三四线县城房地产项目操作
针对三线城市房地产的操盘策略 ppt
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单核的扩张阶段——城市未来规划中，居住功能相对集中的新区 城市只有单个核心区，未出现相对独立或中心化的卫星城镇，周边镇区人口仍然认同原有的单核的城市核
心地位，缺乏成熟的城市副中心。 老城市核心区的密度过大，原有的用地规划凌乱，商用、居住、政府用地混杂，可开发性低，加之用地成
本过高，可开发改造的程度有限。 城市规划中的城市发展方向，通常会考虑区域功能的划分，居住功能相对集中的新区出现，新区往往与原
有核心区接壤。
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人口特征
细腰的正立三角形结构，外来人口增长速度相对较快。 具有经济实力的人群主要集中于泛公务员群体（政府机关，事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗），
宏 观
2 由于产业结构的影响，人口构成缺失白领为主体的社会中间层
环
3 城市规划处于单核扩张阶段，没有真正意义上的城市副中心形成
境
房
4 需求以自住为主，基于商品房的租赁（长期投资）和炒房（投机）很少
地
5 市场均价低，土地成本低，价格天花板现象显著
产
市
6 客户群集中于泛公务员群体，企业高管，私营业主
场
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城市特征
——经济结构 ——规划结构 ——人口结构 ——客户结构
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经济结构的单一
产业链较为单一，多以初级的加工制造业、旅游业为主。经济的对外辐射能力有限，难以形成区域内的经 济核心，但可以提供较多层次的工作机会。
大型企业较少，一旦产生，其对城市具有明显的经济和政治影响力，容易出现行业垄断。 第三产业比例远低于一二线城市，形式主要以商业为主，以物流运输为代表的低端服务业较多而金融保险
由于三四线城市多数缺乏教育配套，尤其是镇区，部分中高端客户十分看重子女教育，名校可以明显地促进成
三四线城市房地产营销方法
三四线城市房地产市场受政策影响较 大，同时消费者对价格较为敏感，对 品质和配套设施也有一定要求。
消费者需求和行为
需求
三四线城市的消费者以刚需和改善型需求为主，如购房结婚、家庭换一套更大 的房子等。
行为
消费者在购房时通常会考虑地段、价格、配套设施、开发商品牌等因素，同时 也会参考亲友意见和网络评价。
赠送礼品
根据销售情况或客户满意度，赠送相应的礼品或服务。
活动策划
组织各类活动或节日庆典等形式来吸引客户，如开盘 仪式、房展会等。
03
营销传播
广告宣传
电视、广播和报纸广告
01
利用传统媒体进行广泛宣传，提高项目知名度。
户外广告
02
在城市主要路段、交通枢纽等设置大型广告牌、灯箱等，吸引
眼球。
印刷品广告
客户投诉处理
建立完善的客户投诉处理机制，及时响应并解决客户的投诉和问题， 避免客户流失。
提高客户满意度
产品优化
根据客户需求和市场反馈，不断优化产品设计、功能和装修标准， 提高产品竞争力。
服务升级
提供专业、高效的售前、售中和售后服务，确保客户在购房过程中 得到良好的体验和服务。
客户评价管理
定期收集客户对项目的评价和意见，及时改进和优化产品和服务质 量，提高客户满意度。
产品类型
根据市场需求和城市发展情况，选择适合三四线 城市的住宅类型，如高层住宅、洋房、别墅等。
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产品特色
针对目标客户群体的需求，打造具有吸引力的产 品特色，如景观、配套设施、户型设计等。
价格策略
01
02
03
市场调研
了解当地房地产市场的价 格水平、竞争情况等信息， 为制定价格策略提供依据。
开发研究：三四线城市操盘经验总结17p
开发研究：三四线城市操盘经验总结在总结三四线城市操盘经验之前，首先需要对各种形式的城市划分标准进行厘定。
根据我国房地产行业的发展情况，我们把房地产行业最为发达的城市北京、上海、深圳、广州划分为一线城市；把天津、杭州、武汉、沈阳、长春、成都、青岛、大连等发达的省会城市和沿海城市作为二线城市；把一些落后的省会城市和地级市列为三线城市，如青海、呼和浩特、襄樊、宜昌等城市；剩余的县级市和县城则是所谓的四线城市。
