房地产采购管理教材(PPT 92页)_3535
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房地产经营管理课程(1)幻灯片PPT
权利、履行民事义务的负责人 • 厂长 • 董事长
房地产开发企业的种类
• 1、按所有制性质来划分 • 全民所有制的房地产开发企业：主要是
在房屋统建的根底上开展起来的或政府 各部门组建的房地产开发公司。如“城 市建立综合开发公司〞、“房地产开发 经营公司〞等。如：上海城开
• 中外合资经营的房地产开发企业 • 中方：土地使用权 • 外方：资金、管理 • 中外合资绵阳大洋房地产开发 • 中外合资四川百事佳国际房地产开发
• 3、有符合国务院规定的注册资本
• 注册资本：登记机关登记注册的资本额，也叫 法定资本
• 注册资金：国家授予企业法人经营管理的财产 或者企业法人自有财产的数额表达
• 注册资金是企业实有资产的总和，注册资本是 出资人实缴的出资额的总和
有限责任公司注册资本
• 以生产经营为主的有限责任公司的注册资本 不得低于人民币五十万元
• 公司股份表达为股票形式。股票是一种有价证券，可在股票市 场上发行和流通；
• 公司具有较严密的内部组织机构。公司的股东大会、董事会、 监事会分别行使公司重大事项决策权、经营管理权和监视权。 公司的议事规那么及办事程序均有明确规定。组织机构较充分 地表达了所有权与经营权别离的原那么
• 企业集团是指以资本为主要联结纽 带的母子公司为主体，以集团章程 为共同行为的标准的母公司、子公 司、参股公司及其他成员企业或机 构共同组成的具有一定规模的企业 法人联合体。 企业集团不具有企业 法人资格。
企业集团成立的条件
• 企业集团的母公司注册资本在5000万元 人民币上，并至少拥有5家子公司；
• 公司和子公司的注册资本总和在1亿元 人民币以上；
• 集团成员单位均具有法人资格
股份
• 股份是指其全部资本分为等额股份，股 东以其所持有的股份为限对公司承民事 担责任,公司以其全部资产对公司的债务 承担民事责任的企业法人
房地产开发企业的种类
• 1、按所有制性质来划分 • 全民所有制的房地产开发企业：主要是
在房屋统建的根底上开展起来的或政府 各部门组建的房地产开发公司。如“城 市建立综合开发公司〞、“房地产开发 经营公司〞等。如：上海城开
• 中外合资经营的房地产开发企业 • 中方：土地使用权 • 外方：资金、管理 • 中外合资绵阳大洋房地产开发 • 中外合资四川百事佳国际房地产开发
• 3、有符合国务院规定的注册资本
• 注册资本：登记机关登记注册的资本额，也叫 法定资本
• 注册资金：国家授予企业法人经营管理的财产 或者企业法人自有财产的数额表达
• 注册资金是企业实有资产的总和，注册资本是 出资人实缴的出资额的总和
有限责任公司注册资本
• 以生产经营为主的有限责任公司的注册资本 不得低于人民币五十万元
• 公司股份表达为股票形式。股票是一种有价证券，可在股票市 场上发行和流通；
• 公司具有较严密的内部组织机构。公司的股东大会、董事会、 监事会分别行使公司重大事项决策权、经营管理权和监视权。 公司的议事规那么及办事程序均有明确规定。组织机构较充分 地表达了所有权与经营权别离的原那么
• 企业集团是指以资本为主要联结纽 带的母子公司为主体，以集团章程 为共同行为的标准的母公司、子公 司、参股公司及其他成员企业或机 构共同组成的具有一定规模的企业 法人联合体。 企业集团不具有企业 法人资格。
企业集团成立的条件
• 企业集团的母公司注册资本在5000万元 人民币上，并至少拥有5家子公司；
• 公司和子公司的注册资本总和在1亿元 人民币以上；
• 集团成员单位均具有法人资格
股份
• 股份是指其全部资本分为等额股份，股 东以其所持有的股份为限对公司承民事 担责任,公司以其全部资产对公司的债务 承担民事责任的企业法人
现代房地产项目管理之采购管理篇共39页
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
现法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
房地产采购管理培训课件(PPT47张)
