房地产公司房地产开发工作流程

房地产开发工作流程A1 项目信息收集及过滤：1公司根据每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。

造价控制中心在获得土地拍卖文件后，按照规划设计指标核算出建安成本。

开始市场调查（包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施、风俗习惯等）。

根据调查结果，做出评价。

认为项目可行，列出可行性提纲。

2财务状况分析公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果3销售前的预测销售公司结合土地周围的实际情况做出销售前预测（调查与预测社会对项目产品的需求类型）。

4工程可行性研究研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行性研究，看是否可行。

5造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发做的工程可行性报告，做出项目可行性提议，报公司领导审批。

A2 项目概念策划：项目可行性提议经公司领导批准后，开始做项目概念性策划。

（必要时，可委托设计咨询公司签订可行性研究合同进行策划。

）销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测；造价控制中心做资源调查包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施，风俗习惯等；研发中心做各种规划方案、户型方案的对比研究。

集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设方案、技术方案、确定建设规模。

针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。

报集团总经理确定建设方案、建设规模。

技术总监定案项目实施进度计划。

财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。

根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司主席审批。

审批同意后办理招、拍、挂手续。

A3 土地的取得：一般通过招、拍、挂的方式1、取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金2、签订土地出让合同3、在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款4、税务局核定土地出让金契税并缴纳5、勘查测绘院绘制项目现状图和定界图6、到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积7、持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请8、填写申请，与四周相邻界指界盖章确认9、到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图10、将上述完成资料报房产交易中心审批11、到房产交易中心领取土地证A4 项目策划书：取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划。

A5 土地预审1、持中标通知书和现状地形图到市国土资源局，以红头文形式上报申请，具体包括：土地位置、土地性质、出让土地面积、批复建设规划建筑面积等内容2、领取批复A6 项目环境评测1、填写建设项目环境影响审批申请表，同时按申请表后要求备齐材料，填写委托书，报到环境局政务大厅（投资额一千万元以内在区环保局申报；投资额一千万元以上的报市环保局）。

2、环境管理处受理申报材料，进行现场勘察：3、经初步审查后，由环评管理处出具书面告知单，决定针对该项目做报告书或报告表（按建筑面积一般以10万平方米为界）：4、建设单位委托有环境资质机构编制环境影响报告书或报告表：5、①如做报告书→环境评估中心组织专家对该报告书进行专家评审→提出意见进行报告书修改→报评估中心进行复审→（合格后）报环保局政务大厅受理→环保局出具批复意见②如做报告表→报环境局政务大厅受理→环保局出具批复意见A7 建设项目选址意见书在规划局报建大厅办理。

15个工作日。

申领《选址意见书》需提交资料：申请书及规划报建申请表、、土地证明资料（附图）、相关部门审查意见，青岛市统一坐标和高程系统的1：500现状地形图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围，大型管线工程可用1：1000或1：2000现状地形图）。

重新申领《选址意见书》，须提交原审查意见。

领取批复资料：批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和审查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。

A8 项目投资计划备案或核准商品房投资计划备案：持建设项目用地预审意见书、建设项目选址意见书、项目环境测评批复到市发改委投资处办公室报件。

经济适用房、普通商品房投资计划核准：持项目用地预审意见、规划选址意见、项目环境测评批复、项目建议书（代可行性研究报告）市发改委投资处办公室报件。

报件以红头文形式上报，具体包括：土地位置、土地现状、土地面积、建设规模、总投资、建设面积等；办理时限：15个工作日。

A9 规划方案设计①办理单位：XX设计院②时间：25天A10 规划方案评审1、审批部门：一般重点项目、高层建筑及临主要道路的项目规划方案审批由市规划局负责，除上述以外的其他项目由各区规划分局负责审批。

2、报建资料准备（1）向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程规划方案申请表，按照申请表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时要携带以往批文的原件以备规划局查验。

（2）建设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：申请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容，项目由市规划局负责审批，向市规划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往项目的申请书范例：①申请书及规划报建申请表②《选址意见书》及附图（大、中型台站工程）③相关部门审查意见④进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）⑤报审的文件及图纸：方案说明、现状地形图、设计平面图、竖向图、环境关系图（大、中型台站工程）各3份，管线综合图6份⑥与报审文本及图纸相符的电子文件（含地形图）（3）资料准备完成后再按照建筑工程规划方案申请表中报送资料检查一遍，是否有遗漏的资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。