开发：“高、大、全”模式易于成功高，即是做当地的高端项目，标杆性项目，把项目做成当地的“名片”式项目，制造小“富人区”。
此类项目是全城的顶尖小区，能够创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。
而且在销售价格方面通常能高于周边5-15%，在一定程度上具有较高的回报。
九江楼王丽景湾，高端生活建筑群大，即是规模大。
10-15万㎡的项目在一二线城市并不起眼，但是在三四线城市却可以成为当地的大盘。
因为规模效应，在优惠政策、工程成本、广告推广投入等方面能够大大降低成本，利润也相当可观。
17万㎡大盘水岸明珠，领袖彭泽人居全，即是产品全。
由于受制于城市规模和消费能力，单一的产品类型如纯住宅产品去划周期较长，在一定程度上会影响开发资金的使用效率，如果在产品的类型上增加商业、街铺等类型产品，则能够有效避免单一产品去划周期长的矛盾，同时提高资金使用率。
此外，在产品的策略方面还要保持适度领先原则，这样易于被市场所接受。
由于三四线城市城市化发展速度相对较慢，对于外来新的产品及类型的接受度是不一样的。
一味的引进一二线城市的先进产品是不可取的。
从产品的建筑形态上讲，多层板式结构产品仍是三四线城市客户首选产品。
当然，受制于城市发展，三四线城市的小高层、高层项目在市场上初现端倪，并开始逐步为客户所接受，但仍然以南北通透的板楼市场接受度较高。
从建筑类型看，别墅、洋房等低密度产品正从一、二线城市向三四线城市市场进行蔓延，而此类在一、二线城市司空见怪的产品却代表着三四线城市中最为高档的住宅类型。
三四线城市房地产开发的成本控制措施
三四线城市低价房开发的成本控制措施近年来，随着一、二线城市房地产开发及市场环境的竞争激烈，拿地、融资的难度在日益变大，而且市场受宏观政策及国家经济的影响极易出现较大波动，越来越多的房地产开发商看好三、四城市这块蛋糕，纷纷转移战略重心。
《孙子兵法》有云：胜兵，先胜而后求战；败兵，先战而后求胜。
意思是作战之前要首先做好充分的战略准备，充分了解对手的特点，抓住战胜敌人的时机，立于不败之地。
引申涵义，也就是说做任何事情都要谋略在前，行事在后。
因此，要进入三、四线城市，必须深入研究市场的需求特征，围绕客户来做文章，尊重当地客户的消费习惯，迎合市场设计出适销对路的产品。
（一）、三、四城市的市场特点如下：1、市场成熟度弱：受政策和市场化水平的影响，三、四线城市的房地产开发起步较晚且节奏缓慢。
住宅商品化水平相对不高，相对缺乏新的开发理念和营销推广策略。
2、市场容量小：三、四线城市规模较小，市场容量有限，且人口导入相对较少。
3、消费力弱：总体来讲，三、四线城市的经济水平较之一、二线城市要低很多，大型的支柱产业少，欠缺成熟的经济产业链，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。
4、受行政影响明显：为了拉动经济增长和提升政绩，三、四线城市的政府往往把招商引资作为重中之重。
一些房地产投资项目甚至会成为地方政府的首长工程，享受各项税费等特殊优惠，得到各方面的大力支持，同时地方政策往往产生“一届领导一个思路”的局面。
5、价格敏感度高：在三、四线城市，通常市场需求是以本地自住需求为主，投资的情况比较少见。
价格是消费者购房时最关心的因素，属于典型的“价格型市场”。
如果是一个没有重要产业支撑的城市，价格上扬很难，往往是从项目开盘到售罄，房价的涨幅普遍较小。
4、消费偏好明显：城市规模越小，当地的传统风俗、人际交往和消费习惯等特点越为明显。
一方水土养育一方人，不同的民族、人文、气候、经济、传统等自然和社会属性都会在当地的居住模式上打下深刻而独特的烙印，形成各不相同的区域特点。
三四线城市房地产操盘秘诀 40个楼盘营销推广经验总结(策划必读)
三四线城市操盘秘诀40个楼盘营销推广经验总结观察一：有个朋友说“放个屁可以臭三天”来形容三四线城市的情况，在三四线城市,现在常用的媒体打法大可不必。
有线电视在城市没用，但是在农村有用；报纸广告基本上不起作用；我觉得三四线城市营销（专题阅读）活动主要是SP和户外广告。