供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法
新产品、新技术研究及应用评估
……
调研——收集数据
二手资料 经济趋势 立法趋势 技术趋势 社会趋势
供应市场规模
分析
方案
选择
执行
目前供方 市场评估 方案一
确定方案
竞争者活动 实地考察 现有供应商 潜在供应商 外观、材质 技术标准 价格构成 采购需求 预测 方案二
中期：管理模 式设计
短期：流程自 动化、精准化
【工程管理务实指南】
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理
3.1 采购组织机构
采购管理的组织机构 ① ② ③ ④ ⑤ 集团成本计划管理委员会：集团采购管理的决策机构； 集团集中采购工作小组：集团战略供应商工作； 集团采购管理中心：集团采购管理日常工作； 地区采购领导小组：地区采购的决策机构： 地区工程管理部等：采购管理日常工作。 采购原则 ① ② ③ ④ ⑤ 资质审查原则 全面招标原则 网上招标原则 多权分立、集中管理原则 可追溯原则
4、发电机组
塞瓦特动力科技有限公司
R
S W T
【工程管理务实指南】
3.3 集团集中采购
已集团集中采购产品 5、开关插座
西门子（中国）有限公司 顺德市松本电工实业有限公司
6、屋面水泥瓦
拉法基屋面系统（中国）有限公司
7、对讲设备 弗曼科斯（上海）电子有限公司
深圳市韩昌电子有限公司
8、PP-R给水管材 临海市伟星新型建材有限公司
占一般可 甲供产品 金额
4. 技术管理
5. 现场管理
3.46％ 13.46％ 16.15％ 10.2％
【工程管理务实指南】
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理
房地产开发经营与管理ppt课件
房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、 商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
采购管理概述 ppt课件
10
ppt课件
11
“竞技体育的残酷告 诉了我，人生没有捷 径，只有靠自己去拼”
ppt课件
12
二、采购的含义 1、“采”和“购”字面的含义 “采”：摘取、挖取、选取、收 集 “购”：货币转化为商品的交易 过程 选择是采购的本质属性
ppt课件 13
采购在国外的定义
Purchasing Procurement
ppt课件 28
1999年9月，美国采购协会出版的《采购》杂志， 显示了IBM公司过去几年的采购金额占销售额的 变化： 1993年—————35% 1994年—————37% 1995年—————40% 1996年—————49% 1997年—————50% 1998年—————51% 1999年—————52%
ppt课件
15
采购的定义（１） 广义：从环境获取所需的有形或 无形物质，这种行为称之为采购。
（采购的其他方式：租赁、借贷、 交换、征收）
ppt课件 16
采购的定义（２）
（世界银行贷款项目中的特定含义）
以不同方式通过努力从系统外部 获得货物、土建工程和服务的整 个采办过程。
ppt课件
17
采购的定义（３）——狭义定义 商品采购，是指各企事业单位及个人， 为获取商品，对获取商品的渠道、方 式、质量、价格、时间等进行预测、 决择，把货币资金转化为商品的交易 过程。
ppt课件 18
2、采购的主体与客体: 采购的主体：
政府 事业单位 企业 个人消费者
ppt课件 19
采购的客体： 有形商品：生产资料与生活资 料 无形商品：软件、技术、服务 项 目：土建工程等
ppt课件 20
工业品采购与消费品采购的区别
房地产招标采购与供应商管理培训PPT课件
房地产招标采购与供应商管理培训
CHERY AUTOMOBILE
1
第一篇：采购的概念 1、概念范畴
2006/02
一手钱、一手货
采购，是指企业在一定的条 件下从供应市场获取产品或 服务作为企业资源， 以保 证企业生产及经营活动正常 开展的一项企业经营活动。 采购是一个商业性质的有机 体为维持正常运转而寻求从 体外摄入的过程。
