10.3中国房地产价值链分析
房地产产业链与价值链
加强品牌建设和宣传，提高房地产项目的知名度和美誉度，提升品 牌价值。
服务创新
提供个性化、定制化的服务，满足消费者多样化的需求，提高客户 满意度。
金融创新
探索房地产金融新模式，如房地产投资信托基金（REITs）等，为投 资者提供更多元化的投资选择。
产业链与价值链协同优化的策略与实践
战略合作
加强产业链上下游企业间的战略 合作，实现资源共享、优势互补 ，共同应对市场挑战。
通过招标、拍卖、协议等方式获得土地使用权 。
土地规划与调整
根据城市规划和市场需求调整土地使用性质和规划条件。
规划设计
规划方案制定
根据土地条件和市场定位制定规划方案。
建筑设计
进行建筑方案设计、施工图设计等。
景观设计
进行景观方案设计、施工图设计等。
室内设计
进行室内装修、陈设等设计。
建筑施工
01
02
03
平台化运营
通过建立房地产产业平台，整合 产业链和价值链资源，提高运营 效率和盈利能力。
政策支持
政府应出台相关政策，鼓励和支 持房地产产业链与价值链的优化 与创新，推动行业健康发展。
05
房地产产业链与价值链 的数字化转型
数字化转型对房地产产业链的影响
生产方式变革
数字化技术提高了房地产项目的规划、设计 和施工效率，推动了生产方式的变革。
价值链优化促进产业链升级
通过对价值链的优化，可以提高各环节的效率和效益，进而推动整 个产业链的升级。
产业链与价值链的协同发展
产业链与价值链相互依存、相互促进，只有实现协同发展，才能实 现整个产业的可持续发展。
产业链与价值链的优化策略
强化各环节的协同合作
“中国房地产价值链分析”(百度文库)
“中国房地产价值链分析”(百度文库)目录摘要 (2)引言 (2)价值链概念 (2)行业基本情况 (2)各层面关键控制点分析 (5)结论 (8)房地产各参与者和个利益上和个利益节点环节都与国外成熟房地产市场有很大差异。
由于未来房地产各个环节，各个利益链，价值链将会在市场经济下不断调整，所以现阶段中国房地产也将进入调整区，慢慢步入规范方向。
大致是大吃小，优吃劣，强吃弱。
经营不好的将会转行，调整企业经营结构和调整企业战略。
1.2：行业价值链图：图一 地产价值链延伸行业图二 房地产行业价值链图高利润图三 五大核心价值链土地项目预算、成营销 客户服投资外部销售物业品牌项建招工利润贡投楼盘工住宅销关键利建材行业 钢材行业 家装行业 物业管理水泥行业 关房地产整体价值链因素资源价值居住价值物业价值身份价值1.3，图一表示房地产价值链所涉及的行业有建材，水泥，家装，物业管理，钢材等行业。
随着在我国国民经济体系中的贡献越来越高，2003年我国正式将房地产列为国民经济支柱产业，表明房地产对国民经济的拉动作用在不断增大。
而2007年，我国对房地产的关注和重视程度纳入和民生问题同等重要的位置。
为什么房地产行业对现阶段的中国政府,民生都是如此重要呢？究其原因是其所牵动的行业范围广，跨度大，作用强。
例如，我国每年耗用全世界水泥的60%，钢材的40%，这些无不表明，中国目前的经济主要是靠建筑业拉动，是靠钢筋水泥拉动的经济，也表明中国目前的经济增长方式仍然是粗放式的，这几大制造业对GDP的贡献功不可没。
图二是房地产行业价值链图，从对房地产利润贡献你角度来说，它分为三个部分：第一个区域是客户细分设计和投资策划，它是关键利润区，这一阶段十分重要，是企业进行项目决策我做出行为的阶段，客户细分与设计和投资策划的正确与否直接关系到企业有没有利润，是企业的方向舵，此区域也就是土地投资策划环节。
第二区域是利益贡献有限区，关系到企业项目的整个运营质量和企业的利润多少，它包括外部融资和土地获取，项目预算成本控制和项目策划，建筑设计，招标管理，工程管理，它关系到项目质量，工程进度，以及资金成本控制效率和使用效率，此区域也就是楼盘工程建造环节。
房地产行业的供需关系与价值链分析
房地产行业的供需关系与价值链分析房地产行业是一个关乎千家万户的重要领域，其供需关系和价值链分析对于市场发展和经济稳定至关重要。
本文将就房地产行业的供需关系和价值链进行探讨分析。
一、供需关系分析在房地产行业，供给与需求是相互影响、相互制约的关系。
供给是指开发商提供的商品房、商业办公楼等房地产产品的数量和质量，需求则是指市场上购房、租赁等居住需求与商业需求的总和。
首先，供应端的因素对供需关系起着重要作用。
一方面，政府对土地供应的规划管理、土地价格的调控，以及开发商的土地储备、建设进度和质量管理等均会影响房地产产品的供给。
另一方面，供给受到市场经济的波动和市场需求的变化影响，当市场需求高涨时，建设商会增加房产的供应。
所以，供给端是根据市场需求和政府政策来确定的。
其次，需求端因素也会对供需关系产生重要影响。
居住需求来自不同群体的购房、租赁需求，而商业需求则来自于商业企业、服务业机构等租赁办公楼、商铺等需求。
需求方会根据自身购买力、购房意愿、投资预期等多种因素来决策购买或者租赁房地产产品。
除了供需双方的因素，房地产行业还受到宏观经济环境、金融政策、税收政策等因素的影响。
例如，经济增长速度、人口增长、居民收入水平、住房贷款利率、房地产相关税收等因素都会对市场的供需关系产生影响。
二、价值链分析在房地产行业中，价值链是指房地产从土地开发到建筑施工、销售租赁等环节中所增加的附加值。
价值链分析可以帮助我们理解房地产行业内各个环节的重要性及相互关系。
首先，房地产行业的价值链以土地开发为起点。
土地开发是整个房地产过程中的第一步，包括土地选购、规划设计、招标等环节。
土地开发将为后续的楼盘建设提供基础，影响着商品房的数量、位置和质量。
第二，建筑施工是房地产行业的重要环节之一。
施工过程包括建筑设计、施工计划、工程实施等，关系着房地产项目的质量和进度。
合理的施工流程和精细的工程管理能够保证建筑物的质量和安全。
第三，销售与租赁环节是房地产价值链中的关键环节。
房地产行业价值链重构与企业发展策略
房地产行业价值链重构与企业发展策略随着经济结构的调整和城市化进程的不断加快，房地产行业在我国的发展已经进入了一个新的时代。