1、可以在县电视投放广告,吸引一些居住在农村的注意力；2、其次，三四线城市有很大量的客户都是在外面打工的人群,为此,可以在车站,城市广场,城市入口处打一定的户外广告;这个也和第1条相呼应；3、SP活动很吸引注意力,一些免费发放赠品的活动往往能取得较好的效果,虽然很多都不是来买房子的,但是活动可以成为舆论的焦点；4、公交车是一个很好的载体，DM宣传单页的效果也很不错,可以在市中心以及各个乡镇集市的时候大量投放,在我们操作的一个盘子的过程中，我们发现宣传单页的效果很好,没有人很排斥。
观察二：三四线城市最主要的特性就是慢热,但是每个三四线城市的人口文化不同,慢热的程度也不同,需要做出一翻市场调查。
其实这个问题很简单,只要去到有熟人的售楼部翻看一下成交客户记录就一定可以相当准确的判断出该三四线城市哪一种推广（专题阅读）最有效果。
以我个人经验：1、一个中心地段的售楼部，因为城市小，所以总会有一两条“街上”，大部人购物、消费的聚散地，在逛街的过程当中不知不觉就看到了售楼部，而且这种售楼部一定要在正式销售的前半年投入使用。
2、户外广告牌，黄金地段的户外或是交通要道之地的广告比较醒目，起码能让大部分人知道有这么个楼盘。
3、以老带新，这也是很重要的一种成交方式，而且成交率极高。
观察三：一般三四线城市的媒介(报纸\电视\电台)发展滞后,人们通过媒介获得信息的习惯还没有形成,所以推广难度教大。
所以根据实地的不同情况,大概有以下几点：1、DM派单(必须是销售人员担任,有针对性的发往需要拆迁的或是需要二次置业的人群或在人流较集中的商场超市门口发放)；2、派单可以夹入当地覆盖面广的报纸做夹报发；3、户外路牌/公交车广告；4、高档项目可以选择在高档酒店\宾馆等地方放置沙盘和宣传资料,作为第二个销售点。
三四线城市房地产开发的成本控制措施
三四线城市房地产开发的成本控制措施随着国家经济发展的不断推进，房地产行业经历了多年的高速发展，但随着政策调控的不断加强，房地产市场的热度受到影响，尤其是三四线城市的房地产市场面临着更大的压力。
房地产开发商在面对市场行情的同时，也面临着成本控制的挑战。
因此，本文将从三四线城市房地产开发的角度出发，探讨成本控制的措施。
1. 投入产出比例的把控要合理控制成本，需要在项目建设前详细制定投（资）产（出）比， s以此来预测项目的盈利以及可控制的成本和费用范围。
投产比是衡量一个项目的盈亏的最主要标准。
在投资决策阶段，开发商需要仔细评估项目的各项收益与开支，以此来保证项目的可行性和盈利性。
在项目投资决策过程中，开发商应该制定详尽的成本控制计划，明确每个阶段的成本预算，从而规划好合适的成本结构。
在实施过程中，开发商应时刻把握项目进度，适时调整项目的预算安排，确保成本把控的有效进行。
2. 合理利用资金，降低融资成本房地产开发需要大量的资金，资金成本占据了非常重要的地位。
尤其是在当今金融环境复杂多变、利率上升的背景下，房地产商必须想办法降低资金成本，提高资金利用效率。
在资金筹集阶段，房地产商可以通过多种方式来降低融资成本，比如招股说明书、工程贷款、市场化债务、优先股、流动资金贷款等。
同时，也可以通过多渠道筹集资金，避免过度依赖单一的融资渠道和方式。
3. 精细化管理，提高效率降低成本在三四线城市房地产开发的成本控制中，精细化管理是非常重要的一环。
通过对房地产开发过程中的各种环节进行全面的精细化管理，有效避免一些无效的成本浪费和提高效率。
具体的精细化管理措施包括：3.1 优化设计方案在项目设计方案上，开发商应该遵循节约用地，降低建筑面积，减少建筑构造和材料等方面的成本，考虑风险控制，保证设计方案的科学合理性。
3.2 优化采购和供应链管理在采购和供应链管理方面，房地产商需要根据项目的构成及需要从市场入手，不断降低采购成本。
如何在内地三线城市进行住宅操盘策划
目前，国内一些开发商或知名代理公司纷纷把目光集中到一些三线城市，动则十几万平大盘横空出世，那么如何操作好三线城市楼盘开发，将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢？笔者去年曾在我国百强县——山西省河津市成功操作30万平米海华名园的全程营销工作，创下一期5万平米多层全部130-198平米大户型认购3天抢购一空的热销神话，且当时认购条件远远达不到国家正常要求，所收定金几乎接近总房款50%，整体均价高出当地房价500-600元/平米，成为当地房地产界的精典案例。
下面，重新回顾海华名园的开发背景，设想一下当时任务的紧迫性和艰巨性。
河津市海华名园的开发商——河津市海华房地产公司，是当地高家湾村2005年成立的村办企业。