供应商管理 要点
2006/02
13
沈阳广众
第三篇：招标采购实战 2、采购方式管理
公开 招标
邀请 招标
议 标
公开 信息
选定 范围
仅此 一家
手段
2006/02
14
目的
优质
优价
及时
沈阳广众
2019/12/25
15
第三篇：招标采购实战 3、合同计价方式的种类
总价合同
固定总价合同 调值总价合同
合同类型
单价合同
接受招标委托
委托单评估
邀请招标方式确认 标书发放 招标答疑 开标 评标 定标
2006/02
发布公开招标信息
公开开标 顺序开标 投票定标 讨论定标
起草、签订合同 归档
8
定向议标方式确认
发放投标报价说明 商务谈判 评标 定标
视情况合 并
沈阳广众
第二篇：采购管理基本体系 3、招标采购计划管理
招标采购工作的开展是需要时间的，尤其是工程类的采购，其细分 下来包括（招标文件编制、材料询价及标底编制、投标文件（技术 标、商务标、经济标）评审、中标文件及合同签订。 通过长期实践，可以基本统计出不同类别的招标项目所需要的工作 时间（经验数据，详见附件1：一般性项目招标采购模板），可用作 实际工作参考，当因项目推行较为急迫，必须压缩，另行讨论安排。 招标采购计划通过房地产开发全过程来看，与项目整体推进计划息 息相关，并可根据开发节奏中部分节点，安排整体计划。 招标采购定额性工作时间属于参考，如对高周转型项目，拿地之后 望尽快销售，可缩短招标采购时间，但招标采购方式须变化。
CHERY AUTOMOBILE
1
第一篇：采购的概念 1、概念范畴
2006/02
一手钱、一手货
采购，是指企业在一定的条 件下从供应市场获取产品或 服务作为企业资源， 以保 证企业生产及经营活动正常 开展的一项企业经营活动。 采购是一个商业性质的有机 体为维持正常运转而寻求从 体外摄入的过程。
供应商管理 要点
2006/02
13
沈阳广众
第三篇：招标采购实战 2、采购方式管理
公开 招标
邀请 招标
议 标
公开 信息
选定 范围
仅此 一家
手段
2006/02
14
目的
优质
优价
及时
沈阳广众
2019/12/25
15
第三篇：招标采购实战 3、合同计价方式的种类
总价合同
固定总价合同 调值总价合同
合同类型
单价合同
接受招标委托
委托单评估
邀请招标方式确认 标书发放 招标答疑 开标 评标 定标
2006/02
发布公开招标信息
公开开标 顺序开标 投票定标 讨论定标
起草、签订合同 归档
8
定向议标方式确认
发放投标报价说明 商务谈判 评标 定标
视情况合 并
沈阳广众
第二篇：采购管理基本体系 3、招标采购计划管理
招标采购工作的开展是需要时间的，尤其是工程类的采购，其细分 下来包括（招标文件编制、材料询价及标底编制、投标文件（技术 标、商务标、经济标）评审、中标文件及合同签订。 通过长期实践，可以基本统计出不同类别的招标项目所需要的工作 时间（经验数据，详见附件1：一般性项目招标采购模板），可用作 实际工作参考，当因项目推行较为急迫，必须压缩，另行讨论安排。 招标采购计划通过房地产开发全过程来看，与项目整体推进计划息 息相关，并可根据开发节奏中部分节点，安排整体计划。 招标采购定额性工作时间属于参考，如对高周转型项目，拿地之后 望尽快销售，可缩短招标采购时间，但招标采购方式须变化。
《房地产经营与管理》课件
选择适合目标市场的销售渠道， 包括线上和线下渠道，优化渠道 布局和管理。
营销手段
广告宣传
通过各种媒体平台进行广告宣传，提高品牌知名度和 产品曝光率。
促销活动
开展各种促销活动，如折扣、赠品、限时抢购等，吸 引消费者购买。
公关活动
组织各种公关活动，如新闻发布会、产品发布会、公 益活动等，提升品牌形象和声誉。
代建模式
租赁模式
企业接受政府或业主委托，按照合同约定 完成房地产项目的规划、设计、施工等任 务，并收取代建费用。
企业通过长期租赁或短期租赁方式获取房 地产物业，并进行必要的装修和管理，再 将其出租给客户。
经营风险
市场风险
市场需求变化、竞争加剧等 因素可能导致房地产项目销 售困难或售价下降，从而影 响企业的经营收益。
财务风险
建立健全的财务体系，合 理控制财务风险，确保资 金安全。
THANKS
感谢观看
房地产市场的参与者
