第三章物业管理的基本原理
物业管理的基本原则和管理模式
物业管理的基本原则和管理模式物业管理是指对房地产项目进行全面管理和维护的一种管理方式。
良好的物业管理是保障业主权益和提升居住环境的关键。
本文将介绍物业管理的基本原则和常见的管理模式。
一、物业管理的基本原则1.1 服务至上原则物业管理的核心是为业主提供优质的服务。
物业管理公司应脚踏实地地为业主解决各种问题，例如，及时修理维护公共设施，处理业主的投诉，提供安全的居住环境等。
1.2 公正公平原则物业管理公司应公正、公平地对待每一位业主。
在收取物业费用、处理业主争议、分配公共资源等方面，物业管理公司应公正地执行，不偏袒任何一方。
1.3 透明度原则物业管理公司应对业主公开透明。
包括物业费用的收支明细、管理费用的使用情况、维护公共设施的工作记录等都应及时向业主公布，保证信息的公开透明，增加管理的信任度。
1.4 提升品质原则物业管理公司应不断提升服务品质。
通过定期培训员工、引进新技术、改进管理流程等方式，提升物业管理的专业水平，为业主提供更好的居住环境和服务。
二、物业管理的管理模式2.1 自管模式自管模式是指由小区业主自行组织管理物业的模式。
这种模式下，业主成立业主委员会，负责制定小区管理规章制度、聘请物业管理人员、做好物业服务等。
自管模式的优点是有利于业主参与管理，能够更好地保护业主权益，但也存在管理能力不足、统一管理难度大的缺点。
2.2 委托模式委托模式是指业主将物业管理交由专业的物业管理公司来负责。
物业管理公司会根据管理协议，承担小区的管理责任，包括维护公共设施、安全保障、费用收取等。
委托模式的优点是专业化管理、服务水平有保证，但缺点是业主对管理公司的选择和监督是一个难题。
2.3 混合模式混合模式是指自管模式和委托模式的结合。
在这种模式下，小区将部分物业管理工作委托给物业公司，同时由业主委员会参与一部分管理工作，共同进行小区管理。
混合模式能够发挥委托模式的专业优势，同时也能够实现业主参与管理的目的。
结语：物业管理的基本原则和管理模式对于物业的良好运营至关重要。
物业管理工作的基本原理与要求
物业管理工作的基本原理与要求在现代社会，物业管理作为一项专业化管理工作，对于保障人们的居住环境、提高物业价值、促进社区和谐发展具有至关重要的作用。
为了确保物业管理工作的高效运行，以下是物业管理工作的基本原理与要求。
一、基本原理1. 以人为本：物业管理工作的核心是为居民提供优质的服务。
物业管理人员应始终以居民的需求和利益为出发点，做到公平、公正、公开，保护居民的合法权益，提升居民的满意度。
2. 综合管理：物业管理工作需要协调各个方面的资源，包括人力资源、财务资源和物质资源等。
物业管理人员应具备良好的组织协调能力，合理配置资源，确保物业设施的正常运行和维护。
3. 专业化管理：物业管理工作需要具备专业知识和技能。
物业管理人员应深入了解物业管理相关法律法规，掌握物业管理的基本知识和技巧，提高自身的专业素养，以应对各种管理挑战。
4. 创新发展：物业管理工作需要保持与时俱进的态势。
物业管理人员应关注行业发展的最新动态，引导和推动物业管理工作的创新，提高管理效率和服务水平。
二、基本要求1. 全面规划：物业管理工作需要制定全面的管理规划。
物业管理人员应对物业设施的日常维护、安全管理、环境保护等方面进行规划和安排，确保各项工作有序进行。
2. 高效运行：物业管理工作需要高效的运行机制。
物业管理人员应建立科学合理的管理制度和流程，提高工作效率，快速响应居民需求，及时解决各类问题。
3. 良好沟通：物业管理工作需要良好的沟通机制和沟通能力。
物业管理人员应与居民保持密切联系，倾听居民的意见和建议，及时回应居民的需求，增进互信和理解。
4. 财务透明：物业管理工作需要做到财务透明。
物业管理人员应建立健全的财务管理制度，做到财务公开透明，确保管理费用的合理使用和居民的知情权。
5. 安全保障：物业管理工作需要确保居民的人身和财产安全。
物业管理人员应加强对小区安全的监督和管理，定期开展安全检查和演练，预防和及时处理各类安全隐患。
6. 环境优化：物业管理工作需要提升小区的环境质量。
物业管理基础理论
2020年11月12日
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目录
一、概念
1、什么是物业？
2、什么是物业管理？
3、什么是业主？