在这样的背景下，房地产企业亟需通过改进商业模式和加强品牌建设等举措，提高企业的竞争力，进而推动房地产行业的价值链重构。
本文将就这一话题展开探讨。
一、房地产行业的现状房地产行业是我国国民经济中的支柱产业之一，其发展水平和规模直接关系到经济发展的整体水平。
目前，房地产行业已经成为我国基础设施建设、国民经济的重要组成部分，推动着中国经济的快速增长。
随着经济转型和升级的需要，房地产行业也面临了较大的变化和挑战。
业内普遍认为，房地产行业正处于转型的边缘，需要在积极拓宽业务领域、优化业务结构等方面实现转型升级。
只有通过改革和创新，才能持续推动房地产业的发展。
二、房地产企业的价值链重构在传统房地产行业中，企业主要依靠房屋的销售和租赁等业务实现收益。
但在经济转型和升级的背景下，传统房地产行业产值增长率逐渐趋缓，此时企业需要注重对自身商业模式的改善和完善。
在房地产企业的价值链重构中，企业的变革需从内部和外部两方面展开。
从内部方面来看，房地产企业需要加强市场营销，提高品牌价值，提高自身市场竞争力。
从外部方面来看，房地产企业需要主动适应市场需求，为消费者提供更精准、完善的商品和服务。
三、房地产企业的发展策略房地产企业的发展需要依据市场需求和内部资源，针对性地制定相应策略进行推进。
具体而言，可以采取以下措施：1、提高品牌价值品牌建设是房地产企业价值链重构中的重要因素。
只有通过不断提升品牌价值，企业才能在市场竞争中获得更高的竞争力和更大的市场份额。
为了实现这一目标，企业需要重视对品牌力建设的投入，不断完善品牌形象和品牌策略。
2、推进集约化经营房地产企业需要加强集约化经营，提高内部资源利用效率。
只有通过加强内部一体化运作，更好地调动各项资源，才能实现经济效益和社会效益的双赢。
3、拓宽业务领域房地产企业应当根据市场需求，拓宽业务领域，提供更多样化、高品质的商品和服务。
(完整版)房地产行业的价值链分析
房地产全程营销的价值链分析1.1、房地产全程营销价值链根据房地产开发企业实施全程营销的业务流程，利用迈克尔·伯特的基本价值链方法，我们可以画出房地产全程营销价值链可见，房地产全程营销的价值链也包括两个方面——房地产开发企业的价值活动和企业利润。
与其他经济活动一样，房地产开发企业的价值活动，是房地产企业创造对购房者价值的房地产商品的基石，开发商的利润是总价值与从事各种价值活动的总成本之差。
房地产开发企业的价值活动，同样分为两大类——基本活动和辅助活动。
基本活动是涉及房地产商品的营销策划、开发经营、销售、物业管理服务的各种活动；辅助活动是辅助房地产开发经营的基本活动并通过提供外部采购、技术开发、人力资源管理及企业基础设施以支持基本活动的。
点划线可以反映了这样的事实；采购、技术开发、人力资源管理都与各种具体的基本活动相联系并支持整个价值链。
房地产开发企业的基本设施虽不与各种特别的基本活动相联系，但也支持整个价值链。
1.2、识别房地产全程营销价值链的价值活动基本活动；1)内部后勤：与接受、存储和分配相关联的各种活动。
房地产开发商在获得使用权前，一定要对所选地进行选址论证，要对周边楼盘的竞争情况作详尽的市场调研，确定开发楼盘的市场定位，明确消费主体，进行项目投资分析。
这是房地产全程营销的第一环节，也是最重要的环节。
这个环节操作好了，项目的成功就有了基础。
作为全程营销来讲，这一十七尤为重要的是在此时就要介入营销策划，对未来的项目开发有一个前瞻性的展望，这恰是全程营销的精髓所在。
所以，房地产开发企业的内部后勤，主要包括选址论证、市场调研、营销策划三个方面。
2)生产作业：与将投入转化为最终产品形式相关的各种活动。
全程营销策划方案制定后要付诸实施，首先就要进行房地产的开发，即工程项目的建设。
在工程项目建设过程中，房地产开发商要注重工程项目建设的管理，如质量管理、进度控制管理等，我们统称为工程项目的建设管理。
房地产行业价值链分析
房地产行业价值链分析房地产价值链中各环节包括投资策划、土地获取、土地开发、规划设计、施工管理、营销管理和物业管理。
如图1：（1）投资策划能力体现房地产公司核心能力,包含对宏观经济和微观经济的分析和判断，还需要对目标市场准确的把握，对政策走向的预测，投资策划能力体现房地产商的综合素质，是不能避免的环节，中小房地产商投资策划能力偏弱；①中小房地产企业的领导人一般都具有前瞻性的战略思维和良好的经营理念，但是没有形成具体的战略方案，在市场化运作模式下，客观上增大了项目的选择风险；②研发能力整体偏弱，对宏观经济和行业的分析主要依靠外部信息，缺乏针对性；③有较强的政策敏感性和判断力，但如何利用这种优势在市场化运作中起到指导决策的作用，即从政策的变化中预测到市场变化趋势，现阶段还缺乏经验和相应的能力；④无相关市场分析调研部门，未能形成科学的市场分析和定位，增大决策风险；⑤没有品牌优势，正处于品牌树立和培养阶段。
（2）土地获取，土地资源的供给量和价格也是影响房价的重要因素，目前土地是通过拍卖的方式进行交易，这考验着房地产商的规划能力、融资能力、以及与政府的关系；①现阶段在区域内发展，此项能力比较突出，但区域外发展和市场化运作将导致能力的弱化；②土地储备将占用很大的资金，限制中小地产企业的发展；③市场化和区域外运作经验少，此项能力和大型地产企业相比有较大差距。
（3）土地开发，在投资策划和土地获取之后，土地开发方面就顺理成章了，在此展现不了很大的区别，因为多数开发商的此环节是以外包的形式实现；（4）规划设计，房地产开发商会把这部分工作外包，但对于开发商来说人员经验和辨别能力非常重要；（5）施工管理，这部分技术含量不高，体现不出开发商的核心竞争力，但要保证资金的运转；（6）销售管理，这部分也是外包给第三方；（7）物业管理，这部分也常由第三方来运营，但业主和物业经常发生争执、矛盾。
中国房地产行业上下游产业链分析(报告精选)