和全国各地的城郊村镇一样在我国现代化的进程中，该村已搭上了城市化的头班车，但由于前几年村经济发展主要靠技术相对落后、环境污染严重的焦化产业。
随着河津市环境整治力度加大，污染严重的焦化产业逐渐被关闭，的可持续发展受到了严重挑战。
随着产业调整的推进，高家湾村的村民的年收入停滞不前，村里的各种内部矛盾也日益尖锐。
如何提升高家湾村的经济实力？如何满足3000多村民持续增加收入的不断要求？是摆在村委领导面前的难题。
河津市“十大杰出青年”——高家湾村支书赵红生，在村内各种矛盾日益激化的复杂形式下，临危受命，成立了“海华房地产有限公司”，同时停止对外出让出租土地，启动了占地200亩、建筑面积达30万平方米的“海华名园”，挑起了带领全村村民奔小康的历史重任。
“海华名园”房地产项目就是在这样的背景提出来的。
对于刚成立不久的海华房地产公司，要运作如此大的房地产项目，难度可想而知。
我国中小城镇的房地产开发的一般模式是：首先组团出去广东、上海考察一周，再找一家建筑设计院进行设计，然后再找一家施工单位施工建房，自己就可卖楼了。
事实上，山西河津市和全国其他中小城镇一样，其房地产开发均是用这一粗放和原始的并带有计划经济痕迹的开发模式。
三四线城市商业地产项目开发要点
三四线城市商业地产项目开发要点随着经济发展的不断推进，中国的三四线城市商业地产项目正在逐渐崛起。
这些城市具有较低的土地成本、较高的人口集聚和市场需求，并且政府也通过一系列政策措施来吸引商业地产项目的开发。
然而，由于三四线城市商业地产项目市场相对较为扑朔迷离，开发过程中存在一定的风险和挑战。
下面我将从项目定位、市场调研、设计规划、运营管理等方面，对三四线城市商业地产项目的开发要点进行分析。
首先，项目定位是商业地产项目开发的基础。
三四线城市商业地产项目的定位应根据城市的经济发展水平、人口规模、消费水平等因素来确定。
在定位上应注意避免与周边商业项目形成过度竞争，选择与城市发展战略相符合的业态。
同时，要根据城市的特色和优势，定位不同的商业地产项目，如购物中心、超市、商业步行街等。
其次，市场调研对于商业地产项目的成功开发至关重要。
要全面了解城市的经济发展情况、商业环境、人口结构、消费习惯等信息，分析市场供需关系和商业地产投资潜力。
通过市场调研，可以确定项目的定位、规模、业态，为后续的设计规划和运营管理提供依据。
第三，设计规划是商业地产项目开发中的核心环节。
根据市场需求和城市特色，进行合理的功能分区和空间布局设计。
考虑到三四线城市的特点，项目设计应注重满足消费者的舒适度和便利性，打造宜居、宜购、宜游的商业环境。
此外，要关注环保和可持续发展，加强对绿色建筑和节能减排的设计。
最后，运营管理是商业地产项目成功的关键。
要建立健全的运营管理体系，加强商户管理和品牌引进，提高商业地产项目的竞争力。
注重市场营销和宣传推广，提高项目的知名度和美誉度。
同时，要加强用户体验，提供优质的服务和便捷的购物环境，增强消费者的忠诚度。
除了以上几点要注意的要点外，三四线城市商业地产项目开发还需要充分考虑资金投入、政府政策支持、项目风险控制等方面的因素。
尤其是项目风险控制，在项目开发初期要进行全面的风险评估，制定相应的应对策略，确保项目的可持续发展。
房地产三四线销售策划方案
房地产三四线销售策划方案1. 背景介绍在当前经济发展背景下，房地产市场呈现出稳步增长的态势，但高一线城市的房地产市场竞争已经非常激烈，市场饱和度也越来越高。
相比之下，三四线城市的房地产市场发展潜力巨大，但由于区域限制、市场认知度低等原因，销售困难度较大。
本文将针对房地产三四线销售中遇到的挑战，设计一套针对该市场的销售策划方案。
2. 目标受众分析在制定策划方案之前，首先要明确目标受众是谁。
针对房地产三四线市场，目标受众主要包括： - 首次购房者：这部分人群通常对于房产的知识了解有限，对价格敏感度较高，注重物业的基础设施和周边环境。
- 投资客群：这部分人群通常有一定的购房经验，追求稳定的投资回报率，关注物业的长期增值潜力。
- 退休人群：这部分人群追求安静舒适的居住环境，对购房文化氛围和社区配套设施等有一定的关注。
3. 竞争对手分析在房地产市场中，竞争对手分析非常重要。
通过了解竞争对手的销售策略和优势，我们可以更好地制定自己的销售策划方案。
在三四线城市的房地产市场，竞争对手主要包括： - 本地开发商：本地开发商在当地市场积累了一定的品牌影响力，拥有本土的人脉资源和渠道优势。
