房屋买卖合同的成立及生效

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2019走进社区调研报告优秀范文600字【最新】

2019走进社区调研报告优秀范文600字【最新】

第一篇:走进社区调研报告全市开展“百日大调研”和“三走三做”活动以来,积极响应招商局党组要求,立足实际,创新思路和举措,认真落实,力促“三走三做”活动走得深做得实。

一是高度重视。

参加全体机关干部大会,领会全市“百日大调研”和“三走三做”活动会议精神。

我局机关党组制定了具体活动方案,确定定期联系机制,开展专题调研,力争形成高质量的调研成果,推动成果转化,形成良好的工作活动机制,并结合工作实际为每位干部开展好活动提供了保证。

二是深入调研,有的放矢开展共建活动。

局党组与社区签定结对共建责任书,及时进行对接,了解社区及群众情况。

领导带队深入到社区,详细听取社区情况。

针对社区提出的缺少电脑、打印机等需求,局党组协调资金为社区购买了?台电脑、*台打印机和打印纸等急需物品。

三是注重效果,办好服务社区的实事。

机关干部特别是领导干部在“百日大调研”和“三走三做”活动活动中,率先垂范,直接联系群众,直接了解群众需求,直接服务群众,把为群众服务与形成对策建议、推动解决实际问题相结合,进一步增强群众观念,密切群众关系。

4月份我局干部职工同社区干部一同到所辖小区植树修整花坛。

我局为社区购买40余棵红花金带树苗和黄杨球树苗,在参加劳动的过程中我们感受到,为服务社区尽自己一份力量。

份,参加了“社区政策解答,健康义诊,便民服务活动日”活动,为百姓带来了宣传单,让百姓更深入了解了我市基本情况、生产要素、投资项目和优惠政策等信息。

走进社区,用我们的实际行动在服务社区方面做实事,通过“百日大调研”、“三走三做”和机关党员“双岗双责”活动,促进我市干部进一步改进工作作风。

第二篇:调研报告字城市被动迁房屋买卖合同效力初探随着城市建设的发展,城市棚户区的改造逐年加快。

城市棚户区旧有房屋的买卖纠纷已经成为城市居民现实生活中一个比较普遍的问题和难题。

被动迁房屋案件也明显增加。

法院对被动迁房屋买卖合同效力的认定,将直接关系到能否促进社会资源的有效利用,能否有效保障房屋买卖市场的健康发展,平衡房屋买卖双方当事人的利益,具有重要意义。

高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释

高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释

高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释。

买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方,另一方支付价款的合同。

转相关书籍移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而获得所有权的一方为买受人或者买方。

高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释____日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》,对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承当、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款〔按揭〕等方面如何详细适用法律作出更加明确、详细的规定。

其中,对房地产开发企业严重违背老实信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,明确规定可以适用惩罚性赔偿原那么。

每日商报对局部重要内容作了摘编。

中华人民共和国____公告〔【摘要】:^p 〕第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业〔以下统称为出卖人〕将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未获得商品房预售答应证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前获得商品房预售答应证明的,可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的,应当视为要约。

该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违背的,应当承当违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义

对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义

对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

【释义】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。

本条规定的内容,在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。

以发生物权变动为目的的基础关系,主要是合同,它属于债权法律关系的范畴,成立以及生效应该依据合同法来判断。

民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。

不动产物权的变动只能在登记时生效,依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。

这可能是因为物权因客观情势发生变迁,使得物权的变动成为不可能;也可能是物权的出让人“一物二卖”,其中一个买受人先行进行了不动产登记,其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。

有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。

除非法律有特别规定,合同一经成立,只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益,就可以发生效力。

合同只是当事人之间的一种合意,并不必然与登记联系在一起。

登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,是一种物权变动的公示的方法。

登记并不是针对合同行为,而是针对物权的变动所采取的一种公示方法,如果当事人之间仅就物权的变动达成合意,而没有办理登记,合同仍然有效。

例如,当事人双方订立了房屋买卖合同之后,合同就已经生效,如果没有办理登记手续,房屋所有权不能发生移转,但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。

违约的合同当事人一方应该承担违约责任。

依不同情形,买受人可以请求债务人实际履行合同,即请求出卖人办理不动产转让登记,或者请求债务人赔偿损失。

区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。

有的学者提出,区分原则具有如下几个方面的实际意义:第一,有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。

德佑房屋买卖合同

德佑房屋买卖合同

德佑房屋买卖合同德佑房屋买卖合同一、合同目的本合同旨在明确买方与卖方之间关于德佑房屋的买卖事宜的权益和义务,并确保双方的权益能够得到保障和执行。

二、合同内容1. 房屋描述:买方同意购买以下描述的房屋(以下简称“房屋”):房屋地址,房屋编号等。

卖方保证房屋的所有权清晰且没有任何限制。

2. 价款及支付方式:买方同意以合同约定的价格支付房屋购买款项。

支付方式将按以下约定进行:买方应在签订合同时支付定金(金额约定)。

买方应在房屋交付之前支付房屋购买款项的剩余部分。

3. 房屋交付与验收:卖方应在买卖合同签订之日起 X 天内将房屋交付给买方。

买方应按照卖方指定的时间和地点进行验收,确保房屋的完好无损。

4. 买卖合同生效:买方支付定金后,买卖合同即生效。

合同生效后,双方不得随意撤销或修改合同的内容。

5. 房屋不合格处理:如果经买方自行或第三方评估发现房屋存在严重质量问题,买方有权终止本合同,并要求退还已支付给卖方的全部定金和购房款项。

6. 税费及费用承担:房屋过户所需的税费和其他相关费用由买方承担。

7. 保密责任:双方同意对于在本合同中获取的对方涉及商业秘密及公司机密等信息负有保密义务。

8. 违约责任:若一方违反了本合同的任何条款,无论是全面违约还是部分违约,违约方应承担法律责任并赔偿对方因此所造成的经济损失。

9. 争议解决:对于因本合同引起的任何争议,双方应通过友好协商解决。

协商不成的,任何一方均有权向有管辖权的法院提起诉讼。

三、合同生效与变更1. 本合同经双方签字盖章后生效,并对双方具有约束力。

2. 任何对本合同的变更需经双方书面协议,方可生效。

四、其他事项1. 本合同一式两份,买方和卖方各执一份,具有同等法律效力。

2. 本合同的履行和解释适用中华人民共和国的相关法律法规。

3. 本合同未尽事宜,双方可另行协商确定。

买方:_________________________卖方:_________________________日期:_________________________以上为德佑房屋买卖合同的内容,请双方仔细阅读并确认。