近年来，土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，冲击并改变着固有的房地产开发模式，房地产业面临大整合。伴随着调控，土地和资金等重要资源的市场化、运作的透明和规范，正在净化房地产市场，资源因此不断向优势企业集中，一场不可避免的行业大“洗牌”即将来临。而整合之后，紧跟着的就是新的产业分工，房地产渐渐发现了资本的资源优势，资本也感觉到离不开房地产的专业能力优势。资本和房地产又开始酝酿整合后的分工合作，分工的标准当然是按照能力优势，由资本负责地产金融，由房地产负责专业开发，这就预示着地产分工时代的来临。
从统计数据看，全国的房地产企业数量达到了5万多个，房地产行业是3万亿的市场，这个市场当中一个产业链大概占了中国10%的GDP，这个10%GDP的重要行业却没有一个产业链的平台，提供给大家互相交流、沟通、交易、信息分享的专业平台比较少。平台有两个方面，一个是完整的数据库，一个是众多的人群在上面进行互动交流。信息即价值。
房地产行业链主要包括房地产开发、装饰装修、物业管理、房地产经纪与交易（中介）、房屋租赁、房地产评估、房地产测绘以及下游环节的建筑市场、建材市场。房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理，影响到房地产金融、信托、资本市场、互联网、节能、环保、低碳、钢铁、煤炭、水泥、玻璃、家具、汽车、装修、电器等等。
美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，非常完整并相互协调发展。金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金。以房地产基金为主的金融产业链非常发达；开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。
房地产市场的产业链分析
房地产市场的产业链分析房地产市场是一个庞大而复杂的产业链，涵盖了从土地开发到房屋销售的一系列环节。
在这个产业链中，不同的参与者发挥着各自的角色，并相互依存，构成了一个相对独立且具有协同效应的体系。
本文将对房地产市场的产业链进行分析，以便更好地理解该行业运作的机制。
1. 土地供应和规划阶段在房地产市场的产业链中，土地供应和规划是房地产开发的第一步。
政府部门负责制定土地规划和供应政策，包括土地用途划定、土地拍卖和划拨等。
开发商通过竞拍或其他方式获取土地使用权，这决定了后续房地产项目的规模和性质。
2. 开发建设阶段一旦获得土地使用权，开发商将进行房地产项目的设计和建设工作。
这包括宏观规划、建筑设计、施工和配套设施建设等。
开发商需要与建筑设计师、施工队伍和相关机构合作，确保项目按照计划顺利进行。
3. 融资和投资阶段房地产开发需要大量的资金投入，开发商通常通过银行贷款、股权融资或其他投资者的资金支持来融资。
银行、基金和个人投资者等扮演着非常重要的角色，为房地产项目提供了必要的资金支持。
4. 销售与营销阶段房地产项目建设完成后，开发商将开始销售房屋。
销售和营销团队将负责制定市场营销策略、推广产品、吸引购房者等。
房地产经纪人和销售代理机构也将参与其中，帮助开发商推销产品并与购房者洽谈交易。
5. 房地产中介及服务阶段房地产中介和相关服务提供商在产业链中扮演着关键角色。
中介机构负责协助房地产交易，包括寻找买家和卖家、办理过户手续、提供法律咨询等。
同时，物业管理公司也负责对房地产项目进行日常维护和管理，确保项目的长期可持续发展。
6. 金融机构支持阶段除了资金融资外，金融机构还提供其他支持服务。
例如，银行提供贷款和房屋抵押服务，保险公司提供房地产保险，证券交易所提供房地产证券交易等。
这些金融机构的参与，为房地产市场提供了更为多样化和多元化的金融产品。
7. 建材供应与产业链延伸建筑材料供应商和相关产业也是房地产市场产业链中不可或缺的一环。
房地产行业产业链与价值链
06 案例分析
CHAPTER
万科企业股份有限公司
产业链分析
万科在房地产行业中形成了完整的产业链， 从土地开发、规划设计、建筑施工、销售策 划到物业管理等环节都有涉及。这种全产业 链的经营模式有助于提高效率和降低成本， 同时也有利于企业掌握更多的资源和市场信 息。
价值链分析
万科的价值链主要体现在品牌建设、产品创 新和服务优化等方面。公司注重品牌形象的 塑造，通过提供高品质的产品和优质的服务 来提升客户满意度，进而实现企业价值的最 大化。
建设施工
按照规划设计进行施工建设，包括基础设施建设、房屋建设等。
房地产销售
营销策划
制定销售策略，进行市场推广和品牌宣传。
销售执行
通过各种渠道销售房产，实现资金回流和利润回报。
物业管理
物业服务
提供物业维护、清洁、安保等服务，确保房产的正常使用和 保值增值。
资产管理
对物业进行资产管理和投资运营，实现长期稳定的收益。
分类
根据不同的分类标准，房地产行业可 以分为不同的类型。如按用途分类， 可以分为住宅地产、商业地产、工业 地产等；按产权分类，可以分为商品 房、保障性住房等。
房地产行业的发展历程
起步阶段
20世纪80年代初，我国开始进行住房制度改革，房 地产行业开始起步。
快速发展阶段
20世纪90年代至21世纪初，随着城市化进程加速和 经济发展，房地产行业进入快速发展阶段。
03 房地产行业价值链
CHAPTER
价值链基本理论
价值链定义
价值链是一个企业或行业创造价 值的流程，包括产品设计、生产 、销售等环节。
价值链分析方法
通过分析价值链，可以了解企业 在行业中的竞争地位，发现潜在 的竞争优势和改进空间。
房地产评估师的房地产市场价值链分析
房地产评估师的房地产市场价值链分析房地产市场一直是社会经济发展中重要的组成部分，房地产评估师作为房地产市场中的关键角色，承担着评估房地产价值的重要任务。
房地产市场的价值链是指从土地开发到房地产销售的整个过程，涵盖了多个环节，使得评估师能够全面地分析房地产市场的价值。
本文将从房地产市场价值链的角度出发，对房地产评估师在市场分析、评估方法和市场前景等方面进行深入探讨。