二、物业管理起源
三、物业的特征
四、物业的分类
五、物业管理过程
六、物业管理服务内容
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一、概念
• 物业？ • 物业管理？ • 业主？
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1.1 物业
别墅
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四、物业的分类
1、住宅物业
2、商业物业
3、工业园区
4、其他物业
（l）文化类物业。包括学校、图书馆、 博物馆、档案馆、文化馆等。
（2）体育类物业。包括体育馆、健身 房、游泳馆、网球馆等。
（3）卫生类物业。包括医院、卫生所、 疗养院、药检所、防疫站等。
（4）娱乐类物业。包括影剧院、歌舞 厅、卡拉 OK厅、游乐场等。
（5）特种物业。包括机场、码头、车
站、农业建筑、寺庙、教堂、古建筑、
监狱等。
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五、物业管理过程
1、签订物业服务合同：《物业管理条 例》规定，在业主、业主大会选聘 物业管理企业之前，建设单位选聘 物业管理企业的，应当签订书面的 《前期物业服务合同》
2、验收接管物业：签订物业服务合同 以后，物业管理企业应当成立接管 验收小组，对物业的共同部门和共 用设施设备进行查验，并办理接管 手续。
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• 我国第一家物业管理公司于1981年3月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专 业公司——深圳物业管理公司正式成立。
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三、物业的特征
1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内， 进行精心策划，在施工中，要严格管理，保证 质量。新建的物业，要和周围环境协调一致， 创造良好的自然环境。）
物业管理复习资料
物业管理复习资料随着现代社会的发展，城市化程度不断提高，物业管理行业也日益重要，其地位在社会中也越来越受到重视。
物业管理是指对一个物业项目的生产、经营、使用、维护和管理等方面的服务，包括房地产物业、商业物业、工业物业等。
为了更好地学习和掌握有关物业管理的知识，我们需要一些复习资料，来帮助我们巩固和提高自己的技能和经验。
一、物业管理的概述物业管理是一项复杂的工作，它包括物业的管理、维护、保洁、保安等方面。
物业管理的任务是为业主和用户提供一个舒适、安全、便利的生活和工作环境。
物业管理主要包括以下几个方面：1. 物业管理的原理：物业管理有其独特的原理，包括管理公正、服务优质、治理有效、创新发展等。
2. 物业管理的管理对象：物业管理的管理对象包括物业所有人、业主和用户等。
3. 物业管理的管理体系：物业管理在管理体系上应有科学的规范管理、机构制度等。
4. 物业管理的管理技能：物业管理需要掌握一些实用的管理技能，如危机处理、客房管理、安全管理等。
二、物业管理的发展历程物业管理作为一个全新的行业，其发展历程的发展也非常重要。
经过多年的发展，物业管理行业逐渐形成了一套相对完整的管理体系，它的发展历程主要经历了以下几个阶段：1. 物业管理的初期阶段：物业管理的初期阶段主要是以公寓、别墅等住宅项目为主，其管理模式较为简单。
2. 物业管理的发展阶段：物业管理的发展阶段主要经历了集约规模化、多元化经营、管理高效化等阶段。
3. 物业管理的现代化阶段：物业管理的现代化阶段主要与科学技术和信息化相结合，形成了一套相对完善的管理模式。
三、物业管理的具体内容1. 环境卫生：物业管理人员要定期对小区或建筑物环境进行清洁、消毒、排污等工作，确保环境的卫生和健康。
2. 物业维护：物业管理人员需要对建筑设施、消防设施、电气设施等进行日常维护，保证设施的正常运行。
3. 安全管理：物业管理人员需要建立保安、巡逻和监控系统，保证业主和用户的安全。
物业管理基本面知识含动画培训动画课件ppt
团队协作：与团队成员紧密合 作，共同解决问题