房屋买卖合同纠纷代理词原告

房屋买卖合同纠纷代理词原告

房屋买卖合同纠纷代理词原告草稿:房屋买卖合同纠纷代理词原告原告:(姓名、身份证明文件号码、联系方式、地址)被告:(姓名、身份证明文件号码、联系方式、地址)双方基本信息:原告是一名律师,代表买方(以下简称“原买方”)就房屋买卖合同纠纷向被告(以下简称“原卖方”)提起诉讼。

各方身份:原买方是本次房屋买卖行为的购房方,原卖方是房屋的出售方。

权利和义务:第一条:合同成立。

自本合同签署之日起生效。

原买方在购买房屋时,应当按照约定支付房屋的价款。

同时,原卖方需要按照约定完成交房手续。

第二条:房屋权属。

原卖方保证房屋权属清晰,并且没有相关纠纷。

如有纠纷,原卖方应该承担所有损失和责任。

第三条:房屋质量。

原卖方保证房屋质量符合相关标准和规定。

如有质量问题,原卖方应承担相应责任和赔偿。

第四条:交付日期。

房屋应当在合同规定的日期交付买方。

如有迟延,原卖方应承担违约责任。

第五条:违约责任。

如各方在合同履行过程中出现任何违约行为,对违约责任包括但不限于赔偿损失、承担违约金等。

第六条:法律效力和可执行性。

本合同经双方签字或盖章后生效,并具有法律效力和可执行性。

需遵守相关法律法规:第七条:合同下的任何争议应当通过协商解决,如无法达成一致,应该向有管辖权的人民法院起诉。

第八条:本合同的签署和履行应当遵守中国的相关法律和法规。

其他:本合同共设有八条。

各方应当严格遵守合同条款并及时履行。

任何未尽事宜,双方应协商解决。

如有争议,应当依法处理。

此致敬礼!(原告代理人盖章)。

最新住建部商品房买卖合同范本

最新住建部商品房买卖合同范本

最新住建部商品房买卖合同范本商品房的价格十分高昂,所以在买卖商品房之前一定要签订,在签订合同以后才能保护双方的权益,在合同里面还要约定合同履行的期限,如果其中一方不能按时完成合同,那么就可以要求对方进行赔偿,那么最新住建部合同范本是怎样的呢?下面为您详细解答,希望对大家有帮助。

一、最新住建部商品房买卖合同范本出卖人(以下简称甲方):地址:联系电话:买受人(以下简称乙方):地址:联系电话:甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方购买甲方出售的《_________》商品房事宜,订立本合同。

第一条甲方通过【出让】【转让】【划拨】方式取得_________区/市(县)_________地块土地使用权,并依法进行了土地使用权登记取得房地,证书号为:_________,土地面积为:_________,土地用途为:_________。

第二条乙方向甲方购买_________路_________幢(号)_________层_________室(以下简称该房屋),政府批准的规划用途为_________。

第三条乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价为人民币_________元。

(大写):_________。

根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币_________元。

(大写):_________。

第四条乙方购买该房屋的总房价款(含附件3中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。

本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外,不再作变动。

第五条在该房屋交付时,房屋建筑面积以青岛市国土资源与房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准。

第六条签订本合同时,该房屋建设工程(形象进度)已建设到_________。

乙方应当按本合同约定时间如期、足额将房款交付于甲方的预售款监管帐户(预收款监管机构:_________、帐户名称_________、帐号:_________)。

最简单的房屋买卖协议书(实用7篇)

最简单的房屋买卖协议书(实用7篇)

最简单的房屋买卖协议书(实用7篇)最简单的房屋买卖协议书第1篇买方:__________(以下简称甲方)卖方:__________(以下简称乙方)双方同意买卖下列房屋:______区______路______弄______号______室,建筑面积共__________平方米。

经双方设立条件如下:第一条上述房屋由乙方售给甲方,全部价款共计人民币:__________元。

第二条本契约签订之日起__________内,甲方应将上列价款付与乙方,乙方收到全部价款后,应将房屋在一个星期内腾出交给甲方。

第三条本契约签订后,甲方应向房屋主管部门申请办理房屋所有权登记,所需费用由甲方承担,在取得房屋所有权证后,产权归甲方所有。

第四条甲方应遵守国家和本市有关房屋管理的政策和规定,未经市有关部门及乙方同意,不得对上述房屋加层和改建。

第五条房屋基地及底层独用园地属国家所有,仅供甲方使用。

甲方应遵守国家和本市有关土地管理的政策和规定。

从发给产权证之日起,甲方按国家规定向有关部门缴付房产税(土地使用税)。

第六条自本契约签订之日起,上述房屋的有关权利义务不论甲方住进与否均归甲方。

并按照管理和维修费用分担原则,按月由甲方承担管理和维修方面的有关费用。

第七条本契约签订之日起,在两年内属于原乙方使用不当造成的质量问题,由乙方负责保修;属于人为的损坏由甲方自行负责。

第八条本契约一式三份,乙方一份,甲方两份(其中一份作产权登记附件)。

甲方:__________________乙方:________________________年______月______日最简单的房屋买卖协议书第2篇甲方(出卖人):______________乙方(买受人):______________根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。