一、市场分析房地产评估师首先需要对房地产市场进行全面的分析，从宏观经济、政策法规、人口流动、用地规划、供需关系等方面综合考虑，以获取房地产市场的整体运行情况和发展趋势。
同时，评估师需要利用数据和统计分析工具，分析不同城市、不同地段、不同类型的房地产市场，以了解市场的细分情况和需求。
二、评估方法房地产评估师在进行市场价值评估时，需要采用一系列评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是指通过比较同一地段或相似类型的房地产交易价格，来确定被评估房地产的市场价值。
收益法是通过分析预计的租金收益和投资回报率，来评估房地产的市场价值。
成本法是通过计算房地产的重建成本和折旧值，来确定被评估房地产的市场价值。
房地产评估师需要在实际评估过程中根据不同情况综合运用这些方法，以提供准确和可靠的评估结果。
三、市场前景房地产评估师还需要对房地产市场的发展前景进行分析和预测，为市场参与者提供决策依据。
评估师可以通过对未来经济趋势、政策调控和社会变化等方面进行研究，来评估房地产市场的发展潜力和风险。
同时，评估师还需要关注使用者需求的变化趋势，如商业地产的租赁需求和住宅楼盘的销售需求等，以及房地产资产价格的波动情况，以准确预测市场的未来走势。
结论房地产评估师在房地产市场中具有重要的地位和作用。
通过对房地产市场的价值链进行分析，评估师能够全面了解市场运作和发展趋势，为市场参与者提供准确可靠的评估结果和决策建议。
同时，评估师需要不断学习专业知识和提升技能，以适应房地产市场的不断变化和发展。
房地产全程营销价值链分析
房地产全程营销价值链分析房地产全程营销价值链是指从房地产项目的规划、开发到销售、交付和售后服务的整个过程。
它是一个从构想到实现的连续过程，涵盖了市场调研、产品策划、品牌推广、销售渠道建设以及客户关系管理等各个环节。
通过全程营销价值链的分析，可以更好地理解房地产行业的运作方式以及各个环节的重要性。
首先，在市场调研阶段，房地产企业需要对目标市场的需求进行详细调研。
通过了解消费者的购房需求、购房预算以及购房意愿等信息，房地产企业可以更精准地制定产品策划和市场推广计划，以满足消费者的需求。
其次，在产品策划阶段，房地产企业需要根据市场调研的结果，确定产品的特点和定位。
这包括房屋的户型设计、建筑风格、配套设施以及价格等方面。
通过科学合理地设计产品，可以提高产品的竞争力和市场接受度，从而增加销售机会。
接下来，在品牌推广阶段，房地产企业将通过多种渠道和方式宣传推广产品。
这包括网络媒体、广告投放、宣传册、线下展览等。
通过有效的品牌推广，可以提高产品的知名度和美誉度，吸引更多的潜在客户。
然后，在销售渠道建设阶段，房地产企业需要建立和发展多元化的销售渠道。
这包括自有销售团队、合作销售渠道以及线上销售平台等。
通过多样化的销售渠道，可以更好地覆盖不同群体的客户，增加销售机会和销售额。
最后，在客户关系管理阶段，房地产企业需要与客户进行有效的沟通和互动，提供全方位的售后服务。
这包括及时解答客户的问题、提供房屋使用指南、安排维修保养等。
通过维系良好的客户关系，可以提高客户的满意度和口碑，建立品牌忠诚度，进而促进二次购买和口碑传播。
总之，房地产全程营销价值链是一个囊括了市场调研、产品策划、品牌推广、销售渠道建设以及客户关系管理等环节的过程。
每个环节的有效运作都对房地产企业的发展至关重要，只有在各个环节都做到精益求精，才能提升企业的市场竞争力和整体价值。
继续写相关内容，1500字。
另一个重要的环节是房地产项目的开发阶段。
在开发阶段，房地产企业需要进行项目规划、建筑设计、施工和工程管理等工作。
房地产开发价值链概述-
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一、房地产开发的概念
6
2、房地产业——自2019年以来的10年时间9次调控
。
在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明”，且房价上涨并没有像后来2009年下半年至
2019年底那般反弹暴涨得厉害。然而，2019-2019年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期
”。以北京市为例，新建住房均价从约5000元/平方米飙升至15000元/平方米，涨幅达200
％。
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5/2/2021
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二、房地产开发价值链的概述
13
1、房地产开发价值链的主要环节
财务、计划
房地产开发价值链是基于 “价值链”模型，结合地产 开发的自身特点从而衍生出 来。 房地产开发的最大特点与 价值体现就在四个字“资源 整合” 其大致模型如左图所示
支援性 业务
战 略
投资估算
项目取得 项目策划阶段
项目策划会 方案评审会 方案设计阶段 初设-施工图阶段
主体结构开工
开盘销售
工程管理阶段
销售管理阶段
竣工
入伙 产品交付阶段
用地规划许可证 国有土地使用证
项目定位
《规划许可证》、《建筑工程规划 许可证》、《施工许可证》（ 基础
提前施工报建）
项目营销总案、项目推广方案策划 销售前准备（含前期客户积累）
房地产产业链与价值链分析
汇报人：可编辑 2024-01-06
目 录
• 房地产产业链概述 • 房地产价值链分析 • 房地产产业链与价值链的关系 • 我国房地产产业链现状与问题 • 我国房地产价值链现状与问题 • 未来房地产产业链与价值链的发展趋势
CHAPTER 01
房地产产业链概述
产业链定义
产业链是指围绕某一核心产品或服务 ，从原材料的供应到最终消费品的生 产与销售过程中所涉及的一系列相互 关联的产业活动的集合。
竞争激烈
房地产市场参与者众多，竞争激烈， 利润空间有限。
价值链优化建议
加强成本控制