创新能力：不断寻求新的解决 方案，提高物避免冲突
高效协作：合理分工、发挥优势、 提高效率
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
目标一致：共同制定、达成共识、 相互支持
应对挑战：共同面对、积极解决、 共同成长
不断学习新知识：关注行业动态， 学习新的物业管理理念和技术
市场化趋势：物业管理行业逐渐走向市场化，市场竞争日益激烈 市场化发展路径：通过市场化手段，提高物业管理水平和服务质量 市场化发展机遇：市场化发展为物业管理行业提供了更多的发展机遇和空间 市场化发展挑战：市场化发展也带来了更多的挑战和风险，需要加强管理和监管
物业管理市 场化
物业管理信 息化
物业管理专 业化
有效沟通：掌握沟通技巧，能够清晰、准确地传达信息 倾听能力：耐心倾听业主、员工或其他相关方的意见和建议 表达能力：能够用简洁明了的语言表达自己的观点和想法 情绪管理：能够控制自己的情绪，保持冷静和理性
及时响应：对业主的投诉或问 题要及时回应并解决
有效沟通：与业主保持良好的 沟通，理解他们的需求和期望
设施维护等
物业服务改进 措施：针对评 价结果进行改 进，提高业主
满意度
物业服务评价 与改进的意义： 促进物业管理 水平的提升， 增强业主信任
度
物业服务合同的概念和性质 物业服务合同的主要内容 物业服务合同的签订和履行 物业服务合同的管理和监督
物业服务收费原则：合理、公开、公平、公正 物业服务收费标准：根据服务内容、服务质量、服务标准等因素确定 物业服务收费方式：包干制、酬金制等 物业服务收费监管：政府相关部门监管，确保收费合理合法
物业管理法 制化
业主提交申请资料 物业公司审核资料 签订物业服务合同 缴纳物业服务费用 办理入伙手续
物业管理的基本理论N课件
02
物业管理的核心理论
产权理论
定义：物业管理的产权理论是指对物业及其附属设施、设备和相关场地等资产的所有权、使用权、收 益权和处置权。
物业管理中的产权理论关注的是如何明确界定和保护物业产权，包括对物业及其附属设施、设备和相 关场地等资产的所有权、使用权、收益权和处置权。在物业管理实践中，需要依据相关法律法规和合 同约定，确保物业所有者能够合法行使自己的权利，同时要尊重其他相关权益方的权益。
客户关系管理的定义
客户关系管理是指对业主和使用人的信息进行收集、整理、分析、反馈等活动，以建立良好的客户关系，提高业主和 使用人的满意度和忠诚度。
客户服务和客户关系管理的意义 客户服务和客户关系管理能够提高业主和使用人的满意度和忠诚度，促进物业的长期发展和稳定运营。
05
物业管理的实践案例
北京某住宅小区的物业管理实践
管理特点：以高品质服 务为核心，提供专属化 的服务
服务内容：除了常规的 物业服务外，还提供私 人管家、定制服务等高 端服务
收费标准：根据物业面 积、设施设备档次以及 所需服务内容进行定价
业主反馈：服务品质高， 环境优美，安全有保障， 得到了业主的认可和赞扬。
成都某高校教师公寓的物业管理实践
物业类型
VS
物业安全管理的意义
物业安全管理能够保障业主和使用人的生 命财产安全，维护物业的正常使用和运营。
物业的环境卫生管理
要点一
物业环境卫生管理的定义
物业的环境卫生管理是指对物业内部的公共区域、卫生间、 垃圾桶等进行清洁、消毒、除臭等活动。
要点二
物业环境卫生管理的意义
物业环境卫生管理能够保障业主和使用人的健康和舒适， 提高物业的整体形象和使用价值。
物业管理基础知识
物业管理基础知识物业管理是指对房地产项目进行全面管理、维护和服务的一种综合职能。
物业管理基础知识包括物业管理的定义、职责、原则、流程以及最佳实践等。
本文将从上述几个方面探讨物业管理的基础知识。
一、物业管理的定义物业管理是指专门组织、管理和服务于保障房地产项目正常运营、物资设备完好、居住环境优良，以及提供各种顾客服务和保障措施的综合管理活动。
物业管理的目标是提供舒适、安全、高效的居住和工作环境。
二、物业管理的职责1.质量管理：保证房地产项目的质量及设施设备的正常运行。
2.安全管理：确保居民生命财产安全，制定并执行安全预防措施。
3.维护管理：负责处理房地产项目的维修和保养工作，保持其良好状态。
4.设备管理：对物业项目中的设备进行维护、更新和管理。
5.环境管理：负责物业项目周边环境的卫生、绿化等管理工作。
6.合同管理：管理与供应商、业主等相关的各类合同事宜。