- 大型房地产企业：大型房地产企业通常在三四线城市拥有一定的项目，他们的品牌知名度较高，销售渠道较为广泛。
4. 销售策略设计为了在竞争激烈的房地产市场中获取优势，我们将制定以下销售策略：4.1 市场定位和差异化在市场定位上，我们将以“舒适宜居的家”为核心价值主张，强调房产项目的环境和生活品质。
通过打造绿化环境、建设配套设施等方式，提升整体的生活品质，将项目定位为舒适宜居的理想家园。
4.2 房产推广渠道选择针对三四线城市的房地产销售，传统的楼盘销售方式已经不再适用。
我们将结合网络和线下渠道进行推广，具体推广渠道包括： - 微信公众号和微博：通过建立微信公众号和微博账号进行内容创作和房产信息发布，吸引目标受众的关注和认可。
- 当地房地产中介合作：与当地房地产中介进行合作，通过他们的经纪渠道进行推广和销售。
三线城市房地产操盘经验分享
三线城市房地产操盘经验分享作为一名房地产行业从业者，我有幸参与了多个三线城市的房地产项目。
在这个大环境下，我们经常会面对着各种各样的挑战和困难，但同时也可以在房地产操盘中获得不少经验。
今天，我就想与大家分享一下，我在三线城市房地产操盘中获得的经验。
一、思考未来在三线城市中，房地产市场相对不那么繁华，但同时也意味着市场的发展前景相对较好。
因此，在考虑投资一笔资金之前，一定要想好未来几年的市场趋势和发展方向，确定合适的投资计划。
有时，我们需要更多地考虑未来的投资回报和风险因素。
二、了解政府政策政策对于房地产市场的发展非常重要，特别是在三线城市中。
最好的方式是与当地政府相关部门建立联系，了解各种政策方针及信息。
只有这样，我们才能够更好地抓住市场动态，抓住市场机会。
三、了解人口流动人口流动对于房地产市场的发展和操盘具有重要的影响。
三线城市中，很多人涌入到当地，致使短期内的房价上涨。
而且，在一些城市中，政府会采取政策引导流动人口，这也是当地房地产市场的方向和投资方向。
了解这方面的信息，才能更好地把握房地产市场的动态。
四、深度了解当地市场三线城市往往有自身的特色和文化，这也会直接影响到房地产市场的开发和运作。
房地产从业者应该深入了解当地市场、城市文化和社会背景，有针对性地培养当地市场的自己，以确保最终的项目达到预定的目标。
五、抓好项目的品质在三线城市中，房地产项目品质对于市场价值的决定性影响是显而易见的。
如果投资方向不够明确，房地产项目的质量难以把握，最后的投资回报也很难得到保证。
因此，作为投资方或从业者来说，抓好项目品质非常重要。
六、严格控制成本三线城市的房地产项目一般投资较小，但是运作成本较高。
在此情况下，严格控制成本，保证项目的盈利性是非常重要的。
从选址、设计到施工，都应该充分考虑成本因素，确保所有最终决策都符合实际投资收益规律。
七、加强新技术的应用如今，科技正在越来越深入地进驻房地产业中。
越来越多的新技术和创新应用，给房地产从业者带来了许多新机会。
三四线县城房地产项目操作
三四线县城房地产项目操作做县城项目，确实要入乡随俗，想做好，首先要了解购买群体，这几个县城走下来，我发现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。
了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥，记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。
给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍，比如你具备了无可比拟的地段优势，地块规模也行，开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道，尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。
我详细说说推广方式吧。
销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是理论和流程培训，多穿插扫街，收集店铺的名单，这样做有两个好处，其一可以磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于演练时的电话追踪或者后期电话开发。