3、携带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。

4、资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。

5、批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。

6、办理时限： 15个工作日A11 规划方案审查意见书1办理单位：规划局审批2资料：（1）申请书及规划报建申请表（2）《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）（3）相关部门审查意见（4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）（5）规划方案设计（设计说明、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）（6）重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图（7）与送审文本及图纸相符的电子文件（三图一书）3时间：10个工作日A12 建设用地规划许可证审批时限15个工作日。

审批依据《青岛市城市建设规划管理办法》及相关法律法规。

申领《建设用地规划许可证》需提交材料：1、申请书及规划报建申请表2、《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）3、相关部门审查意见进行专家评审、社会共识的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）4、规划设计方案（设计说明书、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）5、重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图6、与送审文本及图纸相符的电子文件（三图一书）7、申领《建设用地规划许可证》的项目提供规划选址实测成果图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围）。

8、土地证明材料及附图。

（注：1、不需审查规划方案的项目，申领用地规划许可证只提交第（1）、（2）、（8）项；2、单独报审管线综合的，只需提交（1）及批准的规划方案审查意见与附图（规划总平面、竖向））。

A13 管线综合审查意见书在市规划局办理需15个工作日。

1、申领《管线综合审查意见书》可同建筑工程规划方案审批同时办理，也可单独办理，若单独办理则到同一项目的上一阶段审批部门办理报建手续。

2、（1）向市规划局及各区分局报建大厅索取管线综合审查意见表，按照申请表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时要携带以往批文的原件以备规划局查验。

（2）设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：申请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容，项目由市规划局负责审批，向市规划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往项目的申请书范例。

（3）料准备完成后再按照管线综合审查意见表中报送资料检查一遍，是否有遗漏的资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。

3、带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。

4、资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。

5、批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。

A14 配套工程开始由项目部安排配套工程设计单位设计，施工单位在适当时间穿插施工。

B1单体方案设计项目部与研发中心配合在XX设计院办理需20天时间B2单体方案评审在市规划局评审中心办理需15天1、以取得规划方案评审意见后，在规划方案意见无其他审批要求的情况下，一般即可办理建筑单体方案审批手续，若规划方案意见要求建筑单体方案设计进行专家审评，则先办理专家审评手续。

建筑单体方案审批到同一项目的上一阶段审批部门办理报建手续。

2、向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程建筑方案设计审查申请表，按照表中报送资料的要求准备相关资料，并且参照已批复的规划方案审批意见要求准备相关资料，其它同A11-23、准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。

4、资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。

5、批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。

B3 单体方案审查意见书1、办理单位：规划局2、资料：（1）申请书及规划报建申请表（2）《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）（3）批准的规划方案审查意见书记附图（需审查规划方案的项目）（4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审意见、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）（5）建筑方案设计文件二套（建筑、环境、外装饰）（6）改建、扩建、恢复性建设工程还需提供房地产证明材料、房屋安全鉴定书、原批准的建筑施工图、现状照片，未经规划验收领取房产证的项目提交《建筑工程规划许可证》（7）建筑效果图，重点地段的大型建筑同时报亮化方案效果图（8）与送审文本及图纸相符的电子文件（9）高层建筑提交日照分析图及报告书（10）重新修改送审的方案设计，须提交前一次审查意见及附图3、时间：10天B4环境施工图设计项目部与研发中心配合在XX设计院办理需30天B5环境施工图审查意见1、办理单位：规划局2、资料：（1）申请书及规划报建申请表（2）《建筑工程规划许可证》及附图总平面（新建项目，含规划控制线）或房地产证明材料（原有建筑）（3）环境设计施工图纸二套（4）重新修改送审的环境设计，须提交前一次审查意见及附图3、时间：10天B6地质勘察经营部在青岛地质勘察测绘院办理需14天B7建筑、水、电施工图经营部在XX设计院办理需30天B8消防审查意见经营部在市消防局办理需20天1、审批部门施工图消防审核在青岛市消防局办理，一般在取得建筑单体方案审批意见后，意见会注明办理消防手续，在建筑、水、电、暖施工图设计完成后即可办理消防审核。