7.服务管理：提供优质的顾客服务，解决业主的各种问题和需求。
三、物业管理的原则1.专业性原则：物业管理应由专业团队负责，具备相关专业知识和技能。
2.公正性原则：物业管理应公正、公平处理各类纠纷和问题。
3.规范性原则：物业管理应遵循相关法律法规和管理规范进行操作。
4.高效性原则：物业管理应高效、快速地解决各类问题，提高居民满意度。
5.透明性原则：物业管理应公开、透明地向业主提供相关信息和数据。
四、物业管理的流程1.接收阶段：做好相关资料的整理和接收工作，熟悉项目情况。
2.策划阶段：根据项目情况，制定物业管理策划和方案。
3.组织实施阶段：按照策划和方案，组织实施各项管理工作。
4.检查评估阶段：定期检查评估物业管理工作的实施效果。
5.改进优化阶段：根据检查评估结果，及时改进和优化物业管理工作。
五、物业管理的最佳实践1.建立科学的绩效考核机制，激励物业管理团队积极工作。
2.加强与供应商的合作，确保物资采购和维修工作的质量和效率。
3.主动与业主沟通，关注业主需求，及时解决问题。
物业管理的基本概念与原则
物业管理的基本概念与原则物业管理是指对房地产项目进行全面管理的一种综合性服务。
它涵盖了建筑物的维护、设备设施的管理、安全保障、环境卫生、社区活动等方面。
物业管理的目标是为业主提供安全、舒适、便利的生活环境，同时保护和增值业主的房产投资。
本文将探讨物业管理的基本概念与原则，以期加深对物业管理的理解。
首先，物业管理的基本概念是多元化的。
在一个综合性的物业管理项目中，不仅涉及到住宅小区，还包括商业综合体、写字楼、工业园区等。
不同类型的物业管理具有不同的特点和需求，因此物业管理需要根据不同的项目类型和业主需求制定相应的管理策略。
其次，物业管理的基本概念是服务导向的。
物业管理的核心是为业主提供高质量的服务。
这包括维修保养、安全管理、环境卫生、设施设备管理等方面的服务。
物业管理公司需要建立完善的服务体系，提供高效、便捷的服务，以满足业主的需求。
物业管理的基本原则是公平、公正、公开。
物业管理公司应当公平对待所有业主，不偏袒任何一方。
在收费方面，物业管理公司应当依法依规进行收费，并向业主公开收费标准和使用情况。
在处理纠纷和投诉时，物业管理公司应当公正客观，妥善处理各方利益关系。
物业管理的基本原则是效益最大化。
物业管理公司应当以提高物业价值为目标，通过管理和维护，使物业保持良好的状态，提高物业的市场价值。
同时，物业管理公司应当通过合理的成本控制和资源配置，实现效益最大化。
物业管理的基本原则是可持续发展。
物业管理不仅仅是短期的维护和管理，更是长期的可持续发展。
物业管理公司应当注重环境保护，推动节能减排，提高物业的可持续性。
同时，物业管理公司还应当注重社区建设，促进社区居民的互动和参与，营造和谐的社区氛围。
物业管理的基本原则是创新。
物业管理行业在不断发展变化，物业管理公司需要不断创新，适应市场需求和技术发展。
物业管理公司可以借鉴国内外先进的管理经验和技术，提高管理水平和服务质量。
综上所述，物业管理是一项综合性的服务，涵盖了建筑维护、设备管理、安全保障、环境卫生等方面。
物业管理理念和基本知识知识讲稿
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06 物业管理案例分析
成功案例分享
案例一
某高端住宅小区物业管理。该小区通过引入先进的物业管理理念和智能化管理系统，实现 了对小区环境、安全、服务等各方面的全面优化，提高了业主的满意度和幸福感。
案例二
某商业综合体物业管理。该商业综合体通过专业化的物业管理团队和科学的管理方法，确 保了商场的安全、卫生和秩序，为商家和消费者提供了良好的经营和消费环境。
物业管理理念和基本知识讲稿
目 录
• 物业管理概述 • 物业管理理念 • 物业管理基本知识 • 物业管理实务操作 • 物业管理行业发展趋势与挑战 • 物业管理案例分析
01 理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服 务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和 相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环 境卫生和相关秩序的活动。
绿化管理
