房地产项目操作各环节工作组织及流程思考-融创
房地产项目开发流程讲解
房地产项目开发流程讲解房地产项目开发流程讲解房地产项目开发是一个复杂的过程，包括项目策划、土地获取、设计、开工建设、销售及售后服务等多个环节。
本文将详细讲解房地产项目开发的流程。
一、项目策划阶段1.市场调研：通过对目标市场的调研，了解目标客户的需求、市场情况以及竞争对手的情况等，为项目的定位和设计提供依据。
2.可行性研究：对土地、资金、技术、市场等因素进行综合分析，考虑项目的可行性和可行性研究报告的编制。
3.项目定位：根据市场需求及竞争对手情况，确定项目的定位、产品类型以及开发策略。
4.项目方案设计：进行初步规划、建筑设计和景观设计，确定总体布局和建筑面积，报批获取相关许可证件。
二、土地获取阶段1.选址：根据项目定位和市场需求，选择适宜的土地。
2.土地勘察：对选定的土地地形、地貌、地基、地下水位等进行勘察，确定天气、环保、安全等相关因素，为后续的设计和建设提供依据。
3.土地出让：根据土地的性质、用途、地价等，进行有关文件的编制和签订，以取得土地使用权。
三、设计阶段1.建筑设计：进行建筑设计，确定建筑结构、外观、材料、布局、设备和工艺等。
2.市政配套设计：考虑项目对市政配套的需求，进行相关的设计计划。
3.景观设计：进行园林绿化、大厅、休息室和公共空间的设计。
四、开工建设阶段1.招标与施工：依据设计方案编制项目招标文件，进行施工标段划分、招投标、合同签订等程序，确保施工质量和进度。
2.工程监理：建立工程监理体系，对工程进行监理，确保工程按照设计图纸和施工标准建设。
五、销售阶段1.市场预售：根据当地规定，在竣工验收前，进行市场预售。
2.销售管理：依据卖方市场营销策略，实现项目的最佳销售效益和市场占有率。
3.收款管理：确保项目款项的及时和完整收取。
六、售后服务阶段1.物业服务：建立物业服务机构，负责项目的物业管理和服务。
2.装修管理：规范物业内自修自装装修的标准，建立一套装修流程。
3.追溯管理：在规定时间内推行质量追溯管理制度，规范开发质量。
房地产各部门工作流程
房地产各部门工作流程《房地产各部门工作流程：一场协同的大戏房地产行业就像一台庞大而复杂的机器，各个部门都是不可或缺的零部件，协同得好坏直接决定了这台机器运转的流畅程度。
今天，就让我们以一种轻松幽默的方式来聊聊房地产各部门的工作流程吧。
先说说销售部门，就像是冲锋陷阵的先锋队。
整天是西装革履、精神抖擞的样子。
他们的工作流程就是先把楼盘吹得天花乱坠。
实际上这也不是骗啦，就是把每个优点无限放大。
每天早早到售楼处，擦桌子、摆模型、准备宣传单页，像迎接一场大决战似的。
然后就等着客户上门，一旦客户出现，两眼放光，就跟饿狼看到小绵羊一样。
从热情接待开始，就开启了“洗脑”流程，哦不，是专业讲解流程。
带着客户看样板房，嘴里一直巴拉巴拉地说着这里的设计多么巧妙，空间多么宽敞，窗外的风景好像是为这房子定制的专属画卷之类的。
把客户忽悠得心动之后，就赶紧趁热打铁谈价格，促成成交。
这过程那叫一个斗智斗勇，随时应变客户那千奇百怪的要求。
工程部门就像一群默默耕耘的老黄牛。
他们的工作流程那是和砖头、水泥打交道。
首先是要对着设计图看了又看，圈圈点点，然后就是一铲子一铲子地打下基础。
这个部门里整天都是尘土飞扬，安全帽是标配。
工程进度、质量监控那都是他们脑子里时刻紧绷的弦。
要是进度慢了，销售在那头就得干瞪眼；要是质量出问题，那可是要被骂得狗血淋头的。
还得赶上各种天气干活，下点小雨也得想办法搭个简易棚继续干，就像对着老天爷说：“你下你的雨，我盖我的楼。
”设计部门感觉像是一群充满奇思妙想的魔法师。
工作流程从创意的大脑风暴开始，一堆设计师围坐在一起，有人恨不得把房子设计成外星建筑。
然后就要考虑如何在规定的土地面积上塞下更多合理的空间，同时还要美观。
画草图、建模，今天领导说要欧式，就得赶紧把雕梁画栋整上；明天说要现代简约，又得大刀阔斧地删减那些华丽元素。
还得和工程部门斗嘴，因为设计出来的美妙建筑在工程那里可能会面临“这结构难做啊”的哭诉。
策划部门呢，堪称幕后的捧哏演员。
融创地产开发部前期及配套工作流程的思考共70页