中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引

中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引

中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引文章属性•【制定机关】中华全国律师协会•【公布日期】2013•【文号】•【施行日期】2013•【效力等级】行业规定•【时效性】现行有效•【主题分类】律师,买卖合同正文中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引(中华全国律师协会发布)目录总则第一编律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务第一节商品房买卖合同订立前的审核与调查第二节商品房销售广告--要约与要约邀请第三节商品房买卖合同的认购书与定金第二章商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案第一节合同对商品房基本情况的约定第二节合同对商品房面积和价格的约定第三节合同对业主的建筑物区分所有权的约定第四节合同对质量标准与维修的约定第五节合同对精装修标准与样板房的约定第六节合同对付款方式与付款期限的约定第七节合同对设计变更与规划变更的约定第八节合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定第九节合同对违约责任的约定第十节合同对争议解决的约定第十一节商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案第三章商品房买卖合同无效情形第四章商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止第一节商品房买卖合同的履行第二节商品房买卖合同的变更第三节商品房买卖合同的转让第四节商品房买卖合同的解除第五节商品房买卖合同的终止第五章律师提供法律服务时不同类型商品房的区分及要点第六章商品房买卖合同中的按揭第七章商品房交付时间、交接(交付程序)与初始登记(大产权证)、买受人房屋所有权证(小产权证)的办理与取得第一节商品房交付时间第二节商品房交接(交付程序)第三节初始登记的办理 / 554第四节买受人房屋所有权证(小产权证)的办理与取得第五节物权取得风险(商铺、住宅与建设工程优先受偿)第八章诉讼、仲裁前的调解第九章律师为开发商提供法律服务时自身风险的防范及相关内容第一节律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容第二节律师为委托方提供法律服务时的操作程序第三节律师为开发商提供法律服务的基本模式及内容第四节律师执业风险提示第二编律师为开发商提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引第一章诉讼与仲裁的一般规定第一节诉讼第二节仲裁第二章商品房买卖合同纠纷的类型第一节商品房买卖合同订立阶段纠纷及其处理第二节商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理第三节商品房买卖合同效力的纠纷及其处理第四节商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、终止中的纠纷及其处理第五节商品房交付与买受人房屋所有权证(小产权证)取得的纠纷及其处理第六节不同类型商品房的纠纷及其处理第七节商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理第三章律师提供商品房买卖合同诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容第一节诉讼委托合同的签订第二节律师的执业风险提示附则总则第1条制定目的为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法权益,提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平,指导全国律师办理有关商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务,中华全国律师协会民事业务委员会在总结律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务经验的基础上制定本操作指引。

第七章 商品房买卖合同精品PPT课件

第七章 商品房买卖合同精品PPT课件
书”: ① 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表 ② 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
7. 付款和商品房交付的违约责任
两种违约责任应对等,并应保留买受方的合同解除权
8. 交接
应约定书面交接 应约定交接的程序和条件
9. 产权或债权纠纷
约定没有产权及债权纠纷 卖出方保证没有抵押及一房多卖的情形
套内建筑面积
由套内房屋的使用面积,套内墙体面 积,套内阳台建筑面积三部分组成。
套内使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空 间的面积。
3. 计价方式与价款
商品房买卖可以按套(单元)计价,也可以按建筑面积 或者套内建筑面积计价
①套(单元) ②建筑面积或套内建筑面积
4. 面积确认及差异处理
① 面积确认
① 房屋的建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚 以上各层的外围水平投影面积,包括 阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等, 且具备有上盖,结构牢固,层高2.2M 以上(含2.20m)的永久性建筑。
③ 房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同 占有或共同使用的建筑面积。
② 房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供 使用的空间面积,按房屋的内墙面水 平投影计算。
第七章 商品房买卖合同
☆本章包括四节:
第一节 概 述 第二节 商品房认购书 第三节 商品房买卖合同条款 第四节 商品房买卖合同的履行
第一节 概 述
一、商品房买卖合同的概念
是指房地产开发企业与购房者之间签订 的,购房者按照约定向房地产开发企业 支付购房款,房地产开发企业按照约定 向购房者交付商品房并履行相关附随义务的协议。
④ 房屋的产权面积 房屋产权面积系指产权主依法拥有房 屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权 面积由直辖市、市、县房地产行政主 管部门登记确权认定。

房屋买卖合同协议书范文(7篇)

房屋买卖合同协议书范文(7篇)

房屋买卖合同协议书范文甲方(卖方):姓名:身份证号:地址:乙方(购房方):姓名:身份证号:地址:根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,甲、乙双方本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则,经友好协商,达成以下协议:第一条房屋信息1.1 甲方承诺出售房屋的详细情况如下:房屋位置:____________________________建筑面积:____________________________房屋产权证号:________________________土地使用权证号:______________________(以上房屋信息由甲方提供并保证真实有效)1.2 房屋交付标准:(1)房屋交付时间:____________年____________月____________日前;(2)房屋现状交付,包括所有附属物品;(3)房屋权证、土地证书、公共配套设施等全部齐全。

1.3 房屋交付时的物品清单:(1)房屋内全部固定装修及设备;(2)配套设施,如地暖、空调、洗衣机、电视等;(3)其他约定附属物品:_______________________第二条交房及交付条件2.1 房屋交房时间不得晚于第一条1.2所约定时间,甲方应在此时间前将房屋的产权证书、土地使用权证书等所有权证交付予乙方。

2.2 如果甲方不能按时交房,乙方可选择继续履行本合同,或者请求退还已支付的全部或部分房款,并要求甲方支付违约金。

2.3 乙方接房时,应当检查房屋交付情况,并在交房后__天内向甲方提出书面异议。

逾期未提出则视为房屋交付完好,乙方不再对甲方提出任何权利或索赔,并视为对该房屋无任何异议。

第三条房屋价款及付款方式3.1 房屋总价款为人民币(大写)_______________________元整(小写)_______________________元整。

3.2 乙方应在本合同签订之日起__天内,向甲方支付房屋总价款的_____%作为定金,即人民币(大写)_______________________元整(小写)_______________________元整。

个人房屋买卖协议书(12篇)

个人房屋买卖协议书(12篇)

个人房屋买卖协议书(12篇)个人房屋买卖协议书1出卖人(甲方):________身份证号码:____________买受人(乙方):________身份证号码:____________根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及当地房地产交易管理条例及有关法律、法规的规定,甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房产转让事宜,达成如下协议:第一条、甲方确保该房产可进行市场交易,手续齐全;确保该房产没有设定抵押、保全,也未被查封;甲方对该房产享有完全的处分权,房产无任何权利瑕疵、不受他人合法追索;甲方出售该房产已取得共有权人同意;甲方向乙方介绍的房产情况,真实、准确,不得故意隐瞒房屋质量问题,不得故意隐瞒重要事实或提供虚假信息。