通过精细化管理、技术创新等方式降低成本 。
拓展融资渠道
积极探索多元化的融资方式，降低融资成本 。
关注政策动向
及时了解和应对政府政策变化，规避政策风 险。
提高产品品质
通过提高产品质量和服务水平，增强竞争力 。
CHAPTER 06
产业链的各个环节之间存在紧密的上 下游关系，形成了一个完整的价值链 条。
房地产产业链构成
01
02
03
04
土地获取
土地资源的供应和拍卖，房地 产开发企业通过竞拍获得土地
使用权。
规划设计
根据市场需求和土地条件，进 行项目规划和建筑设计，确定 产品定位和目标客户群体。
建设施工
按照规划设计方案进行建筑工 程施工，包括地基、主体结构
规划设计
规划设计环节的价值创 造主要体现在提升项目 品质和满足消费者需求 方面，优秀的设计方案 能够提升项目的市场竞
争力。
建设施工
建设施工环节的价值创 造主要体现在施工质量 控制和成本控制方面， 优质的施工质量能够提 升项目的品牌形象和市
房地产市场的价值链分析
多元化和个性化需求的满足
多元化
房地产市场将针对不同消费群体提供多元化的产品和服务，满足不同年龄、职业和家庭 结构的需求。
个性化
个性化需求在房地产市场中越来越受到关注，从户型设计、装修风格到社区服务都将更 加注重个性化需求的满足。
THANK YOU
建设施工
施工招标
通过招标方式选择施工企业。
施工管理
对施工过程进行质量、进度、成本等方面的 管理。
工程验收
对完成的工程进行验收，确保符合设计要求 和质量标准。
市场营销
营销策略制定
制定产品定位、价格策略、推广渠道等营销 策略。
市场调研
了解市场需求、竞争态势和消费者偏好。
销售执行
组织销售团队，开展销售活动，实现销售目 标。
特点
房地产市场具有不可移动性、长期使 用性、异质性、不完全竞争性、价格 与价值的背离性和风险性等。
房地产市场的分类
按用途分类
可分为住宅房地产市场、商业房地产市场、工业房地产市场和其他用途房地产市场。
按交易方式分类
可分为一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地使用权转让和房屋买卖、租赁市场）和三级市场（房屋租 赁和买卖的再次交易市场）。
制定科学的施工计划，合理安排工期，确保 项目按时交付，降低因延误造成的成本增加 。
市场营销的策略和手段
市场定位
根据项目特点和目标客户群体，制定准确的市场定位策略 ，以更好地满足市场需求。
01
品牌推广
通过广告、公关、活动等多种方式，提 高项目的知名度和美誉度，吸引潜在客 户。
02
03
销售策略
制定灵活多样的销售策略，包括定价 、促销、渠道等，以实现项目的快速 去化和最大化收益。
房地产业价值链问题及其剖解
房地产业价值链问题及其剖解房地产产业价值的构成也同样遵循价值链理论的基本结构，房地产业价值链是指在房地产业价值形成过程中，产业价值的主要创造者－政府、开发商和土地使用权出让方，这些经济单元通过协同合作投入所拥有的权利，承担不同的价值创造职能，在产业上下游共同向最终消费者提供住宅产品时形成的各环节分工合作关系，形成一个围绕房地产相互合作相互联结的价值系统。
在这个过程中，这个系统不仅增加价值，而且重新创造价值。
房地产发展历程，体现出行业收益集中化特征，其整体财富增长并没有给利益相关者带来均等的财富增长。
从表面上看，行业财富增长的最大受益者是房地产企业拥有者。
产业链各个主要环节的收益分配不合理是房地产业价值链不完善的一个重要表现。
一、我国房地产业价值链现状从其发展来看，我国房地产业的价值链存在一定的缺陷，具体表现在以下两点。
（一）财富创造各主体在财富分配博弈中地位不平等从价值创造来源和收益分配结果来看，投资者（房地产开发商）以其资本和管理，即投入资本和企业家才能，获得资本回报和企业家才能报酬。
房地产买卖市场是一个竞争较为激烈的市场，参与买卖的要素流动较为通畅。
因此，在正常情况下，投资者只能获取社会平均利润。
但我国房地产商所获取的收益往往远高于平均收益。
从土地这一房地产开发的重要因素分析，可以看出一些背后的推动力。
土地交易的市场化是房地产开发的起点。
在土地市场交易过程中，地方政府具有双重身份，既是仲裁者，又是交易商：一方面，以行业主管机关的身份监督和评判交易过程；同时，往往通过其土地委托代理机构，以市场主体的身份参与微观交易过程。
而且，由于地方政府拥有强制征用集体土地的权力，这种强制性为政府以低价从农民手中征用土地成为可能；而与房地产商的交易过程中，又可以以合理的市场价格出售土地，获取土地交易的差价。
而从集体土地使用权出让方角度看，放弃土地使用权需要获得补偿，同时还存在寻找新的生活来源所需成本和失去稳定生活保障的风险成本。
房地产全程营销价值链分析
房地产全程营销的价值链分析房地产全程营销，是以市场营销为基础，以满足消费者需求为核心，以超越竞争对手，获取、保持竞争优势为目标，将营销理念贯穿于房地产开发、经营、销售、管理全过程的一种企业战略。
迈克尔·波特的价值链，是分析企业如何开展每一价值活动，如何利用各价值活动之间的联系，产生最大的企业价值，获取竞争优势的一种分析工具和分析方法。
全程营销战略与价值链分析方法有着异曲同工之处。
房地产全程营销流程的每一环节，可视为房地产开发企业价值链的每一链节，两者都注重对每一价值活动的分析，两者都有着共同目的：使企业在激烈的市场竞争中获取并保持竞争优势。
本文试图运用价值链作为分析工具，分析房地产全程营销的每个流程，为房地产开发企业能成功实施全程营销战略，获取、保持竞争优势提供有参考意义的理论视角。
1房地产全程营销理论概述当前，房地产市场已进入了一个新的发展阶段。
房地产市场由卖方市场进入买方市场，消费者在市场中占有绝对主动。
房地产开发商之间的竞争层面提高，他们开始从企业战略层面来研究房地产市场营销，房地产全程营销理念于是应运而生。
1.1房地产全程营销的概念房地产全程营销是指在房地产开发的全部流程中，以消费者为中心，以市场为导向，以获取、保持竞争优势为目标，通过为消费者提供有效商品，满足消费者的需求，以保证企业可持续发展的全过程。
