精细化工厂项目可行性研究报告

精细化工厂地块开发可行性研究报告

可

行

性

研

究

报

告

二〇一二年十月

目录

第一章总论 0

1.1项目背景 0

1.2项目提要 (2)

1.3研究范围 (3)

1.4问题与建议 (4)

1.5项目总技术经济指标 (4)

第二章项目建设背景 (6)

2.1****市概况 (6)

2.2****市老年人体育文娱活动中心概况 (8)

2.3****市老年人体育文娱活动中心职能 (9)

第三章项目建设的必要性及可行性 (11)

3.1项目建设的必要性 (11)

3.2项目建设的可行性 (12)

第四章需求分析与建设规模 (13)

4.1需求分析 (13)

4.2建设规模 (17)

第五章选址及建设条件 (20)

5.1 选址 (20)

5.4其它 (23)

第六章建筑设计方案说明 (24)

6.1项目概况 (24)

6.2 设计依据 (25)

6.3规划设计原则 (26)

6.4建筑设计 (28)

6.5结构设计 (30)

6.6给排水设计 (32)

6.7电气设计 (35)

6.8暖通设计 (47)

6.9节能环保设计 (49)

第七章环境保护 (54)

7.1环境保护标准 (54)

7.2项目建设与营运对环境的影响 (54)

7.3环境保护措施 (56)

7.4项目环境影响评价结论 (58)

第八章节能 (59)

8.1节能、节水的原则和要求 (59)

8.2项目能耗、水耗分析 (60)

8.5各专业对节能方案的响应 (79)

8.6结论 (82)

第九章劳动、安全与卫生、消防 (83)

9.1劳动安全与卫生 (83)

9.2消防 (84)

第十章项目的组织管理与运作 (94)

10.1组织机构 (94)

10.2人员配置 (94)

10.3管理运作模式 (94)

第十一章项目实施进度 (97)

11.1 建设工期 (97)

11.2 项目实施进度安排 (97)

11.3 项目实施进度计划 (98)

第十二章投资估算与资金筹措 (99)

12.1投资估算 (99)

12.2 建设投资估算 (100)

12.5资金筹措 (100)

第十三章效益分析 (101)

13.1社会效益分析 (101)

第十四章项目风险分析与对策 (103)

14.1 资金运作风险 (103)

14.2 管理风险 (103)

14.3建设风险 (103)

14.4 防范措施与建议 (108)

第十五章项目招投标 (110)

15.1招标依据 (110)

15.2 招标范围 (110)

15.3招标方式 (111)

15.4 管理 (111)

15.5 项目措施 (112)

第十六章研究结论及建议 (114)

16.1研究结论 (114)

16.2建议 (114)

一、项目背景与建设必要性：

（一）项目背景

湘潭市是一个历史悠久的中等城市，在城市建设飞速发展的今天，人们所需求的住宅朝着质量高、环境美、管理好的方向发展。特别是近几年的以经营城市为主题，通过一化三清，加强城市的规范建设，严加控制零星散乱开发，住宅小区化成了湘潭房地产发展的主流，也为市民所钟爱。随着市政中心的东迁，河东成为了城市建设的重点，河东的市民不愿住河西，河西的人期望迁往河东。在这样一种宏观规划和市场背景下，大同世界实业股份有限公司瞅准机会，在岚园路口这块黄金地段稳重而果断地选定该项目进行开发。湘潭大同世界实业股份有限公司资金实力雄厚，拥有1.5亿的固定资产，6800多万元的注册资金，技术力量全面，全公司职工98人，平均年龄34岁，从开发、工程到物业管理一条龙的开发体系，是湖南省二十强房地产开发企业，拥有湖南的明星楼盘：大同花苑，近三年累计开发面积达20多万平方米，是湘潭市的名牌企业，因此该项目无论是从规划前景，地理位置还是开发单位都占有最有利的优势。

（二）项目建设的必要性

1、该项目建设符合湘潭市城市总体规划要求。

2、在东泗路沿线及与岚园路相交的大片范围内，有菊花塘公园、体育中心、步步高广场，故里居酒家，岚园宾馆、市三中等优良的居家环境，却无一舒适、写意、上规模的住宅。因此，该项目的建设符合城市建设的需要，更响应广大市民的呼声。

3、该项目建设符合“改制企业”的发展方针，盘活资产，解决改制企业职工生活收入，把有城市污染化工企业迁出城市，美化城市环境，净化城市居民呼吸的空气。

综上所述，在该地域开发建设高档住宅小区，加快改制企业的发展，提升岚园路这一黄金地段的品位是十分必要的。

（三）项目建设的有利条件

1、该项目地处建设路口板块范围内的黄金地段，商业、交通十分发达，紧邻菊花塘公园、体育中心，附近还有市三中、菜市场、步步高超市、岚园宾馆、医院等完善的公共服务设施。

2、该项目地块为改制企业地块，地势平坦，水电路、气、通讯等市政配套设施齐全，除净地价，其余费用将相对降低，并加快建设的进度，同时，因位置的优越性和项目的唯一性，市场的可需求性，可大大缩短开发的时间，而且销售的风险也相当低。

二、市场预测

湘潭市精细化工厂地块项目地处岚园路与东泗路相交的黄金地段，该地段内人口稠密，经济活跃，沿岚园路一线人流、车流量相当大，沿线所有门面全部营业，而且租金、售价相当高、整个河东地区、沿芙蓉路、河东大道，丝绸路属于开发区，而且新开发区所建小区，上规模上档次仅两三家。而岚园路属于河东地区最繁荣的商业板块，许多市民希望能把精细化工迁走，在该地段兴建一个高档住宅区，与毗邻的菊花塘公园相配套。因此，该地段本身的吸引力相当强，销售对象可辐射整个河东。

从九九年六月一日起，再次降低贷款利率，实施住房按揭以来，广大市民积极向房地产的置业投资。尤其是对地段好、环境佳、物业管理齐备、升值潜力强的品牌房产，是广大市民投资置业的热点。特别是我市一化三清以来，广大市民的住房消费观念发生了一个极大的转变，由原来的要价格便宜转化到宁可贵，也要环境好、物业管理全，当然有优越的地段更是锦上添花了。