在销售准备工作全面启动时，要做好销售现场的包装，别说县城人土，俗不可耐，其实随着县城人外出务工的人越来越多，眼界已经开阔了，重视现场包装，一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人的眼球，切记：现场的广告效应是最最最有效的了。
哦，对了还有工地包装，也很重要，有什么呢？围墙，围墙就别做什么喷绘了，不让那些拾破烂的老太太给你撕了回家盖粮食才怪，就是白墙，用色块区分开，喷上案名、电话和卖点，还有工地上不是树了很多塔吊吗？别忘了挂条幅，等楼起到了三层，你也别忘了挂巨幅！户外广告牌的搭建也很必要，在县城做户外广告牌，费用要比在大城市里省很多，选择县城最吸引眼球的地方，它的好处就是帮助树立项目的形象，由于一年内可以更换几次画面，后期更换时还可以发布一些即时消息，比如“ 10 月1 日——31 日开展欢乐购房月，购房送现金啦!”和户外广告牌有同等效应的还有道旗和户外灯箱之类的，既然效果一样，就尽量不要重复做，毕竟要注意广告费嘛。
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三四线县城房地产项目操作做县城项目，确实要入乡随俗，想做好，首先要了解购买群体，这几个县城走下来，我发现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。
了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥，记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。
给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍，比如你具备了无可比拟的地段优势，地块规模也行，开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道，尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。
我详细说说推广方式吧。
销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是理论和流程培训，多穿插扫街，收集店铺的名单，这样做有两个好处，其一可以磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于演练时的电话追踪或者后期电话开发。
在销售准备工作全面启动时，要做好销售现场的包装，别说县城人土，俗不可耐，其实随着县城人外出务工的人越来越多，眼界已经开阔了，重视现场包装，一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人的眼球，切记：现场的广告效应是最最最有效的了。
哦，对了还有工地包装，也很重要，有什么呢？围墙，围墙就别做什么喷绘了，不让那些拾破烂的老太太给你撕了回家盖粮食才怪，就是白墙，用色块区分开，喷上案名、电话和卖点，还有工地上不是树了很多塔吊吗？别忘了挂条幅，等楼起到了三层，你也别忘了挂巨幅！户外广告牌的搭建也很必要，在县城做户外广告牌，费用要比在大城市里省很多，选择县城最吸引眼球的地方，它的好处就是帮助树立项目的形象，由于一年内可以更换几次画面，后期更换时还可以发布一些即时消息，比如“10月1日——31日开展欢乐购房月，购房送现金啦!”和户外广告牌有同等效应的还有道旗和户外灯箱之类的，既然效果一样，就尽量不要重复做，毕竟要注意广告费嘛。
确定好项目接受认购的日期，向前推两个月作为客户积累期，很有必要，在积累期里项目推广就要全面启动了，呵呵，为了开门红，不舍得投入是不行的，不过在县城操作项目，很多推广方式都是花小钱办大事的，先说说跨街横幅，这个东西大家该都知道吧，大城市是不让悬挂的，影响市容嘛，小县城可是了不得，到处都是，既然到处都是，这个东西没有效果的话，人家为什么要挂呢，想想就明白了，不过我们做房地产的可不能和买衣服的一样，一个字“要大气”，哦不对，是三个字啊。