对物业区域内的绿化植物进行养护和 管理，包括浇水、施肥、修剪等，营 造优美的绿化环境。
安全管理与应急处理
安全管理
包括物业区域内的安全防范、消防管理、车辆管理等，确保业主和使用人的人身和财产安全。
应急处理
针对突发事件和紧急情况，制定应急预案和处理流程，及时、有效地应对和处理各种突发事件，保障业主和使用 人的安全和利益。
相关法律法规
包括《物权法》、《合同法》、 《房地产管理法》等，为物业管
理提供了法律保障。
地方性法规和政策
各地根据实际情况制定的物业管 理法规和政策，进一步细化了物
民法典的物业管理制度解析
民法典的物业管理制度解析随着社会经济的发展和城市化进程的加速推进，物业管理在社会生活中扮演着越来越重要的角色。
为了规范和保障物业管理的有序进行，我国民法典中明确了一套完善的物业管理制度。
本文将对民法典的物业管理制度进行解析，并就其实施和影响进行探讨。
一、物业管理的基本概念和原则物业管理，是指对房屋、土地等不动产进行合理、有序管理的一系列制度安排和实践活动。
民法典中针对物业管理明确了以下原则：1. 物权优先原则：物业管理应基于保护物权的基础上进行，确保产权人的合法权益得到保障。
2. 共同管理原则：对于共有不动产或共有部分的物业，应采取共同管理的模式，确保各方合理共享和使用。
3. 公平原则：物业管理应秉持公平原则，对所有人提供公正、公平的管理服务。
二、物业管理制度的主要内容1. 物业管理组织形式的规定民法典规定了物业管理的组织形式，包括业主委员会、物业服务企业等。
业主委员会是业主自愿组成的管理组织，负责监督物业服务企业的经营行为，保障业主的权益。
物业服务企业则作为专业化的管理机构，为物业提供各类服务。
2. 物业权利和义务的规定民法典明确了物业所有人的权利和义务。
物业所有人享有物业的合法使用权，并有义务按时缴纳物业费用、维护共有部分的基础设施等。
3. 共有部分的管理规定对于共有部分的管理，民法典规定了相关规定。
共有部分的维修、保养等费用由共有人共同分担，共有人应按份额承担相应的义务。
4. 物业管理纠纷解决机制民法典强调了物业管理纠纷解决机制的建立，包括通过协商、调解等方式解决纠纷，并明确了物业管理纠纷的司法管辖。
三、民法典物业管理制度的实施与影响民法典的物业管理制度对于促进社会和谐稳定、保护产权、规范房地产市场发挥着积极的作用。
1. 保护产权民法典的物业管理制度强化了产权保护的原则，保障物业所有人的合法权益。
物业所有人可以依法享受物业的使用、收益和处分权利，进一步促进了房地产市场的健康发展。
2. 规范市场秩序民法典对物业管理组织形式、权利义务等方面进行了规定，为物业管理行业的规范运行提供了法律依据。
物业管理基础知识
物业管理基础知识物业管理是指对房地产物业进行综合管理和维护的一项工作。
它涵盖了房屋、土地和设施设备的管理，包括维修、保养、安全、清洁等方面。
物业管理的目标是提供一个安全、舒适、便利的居住和工作环境，以满足业主和租户的需求。
一、物业管理的职责和任务1. 维护和管理物业设施：物业管理人员负责维护和管理物业的各项设施，包括楼宇、电梯、供水、供电、供暖、通风、排水等设备的日常运行和维护，确保其正常运作。
2. 安全管理：物业管理人员负责制定和执行安全管理制度，包括消防安全、电气安全、环境卫生等方面的管理，确保物业的安全性和卫生性。
3. 日常维修和保养：物业管理人员负责处理物业内部的日常维修和保养工作，包括墙面漆修补、门窗维修、水管疏通等，以保持物业的良好状态。
4. 绿化和环境管理：物业管理人员负责对物业周围的绿化和环境进行管理，包括花草树木的种植和养护、草坪的修剪等，以提供一个美观的环境。
5. 社区服务：物业管理人员负责提供社区服务，包括收发快递、接待访客、处理投诉等，以满足业主和租户的需求。
二、物业管理的重要性1. 提升房地产价值：物业管理的良好运营可以提升房地产的价值，增加业主和租户的满意度，进而提高房产的市场竞争力。
2. 保障居住和工作环境的安全和舒适：物业管理人员负责维护和管理物业设施，确保居住和工作环境的安全和舒适，提供良好的生活和工作条件。
3. 解决业主和租户的问题和需求：物业管理人员作为业主和租户的代表，负责处理他们的问题和需求，提供及时的解决方案，增强业主和租户的满意度。
4. 维护社区的良好形象：物业管理人员负责管理社区的公共设施和环境，保持社区的整洁和美观，提升社区的形象和品质。