开发商、投资者、政府、消费者等。
房地产市场的特点
市场周期长、市场波动大、市场受政策影响 大等。
房地产市场的功能
资源配置、价格发现、信息传递等。
02
房地产经营
经营策略
土地获取
通过招标、拍卖、协议转让等方式获 取土地使用权，并合理评估土地价值 。
市场定位
根据市场需求、竞争状况等因素，确 定房地产项目的市场定位，包括产品 类型、目标客户等。
03
02
股权融资
通过发行股票或引入战略投资者， 筹集长期稳定的发展资金。
其他融资方式
如信托、基金等，满足不同阶段和 规模的融资需求。
04
风险控制
市场风险
关注市场动态，及时调整 投资策略，降低市场波动 的风险。
房地产企业全成本管理教材PPT91页
房地产企业全成本管理教材
1、纪律是管理关系形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
现代房地产项目管理之采购管理篇PPT课件
日期 日期 日期 日期 日期 日期 日期 日期 日期
质量管理体系作业指导书
文件编号 ZB-CG-Z03
版本号
1.1
生效日期
集团战略采购供应商考察作业指导书
(盖控制专用章处)
修改状态 I
修订情况
生效日期
II
起草 审核 审核 审核 审核 审核 审核 审核 签发
职务 职务 职务 职务 职务 职务 职务 职务 职务
NO 综合评价指标 1 对于采购方需求的理解程度和参与热情 2 产品质量是否符合集团技术质量标准 3 供应商的产品丰富度状况 4 产品价格清单的均衡性与全面性是否具备相对优势 5 模拟工程报价是否具备相对优势（如有） 6 供应商企业规模和供货能力
7 供应商的全面质量管理水平和组织管理能力 8 供应商资金能力和财务信用状况
产品品种的变化 新产品开发慢，品种变化慢 新产品开发快，品种变化快
供需关系的变化 追求自己利益最大化
提倡双赢，建立伙伴关系
采购批量的变化 采购批量大，批次少
采购批次增多，批量减少
采购方式的变化 分散采购，随机询价较多 集中采购，招标方式普及
材料设备采购供应链涉及的干系人：
➢ 供应商——材料设备的供应方 ➢ 甲方——项目开发商 ➢ 承包商——项目施工方 ➢ 客户（小业主）——项目的购买方（消费者）
应商签订双方或三方（含甲方）合同 甲购——甲方自行采购
材料设备采购的计划管理
➢ 紧密配合项目进度计划的材料设备采购计划 ➢ 项目的需求标准 ➢ 市场调研与供应商考察 ➢ 样板和入围供应商的确定 ➢ 采购标准化文件 ➢ 招标模式与评估标准
采购的谈判技巧
1. 合作诚意—对方的投入加大，增加成功机会 2. 主场做东—时间安排的主动权，心理优势 3. 少说多听—扭转信息不对称的劣势 4. 黑白换脸—两人搭挡，留有余地 5. 步步为营—每一个阶段性成果都要书面记录并确定 6. 影子权威—第一把手不能轻易出面 7. 围魏救赵—找出对方的其它缺陷，或其它竞争对手，使其让步 8. 最后通牒—摸清对方底线，迫其就范
建设项目采购管理培训课件(PPT-72张)精选全文
不合格
结果
合格
问题: 如果通过资格预审的公司放弃投标该怎么办?
一般要求通过资格审查的公司回函确认他们是否参加投标,如果有潜在的投标人希望退出，则业主应让下一个最有资格的公司入选,并要求其作出同样确认。
资格预审步骤:
① 业主编制资格审查文件
② 邀请承包商参加资格预审
③ 向承包商出售或颁发资格预审文件
签订施工总承包管理协议
业主
某个单位或联合体
负责整个项目的施工组织与管理
MC的项目开展顺序
TIME
MC招投标
施工图设计
方案设计
扩初设计
施工总承包与施工总承包管理的比较
对MC单位的招标可提前进行,提前开始施工的准备工作 由于具体的施工任务是交给分包单位进行,可以出一部分施工图,招标一部分,施工一部分,从而节省了时间
施度采用分包的形式,将施工任务交给分包商完成. 依靠自己的力量完成建设项目的设计,采购和施工任务 建设项目总承包方只负责建设项目的设计和采购,并负责工程施工的管理.不进行建设项目的施工任务
建设项目总承包
指发包单位将建设工程的勘察,设计,施工,设备采购一并发包给一个工程总承包单位
建设项目总承包的产生
建设项目总承包是为了克服设计和施工分离产生的弊端而形成的一种模式.