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
融创地产开发部前期及配套工作流程 的思考
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
融创集团房地产.项目决策流程
项目决策流程总则第一条为适应集团发展，提升竞争力，充分利用集团各职能部门的专业优势，整合体系力量，规范项目研判和获取流程，保证新增项目研判结果的科学性、准确性，特制定本办法。
第二条集团战略发展部为集团实现增长战略的责任人，直接负责所有新进城市的土地拓展工作；城市公司在集团战略发展部的专业指导下，在已进入的重点城市推动符合集团战略的宗地拓展，报由集团统一审批后决定是否获取。
第一章目标宗地初步研判第三条已布局城市由各城市公司发展部负责对目标宗地进行实地勘察，落实宗地背景，形成对宗地及周边市场的基本判断，并向集团战略发展部提交《XX宗地初步判断分析》。
第四条新拓展城市由集团战略发展部负责对目标宗地所在城市房地产市场的系统研究与实地勘察，落实宗地背景，形成《XX城市理解分析报告》和《XX宗地初步判断分析报告》，完成对该城市及目标宗地的基本判断。
具体内容参见《XX城市理解分析报告》《XX宗地初步判断分析报告》模板。
第五条集团战略发展部主管领导对《XX宗地初步判断分析报告》进行初审。
第六条《宗地初步判断分析报告》初审表见附表一。
第七条初审通过的《XX宗地初步判断分析报告》，在集团战略发展部进行项目备案，进入集团项目储备库。
已布局城市由城市公司发展部负责形成《XX 宗地研究报告》并上报集团战略发展部，同时集团战略发展部组织人员对宗地进行实地考察。
新拓展城市由集团战略发展部负责形成《XX 宗地研究报告》。
集团战略发展部统一对《XX 宗地研究报告》进行备案。
具体内容参见《XX 宗地研究报告》模板。
第八条 初审意见为放弃的《XX 宗地初步判断分析报告》，终止目标宗地跟踪。
第九条 初审意见为要求修正的《XX 宗地初步判断分析报告》，针对初审意见，已布局城市由城市公司发展部负责对《XX 宗地初步判断分析报告》进行修正；新拓展城市由集团战略发展部负责对《XX 城市理解分析报告》和《XX 宗地初步判断分析报告》进行修正，并于5个工作日内重新申报。
融创置地项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考全套-226PPT
初步设计
扩初 报建
扩初成果
景观施工图
施工图
卖场建筑/景观施工图
天津融创置地有限公司
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2、方案组织设计要点
（1）设计任务书——准确传达项目意图； （2）选择合适的设计合作伙伴； （3）在设计过程应不断审视； （4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势；
天津融创置地有限公司
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2、方案组织设计要点
在系统的风格下，创造四个具有不同尺度的水体、不同建筑姿 态的个性社区，以利于持续发展
提供多样化的社区开放空间，加强水体与社区之间的互动性
天津融创置地有限公司
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海逸规划序列变化图
1
2 天津融创置地有限公3司
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四、技术实施（施工图）
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
天津融创置地有限公司
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三、方案组织
1、方案组织流程简图
详规 报审
景观概念方案
项目设计任务书 总体规划 详规
建筑方案设计
单体方案
与销售部的沟通
与销售部的沟通 售楼处设计方案 样板间设计方案
景观初步设计
（1）设计任务书——准确传达项目意图