5. 促进社区的和谐发展：物业管理人员通过组织社区活动、促进邻里关系等方式，促进社区的和谐发展，增强居民之间的互动和交流。
三、物业管理的基本原则1. 公平公正：物业管理应本着公平、公正的原则，对待业主和租户一视同仁，不偏袒任何一方。
物业管理的基本原则与要点
物业管理的基本原则与要点物业管理是一项关乎社区、建筑、设施和财产的综合性任务，为了保障业主权益、提高生活质量，物业管理必须遵循一系列基本原则和注意事项。
本文将介绍物业管理的基本原则与要点，帮助大家更好地理解和实践物业管理。
一、综合性原则物业管理的首要原则是综合性。
物业管理需要综合考虑各方面的因素，包括但不限于财务管理、物业维修、人员管理等。
只有将各个环节相互衔接起来，才能保证物业管理的高效运作。
二、公平性原则公平性是物业管理的核心原则。
物业管理要求在分配资源、解决纠纷问题时做到公平、公正，确保每个业主的权益得到保障。
同时，物业管理应该公开透明，接受居民监督，避免权力任性和腐败现象。
三、安全性原则物业管理必须注重安全性。
安全是居民生活的首要问题，包括基础设施的安全、人身安全、财产安全等。
物业管理要建立健全的安全管理体系，防范消防事故、盗窃案件等各类安全风险。
四、便利性原则便利性是衡量物业管理质量的重要指标。
通过提供各种便利设施和服务，使业主的生活更加便利，提高业主满意度。
合理规划小区设施布局，优化物业管理流程，为业主提供高效的解决方案。
五、环保性原则物业管理需要关注环境保护。
加强垃圾分类、节能减排等环保措施，维护小区的生态环境，降低对环境的影响。
引导业主形成良好的环保习惯，共同建设绿色低碳社区。
六、服务性原则物业管理的核心是为业主提供优质的服务。
物业管理人员应具备良好的服务意识和沟通能力，积极解答居民疑问，及时处理各类问题。
同时，物业管理要及时关注、回应业主的需求，提高服务水平。
七、合规性原则物业管理应遵守相关法律法规，严格按照规定进行管理。
物业管理人员应了解并遵守相关规章制度，确保管理行为合法合规。
及时处理各类纠纷，维护社区稳定和谐。
八、信息化原则物业管理要适应社会发展和科技进步的要求，积极推进信息化建设。
通过物业管理系统、网络平台等工具，提高工作效率，优化资源配置，增强管理的透明度和便捷性。
九、培训性原则物业管理人员应接受相关培训，不断提升综合素质和专业能力。
物业管理的基本理论(协同理论)
可持续发展理论对物业管理的指导作用
根据可持续发展理论，物业管理一是要坚持以人为本，处 理好人与人的关系，建立和睦的人际关系，不断提高居民的生 活条件和生活质量；二是努力实现人、环境和社会的全面发展， 处理好人与环境和社会的关系；三是协调发展，加强团结协作， 减少矛盾冲突，促进良性循环；四是持续发展，使物业管理行 业持续、健康地向前发展。
共有是由两个以上的的单位或个人拥有。 建筑物区分所有权,是指业主对建筑物内的住宅、经
营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有
部分享有共有和共同管理的权利。
房地产共有
房地产共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对
共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有 的房地产共同享有所有权。
共有人对共有的房地产没有约定为按份共有或者共同
复习思考题
1、简述管理的概念和职能。
2、简述计划的概念、内容、程序和计划的编制方法。 3、简述预测的概念、程序和方法。
4、简述决策的概念、特征、程序和方法。
5、简述组织的含义、内容和原则。 6、简述领导的概念、特征、领导方式和领导艺术。
7、简述激励的含义、类型和激励理论。
8、简述控制的含义、作用、特征和控制方式。 9、简述管理理论对物业管理的指导作用。 10、简述产权概念和房地产所有权的含义。
理工作中，要强调制订一个切实可行的管理计划，建立健
全管理机构，选聘合适的管理人员和服务人员，制订各项 管理服务标准和规章制度，做好各方面的协调工作，加强 控制和监督，不断提高物业管理服务水平和服务质量，使 物业管理逐步跃上新的台阶。
物业管理的基本概念和原则
物业管理的基本概念和原则物业管理，是指对房地产项目进行维护、管理和运营的过程，旨在实现房地产项目的保值增值和住户的良好居住体验。
在现代社会生活中，物业管理起到了越来越重要的作用。