设计单位往往会忽视设计的经济性(即工程造价),我国的设计费用是按照投资额的百分比来计算,投资越高,设计费越高 设计单位较少考虑工程的可施工性,在施工的过程中出现设计变更的可能性较大. 工程建设中往往是等施工图完成后,在进行施工任务的发包,增长了项目建设周期
分包合同价格
项目总承包管理合同价格
合同价格
施工总承包管理模式的特点
缩短了建设周期 业主的招标以及合同管理工作加大 大大减轻了业主的组织协调量
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房地产采购管理教材(PPT 92页)
内容纲要
【一】工程管理发展历程 【二】工程管理实践 【三】挑战和机遇
【工程管理务实指南】
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
3.1 采购管理发展模式
发展模式 长期：供应结构设计
供 应 商 管 理
管理模式
中期：管理模 式设计
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
举例：从管理的效率、比较优势考虑甲 供、甲控、分包的细化
投诉 率
单位建筑 面积含量
占总建安 成本比例
占一般可 甲供产品 金额
水泥
1 0 0 ～ 1.8% 120kg/m2
3.46％
砼
0.35~0.5 7%
13.46％
集中采购模式
特征比较 初级阶段（传统型） 中级阶段（合作型） 高级阶段（战略型）
1、供应链周期
短期2合0作01年 20中0期2年合作 2003年长期战略合合作计
2集、竞中争采特性购金额 基于7价61格6
具78备9技9 术竞争力 10000基于技术2合5作515
3区、采域购采商关购注金点 额
报价最低
0
m3/m2
钢筋
40~75kg/ 8.4% m2
16.15％
铝合金型材 48％ 25 ％建筑 7.2％
及五金(制作
面积
）
10.2％
【工程管理务实指南】
3.3 集团集中采购
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
从为客户提供增值服务来考虑合作范围的延伸
与战略供应商建立合作 为毛胚房业主采购的采购方案在年度战略采购实施 真正意义“战略合作”的实践 产品及供应市场信息
直接采购流程
3.2 采购管理流程
【工程管理务实指南】
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
一般采购流程
3.2 采购管理流程
【工程管理务实指南】
举例说明：集团集中采购产品
1、电梯
广州日立电梯有限公司
2、内外墙涂料
卜内门太古漆油（中国）有限公司
3、洁具龙头
8、PP-R给水管材
临海市伟星新型建材有限公司
3.3 集团集中采购
【工程管理务实指南】
举例说明：集团集中采购产品 9、UPVC排水管材
川路塑胶集团
10、外墙劈开砖
石湾美术陶瓷厂有限公司
11、精装修材料
百安居（中国）有限公司
12、户内配电箱
3.3 集团集中采购
【工程管理务实指南】
3.3 集团集中采购
经常信息交流 高度信息共享公开
8099
23000
38715
有缓冲库存
JIT+VIM
9、R&D水平
加工、组装生产
参与产品设计
早期共同R&D
10、合作关系 供应商可替换性高 有被替代压力
合作关系强化
11、企业目标 企业价值观冲突 尊重对方企业文化 基础规则的一致性
【工程管理务实指南】
3.3 集团集中采购
科勒（中国）投资有限公司 中山市丹丽洁具有限公司 中山港华卫浴有限公司
4、发电机组
塞瓦特动力科技有限公司Leabharlann 3.3 集团集中采购R
SWT
【工程管理务实指南】
举例说明：集团集中采购产品
5、开关插座
西门子（中国）有限公司 顺德市松本电工实业有限公司
6、屋面水泥瓦
拉法基屋面系统（中国）有限公司
7、对讲设备
弗曼科斯（上海）电子有限公司 深圳市韩昌电子有限公司
采购管理概要流程
3.2 采购管理流程
需求部门提需求计划 工程部编制采购计划
招投标领导确定方式
战略供应商
一般采购
直接采购
【工程管理务实指南】
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
战略采购流程
3.2 采购管理流程
【工程管理务实指南】
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
4、供应商的产品 通用性、批量柔性低
5联、质合量采管理购金额 不信任质0量管理
0 质量+价格 1000 长期绩效10好00
独特技术资源
定制化柔性高
0质量保证体系 10000共同质量1管0理000
6地、交点付采期购金额 不稳0定
7、信息交流
合计
8、生产安排
