房地产采购管理大全

目录

采购方式 (2)

采购人员所必须具备的几点基本素质 (9)

关系处理 (13)

房地产企业采购、招投标精细化管理分析 (22)

采购风险 (26)

采购发展 (64)

采购管理2 (104)

采购方式

1、什么是独家供应？适用于哪些状况？

所谓独家供应是指仅向一个供应商采购。适用于以下状况：（1）买卖双方利害与共（2）来源管制或独占市场（3）精密复杂试制品（4）产品生命周期短，及经常需要变更设计（5）产品需具有独特性。

2、什么是联合采购？有何优缺点？

所谓联合采购是指汇集同业或关系企业的需求量，向供应商订购。联合采购优点：（1）统筹供需，建立产销秩序（2）价格优惠（3）促进同业合作，达成经济外交。联合采购缺点：（1）采购作业手续复杂，主办单位必须煞费周章（2）采购时机与条件未必能配合个别需求（3）造成联合垄断。

3、联合采购适用于哪些状况？会遭遇哪些问题？

联合采购适用于：（1）进口管制下发生的紧急采购（2）卖方市场，买主势单力薄。联合采购面临下列问题：（1）数量分配不均（2）报价方式混乱（3）付款能力不一（4）提货工作缓慢。

4、如何寻找供应商？

寻找供应商广开来源，不管是自行征求或经由报转介绍，必须主动积极，另外供应商的寻求不应局限于本地或本国，也应该利用外地或国外的供应来源。途径来源：（1）利用现有的资料。从建立合格厂商的

档案或名册中甄选（2）公开招标（3）透过同业介绍（4）新闻专业刊物（5）公会或采购专业顾问公司（6）参加产品展示会（7）联合寻源。

5、是否只由采购人员来担负评选供应商的责任？

宜由采购、工程、品管及生管人员等组成评选供应商小组，收集思广义之效。

6、评选厂商有哪些客观标准？

评选厂商的客观标准包括一般经营状况、制造、技术、财务状况、品管能力及管理制度。

7、为什么合格厂商尚须加以分类、分级？

合格厂商的分类是按各厂的专业功能予以归类；分级是将各类的合格厂商按其能力划分等级。分类的目的是避免厂商包办各种采购案件，预防外行人做内行事；分级的目的是防止厂商大小通吃，配合采购的需求，选择适当的厂商。

8、询价的对象是否愈多愈好？

原则上来说，询价的对象应该是愈多愈好，因为报价的厂商愈多，就可精挑细选使供方竞争激烈，降低成本。

9、为什么供应商必须提供成本分析表？

由于买方预估的底价或预算有时并不十分可靠，若能借助供应商的成本分析(Cost Analysis)，或许可以事半功倍。

10、成本分析若由卖方提供，对议价有何不便？

成本分析使用的报表通常有两种方式：（1）由各报价厂商自行提供（2）由采购单位事先编订制式报价单或成本分析表，提供给所有供应商统一填报。若采用第一种个别提报的方式，会因各厂商之间报价的内容或成本分析的项目很难获得一致，而增加采购人员将来议价、比价工作的困难，甚至有些供应商可能会避重就轻，因陋就简，这种草率的成本分析表所能提供的效益就相当有限。反之，采购用第二种制式的成本分析表，则因报价内容与项目已经采购单位予以事先规划，各厂商报价基础完全一致，不会发生参差不齐的现象，使比价工作事半功倍。

11、为什么需要进行价格分析？

价格分析可相互比较供应商的报价内容，达到公平竞争之目的。进行价格分析将可获得下列效益：（1）事先发现报价内容有无错误，避免造成将来交货的纷争，且确保供应商所附带的任何条件（2）将不同的报价基础加以统一，以利将来的议价、比价工作（3）培养采购人员的成本分析能力，也可避免按照“总价”来谈判的缺失。

12、议价应从报价较高或较低的厂商开始？

经过报价分析与审查，将3～7个厂商的报价按高低次序排列(比价)，先找比价结果排行第三低者来议价，探知其降低的限度后，再找第二者来议价。经过这两次议价，“底价”就可能浮现出来。若此底价比报价最低者还低，表示第三、第二低者承做的意愿相当高，则可再找当初报价最低者来议价，以前述第三、第二低者降价后的底价，要求最低者降至底价以下来承做，若当初报价最低者不愿降价，则可交予第二或第三低者按议价后的最低价格成交。

13、采购人员如何善用上级主管的议价能力？

供应商降价的意愿与幅度，常因议价对象不同而有差异，如果采购人员对议价的结果不满意，应要求上级主管、采购经理、甚至总经理出马，邀约卖方的业务经理或更高层直接对话，因为高阶主管不但议价技巧熟悉，谈判能力较高，且社会关系良好、地位较高，比较容易赢得对方的信任与友谊，往往只要招呼一声，就可获得令人相当满意的议价效果。

14、对于组合式的产品，应采取何种议价技巧？

应以“化整为零”的议价技巧：（1）请能供应完整产品的厂商提供报价单，但是报价单中必须将各项组件分开报价（2）依各供应商的报价单，找出总价最低者，订为将来成交价格的上限（3）另请其它专业厂商(不能提供完整产品者)就单项组件提出报价（4）从所有厂商的

报价单中，包括提供完整产品及单项组件者，将各单项组件的最低价挑选出来（5）将前述各单项组件的最低价格加起来，得到的总和定为将来成交价格的下限（6）依据第二项的上限，及第五项的下限，将来的成交价格介于上、下限之间。不过，下限只是各单项组件价格的总和，须加计组合费用、测试费用等，所以最低的总值应略高于下限。

15、为什么买方不宜过度压迫卖方降低价格？

（1）造成众多劣质厂商：当买方强迫卖方接受不合理的价格时，有些厂商可能会愤而离去，留存的厂商恐怕已无优秀，徒然造成交货、品质方面的困扰，就买方而言说不定是得不偿失；（2）造成报复可能：当市场状况好转时，原来委曲求全的厂商，必定会连本带利通通要回来，造成买方成本暴涨。

、要学会核价，不管采购任何一种物料，在采购前应熟悉它的价格组成，了解你的供应商所生产成品的原料源头价格，为自己的准确核价打下基础。这样谈判时，做到知已知彼，百战百胜。

2、信息来源要广：现今的社会是一个电子化的设备，作为采购人员要由不同的方面收集物料的采购信息，地域差别等。

3、选择适合自己公司发展的供应商，一个好的供应商能跟随着你共同发展，为你的发展出谋划策，节约成本，管理供应商很省心；不好的供应商则为你的供应商管理带来很多的麻烦．（判断一个好的供应商主要从其质量、价格、服务、技术力量、应变能力等多方考虑）。

4、采购人员的谈判技巧也是控制采购成本的一个重要环节（一个好的谈判高手至少会给你的采购带来5％的利润空间）。

5、批量采购的重要性，任何人都懂得道理，批量愈大，所摊销的费用愈低。采购计划人员需把好此关。

6、建立公司的采购信誉。条款必须按合同执行，如付款你可以拖一次、两次，但你决不能有第三次。失去诚信，别说控制成本，可能货都不会有人给你供。（除非你的公司有很大诱惑力）