本文将阐述物业管理的基本概念和原则，以便更好地理解和实践物业管理工作。
一、物业管理的基本概念物业管理是为了保护和提高房地产价值，保障住户安全舒适的居住环境而开展的一系列综合性管理活动。
具体而言，物业管理包括以下几个方面：1.维护维修：保持房屋及公共设施的良好状态，及时修理损坏的部分，保障住户正常使用。
2.安全管理：制定安全管理规定和预案，加强火灾防护、防盗、防止事故等方面的管理，确保住户的人身和财产安全。
3.环境整治：督促住户对公共区域进行卫生维护，保持整洁、美观的环境。
4.设备设施管理：负责对公共设备设施的使用、维护和修理，保证设备正常运行。
5.法律合规：遵守相关法律法规，处理与物业有关的各种合同和纠纷。
二、物业管理的原则物业管理工作根据其独特性和专业性，需要遵循一定的原则，以确保管理工作的高效和住户的满意度。
以下是物业管理的一些基本原则：1.公正公平原则：物业管理应坚持公正、公平的原则，对住户实行公正的服务和一视同仁的待遇。
2.透明公开原则：物业管理应向住户公开管理制度、规定及相关费用，并及时向住户公布物业管理信息。
3.专业化原则：物业管理应具备一定的专业知识和技能，为住户提供专业化的服务。
4.综合管理原则：物业管理需要做好各个方面的工作，全面管理保障项目的良性运行。
5.协调配合原则：物业管理需要与相关部门、住户、业主以及供应商进行良好的协作和配合，提高管理效率。
三、物业管理的重要性物业管理对于实现房地产的持续发展和住户的满意度至关重要。
以下是物业管理的重要性：1.保值增值：物业管理在维护和提升房地产价值方面起到重要作用，提高租金收益和投资回报率。
2.提升居住体验：通过优化公共环境、提供高质量的服务，提升住户的居住体验，增强住户对小区的满意度。
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【教学目的】通过本章学习，要求了 解物业管理公共选择理论，理解物业 管理的委托代理理论、区分所有权建 筑物的管理制度，掌握住宅权、建筑 物区分所有权的有关内容。
第三章物业管理的基本原理
【教学内容】 第一节 物业管理的委托代理理论 第二节 住宅权 第三节 建筑物区分所有权 第四节 区分所有权建筑物的管理制度
第三章物业管理的基本原理
二、住宅权的主体
1.个人。人人享有住宅权。不分性别、种族、肤色、 语言、宗教、政治和其他见解、社会出身、财产或 其他身份，每一位公民均享有住宅的权利。
2.家庭。每一个家庭在社会上享有住宅权。不同的国 家、地区、城市和家庭的差异性，决定了住宅权利 性质差异的存在。
第三章物业管理的基本原理
三、住宅权的内容
居住权 安全与健康权（或称舒适权） 住宅的公平权 住宅选择的偏好权 住宅私密权 住宅救济权 住宅不受侵犯权 自由处分权
第三章物业管理的基本原理
831工程 随着城市化进程的加快，城市人口急剧增长，一些市
民居住条件急需改善。为此，从2003年起，扬州 市启动“831”安居帮扶工程，为人均居住面积8平 方米以下、人均月收入300元以下、在扬州居住 10年以上的困难家庭，新建住房并以低于成本的 价格定向销售给他们。 胡锦涛总书记对扬州首创的“831工程”予以好评： “你们这是为困难群体办了一件大好事。”
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第二节 住宅权
一、住宅权的基本含义 住宅权可以概括为具有可获得的、可负担得起的、适
宜于人类居住的，具有安全、健康、尊严以及有获 得物质设备和基础服务设施可能性的并不受歧视的 住房权利。包括两层含义： 一是指住宅人权，是指每一个公民均享有的基本人权 二是指住宅所有权以及与住宅所有权有关的其他权利。
P42页 相邻使用权
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3. 部分共有：引出共有人共同保养、维护及承担修缮 费用的义务。
甲
乙
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第三章物业管理的基本原理பைடு நூலகம்
二、物业管理的公共选择理论
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物业管理领域而言，其表现为：第一，业主大会选举 产生业主委员会，第二，物业管理的规章或重大决 策，经业主大会表决通过，表决执行服从多数的原 则，第三，对违反公共利益的，物业管理者有权制 止。这就是公共选择理论。