1.2为什么要提出房地产全程营销理念首先，房地产全程营销的提出是房地产市场发展的需要。
90年代前，房地产市场处于卖方市场时代，市场存在巨大的需求空间，房地产开发经营，是以房地产开发商自我为中心，“开发什么样的房子，顾客就得买什么样的房子”，当时的房地产市场，实际处于一个推销阶段；1992年后，房地产投资盲目扩大，市场虚假繁荣，出现了供过于求的买方市场，大量商品房空置，这时，房地产营销进入销售阶段，最典型的模式是广告策划+售楼部；而时至今日，房地产市场日趋规范，购房者日趋理性，促销表面的繁华，难掩楼盘内在的品质，开发商之间竞争激烈，开发商越来越感到，只*已有的传统营销模式已难以适应消费者需求。
中国房地产市场的投资价值分析
中国房地产市场的投资价值分析中国房地产市场是近年来备受关注的热点话题之一。
随着房地产市场的不断发展，越来越多的投资者开始将目光投向这个市场。
那么中国房地产市场究竟有哪些投资价值呢？接下来从三个方面进行分析。
一、蓬勃发展的经济背景首先，中国作为世界上最大的经济体之一，具有不可忽视的发展潜力。
近年来，中国的经济发展取得了长足的进步，特别是在中西部地区的发展。
随着国家实施“一带一路”战略，中国的经济将逐步向前发展。
这种强大的经济背景为中国的房地产市场投资提供了充足的保障。
另外，随着城镇化的不断加速，城市人口逐渐增多，人口密度也越来越高。
这也为房地产市场提供了充足的市场需求，为投资者带来了丰厚的红利。
与此同时，政府对住房的需求一直是高度关注的领域，各地房地产政策的调控也从侧面证明了“房子是用来住的，而不是用来炒”的根本定位。
二、稳健增长的行业前景从目前房地产市场的形势来看，市场需求和供应矛盾的问题并不是那么突出。
随着政府对房市的双重调控，楼市的泡沫得以有效控制，市场也逐渐呈现出平稳发展的趋势。
业内数据显示，截至2020年上半年，全国商品房销售面积同比增长了1.9%。
而房地产市场的稳健发展也为投资者提供了良好的机会。
同时，除了房产销售外，房地产行业还拥有诸多衍生领域，如物业管理、建筑设计、装修等服务，这些市场在不断扩大，成为了房地产行业中的重要组成部分。
因此，从长远来看，房地产行业具备着良好的稳健增长前景，这也为投资者提供了长期投资的选择。
三、资产保值增值的优势作为一个稳定的实体资产，房地产在保值增值上有其显著的优势。
随着通货膨胀的不断加剧，资产的保值和增值问题成为了资本市场中的一个热点话题。
相比其他商品和资产，房产在一定程度上可以弥补通货膨胀的影响。
特别是在目前经济环境下，股市、债市等资产波动较大，而房产因为实物资产的属性，波动较小。
此外，房地产市场的投资回报率也是相对较高的。
虽然房产的投资成本比较高，但随着租房市场的不断扩大，房租收益也相应增加，对于购房者而言，房屋租售等收益也为投资者带来了双重利好。
房地产产业链价值分析与优化策略
该综合体通过多元化业态布局、精细化运营管理和创新商业模式，实现了持续盈利和市场份额增长。
详细描述
该综合体以商业、办公、酒店和公寓等多种业态为核心，注重各业态之间的协同效应和客户资源共享。同时，通过精细化的运营管理，提高服务质量、降低能耗和维修成本。此外，该综合体还不断创新商业模式，探索新的盈利点和合作机会。
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品牌建设
04
CHAPTER
房地产产业链的未来发展趋势
03
智能化家居
结合智能家居技术和物联网技术，打造智能化、舒适化的居住环境。
01
智能化管理
利用物联网、大数据等技术，实现房地产项目的智能化管理，提高管理效率和资源利用率。
02
数字化营销
借助互联网、社交媒体等数字化平台，实现房地产项目的精准营销和个性化服务。
该项目的失败主要源于市场定位不准确、资金链断裂和项目管理不善。
总结词
该项目在市场定位上过于乐观，忽视了潜在的风险和竞争对手。同时，项目资金链管理不善，导致资金短缺和融资困难。此外，项目管理过程中存在诸多问题，如工期延误、质量不达标和人员流失等。这些因素共同导致了项目的失败，为其他房地产开发项目提供了宝贵的教训。
房地产市场受政策、经济等多种因素影响，存在较高风险，需要企业具备强大的风险控制能力。
关联度高
房地产产业链涉及多个行业，如建筑、金融、服务等，需要企业具备强大的资源整合能力。
促进经济发展
房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，对经济增长有显著贡献。
提高生活品质
房地产项目提供住宅、商业等空间，满足人们的生活和工作需求，提高生活品质。
05
CHAPTER
中国房地产市场价值链的研究分析
中国房地产市场价值链的研究分析中国房地产市场是我国经济的重要组成部分。
该市场价值链的研究对于理解房地产市场、分析房地产市场的发展趋势及制定相关政策具有十分重要的意义。
一、价值链的基本概念价值链是指一个产品或服务从原材料的采购到最终用户的销售，通过一系列的生产和分销过程，不断添加和转化价值的过程。
从价值链角度分析，整个生产过程中各环节的附加值的多寡可以体现一个企业的核心竞争力。
二、中国房地产市场价值链的基本结构中国房地产市场价值链的基本结构是：土地购买、规划设计、项目立项、施工建设、物业管理、销售交易等。
价值链中最重要的环节是销售交易环节，这一环节决定了企业的收益和市场竞争力。
其中，土地购买、规划设计、项目立项、施工建设是房地产企业的内在价值创造环节，物业管理是房地产企业的后续服务环节。
三、中国房地产市场各环节附加值分析1.土地购买环节土地购买是房地产企业创造首批附加值的环节。
由于我国土地制度的特殊性，土地购买通常需要房地产企业通过土地拍卖或者招投标等方式进行。
土地购买的价值主要来自于拿地成本于未来可开发空间的差价。
拿地成本高、未来可开发空间差不高，则企业创造的附加值越低，反之亦然。
2.规划设计环节规划设计环节是房地产企业创造第二批附加值的环节。