设计任务书是指导方案组织设计工作中的重要部分，是传递项目理念及 产品定位的途径和手段，任务书包含内容应准确详实
总 论——项目地理位置描述、项目宗地现状、项目宗地气象水文 地质简述、项目拟定开发概况、设计原则、主要技术经 济指标
项目定位——市场状况的分析和判断、项目优劣势分析、项目定位、 客户定位等
房地产公司业务流程体系
房地产公司业务流程体系1. 引言随着现代社会的发展，房地产行业逐渐成为一个重要的经济支柱。
房地产公司是这一行业的重要参与者，他们负责房地产开发、销售和管理等多个环节。
为了保证业务的高效运作，房地产公司需要建立一个科学合理的业务流程体系。
本文将介绍房地产公司的业务流程体系，并详细讨论其中的各个环节。
2. 项目立项在房地产公司业务流程体系中，项目立项是第一个环节。
这一阶段主要包括市场调研、项目策划和项目评估等工作。
房地产公司需要通过市场调研来确定项目的可行性和市场需求，并制定相应的项目策划方案。
之后，公司将对项目进行综合评估，包括项目的风险控制和收益预测等。
3. 土地开发土地开发是房地产公司业务流程体系中的关键环节。
一旦项目立项获得批准，公司将开始进行土地开发工作。
这一阶段主要包括土地的购买、规划设计和施工等工作。
公司需要根据项目的需求和市场状况来选择合适的土地，并进行规划设计，确保项目能够最大程度地发挥其潜力。
随后，公司将组织施工队伍进行实际建设，确保项目按时完工。
4. 销售与营销项目的销售与营销是房地产公司业务流程体系中的核心环节。
这一阶段主要包括市场推广、销售策略和销售合同等工作。
房地产公司需要通过广告宣传和媒体推广等手段来吸引潜在购房者的注意，并制定相应的销售策略，例如价格优惠、分期付款等。
同时，公司还需要与购房者签订合同，明确双方的权益和义务。
5. 房屋交付和售后服务房屋交付和售后服务是房地产公司业务流程体系中的最后环节。
一旦购房者完成付款，房地产公司将进行房屋的交付。
这一阶段主要包括房屋验收和产权办理等工作。
公司需要确保房屋的质量符合相关标准，并办理相关手续，将产权正式转让给购房者。
之后，公司还将提供售后服务，例如维修和保养等，确保购房者的权益得到有效保障。
6. 结语房地产公司业务流程体系是房地产行业高效运作的基础。
通过建立科学合理的业务流程，公司能够更好地管理和控制项目，提高项目的竞争力和市场地位。
房地产项目开发详细流程
房地产项目开发详细流程1.决策阶段：房地产项目开发的第一步是决策阶段，该阶段通常由开发商或投资方主导，主要目的是确定项目的可行性和潜在利润。
这一阶段可能包括市场研究、竞争分析、项目可行性研究、土地选址和立项报批等。
在这个阶段，开发商需要进行全面的市场调研和项目评估，以便确定未来房地产项目的定位和目标。
2.筹备阶段：一旦项目的可行性得到确认，开发商将进入筹备阶段。
这一阶段的主要任务是进行详细的项目设计和预算的制定。
项目设计包括建筑设计、规划设计、景观设计等方面，开发商还需制定项目开发计划、项目组织结构，以及配套设施的建设方案等。
此外，开发商还需与政府部门和金融机构协商并寻求相关许可证和贷款等。
3.建设阶段：建设阶段是房地产项目开发中最为重要和复杂的阶段。
在这个阶段，开发商需要执行项目计划，包括土地平整、基础设施建设、主体建筑施工等。
开发商需要与各个承包商、供应商签订合同，并监督他们的施工进度和质量。
在整个建设阶段，开发商需要与政府监管机构保持沟通，确保项目的合规性和规范性。
4.销售与推广阶段：项目竣工后，开发商将开始销售和推广房地产项目。
这包括确定房屋销售策略、制定营销计划并推广销售。
开发商可能需要使用不同的渠道和策略，如开展线下展示、宣传活动、与房地产经纪公司合作、通过房地产平台推广等来吸引潜在买家。
在这个阶段，开发商还需要与购房者进行洽谈、签订销售合同，并处理相关的金融和法律手续。
5.交付与售后阶段：一旦购房者购买房屋，开发商将开始进行交付和售后服务。
开发商需要确保房屋交付符合相关法律法规，并提供买房人所需的所有相关文件和证明。
此外，开发商还需要解决购房者在交付后出现的问题，如维修和保修等。
总而言之，房地产项目开发的详细流程从决策阶段开始，涵盖了项目决策、筹备、建设、销售与推广、交付与售后等多个阶段。