第二条、甲方所转让的房产坐落于:____省____市____区________小区____号楼____单元____楼____户,房屋建筑面积为:________平方米(以房产证登记面积为准),总房款为人民币(大写)____________(¥________ )。

第三条、甲方保证过户前交清该房产的水费、电费、供暖费、天然气费、物业费及所有与该房产相关的费用,单据交乙方确认。

第四条、甲方出售该房产,该房产占用范围内的土地使用权以及该房产的相关权益随该房产一并转让。

第五条、甲方在本合同解除之日前将该房产另行出售给第三方的,甲方应当向乙方双倍返还订金。

第六条、该房产的附属设施物品明细详见《房屋买卖订金合同》中的附件《附属设施清单》。

第七条、甲乙双方同意选择下列第____种付款方式:A:一次性付款:乙方于签署《房屋买卖合同》当日支付房款人民币(大写)____________ (¥________),剩余房款将于过户当日一次性支付;B:按揭贷款:乙方于签署《房屋买卖合同》当日支付房款人民币(大写)____________ (¥________),除银行贷款之外的剩余房款将于过户之日支付甲方,银行贷款将自动打到甲方的指定银行账户中;C:分期付款:。

房屋买卖协议书(通用6篇)

房屋买卖协议书(通用6篇)

房屋买卖协议书(通用6篇)房屋买卖协议书1甲方:乙方:甲、乙双方就甲方将其所有的房屋卖给乙方一事,经双方充分、平等协商,自愿达成一致协议如下;一、房屋情况:本合同项下的房屋位于建筑面积,房产证号为:_______二、在房屋交付给乙方前,甲方保证:1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利,可以自由处分。

2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议、未因甲方个人或家庭债务与第三人签订抵押协议等、未因法院判决使第三人对该房屋享有权利。

三、本合同项下的.房屋交易价格为人民币___万元(大写:_______)。

四、房屋交付:甲方应于年月日前负责腾空房屋,并将本合同项下的房屋以及房屋的全部相关证件原件交付给乙方。

五、在接到乙方办理房产过户的书面通知后日,甲方应当根据乙方的需要,积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续。

办理过户所需费用(包括甲方应缴纳相关费用等)全部由乙方花费,与甲方无关。

六、该房屋交付给乙方后,该房屋(包括房屋及附属设施)的所有权归乙方所有。

七、其他事项:如果双方就本合同事项发生争议,双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会协调解决。

如协商不成可起诉至人民法院。

八、本协议一式两份,双方各执一份。

本协议自双方签字、捺印后成立并生效。

甲方:乙方:签订日期:房屋买卖协议书2甲方夫妻:(出售方):姓名:身份证号:姓名:身份证号:乙方:(购买方)姓名:身份证号:为了确保房屋买卖双方的合法权益,甲乙双方现就住宅及储藏室买卖自愿达成协议如下:第一条经甲乙双方共同协商,甲方夫妻自愿将位于_______市_______区_______号楼_______单元_______室的住宅壹套(建筑面积_______平方米)及储藏室壹间(建筑面积平方米)出售给乙方。

房屋所有权证号为:。

甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权,没有抵押等各种负担。

第二条上述住宅及储藏室的出售价为人民币_______元整(¥_______元)(以下金额均为人民币),此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。

房屋买卖无效法律后果(3篇)

房屋买卖无效法律后果(3篇)

第1篇一、引言房屋买卖作为一种重要的民事法律行为,关系到当事人双方的切身利益。

然而,在房屋买卖过程中,由于各种原因,可能会导致房屋买卖合同无效。

房屋买卖合同无效后,将产生一系列的法律后果,对当事人双方以及相关方产生重大影响。

本文将从房屋买卖合同无效的原因、法律后果以及救济措施等方面进行探讨。

二、房屋买卖合同无效的原因1. 一方当事人不具备民事行为能力房屋买卖合同属于民事法律行为,要求当事人具备相应的民事行为能力。

若一方当事人不具备民事行为能力,如未成年人、精神病患者等,其签订的房屋买卖合同无效。

2. 欺诈、胁迫等情形在房屋买卖过程中,若一方当事人利用欺诈、胁迫等手段迫使对方签订房屋买卖合同,该合同无效。

3. 违反法律、行政法规的强制性规定房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定,如房屋权属存在争议、房屋未经合法批准等,该合同无效。

4. 损害国家利益、社会公共利益房屋买卖合同损害国家利益、社会公共利益,如买卖双方恶意串通逃避税收等,该合同无效。

三、房屋买卖合同无效的法律后果1. 合同自始无效房屋买卖合同无效后,合同自始无效,当事人之间的权利义务关系终止。

2. 返还财产房屋买卖合同无效后,出卖人应当返还买受人已支付的房款,买受人应当返还出卖人已交付的房屋。

3. 损害赔偿房屋买卖合同无效后,因合同无效给对方造成的损失,应当由有过错的一方承担赔偿责任。

4. 行政处罚房屋买卖合同无效后,若违反了相关法律法规,当事人可能面临行政处罚。

5. 刑事责任在房屋买卖合同无效的情况下,若涉及刑事犯罪,当事人可能承担刑事责任。

四、救济措施1. 诉讼当事人可以依法向人民法院提起诉讼,请求确认房屋买卖合同无效,并要求返还财产、赔偿损失。

2. 仲裁当事人可以依法向仲裁机构申请仲裁,解决房屋买卖合同无效产生的纠纷。

3. 请求行政机关处理当事人可以向相关行政机关投诉,请求行政机关对违法行为进行处理。

五、结语房屋买卖合同无效将产生一系列的法律后果,对当事人双方及相关方产生重大影响。

张彩霞、朱笑飞等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

张彩霞、朱笑飞等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

张彩霞、朱笑飞等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2022.05.14【案件字号】(2022)鲁07民终6号【审理程序】二审【审理法官】冯海玲李玉信高波【审理法官】冯海玲李玉信高波【文书类型】判决书【当事人】张彩霞;朱笑飞;王晓军【当事人】张彩霞朱笑飞王晓军【当事人-个人】张彩霞朱笑飞王晓军【代理律师/律所】惠春山东翎鼎律师事务所;王昊伟山东翎鼎律师事务所;朱伟红山东善明律师事务所【代理律师/律所】惠春山东翎鼎律师事务所王昊伟山东翎鼎律师事务所朱伟红山东善明律师事务所【代理律师】惠春王昊伟朱伟红【代理律所】山东翎鼎律师事务所山东善明律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】张彩霞【被告】朱笑飞;王晓军【本院观点】民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚信、恪守承诺。