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（2）委托代理实现要点 第一，被代理人应慎重选择代理人。
代理人的素质、工作方式、工作能力就
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第二，委托授权范围要明确。
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第三，委托代理的事项必须合法。
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3.委托代理理论
物业服务合同是物业管理活动产生的基础。物业管理企 业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理 注和意服点务：的，其权利和义务直接来自于合同。没有物业 （服1务）合物同业，管也理就公没司有不物得业超管越理代企理业权的限管行理使权物。业可管见理，权 利物。业凡业物主业与管物理业公管司理超企越业所形授成权了范一围种而委为托的代代理理的行特为定， 非合经同业关主系团。体由认于可众，多为业无主效不行可为能，直对接业从主事的具共体同的物管业理利 益事造务成，损此害项的工，作应必承然担经民由事业赔主偿委责托任的。代理人来完成， （从2而）使物得业物公业司所不有是权“万和事管通理”，权什相么分都离要，做产，生大了小管问理题权都 要的解代决理，。而这且就必是须委解托决代。理理论。
（3）委托代理形式:可以采用口头形式委托，也可以采用书 面形式委托。物业管理委托按照国家的规定必须要采取书 面形式的委托，即采用物业管理委托合同书。
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2.委托代理关系的实现
（1）委托代理程序 物业管理中，委托代理的实现绝不是简单的一个“合约”， 而是若干个连续性的“合约”，这又表现为一种“代理链” 体制形态：
2.个人义务。个人有义务努力推进和遵守住宅权，比如不得从事投 机活动而将土地闲置的义务。
3.国际社会的义务。对于住宅权实现，联合国、联合国人居委员会、 国际货币基金组织和世界银行等国际组织必须承担一系列义务。 这些机构对住宅权的实现承担一般性义务有些是基于法律产生的， 而更多的是基于社会和政治因素而产生的。比如在发生天灾人祸， 住宅或人居条件遭遇破坏时，提供金融和其他帮助的义务。
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第一节 物业管理的委托代理理论
1.委托代理 （1）代理：一方（代理人）以他方（被代理人）的名义，在
授权范围内与第三人进行法律行为，其法律后果直接归属 他方的。 （2）委托代理：由代理人依照被代理人的委托而进行的代理， 也称为意定代理。
委托是被代理人授予代理人以代理权的一种单方的法律行为， 但委托代理还应以一定的法律关系（如委托合同）作基础： 委托合同是一种法律行为，委托人与被委托人双方要有一 致的意思表示。
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一、住宅区里的产权形态 1.专有部分：作为产权人绝对有权独立处分这个空间（如出售、出租或赠 与等）而不必征得其他业主同意。
“最后粉刷层表层”说，内部管理的需要
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2.两方互有（互有部分或相邻部分)：其权利主体只 有两个业主，且仅限于共用、共有之构件，却不含共 用、共有的空间。如相邻两家的隔墙。
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四、住宅权的客体
1.国家义务。政府负有创造条件以促成和帮助公民住宅权实现的责 任，尤其是通过立法措施，尽其资源能力所及，合理分配投资和 资源，使各项权利完全实现。保障公民在住房及土地占用和使用 方面的合法权益，特别应关注那些处于不利或弱势地位群体的需 求，寻求公平合理的使公民能获得可居住的、能负担得起的住房 政策。