为什么要大气呢？好像白痴的问题，因为树立项目形象，还要体现开发商实力，给老百姓信心嘛！如何才能大气呢,切记两点：第一要多，多的大街小巷都是，县城的条幅150元一条，咬咬牙花两万吧就，是不是觉得贵?恩，这也是县城里有效推广方式中最贵的一种了，不过花两万，来100个人，300组电话，你愿意花不？第二内容十分关键，千万别说什么“9月8号要开盘了”，说什么呢？也是两类，第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送平方、送现金！第二类是把建筑上必须做的，都说出来，比如“外墙保温层5公分，冬暖夏凉”“管道天然气，清洁安全”“七项智能化，让生活和科技同步”等等了，就说一些连销售人员都不愿意说的交房标准，为什么这样呢？大多老百姓买房都是第一次，他可是没有见太多啊，别的项目没有这么说，如果你说了，让老百姓看见了，呵呵，就会认为原来你有这么东西啊，这就叫先入为主！为了积累更多的客户，不弄个地毯式轰炸是不行的？怎么炸?用派单！雇上10个派单员，一个月底薪450元，每人一天200份就发吧，为什么要限制份数呢？就是要讲究个实效嘛，否则那些派单员不把单页给你卖了才怪，单页也很贵啊，一毛钱一张呢。
派单的地点选择很重要，县城里就选那些生意最好的购物场所，要是损点，那就安排派单员到其它项目售楼处蹲点去，呵呵，要注意距离啊，最好200米开外，否则要挨棒子的。
派单地点真的要选好，最好的还有几个，中午放学时学校的门前，家长贼多，县城的大酒店不要安排，那往哪安排呢？县城里吃饭里什么最发达？当然地摊了，连县财政局局长都吃地摊你信不？还有一个好地方就是线程下面乡镇，赶集的集市，好像五天一场，人嘛，老鼻子了！派单也是有很多技巧的，带个客户奖励现金2元，当场兑现，你看看他卖命不？派单还有很多其他方式别忘记了啊，变种一是DM邮寄，变种二夹报，呵呵，不过这两个变种的单页上得加上点东西，加什么?你还好意思问我？不就是想让客户来的多点吗？备注上凭此单页可以领取一份礼品，数量有限哦！这招很管用的，虽然咱县城人喜欢贪便宜呢，哦，不对，地球人都喜欢贪便宜！为了让地球人都知道嘛，就还要把推广方式深入下去，什么方式呢？宣传车巡展！多好听啊，还巡展，其实就是一个小破车，包装一下车身，配上一个大喇叭，让它满街跑去吧！别看这个很俗气，还真是管用，吆喝半天，大半个县城保准都知道了，使用这个推广方式也是很讲究的，第一，跑得不能快！快了，谁能看清车体上的字啊，第二就要说说字了，不要多，要什么呢？大大大大大，呵呵，够大了把？哦，忘记说了，别光在县城跑啊，还要到乡镇跑跑，最好跑的时候带上两个派单员，发发单子，你就知道成交客户里，乡镇人群占多少比例了，不吹牛，30%起！说到这，提提其它法子，不过我没有用过，你们可以试试，谁说得地球人都得喝水来？净是废话，但是废话有理啊，不光喝水，还喝桶装水呢？想想都是谁喝啊？当然是企事业单位和厂矿了，这不正好和目标客户群对上了嘛，你要问怎么对？人家早说过无数遍了，桶装水上印广告！县城的夜晚是痛苦的，不能逛街，都关门了嘛，更不能泡妞，也没有地方带着去啊，可不能光往宿舍里带啊，要为国家的计划生育着想对吧，去超市？恩，算是最好的捻了，买不买不说，进去看看无妨，不过进去了空手出来，你会不会脸红？那就买个一块钱的酸奶吧，钱是没多少，但是到收银台结账，人家保准给你个大袋子，呵呵，赚了吧，回宿舍装垃圾去！等等，袋子？光有你超市的名字多不好，空了那么多地方，真是浪费，去找经理谈谈吧，“给你印10万份袋子，只要带上我项目的名称和电话就行，你愿意不？”当然是成交了!聪明的人做事总是可以一举好几得的，还想什么？仔细想想……“请问经理，我能不能晚上八点到九点安排两个漂亮的售楼小姐到你的收银台协助你给顾客装袋子？”“漂亮不？”“当然漂亮了！”“那好，今天晚上就安排来吧！”“最漂亮的售楼小姐安排到你这里，我能不能提个小要求？给顾客装袋子的时候，能不能顺便塞一张我们的单页？”“……”“我还有个帮助你超市吸引人气的方法，讲讲行不？”“讲”“周末，我找庆典公司，在你们超市门口弄个文艺演出如何？人多的肯定不能形容了”呵呵，开始写小说了，你瞧连人物对白都有了，言归正传，在超市门口搞文艺演出，很能吸引人眼球，但是别忘了演出中穿插关于项目的有奖问答和购房优惠等。
这个年头就是不能送钱，否则肯定吸引人，给你十块，你区××售楼处不？又开始说废话了，既然不能送钱，送小礼物吧，别忘了小礼物上印上案名和电话啊，什么小礼物？晕蛋一个，小扇子啊，钥匙链啊，你自己琢磨去！光做县城的工作了，怎么能忘记乡镇呢，乡镇有什么文章可做？马路边那么多围墙空着不浪费吗？做墙体广告去！几招下来，就要看你售楼处搭建的质量了，对了，地面千万别用地板啊，尤其那张几十块一平的，一周保证你重装！客户来了，这就要看看你现场队伍的质量了，注意：此点非常重要!专案能很好安排每天置业顾问的工作吗？每天的晨会能准时开吗?每天下班前的总结会能准时开吗？办不到啊？走人！你看，光走人了，还忘记说了，还要做培训啊，别认为销售很没有技术含量，想练成一张伶俐的嘴是需要下苦功的。