【权责关键词】无效乘人之危撤销代理违约金恢复原状支付违约金合同约定质证拘留诉讼请求维持原判发回重审查封拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对以一审法院查明的事实和证据,予以确认。

【本院认为】本院认为,民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚信、恪守承诺。

本案的争议焦点问题是本案《房屋买卖合同》的效力及张彩霞支付房款数额、违约金数额是否正确。

关于上诉人主张本案《房屋买卖合同》属可撤销的合同,该约定内容无效的上诉理由,经查,上诉人提交的证据不能证明朱波对张彩霞进行恐吓,且上诉人提出的乘人之危属可撤销的民事法律行为,本案《房屋买卖合同》签订于2018年12月25日,至一审起诉时已一年多时间,张彩霞并未请求人民法院对该合同进行撤销,故其撤销权已消灭,对上诉人的该项上诉请求,本院不予支持。

关于上诉人主张其支付房款数额有误及违约金数额过高的上诉理由,一审法院当事人的诉辩、本案《房屋买卖合同》、2017年7月《房屋买卖合同》、张彩霞出具的收到条对该事实进行了认定,在此基础上确认上诉人收到房款为380000元,并据此认定本案违约金数额100000元并无不当,对上诉人的该项上诉请求,本院亦不予支持。

买卖房屋案件法律意见书(3篇)

买卖房屋案件法律意见书(3篇)

第1篇关于买卖房屋案件的法律意见一、案件基本情况(一)当事人基本情况1. 出卖方:甲方,男/女,身份证号码:xxxxxxxxxxxx,住址:xxxxxxxxxxxx。

2. 买受方:乙方,男/女,身份证号码:xxxxxxxxxxxx,住址:xxxxxxxxxxxx。

(二)房屋基本情况1. 房屋坐落:xxxxxxxxxxxx。

2. 房屋产权证号:xxxxxxxxxxxx。

3. 房屋面积:xxxxxxxx平方米。

4. 房屋用途:住宅。

5. 房屋现状:现房屋内设施齐全,可立即入住。

(三)买卖合同签订情况1. 双方于xxxx年xx月xx日签订了《房屋买卖合同》(以下简称“合同”)。

2. 合同约定:甲方将房屋出售给乙方,总价款为人民币xxxx万元。

3. 合同约定:乙方支付定金人民币xxxx万元,剩余房款在房屋交付时支付。

二、法律分析(一)合同效力1. 根据《中华人民共和国合同法》第二条,合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

本案中,甲方与乙方签订的《房屋买卖合同》符合合同的基本要件,属于有效合同。

2. 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条,依法成立的合同,自成立时生效。

本案中,合同已经依法成立,且未违反法律、行政法规的强制性规定,合同自成立时生效。

(二)房屋产权转移1. 根据《中华人民共和国物权法》第九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。

本案中,甲方应将房屋产权证过户至乙方名下。

2. 根据《中华人民共和国物权法》第二十条,当事人签订合同,约定在将来一定期限内转移不动产物权的,应当依照法律规定办理登记。

本案中,合同约定甲方将房屋出售给乙方,乙方应依法办理房屋产权过户登记。

(三)定金问题1. 根据《中华人民共和国担保法》第八十九条,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

本案中,乙方支付定金人民币xxxx万元,甲方应承担相应的担保责任。

2. 根据《中华人民共和国担保法》第一百一十六条,当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,返还定金。

2024版房屋买卖合同司法解释

2024版房屋买卖合同司法解释

2024版房屋买卖合同司法解释第一条适用范围本解释适用于中华人民共和国境内的房屋买卖合同纠纷案件。

第二条合同成立房屋买卖合同自双方当事人签字盖章之日起成立。

第三条合同效力房屋买卖合同自成立之日起生效,但法律、行政法规规定需要办理批准、登记等手续的,依照其规定。

第四条合同变更合同一经成立,当事人不得擅自变更或者解除。

依法变更或者解除的,应当采用书面形式。

第五条合同解除有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

第六条合同无效有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第七条合同撤销当事人一方因重大误解订立合同,或者在订立合同时显失公平的,可以请求人民法院或者仲裁机构撤销。

第八条合同履行当事人应当按照约定履行自己的义务。

不履行或者不完全履行义务的,应当承担违约责任。

第九条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第十条定金当事人约定定金的,定金应当在合同成立时支付。

定金的数额不得超过合同标的额的百分之二十。

第十一条违约金当事人可以约定违约金。

约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少或者增加。

第十二条损害赔偿当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应当赔偿损失。

第十三条争议解决合同争议,双方当事人可以协商解决;协商不成的,可以向人民法院起诉或者根据合同约定的仲裁条款申请仲裁。

吴某与王某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

吴某与王某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

吴某与王某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院(原内蒙古自治区伊克昭盟中级人民法院) 【审理法院】内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院(原内蒙古自治区伊克昭盟中级人民法院) 【审结日期】2020.04.27【案件字号】(2020)内06民终202号【审理程序】二审【审理法官】乌宁苏晨郝蓉【审理法官】乌宁苏晨郝蓉【文书类型】判决书【当事人】吴某;王某【当事人】吴某王某【当事人-个人】吴某王某【代理律师/律所】赵某内蒙古易非律师事务所【代理律师/律所】赵某内蒙古易非律师事务所【代理律师】赵某【代理律所】内蒙古易非律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【本院观点】案涉《房屋买卖合同》自双方当事人签订合同时成立并生效,为保证合同的履行以书面形式将定金条款载入合同,且王某已按约交付定金,即双方所约定的定金合同随之生效。

