牌影响力和资 源整合能力，是印象城的主要竞争对手。
碧桂园
碧桂园在三四线城市拥有较高的市场占有率，其产品线丰富，覆盖 各类人群的需求。
年均收益
印象城项目建成后的年均收益，主要来源于票务收入、商品销售收 入和活动收入。
投资回报期
是指从开始投资到获得投资回报所需的时间，由初始投资与项目总收 益决定。
06
风险评估与对策
市场风险
市场竞争
市场竞争激烈，需要分析市场需求、竞争对手情况，制定合理的 市场定位和竞争策略。
消费者需求变化
消费者需求变化对市场风险有较大影响，需要密切关注市场动态， 及时调整产品和服务。
绿地
绿地作为老牌的房地产开发商，拥有较强的土地储备和开发能力， 其在高端住宅和商业地产领域与印象城存在竞争关系。
03
建筑规划与设计
建筑风格与特色
现代简约风格
印象城项目采用了现代简约的建筑风 格，注重流线型的设计和简洁的外观 ，体现了现代都市的时尚与大气。
地域特色
在建筑设计中，印象城融入了当地的 地域特色，如采用地方特色的建筑材 料、结合传统文化元素等，使建筑既 有现代感，又不失传统韵味。
土地政策
土地政策对项目用地的影响较大，需要对土地政 策进行深入分析，确保项目用地的合法性和稳定 性。
建设风险
建设成本
建设成本是项目成功的 关键因素之一，需要全 面考虑建设成本的变化 情况，以及可能出现的 成本超支问题。
万科城vcity楼盘个案分析(同策)61P
Function Art 电插口
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色——收纳设计
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入式收纳柜
第六节 装修标准2.6Βιβλιοθήκη 3 装修特色关注生活细节设计
第六节 装修标准
装修标准不报价 据经验估算装修标准约1500元/㎡
实际装修价格约1000元/㎡
光量
套房设计
主卧套房设计，带有橱柜及卫生间
，保证主人私密性，符合上海人生
活习惯
次卧
玄关
第四节 户型分析
2.5.2 93㎡ 2+1室2厅1卫
动静分离
客厅与卧室区域分离，互不干扰
开阔采光
卧室、客厅全南阳台设计，保证采 光量
干湿分离
卫生间干湿分离设计，满足全家多 人同时需求
通透双厅
入户玄关设计，突出客厅宽敞度
主要快速路： 嘉闵高架（规划）、申嘉湖高 速、沪金高速、北松公路
银春路
闵马线车站 车站
公交总站
华宁路
第三节 交通环境 交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区
马莘专线
往莘庄南广场:06:30-17:00 往银春路:07:20-18:00 发车间隔：15－25min
闵马线
闵行渡口往旗忠高尔夫球场方 向:05:45-17:30 发车间隔：11－15min
7月15日 2012年度卓越成就大奖
《21世纪经济报道》
8月30日 亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous 50）
福布斯 ( 亚洲）
8月30日
“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14 位
全国工商联
苏州万科城市综合体规划设计--联创UDG
Proposal 方案设计
Overall Development 总体鸟瞰
住宅 Residential
住宅 Residential
办公 中央下车点
广场
Office Central Drop-off Plaza
零售 酒店公寓 Retail Apartment
广场 Plaza
Roof garden 屋顶花园退台
Plaza 广场
8# 住宅
住宅车行入口 Residence Entrance
公寓出入口 SA Entrance
3F
9# 住宅
公寓出入口 SA Entrance
住宅
6F
地下车库出入口 To/From B1 Car-parking
住6F 宅
住宅
6F
用地红线 Site Borderline
1：1000 A3
regionalfamilyretailentertainmentcentresuzhou?消费休闲娱乐retailleisureentertainment?区域地标regionallandmark?家庭生活family江苏苏南万科房地产有限公司jiangsusunanvankecoltd18nov2009mixedusedevelopmentsuzhouschemedesigna3masterplan总平面图酒店公寓商业街入口shoppingmallentrance公寓出入口saentrance公寓出入口saentranceplaza广场plaza广场住宅地下车库出入口tofromb1carparking地下车库入口b1carparking用地红线siteborderline商业街入口shoppingmallentrance酒店公寓入口hotelapartmententrance住宅住宅车行入口residenceentrance地下车库入口b1carparking地下车库出入口tofromb1carparking3f3f3f屋顶花园河道商业街入口shoppingmallentrance住宅住宅住宅住宅住宅住宅plaza广场26f6f6f6f6f26f中央下车点centraldropoff经济技术指标projectsummary设计要求designrequirements方案proposal总用地面积landusesqm4717719m建筑密度sitecoverage4040绿化率gr2020容积率far250250总建筑面积sqmarea地上overground118000地下underground28707m地上overground商业零售retail24900m分层建筑面积areafloor店铺实用面积retailretailefficiencyretailefficiency1f12113m67732f12787m67办公office101003f10100m90酒店式公寓hotelapartment19000m4f27f标准层800m住宅residence64000合计高层53700层数6f6f6f6f26f26f25f25f户数121212361301008888478地下undergrounareaschedule面积统计10parkingschedule停车统计机动车停车carparking类型t
万科产品打造实例剖析(内部培训资料)_图文.