单向性、封闭性 7616
独立、库存大
2批00量交货稳定 2000准时且批量2柔2性00高
优化采购流程
策略性采购
操作性采购
采购 需求
询价 供应商 谈判 招标 选择 合同
生成 订单
接受 运输
付款
重要产品和服务 关键设备和部件
特殊产品和服务 专用设备和部件
高价值物品 建材
低值商品 标准件 办公品
管理重点：
重点考虑
部分考虑
一般不考虑
【工程管理务实指南】
3.4 采购方式的解释
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
➢品质管理信息 ➢营销合作 ➢精装修设计及供货施工等
【工程管理务实指南】
3.3 集团集中采购
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
从运用供应商的技术、资源，以优势互补
对客户的消费喜好调研 一些精装修建材的战略供应商也在不惜投入较多财 力以研究客户喜好、热销品牌及型号规格，对万科的 装修部品定样提供增值服务。 促进战略供应商对研发的促进。 供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法 供应商对供方的管理经验 专业技术培训 产品技术调研、供应市场调研，采购人员从而成为 产品专家、市场专家。
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
集中采购给企业带来的效应
短期赢利
降低成本
创建价值为了：
•股东 •客户 •员工 •供应商
服务级别提升
长
收入可扩展性
期
收 益
业务流程及系统集成
一致，控制和服从
【工程管理务实指南】
3.3 集团集中采购
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
长泰项目、德阳项目） ⑤ 地区工程管理部等：采购管理日常工作。（例如我司长
泰项目、德阳项目）
采购原则
① 资质审查原则 ② 全面招标原则 ③ 网上招标原则 ④ 多权分立、集中管理原则 ⑤ 可追溯原则
【工程管理务实指南】
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
短期：流程自 动化、精准化
【工程管理务实指南】
3.1 采购组织机构
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
采购管理的组织机构
① 成本计划管理委员会：集团采购管理的决策机构； ② 集中采购工作小组：集团战略供应商工作； ③ 采购管理中心：集团采购管理日常工作； ④ 地区采购领导小组：地区采购的决策机构：（例如我司
内容纲要
【一】工程管理发展历程 【二】工程管理实践 【三】挑战和机遇
【工程管理务实指南】
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
3.1 采购管理发展模式
发展模式 长期：供应结构设计
供 应 商 管 理
管理模式
中期：管理模 式设计
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
举例：从管理的效率、比较优势考虑甲 供、甲控、分包的细化
投诉 率
单位建筑 面积含量
占总建安 成本比例
占一般可 甲供产品 金额
水泥
1 0 0 ～ 1.8% 120kg/m2
3.46％
砼
0.35~0.5 7%
13.46％
集中采购模式
特征比较 初级阶段（传统型） 中级阶段（合作型） 高级阶段（战略型）
1、供应链周期
短期2合0作01年 20中0期2年合作 2003年长期战略合合作计
2集、竞中争采特性购金额 基于7价61格6
具78备9技9 术竞争力 10000基于技术2合5作515
3区、采域购采商关购注金点 额
报价最低
0
m3/m2
钢筋
40~75kg/ 8.4% m2
16.15％
铝合金型材 48％ 25 ％建筑 7.2％
及五金(制作
面积
）
10.2％
【工程管理务实指南】
3.3 集团集中采购
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
从为客户提供增值服务来考虑合作范围的延伸
与战略供应商建立合作 为毛胚房业主采购的采购方案在年度战略采购实施 真正意义“战略合作”的实践 产品及供应市场信息
直接采购流程
3.2 采购管理流程
【工程管理务实指南】
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
一般采购流程
3.2 采购管理流程
【工程管理务实指南】
举例说明：集团集中采购产品
1、电梯
广州日立电梯有限公司
2、内外墙涂料
卜内门太古漆油（中国）有限公司
3、洁具龙头