【权责关键词】无效撤销违约金过错合同约定第三人证据诉讼请求书面审理诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致,本院予以确认。

【本院认为】本院认为,案涉《房屋买卖合同》自双方当事人签订合同时成立并生效,为保证合同的履行以书面形式将定金条款载入合同,且王某已按约交付定金,即双方所约定的定金合同随之生效。

现王某要求解除合同,吴某同意解除合同,即双方当事人于2015年11月18日签订的《房屋买卖合同》可予解除。

至于返还定金的问题,其一,双方为保证合同的履行而约定定金,按照合同法的规定,定金具有惩罚性。

在合同当事人有违约行为且存在过错情况下,才可适用定金罚则;若双方共同违约,且违约责任可以相互抵销的,就不应适用定金罚则;若双方共同违约,违约责任未能抵销的,主要违约方应按相应的比例承担定金责任。

分析双方当事人在合同履行过程中违约行为的过错程度,王某未在约定的合同签订后20日内全力协助吴某办理过户手续,亦未确认过户至指定的第三人,导致双方签订的合同履行不能。

关于房屋买卖协议书范本

关于房屋买卖协议书范本

关于房屋买卖协议书范本关于房屋买卖协议书范本【7篇】房屋买卖交易时,如果没有第三方居间担保,那么双方就需要尤其注意双方身份的真实性了。

下面是小编给大家带来的关于房屋买卖协议书范本【7篇】,欢迎大家阅读转发!关于房屋买卖协议书范本精选篇1甲方(卖方):__________________乙方(买方):__________________甲、乙双方就房屋买卖事项,经协商一致,达成以下合同条款:一、甲方自愿将坐落于____________________________________房屋出卖给乙方,(附房产证复印件及该房产位置图)。

二、双方商定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写__________________元;即人民币小写_________。

三、乙方在签署本合同时向甲方支付合同价款人民币_________元。

四、甲方保证拥有该房产完全、合法的产权,同时权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。

五、从甲方名下直接办理房产证到乙方名下的手续所产生有关税费甲、乙双方各自负担。

六、乙方支付首付款后,甲方应在国家限制的交易期结束后30天内积极配合乙方办理有关房屋产权过户手续。

待房产过户到乙方名下之时,乙方向甲方付清全部房款余额_________元。

七、本合同签订后甲方应保证该房产至甲、乙交易结束(产权过户)期间无任何担保、抵押、户口及房屋质量瑕疵,同时交付之前该房屋的电话费、水电费、物业管理费、入网费、有线电视费等所有费用均由甲方承担。

八、本合同签订后,甲方未在国家规定的交易限制期结束后30天内积极配合乙方办理过户手续则视为违约。

同时应向甲方支付违约时房屋总价款的_______%即元作为违约金。

九、交付该房产时甲方应当将本房屋所属的维修基金等专属款项所有权一并转为乙方所有,同时积极配合乙方办理相关手续。

十、本合同一期款人民币元,已在合同签订时当场支付给甲方,同时甲方应于合同签订之日起一周之内将房屋交付乙方使用,若有逾期则每天按照合同总价款的2%支付违约金。

关于拆迁安置房屋买卖合同效力分析6篇

关于拆迁安置房屋买卖合同效力分析6篇

关于拆迁安置房屋买卖合同效力分析6篇篇1甲方:【甲方名称或身份信息等】乙方:【乙方名称或身份信息等】鉴于甲乙双方就拆迁安置房屋买卖合同进行协商,为确保双方权益,特对拆迁安置房屋买卖合同的效力进行分析和约定,以明确双方的责任、权利和义务。

一、合同背景1. 根据相关法律法规及政策规定,甲方需对乙方进行拆迁安置,现双方就拆迁安置房屋买卖事宜达成协议。

2. 双方经充分协商,甲方同意将拆迁安置房屋出售给乙方,乙方同意购买该房屋。

二、合同效力分析1. 合同内容合法合规。

本拆迁安置房屋买卖合同内容符合国家法律法规及相关政策规定,不存在违法违规内容。

2. 当事人具备缔约能力。

甲乙双方具备签订合同的民事行为能力,甲方已取得拆迁安置房屋的合法产权,乙方具备购房资格。

3. 意思表示真实。

甲乙双方在签订本合同时,意思表示真实,不存在欺诈、胁迫等情形。

4. 合同成立要件齐全。

本拆迁安置房屋买卖合同已经甲乙双方签字或盖章,且合同成立要件齐全。

三、合同内容1. 甲方出售的拆迁安置房屋位于【房屋地址】,建筑面积【面积】平方米。

2. 房屋价格为人民币【金额】元,乙方应按照约定支付房款。

3. 甲方应在合同签订后【时间】内办理房屋过户手续,确保乙方取得房屋产权。

4. 甲乙双方应按照国家法律法规及相关政策规定缴纳相关税费。

5. 甲方应保证出售的房屋无产权纠纷、无抵押、无查封等情况。

6. 乙方购买房屋后,应遵守国家法律法规及相关政策规定,合法使用、管理和处置房屋。

四、违约责任1. 若甲方未按照合同约定办理房屋过户手续,导致乙方无法取得房屋产权,甲方应承担违约责任,并赔偿乙方因此造成的损失。

2. 若乙方未按照合同约定支付房款,应按照合同规定承担违约责任。

3. 若因甲方原因导致房屋存在产权纠纷、抵押、查封等情况,甲方应承担全部责任,并赔偿乙方因此造成的损失。

五、争议解决方式若甲乙双方在合同履行过程中发生争议,应首先协商解决;协商不成的,可以向合同签订地人民法院提起诉讼。

个人房屋买卖合同

个人房屋买卖合同

个人房屋买卖合同【个人房屋买卖合同】本合同由以下买方和卖方签署,双方共同遵守以下条款。

一、买方信息姓名:深分正耗吗:住址:二、卖方信息姓名:深分正耗吗:住址:三、房屋信息房屋坐落地点:房屋所有权证耗吗:房屋面积:房屋结构:使用权是否产生转移:四、交易价格及付款方式1.本房屋的交易价格为:小写:大写:2.付款方式:• 首付款:- 金额:- 付款方式:- 支付时间:• 尾款:- 金额:- 付款方式:- 支付时间:五、过户手续及费用1.过户手续由买方承担。