1GARDEN CITY VANKE 万科城市花园万科城市花园内部培训资料2GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划第二部分景观第三部分单体第四部分部品目录3GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划第二部分景观第三部分单体第四部分部品4GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划城市位置城市位置万科城市花园位于武汉市中心城区东南侧,北侧紧邻规划城市中环路。
距鲁广商圈直线距离5公里。
5GARDEN CITY VANKE 万科城市花园城市发展方向武昌老城区科技新城(光谷城市发展方向第一部分规划第一部分区域位置规划区域位置地块位于东湖高新技术开发区（光谷）东南部。
四至范围• 东：科技园待开发住宅用地及规划中的滨湖大道，• • • 南：与武汉大学科技园接壤，西：江夏大道，北：武汉市中环线。
用地区域位置及四至VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 6第一部分规划用地面积城市花园总体用地面积：规划总用地面积：城市代征地面积：居住区用地面积： 102.08公顷 9.34公顷 92.74公顷大一期用地范围城市花园大一期用地面积：规划用地面积：城市代征用地面积：居住区用地面积：42.03公顷 6.21 公顷 35.82公顷城市花园总用地范围用地面积 VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 7第一部分规划总体规划 2002年12月初，万科城市花园开始总体概念规划设计，前后共有美国SWA、香港RMJM、奥地利AFC、深圳筑博、中南建筑设计院等多家设计单位参与规划设计。
至2003年5月15日美国SWA提交最后一轮规划方案，历时6个月…… VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 8第一部分规划总体规划规划演变——RMJM方案、AFC方案 RMJM方案共同特点：用小区的概念进行规划 AFC方案 VANKE GARDEN CITY 万科城市花园9第一部分规划总体规划规划演变——SWA方案首轮规划草图（2003年2月14日）第二轮规划草图（2003年3月25日）第三轮规划草图（2003年4月10日） VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 1011GARDEN CITY VANKE 万科城市花园总体规划规划演变——SWA 方案从SWA 的第三轮方案开始,采用了新都市主义的规划思想。
解析万科总部大楼-漂浮的建筑
作为一个热带的、可持续的 21 世纪构想，它融合了几项新的可持续发展方向：漂浮的 建筑体创造了自由、灵活有遮盖的景观绿地，并且让海风和陆风穿透基地。这些利用中水系 统运作的矩形水景池将冷能向上辐射到彩色的铝制建筑底面再反射下去。 可动式外遮阳表面 使用特殊复合材料， 保护内层玻璃减少太阳能负荷及风力冲击。 可转动式悬挂立面外遮阳系 统不会阻挡窗外的海景及山景。利用太阳能的除湿和冷却系统经由特殊的“屋顶阳伞”形成 了有遮阳的屋顶景观。 这个防海啸的盘旋式建筑创造了一个多孔的微型气候和庇荫自由景观 绿地。 独特的结构
商业综合体案例分析
二、苏州万科城市综合体
苏州万科城市综合体
项目名称：苏州万科城市综合体 建筑面积：118000 平方米 占地面积：47177.19 平方米 绿 化 率：20 % 容 积 率：2 .5 建筑形式：商业、酒店、办公
ห้องสมุดไป่ตู้
项目概况
苏州万科城市综合体
在商业价值较高的金鸡湖路和东环 路上布置餐饮和零售商业。
裙楼内部设置12米宽的穿越道路， 提升内部商业价值。
成都来福士广场
零售超市 办公空间 酒店 服务式公寓 精品办公楼 公共空间
单体设计
成都来福士广场
单体设计
地下二层平面图
地下一层平面图
一层平面图
二层平面图
三层平面图
四层平面图
成都来福士广场
启发：
1.采用围合式布局，营造中心广场。 2.裙房采取退台式的设计，便于和周边环境相契合。 3.塔楼中设置空中连廊，方便处于高出的人相互间的 交流。
交通流线
徐州万达广场
单体设计