规划设计环节主要是从土地规划入手，包括小区规划、户型设计等。
规划设计环节的主要价值在于：一是制定合理的规划布局可以节省施工建设成本，二是实现客户需求，提高用户满意度。
3.项目立项环节项目立项是房地产企业进行规划设计后，通过政府部门的批准，将规划转化为具体的建设项目。
项目立项环节主要创造的价值是企业可持续发展的前提。
项目立项的成功与否直接影响企业施工建设和销售交易等后续环节的开展。
4.施工建设环节施工建设是房地产企业创造附加值的核心环节。
施工建设环节需要考虑物料采购、施工进度等多方面因素，使得优质的工程质量和尽可能地控制成本之间达到平衡。
施工建设环节的附加值取决于企业在施工建设过程中的管理水平和成本控制能力。
房地产价值链简析
■
从资本市场融资能力
∆
品牌营销能力
∆
产品品质
∆
策划设计能力
□
■表示敏感，∆表示一般，□表示不敏感
新型价值链 ■ ■ ■ ∆ ■ ■ ■ ∆ ∆ ■ ■ ■ ∆
11
战后美国住宅开发商公司税 前利润率和同期经济增长率
– I、II…代表经济周期 – 每个周期分为三个阶段：A（扩张前期）、B（扩张后期）、 C（收缩期） 观点： 美国住宅开发行业的税前利润率变动趋势基本和GDP增长趋势吻合，扣除税收，
数值基本和GDP增长率持平（在制造业主导时代高30%）；对香港的研究结 果也相类似（比GDP增长率高30%）
建筑 设计
招标 管理
工程 管理
利润高位：土地投资策划环节
营销 推广
客户服务
销售 管理
物业 管理
品牌 塑造 与传
播
利润高位：住宅销售客服环节
住宅房地产开发微笑曲线
利润凹部：楼盘工程建造环节
通常而言，房地产领先企业一般会将资源集中在微笑曲线高位，即集中在价值链前端 的投资策划、融资拿地以及后端的楼盘营销和品牌推广方面，而在利润凹部即工程建造 及成本控制等方面则有不同程度的侧重。
8
4、新型价值链模式
进入 土地获得
传统工厂式的房地产开发价值链
项目策划
规划设计
建造
资金管理
退出 销售
价值链新方向： 1. 资产管理型价值链 2. 项目模式一：前期介入+
对接分阶段实现利润 3. 项目模式二：后端介入+
资产经营整合 4. 突出全程资产管理能力 5. 投资策划——品牌营销
9
进入 投资管理
6
3、行业的利润水平及变化趋势
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100%
土地 规划设计 建筑施工 销售 物管 行业
土地
规划设计 建筑施 招商运营 工/改 造重建
物管
资产管理
行业
盈利模式 演进
土地红利形成快速且具规模，土地快速开发 销售的模式可令企业快速获利，因而低成本 快速复制成为行业主要盈利模式
土地红利形成速度与规模下降，土地开发不能满足利 润要求，应通过长期持有运营获取持续稳定收益与物 业升值及金融化手段进行低成本高效的资产管理
同样的，在商业地产中，越来越多企业将商业模式的重点向价值链 后端转移，以此获取更高的价值及更加长期的竞争力
商业地产价值链重点环节变化示意图
房地产行业价值链发展方向
行业 价值链
拿地
规划
开发
销售
地产 服务
地产 运营
地产 金融
价值链重点转移方向
主要盈 利模式 及优劣
开发销售为主
> 通过房地产销售收 入盈利
地产 运营
地产 金融
> 不同城市发展阶段，不同产品细分领域的产业链构成各有 不同、竞争格局也不一样
> 互联网技术、科技技术、其他相关行业(如金融、零售、 智能家居系统等)通过产业链延伸，对房地产行业价值链 构成的冲击
房地产行业新进入 与跨界合作者均众
行业 新进 入者 示例
沿产品类型 方向演进
单体住宅/ 商业
绿都地产战略地图
10.3中国房地产价值链分析
郑州，2015年4月
开发商总包模式是我国房地产行业价值链的传统构成方式，但由于 其高昂的成本且难以满足逐渐分化的客户需求，面临重构机遇
行业价值链现有构成方式及弊端
行业价值链现有构成方式1)
现有构成方式弊端
开发环节 市场 产品 土地 融资 规划 建筑 市场 销售 价值链 研究 定位 获得 保障 设计 施工 营销
资金与资本运作：在紧缩性金融政 策下，资金成为完成整个开发环节 关键，因而成为整体价值链的核心
25% 土地运作
20% 15% 10% 5%
前期策划、 产品设计
前期策划 设计
建筑安装 建筑安装
营销策划 楼盘销售
物业管理 经营
物业管理 经营
资料来源: 案头搜集；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
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1) 以单个公司为基础示例行业运行机制 资料来源：罗国兰家贝统格计分局析；罗兰贝格分析
该环节不外包
该环节完全外包
难以精准实现客户需求定制化 > 大规模多项目产品面向多个
终端客户，难以实现精准及 定制化
融资成本降低幅度有限 > 各融资渠道均有收益要求，
难以完全消除
产业链各环节成本损耗较高 > 各环节参与者多且均有回报
> 避免物业运营风险， 投资回收期较短
> 无法获得物业经营 带来的增值和溢价 收入
持有加运营综合 > 以销售+运营盈利
– 以精准定位和养 老配套打造卖点
– 以后续服务与管 理持续盈利
> 资金回笼迅速、模 式复制成本低
> 投资回收期长、对 资金要求高
持有运营及 资本化运营为主 > 靠运营盈利 – 以服务和设施为
资料来源: 案头ห้องสมุดไป่ตู้集；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
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随着商业模式沿价值链向后端延伸演进，越来越多新的业务模式及 产品类型催生出行业新进入者，他们依托原有业务资源、共同挖掘 行业利润
房地产行业跨界新进入者
房地产行业模式发展方向
沿价值链方 向演进
拿地
规划
开发
销售
地产 服务
开发商 外包程度