2.过户费用为:小写:大写:六、房屋权属移交和交房时间1.本合同生效后,卖方应立即将房屋的所有权、使用权移交给买方。

2.房屋交付日期为:- 年:- 月:- 日:七、买方提供的相关证件1.买方应向卖方提供以下证件:- 深分正复印件:- 户口本复印件:- 结婚证复印件(若有):八、违约责任1.买方违约的,卖方有权解除合同,买方应承担相应的违约责任。

2.卖方违约的,买方有权解除合同,卖方应承担相应的违约责任。

九、争议解决1.合同履行过程中双方发生争议,应友好协商解决;协商不成的,提交所在地人民法院进行解决。

十、合同生效及变更1.本合同以签字或盖章方式生效,并具有法律效力。

2.除非双方经书面协议同意,否则不得擅自变更本合同的任何条款。

十一、附件所涉及附件如下:1. 证明房屋产权的复印件;2. 买方深分正复印件;3. 卖方深分正复印件;4. 房屋过户费用清单;十二、法律名词及注释所涉及的法律名词及注释如下:十三、实际执行过程中可能遇到的困难及解决办法在实际执行过程中可能遇到的困难及解决办法如下:以上为个人房屋买卖合同的模板范本,供参考使用。

双方签字盖章后即可生效。

买方:签字:____________________日期:____________________卖方:签字:____________________日期:____________________。

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房屋买卖合同的成立与生效案情介绍本案讼争房屋是第一被告甲和第二被告乙两夫妇共同共有房屋。

2000年8月甲、乙委托本市某房地产中介公司上市出售该屋,同月29日下午原告丙经中介公司经纪丁介绍并带至讼争房屋察看,并于次日下午与甲签订《协议书》。

该《协议书》订明:甲、丙商定成交甲之房屋(即讼争房屋),价额为30万元人民币;2000年9月5日去房屋交易所及丁处交易,丙于2000年9月22日前把房款30万元交齐;2000年8月30日下午二时成交,甲不得将房屋再卖给别人。

《协议书》签订后,丙没有依约于2000年9月5日到中介公司丁处及交易所交易,亦没有交纳中介费。

2000年9月6日两被告经丁介绍与他人签订了该房屋的买卖协议,并于同月18日到房管局登记备案。

审判结果一审法院认为,甲出卖房屋的行为,虽未经乙同意,但相对人丙有理由相信甲有代理权,因此构成表见代理,《协议书》有效。

由于原告没有依约于2000年9月5日到房屋交易所及中介公司与两被告进行交易,两被告因此而继续委托中介公司出售房屋,两被告的行为是在原告履行不当时拒绝自己的履行,属于行使同时履行抗辩权,应予支持。

原告认为两被告没有依约将房屋售予,应承担违约赔偿责任的请求不予支持,由于违约首先在于原告,两被告行使同时履行抗辩权,即使原告有损失,也应由其自行承担。

为此,判决驳回原告的诉讼请求。

二审法院认为,甲出卖与乙之共有房屋,未经乙书面同意,其合同依法应为无效。

为此,判决驳回上诉,维持原判。

评析关于本案的一、二审判决,在理论上都有一些瑕疵。

本文试作探讨。

一、《协议书》的性质本案的《协议书》是房屋买卖合同,其签订即意味着在当事人之间完成了要约、承诺的合同程序,故应为成立。

《合同法》第12条第1款规定:“合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。

”这里规定的是合同的一般条款,并不意味着合同必须具备的“主要条款”。

“主要条款”说曾被规定在《经济合同法》第12条第1款,在实践中一些地方的法院也会据此认定不具备上述条款的合同为无效合同,这种观点并不正确。

我国现行法,究其实旨,系采国际通行作法,将无效合同限定在损害国家利益和违反法律、行政法规禁止性规定的范围之内。

笔者认为,关于合同条款的讨论,主要是针对合同是否成立的问题。

从上述“主要条款”的角度出发,合同是否应当有一个“必备条款”的问题呢?这是有的。

当事人、标的及其数量是合同的必备条款。

否则,连谁是交易人都不清楚,就无法确定权利的享受和义务的承担,发生纠纷也难以解决;没有标的和数量,合同根本不可能成立。

其他的条款则均仅为一般条款,不是合同的必备条款。

从合同成立的角度,只是合同程序,其事项作如何约定,并不涉及到条款的实质内容,因而也不决定合同效力。

如果已经具备必备条款,则应认定其为合同,而非预约;此点为两者的基本区别。

在本案中,《协议书》的内容,可逐项分析如下:第一,当事人是否具备。

买、卖双方分别为丙和甲。

由于只是合同程序,套用诉讼法上的用语,是“程序上适格”,而不管出卖人甲是否有处分权或者买受人丙是否有民事行为能力,即不涉及其实质内容。

因此,《协议书》的当事人已经具备。

第二,标的和数量是否明确。

标的约定为讼争房屋。

因此,《协议书》的标的和数量均已明确。

基于此二点,房屋买卖合同已经成立。

有观点认为其不具备地方规章中规定采用的格式合同形式,因而不能认为是房屋买卖合同,笔者认为这种观点拘泥于合同形式,并据此否定当事人的意思表示,违反私法自治原则,因而是不正确的。

第三,除上述必备条款外,《协议书》还约定有下列条款:交易价款为30万元人民币,由买受人丙于2000年9月22日前把房款30万元交齐;出卖人甲不得将该房屋再卖给别人;具体交易时间为2000年9月5日。