不能再说专案了，否则他就哭了，说职业顾问吧还是，对了忘记问了你们室代理还是开发商自己的队伍？不管是谁的了，反正预算了那么多广告费，拿出一些给业务员吧，怎么给？当天接待当天成交，奖励10元！您就瞧好吧！在现场还有一个很重要的环节就是，在客户积累期，客户来之后不要报价，告知你的正式认购那天价格才能出来。
为什么要这样？很简单，集中销售嘛，在县城不能总用土方法的，大城市不是有什么认筹解筹吗，可别那么麻烦，又是1000元，又是卡的，要创新，呵呵，看出县城比大城市先进了吧，在约定认购的日子的前一天，让业务员根据客户登记本，挨个通知就是了，对了，千万别说价格啊，只有认购当天才能出来价格，还有通知认购金三万，带不足不让定房！呵呵，第二天忙死你！推广也地毯式了，数钱也累了，房子买的差不多了吧？还忘记告诉你了，做明控了吗？一定要做啊，就是往墙上贴的那种，什么蓝旗、黄旗、红旗，晚上趁人不注意的时候，贴满它！这叫什么来，哦，销控策略！真真假假，虚虚实实，好房子要留一点后期卖嘛，第二天开门就吆喝，经过这几天的认购，我们的销售率已经突破80%！嗓子吆喝不行？怎么不行啊，业务员接待一个就说一次，你看看话的传播速度比光速快不？这个叫什么推广方式来？哦，叫口碑宣传！要想让口碑宣传的面更广些，还是要花点钱地。
手机短信，即时效果最好了，字不在多，只能70字节，钱不多花，5分而已，呵呵，内容就是庆祝销售率突破80%，呵呵，别忘了把售楼电话写上啊，还得卖房子！即时效果比较好的还有电视角标和滚动字幕，小县城，都说本地人很少看本地台，节目少嘛，还到处都是什么制性病的广告，其实乡镇的人看的多！和电视挂边的就这个就行了，千万别做电视的什么专题广告，再便宜也是浪费钱，毫无结果！短信也发了，角标或滚动字幕也可能做了，现场总是要配合一下的，否则怎么能掀起第二波销售高潮呢？做就做老客户抽奖活动，可能有人要说了，老客户都定了，还往他们身上花钱？是不是很傻啊，傻就傻吧！看看最后谁傻？操盘要充分学会利用口碑销售啊！老客户抽奖怎么做，找几家厂家，比如太阳能，家具或橱柜什么的，尽量和房屋有关系的，呵呵，谈好了，可以争取到人家免费提供礼品哦，这年头还有免费的？有，他们要不也要花钱做广告，我们用他的东西不但给他做广告了，而且还冠名成赞助单位，呵呵，这个可了不得！谈不好也要个底价，申请费用的时候把底价加点，呵呵，赚点外快，不过要小心啊，露馅了，你就死定了，君子取财要有道哦，贪图小便宜，你就没有前途了！哦，对了，还要跟厂家说，交房的时候，你们可以在小区门口挂条幅，售楼处摆样品，我们发单页时也给你发发什么的，呵呵，你就偷笑吧！忘了说了，县城的小老板们，比较保守，很多没有这种生意头脑的，你想找，就找年轻点的，三十多岁的。
大家说我容易吗？写了那么多，也没有点鼓励，我还往下写吗？这么一轮推广下来，呵呵，一期的该卖完，二期开始认购了吧？前面那些推广方式有些就不能用了，为了二期也像一期卖的那么快，该怎么办呢？多搞活动！在县城里搞活动的效果可是比报纸，电视什么的有效多了，搞什么活动呢，还是围绕老客户做文章，什么少儿才艺大赛啊，春天就组织郊游或者植树，开展个认领什么的，小区也绿化了，呵呵，还拉近了和老客户的关系；夏天就搞个冷饮节，绝对爆棚；秋天就搞个水果节，反正便宜，就使劲让他们吃，冬天嘛，天冷，就搞个美食节，效果？自己搞了就知道了，反正我用了，很管用，我的项目很大的，呵呵，经历了春夏秋冬，月销售额1000万，你觉得如何?为了让二期也像一期那样被疯抢，你就必须使出杀手锏了，当当当当，杀手锏就是老客户带新客户，带一个，只要成交我就给你千分之一提成，你就坐等客来吧，一来一个准，你们相信吗？一个老客户带了15个新客户！为什么会带那么多？废话，你买了房子会不会跟亲戚朋友同事说？显摆嘛，还有个最关键的就是你不希望自己的好友们都和自己坐邻居，有个照应？当然最最重要的就是钱的刺激！给钱是一法，还可以送物业费等等吧，自己琢磨去！销售就是这样，强销过了就是持销期了，这个阶段，广告费要控制，很多人在持销期又开始一轮广告，但是效果是不是不好？做什么呢？老客户介绍新客户刚才我已经说了，再说说促销活动，要一月一大搞，一周一小搞，大的标准是什么？一万块；小的标准呢？自己琢磨吧，呵呵。