大商业 -2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业 -1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业3F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业4F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业5F平面图
徐州万达广场
单体设计
四、徐州万达广场
徐州万达广场
项目名称：徐州万达广场 建筑面积：468169 平方米 占地面积：128438.4 平方米 绿 化 率：20% 容 积 率：2.8 建筑形式：商业、住宅、办公
苏州园区颐和万科设计理念
苏州园区颐和万科设计理念苏州园区颐和万科的设计理念是注重人文环境、融入自然、提供便利，并坚持高品质。
首先，颐和万科注重人文环境的建设。
他们通过建筑、景观、配套设施等多方面的设计，为园区创造了一个舒适宜居的空间。
在建筑设计上，他们充分考虑人们的需求和舒适度，推崇和谐、温馨的设计风格。
在景观设计中，他们以绿化为主，注重空间的开阔感和宜居性，创造出一个与自然和谐共生的场所。
此外，园区还提供多样化的配套设施，如公园、商场、学校、医院等，为居民提供便利。
其次，颐和万科园区的设计理念是融入自然。
他们将自然景观融入设计中，创造出具有生态美感的空间。
园区内有大片的绿地，植被覆盖率高，清新宜人的空气让人感到舒适。
此外，园区还注重水系的规划和设计，增加湖泊、小溪等水景，让人们能够感受到水的美丽和宁静。
通过融入自然的设计，园区的建筑与周围的自然环境相互融合，形成了一片独特的风景。
再次，颐和万科园区提供便利的设计理念。
他们充分考虑人们的日常生活需求，将各种便利设施融入到园区中。
例如，在居住区设置了便利店、健身房、儿童游乐场等，让居民可以方便地满足日常需求。
此外，园区还规划了交通网络，使得居民可以方便地出行，减少了交通拥堵的问题。
通过提供便利的设计，园区让居民的生活更加便捷、舒适。
最后，颐和万科园区坚持高品质。
在设计和建设过程中，他们注重细节，追求完美。
他们选择高质量的建筑材料，确保建筑的品质。
同时，他们秉持着高标准的审美观念，建筑风格典雅精致，给人以高端大气的感觉。
他们还注重维护和管理，定期维修和保养园区，确保园区的整体品质与居民需求相匹配。
总之，苏州园区颐和万科的设计理念注重人文环境、融入自然、提供便利，并坚持高品质。
他们通过创造舒适宜居的空间、融入自然的设计、提供便利的设施以及坚持高标准的品质要求，为居民创造了一个美丽、舒适、便利的居住环境。
万科经典项目设计案例
02
03
现代简约
万科项目以现代简约风格 为主，注重线条简洁、空 间通透，营造出时尚、大 气的视觉效果。
地域特色
万科项目在设计中融入地 域特色，与当地文化相呼 应，展现出独特的地域魅 力。
多元化风格
万科项目也尝试多元化的 设计风格，以满足不同客 户群体的审美需求。
设计亮点
绿色建筑
万科项目注重绿色建筑技术的应用，如采用太阳 能、风能等可再生能源，降低能耗和碳排放。
项目规模
深圳万科中心
总建筑面积约25万平方米，包括一栋超高层办公楼、两栋高层办 公楼、商业裙房以及文化中心等。
北京万科时代中心
总建筑面积约50万平方米，包括住宅楼、商业楼、文化中心等。
上海万科城市花园
总建筑面积约80万平方米，包括住宅楼、商业楼、学校、公园等。
02
万科项目设计理念
设计主题
生态环保
位于北京市朝阳区，是一个集住 宅、商业、文化、教育等多功能 于一体的城市综合体。
上海万科城市花园
位于上海市闵行区，是一个大型 住宅小区，拥有完善的配套设施 和优美的绿化环境。
项目位置
深圳万科中心
01
位于深圳市南山区海德一道88号
北京万科时代中心
02
位于北京市朝阳区望京东园三区
上海万科城市花园
03
位于上海市闵行区七宝镇
规划布局
根据地块特点，合理规划住宅、商业、文化、教育等各类功能区， 形成有机融合的社区结构。
建筑设计
设计风格
采用现代简约风格，注重建筑与自然的和谐统一，强调立面线条和 空间感的营造。
功能分区
合理划分公共空间、私密空间和服务空间，确保居住、工作和生活 的便捷性和舒适性。
万科房产分析案例
案例2房地产业和万科一.人们对房地产业的十种观点一直以来,房地产业成为了人们关注的焦点,大家褒贬不一.关于房地产业的议论多。
但流传甚广的议论中也颇有些是人云亦云、似是而非的“真实的谎言”。
下面列举十例。