这些条款均不影响房屋买卖合同的成立。

二、《协议书》的效力合同效力的取得,不是来源于当事人的约定,而是由法律所赋予的,反映出法律对该约定的价值判断。

所谓合同的生效,是指只要合同具备一定的要件后,便能产生法律上之效力。

《合同法》第44条第1款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。

”该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。

合同的成立必须具备成立要件,前已述及;但合同成立后,能否发生法律上之效力,能否产生当事人所预期的法律效果,则非合同当事人意志所能决定。

只有符合生效条件的合同,才能受到法律的保护。

《合同法》第8条和第44条第1款中所称为“依法成立的合同”,应当理解为既具备成立要件、又具备生效要件的合同。

《民法通则》第55条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。

”这里规定的是民事法律行为的一般生效要件。

在本案中,就前二项而言,《协议书》均已具备;就第三项而言,《协议书》是否属于具有违法性的合同,其可能影响的因素,主要有如下两个方面:第一,是否经登记。

《合同法》第44条第2款规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

”根据《城市房地产管理法》第60条第3款前段规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。

因此,房屋买卖合同必须经过登记才能生效,如未登记的,即不生效力(区别于无效)。

这也是为什么要求房屋买卖合同必须具备地方规章中规定采用的格式合同形式的原因,也是为什么双方约定其具体交易时间的原因。

但是,对于未以格式合同形式出现的、又未经法定登记手续的、由当事人“草签”的合同,在当事人之间是否生其效力,法律并没有为我们指示出来。

这里说的是一般合同程序对合同效力的影响的问题。

第二,共有人是否同意。

《城市房地产管理法》第60条规定:“下列房地产,不得转让:……(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的”。

二审判决理由即据此认为《协议书》为无效合同。

但是,同样从这个角度出发,甲单方处分其与乙共同共有的房屋,应属无权处分;无权处分所订立的合同并非当然无效,如《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

”由此可见,未经其他共有人书面同意的房屋买卖合同,并非当然无效,实属效力未定的合同。

从二审判决理由中,并未体现出对此点的关注,知其考虑未及周详。

这里说的是特殊合同程序对合同效力的影响的问题。

在第一个问题上,《合同法》第44条第2款所规定的“应当办理批准、登记等手续生效的”合同,类型繁多,不一而足。

其中,有的合同从其形式上的确需要办理上述手续方可生效的,是其合同程序的一个内容,例如《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》规定,中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门审批后,才具有法律效力。

有的合同则是将产生物权变动的登记要件视同为合同的生效要件,例如,《担保法》第41条规定,应当办理抵押物登记的,抵押合同自登记之日起生效,其中的“抵押物登记”,学理上称之为抵押权登记。

房地产买卖合同的登记手续。

亦同此理。

在第二种情况下,如果合同订立后仅仅未经登记,是否产生拘束当事人的效力呢?从上述规定来看,应采否定说,即合同应在当事人之间为不生效。

如就本案而言,《协议书》不生效(区别于无效)。

但是这样一来,实践中很多已经成立的“草签”合同,即因不能拘束当事人而造成应受保护的利益未获保护,必定会助长不诚实交易的风气,对社会造成的损失(包括经济损失和文化损失)将无法估计。

在采否定说的前提下,只有缔约过失责任制度可以救济受损失方,这是不能全面保护其利益的。

因此,应采肯定说,在此情况下的合同不以物权变动的登记为生效要件。

由梁慧星先生主持起草的《物权法草案建议稿》第7条规定:“以发生物权变动为目的的原因行为,自合法成立之时生效。

在不能发生物权变动的结果时,有过错的当事人应当承担违约责任。

”1故对本案的《协议书》效力的决定,应以此为依据。

一、二审的判决理由避开了这个问题,不知道是否有意识的。

对第二个问题的探讨,则牵涉到对案情的进一步分析,尤其是对当事人行为的解释。

这是一、二审判决理由的主要分歧所在。

一审判决理由认为,甲的行为构成表见代理,故《协议书》应为有效合同。

首先,两被告一起到从事房屋买卖的中介公司挂牌,对其共同共有的讼争房屋进行出售。

其次,作为第一被告甲是第二被告乙的丈夫,两被告均是讼争房屋产权登记人;再次,《协议书》的订立是在两被告家中进行的。

上述三点足以使丙认为可以甲以其自己的名义并代理乙处分讼争房屋。

因此,虽然乙没有在《协议书》上签名或者提出书面同意,但甲的表见代理成立,故《协议书》应为有效合同。

二审判决理由则径以甲未取得乙的书面同意,认定《协议书》无效。

笔者认为,在本案中,并不是甲的行为构成表见代理,而是乙的行为构成“视为同意”。

关于“视为同意”是否属于表见代理的争论,在我国由来已久。

笔者采区别说,认为表见代理为拟制之有权代理,“视为同意”为推定之有权代理之间。

在表见代理,《合同法》第49条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

”在“视为同意”,《民法通则》第66条第1款第3句规定:“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。

”两者的区别主要在于其中之价值判断不同,表见代理系以善意第三人的值得保护、保障交易安全出发,“拟制”出拘束被代理人的交易效果,并不考虑被代理人的过失情况:“视为同意”则系以被代理人的不值得保护出发,“推定”出拘束被代理人的交易效果,必须考虑被代理人的过失情况,而不考虑相对人的过失情况。

在本案中,一审判决一方面确认,乙系与甲一起到中介公司将其二人共同共有的房屋挂牌出售的;而且丙与甲商议买卖事宜时,乙也在场。

因此,乙对讼争房屋的出售给丙,是处于明知的状态。

另一方面又认为,乙所辩称之《协议书》订立时其表示坚决反对,但没有提供有关证据予以证明;即认定乙对甲与丙订立《协议书》,当时并无实行任何明示阻止的行为,因而不存在其明知而表示反对的事实。

由此最直接推出的结论只能是:乙明知其与甲共同共有的房屋出卖给丙而不表示反对,应当视为同意。

二审判决理由并不考虑上述本案的实际交易情况,径以甲未取得乙的书面同意,认定《协议书》无效——“一棍子打死”;这在对案情的理解上略嫌简单化,对条文的解释亦略嫌僵化。

综上所述,尽管《协议书》上只有甲和丙的签名,但仍然应当认其为有效,可以拘束甲和乙、丙。

三、《协议书》的处理平时,我们谈无效合同的处理比较多,直接谈有效合同的处理比较少。

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