8、PP-R给水管材
临海市伟星新型建材有限公司
3.3 集团集中采购
【工程管理务实指南】
举例说明：集团集中采购产品 9、UPVC排水管材
川路塑胶集团
10、外墙劈开砖
石湾美术陶瓷厂有限公司
11、精装修材料
百安居（中国）有限公司
12、户内配电箱
3.3 集团集中采购
【工程管理务实指南】
3.3 集团集中采购
经常信息交流 高度信息共享公开
8099
23000
38715
有缓冲库存
JIT+VIM
9、R&D水平
加工、组装生产
参与产品设计
早期共同R&D
10、合作关系 供应商可替换性高 有被替代压力
合作关系强化
11、企业目标 企业价值观冲突 尊重对方企业文化 基础规则的一致性
【工程管理务实指南】
3.3 集团集中采购
科勒（中国）投资有限公司 中山市丹丽洁具有限公司 中山港华卫浴有限公司
4、发电机组
塞瓦特动力科技有限公司Leabharlann 3.3 集团集中采购R
SWT
【工程管理务实指南】
举例说明：集团集中采购产品
5、开关插座
西门子（中国）有限公司 顺德市松本电工实业有限公司
6、屋面水泥瓦
拉法基屋面系统（中国）有限公司
7、对讲设备
弗曼科斯（上海）电子有限公司 深圳市韩昌电子有限公司
采购管理概要流程
3.2 采购管理流程
需求部门提需求计划 工程部编制采购计划
招投标领导确定方式
战略供应商
一般采购
直接采购
【工程管理务实指南】
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
战略采购流程
3.2 采购管理流程
【工程管理务实指南】
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
4、供应商的产品 通用性、批量柔性低
5联、质合量采管理购金额 不信任质0量管理
0 质量+价格 1000 长期绩效10好00
独特技术资源
定制化柔性高
0质量保证体系 10000共同质量1管0理000
6地、交点付采期购金额 不稳0定
7、信息交流
合计
8、生产安排
单向性、封闭性 7616
独立、库存大
2批00量交货稳定 2000准时且批量2柔2性00高
优化采购流程
策略性采购
操作性采购
采购 需求
询价 供应商 谈判 招标 选择 合同
生成 订单
接受 运输
付款
重要产品和服务 关键设备和部件
特殊产品和服务 专用设备和部件
高价值物品 建材
低值商品 标准件 办公品
管理重点：
重点考虑
部分考虑
一般不考虑
【工程管理务实指南】
3.4 采购方式的解释
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
➢品质管理信息 ➢营销合作 ➢精装修设计及供货施工等
【工程管理务实指南】
3.3 集团集中采购
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
从运用供应商的技术、资源，以优势互补
对客户的消费喜好调研 一些精装修建材的战略供应商也在不惜投入较多财 力以研究客户喜好、热销品牌及型号规格，对万科的 装修部品定样提供增值服务。 促进战略供应商对研发的促进。 供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法 供应商对供方的管理经验 专业技术培训 产品技术调研、供应市场调研，采购人员从而成为 产品专家、市场专家。
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
集中采购给企业带来的效应
短期赢利
降低成本
创建价值为了：
•股东 •客户 •员工 •供应商
服务级别提升
长
收入可扩展性
期
收 益
业务流程及系统集成
一致，控制和服从
【工程管理务实指南】
3.3 集团集中采购
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
长泰项目、德阳项目） ⑤ 地区工程管理部等：采购管理日常工作。（例如我司长
泰项目、德阳项目）
采购原则
① 资质审查原则 ② 全面招标原则 ③ 网上招标原则 ④ 多权分立、集中管理原则 ⑤ 可追溯原则
【工程管理务实指南】
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
短期：流程自 动化、精准化
【工程管理务实指南】
3.1 采购组织机构
1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 5. 现场管理
采购管理的组织机构
① 成本计划管理委员会：集团采购管理的决策机构； ② 集中采购工作小组：集团战略供应商工作； ③ 采购管理中心：集团采购管理日常工作； ④ 地区采购领导小组：地区采购的决策机构：（例如我司