其一，房地产业是培养亿万富豪的产业。
说它真实，是因为人们从媒体揭示的诸多“首富”排行榜中，确实发现房地产大亨们云集其中。
但这只是现象。
诸多发达国家的共同经验普遍证明，房地产业是造就一个庞大中产阶级的最好“摇篮”。
我们的改革开放是从“一穷二白”和“一大二公”的基础走来的。
正因如此，在前一个“翻两番”战略发展过程中，人们生活改善、社会富裕程度的提高，只能表现为收入的增长。
但符合规律地，随着社会富裕程度的进一步提高，私人财富中金融资产的增长会不断趋缓，不动产部分所占比重会越来越大.所以“十六大”报告说，全面小康社会将是一个“家庭财产普遍增加”的社会。
这个“普遍增加”的家庭财产，重心就是不动产。
房地产业就是一个把私人消费与私人投资之间结合关系最密切的一种资源带入市场的产业.发达国家的经验证明，私人拥有的不动产是最好的信用资源之一。
社会就是通过普遍利用这个信用资源不断“再生产”出中产阶级的。
其二，中国的房地产业已经是供大于求了，过剩了。
这个说法的真实性依据是，目前我国积压一年以上的商品房面积达1.2亿平方米。
这么大规模的积压商品房还不是过剩吗?让我们用另外几组数字来说明一下这个说法的真实性．如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也—只是想增加20平方米的住房,那么中国20%的城镇家庭是2700万户,每家增加20平方米,这个现实需求总量是 5.4 亿平方米.我国现有城镇居民4．9亿人。
到2020年，城镇居民将增长到8亿至8．5亿人.就是说未来15年左右的周期内至少还将有3．5亿左右的新增城镇人口需要房子住。
2003年末中国城镇居民人均住房面积为23．8平方米。
即或从此中国城镇居民的住房面积不再扩大，仅仅是这3．5亿新增城镇居民，我们就得盖多少房子?我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35 m2。
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苏州万科城市综合体案例分析
1、苏州城市综合体及商业体案例研究苏州城市综合体发展案例研究/苏州圆融时代广场圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的城商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的城市级“商业综合体”，建成后将成为苏州市域市级“商业综合体”，建成后将成为苏州市域CBDCBD最繁华的商业中心和华东地区最繁华的商业中心和华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区最具影响力和商业价值的品牌街区。
在苏州这样的二线城市发展都市综合体，
2、受城市整体承载能力的限制，其消费在苏州这样的二线城市发展都市综合体，受城市整体承载能力的限制，其消费群体通常都是面向整个城市的。
因此，综合体的开发定位必须与整个城市的发群体通常都是面向整个城市的。
因此，综合体的开发定位必须与整个城市的发展相融，借助城市整体发展的推动力量，顺势而动。
展相融，借助城市整体发展的推动力量，顺势而动。
苏州是我国发达地级城市的代表，丌仅是吴文化的发源地，而丏其经济实力已经远远超越一般的省会城市。
从苏州城市的发展进程看，城市居住文化的升级不更新遵循着“从古城区发展到园区一区（湖西）到园区二期（湖东）到园区三期”的轨迹：苏州古城区：已形成古色古香，江南风
3、情的宜居氛围；未来居民也以苏州原籍居民为主，古城区暂丌具备居住品质整体抬高一个水准的可能。
苏州新区: 起步较早，但发展上却落后亍后来居上的园区；房产开发档次丌高，大盘少，布局散乱，丌够集中。
苏州工
业园区：园区规划、建造融合新加坡国际化理念不苏州文化底蕴亍一体；其特色为整体规划较为合理，在绿化，道路斱面较城区完善，其崭新的居住环境不现代化的配套，翻开了苏州城市进程的新一页。
苏州城市综合体发展案例研究/苏州圆融时代广场苏州城市综合体发展案例研究/苏州圆融时代广场苏州工业园区是我国与新加坡合作的结晶，带动了苏州整个城市新区规划达到苏州工业园区是我国与新加坡合作的结晶，带动了苏州整个城市新区规划达到全国最高水平，为我国可持续发展树立了标杆。
入驻商企云集轴心商业区终成全国最高水平，为我国可持续发展树立了标杆。
入驻商企云集轴心商业区终成现实，尽握前所未有的空前商机。