生产组织 模式
> 控制关键的土地环节、其余外包的开发商总包运营模式：开发 商提供土地并主导多渠道融资，其余多数环节均外包
> 扩张及多项目管理必然导致多层级的管理架构：跨区域、跨细 分市场的扩张需要各层级组织机构支持
生存基础 /KSF
> 低成本获取土地及资金的能力 > 高效的多项目管理体系与能力 > 精准定位及产品设计能力
土地红利与行业业态演进
价值链
价值分布 (示意)
土地红利形成在价值链的前端， 实现速度快、时间短
城市化深化阶段
城市化成熟阶段
土地红利形成在价值链的后端， 实现速度慢、时间长
获取土地 规划设计 建筑施工 销售
物业管理 与服务
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获取土地
规划设计
建筑施工/ 改造重建
招商/运营
物业管理 与服务
资产管理 (地产金融)
要求，开发商管理幅度增大 提升管理成本，最终转嫁给 终端消费者
规模不经济 > 管理瓶颈随规模增大而增
大，规模不经济
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商业模式的变化体现在行业价值链的各个环节，而房地产行业商业 模式的建设重点也在沿着价值链向附加值更高的后端倾斜
房地产行业价值链
房地产行业价值链
行业 价值链
平台化下房地产价值链重构
现有房 地产业 务模式
初步规划 拿地
“开发商”是总包商，整合资金、土地，与内部规划、管理、营销
融资
详细规划 工程建设 销售
交付
客户使用
消费模式 对价值链 的改变
需求前置 的业务模 式形态
需求拉动市场
> 资金 > 产品要求
初步规划 与拿地
详细规划
拿地
客户需求收集/定制化 需求数据 定制订单 产品计划
城市综合体 产业园区
智慧城市
> 城市发展模式及城市功能布局发展趋势驱动房地产产品类 型的演进
> 人类居住、生活、工作的需求与行为习惯同样影响产品类 型的演进
跨界 合作 者示 例
资料来源: 案头搜集；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
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在互联网技术下，由于购房者定制化的需求与开发商资金成本的压 力，行业可能最终发展出以购房者需求为核心的开发资源组织平台
以开发为主导盈利模式的阶段
拿地
规划
开发
销售
以持有运营、资本化为 主导盈利模式的阶段
地产 服务
地产 运营
地产 金融
附 加 值
各环节 附加值
商业模式倾斜方向
> 房地产行 业价值链 各环节的 盈利模式 有所区别
> 行业价值 链各个环 节附加值 符合“微 笑曲线”
资料来源: 案头搜集；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
> 根据定制计划完成 拿地、规划以及工 程建设等工作
资料来源：罗兰贝格分析
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核心，以持续管 理持续盈利 > 利于获取持续收入 > 资金占用量大，投 资回收期长，能力 要求高
资料来源: 案头搜集；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
> 由于以持有 运营、资本 化为导向的 环节附加值 更高，行业 商业模式重 点愈发向后 端转移
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随着城市化进入成熟阶段、土地红利收窄，行业利润区越来越后移 至后端规划设计、商业运营和资产管理环节，金融化发展方向明显
工程建设 销售
物业管理 与服务
新模式下的销售 环节将前置
购房者
资金募集
房屋建设
募集计划 项目谈判 众筹募集 详细规划 工程建设
> 联合基 金拿地
或由外
部供地 方供地
> 前期积累招募客户 > 了解客户需求 > 为客户量身制定产品
> 制定资金募集计划
> 与基金公司、银行等进行项目 谈判，募集资金
长期发展为以客户为核心资源的平台化业务模式
> 产品规划开发销售环节：风险和 收益均适中
> 服务运营金融等增值环节：
– 容易形成资本与规模优势
– 分工更趋专业化，易于形成专 业的服务公司
> REITs对投资 者和发行商 均有吸引力
– 从行业角 度，REITs 有助于优 化资本结 构及资产 负债表
– 从监管者 角度， REITs风险 较低、且 同时具有 税务效益 和透明度
价值链环节
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在住宅市场中，逐渐由卖方市场向买方市场的转变过程中,地产盈 利模式的悄然变更，主要表现在从产业链的前端向中后端转移
住宅商品房产业链价值变化示意图
价值链转移，提示绿都可以考虑的商业模式转变
利润贡献度 40% 35% 30%
土地运作
在卖方市场逐步向买方市场转移的过 程中，决定产品品质和服务的关键环 节是前期策划、产品设计和物业服务
行业 价值链
拿地
规划
开发
销售
地产 服务
地产 运营
地产 金融
REITs可投资领域包括但不限于： > 住宅 > 写字楼 > 购物中心 > 仓储与物流中心 > 工业园区与产业园区 > 酒店和度假村 > 卫生保健设施 > 旅游及自然资源景区
REITs方式在各环节的风险收益比较 （以BT信托为例）：
> 拿地环节：中等利润水平
城市化深化阶段价值链利润集中环节 资料来源：罗罗兰兰贝贝格格分分析析
城市化成熟阶段价值链利润集中环节
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特别地，REITs介入房地产行业价值链后端的增值环节逐渐成为领先 企业探索的方向，对规范行业发展、提升企业能力提出较高的要求
REITS在房地产行业价值链相关领域
房地产行业价值链发展方向