每个阶段都需要进行详细的规划和管理，并与各方沟通合作，确保项目的顺利进行。
融创地产集团 运营管理 项目总 区域总 房地产开发流程及计划运营管理
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• 全面了解房地产开发的主要流程 • 了解计划运营及项目管理基本内容 • 探讨项目管理与人力资源工作相关性
融创中国华中区域公司
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第一部分: 房地产开发概述 第二部分: 房地产开发的主要业务流程 第三部分：项目管理与计划运营
Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点1—开盘销售前置条件
1、落实按揭银行； 2、确定价格体系及销售细则； 3、项目示范区亮相； 4、客户蓄水饱和； 5、取得预售许可证；
融创中国华中区域公司
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点2—预售许可证前置条件
1、项目现场达到预售条件； 2、抵押贷款银行出具预售证明； 3、完成物业招投标备案； 4、 预售产权面积完成备案；
Part 1：房地产开发概述
➢土地的变迁
生地
熟地
城市建成区
融创中国华中区域公司
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Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 政府主导和企业参与的城市整体规划
➢ 根据国民经济和社会发展规 划确定城市整体规划。
➢ 城市整体规划包括城市定位、 发展目标，及控制规模。
城市总体规划是实 施土地开发的依据
融创中国华中区域公司
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Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 根据城市总体规划调整土地利用规划
产业功能布局图
地块现状图
融创中国华中区域公司
地块利用规划图 Page 7
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 结合城市总体规划和土地利用规划确定控制性详细规划
融创中国华中区域公司
房地产项目开发流程及注意事项概述
房地产项目开发流程及注意事项概述随着人们对居住环境要求的不断提高，房地产项目的开发成为社会经济领域的重要一环。
房地产开发流程中的各个环节都需要专业人士的精心设计和实施。
为了帮助大家了解房地产项目开发流程及需要注意的事项，本文将详细概述该过程。
一、立项与土地选址房地产项目开发流程的第一步是立项和土地选址。
开发公司需要进行市场调研，确定需求和目标客户群体，并寻找适合开发的土地。
在土地选址过程中，需要考虑土地的价格、地理位置、周边环境、交通情况等多种因素。
二、规划设计规划设计是房地产项目开发流程的第二步。
在此阶段，开发公司需要将土地进行详细的规划设计，并提出相应改建方案。
设计方案应考虑市场需求和客户需求，同时需要保证安全、美观和效益。
此外，还需要与当地政府进行沟通，获得规划相关批准文件和许可证。
三、资金筹备房地产项目开发需要大量资金支持，因此资金筹备是关键一环。
资金可以通过银行贷款、股份投资、合作和自筹等方式获得。
在此过程中，开发公司需要考虑到资金的来源、利率、还款条件等因素。
四、施工建设施工建设是房地产项目开发的主要步骤。
此阶段需要严格按照设计图纸进行建筑施工，同时需要严格把控质量和进度。
此外，为减少设计与实际建设之间的差距，开发公司还需要与建设监理单位进行配合，保证工程质量和安全。
五、售卖房源房地产项目建设完成后，就需要售卖房源。
房地产公司可以通过宣传、广告和销售部门开展推销活动，吸引潜在客户。
同时还需要制定合理的销售策略和计划，保证项目在设定时间内售完，有效降低资金成本。
六、交付验房房地产项目交房和验房是最后一个步骤。
交房时，业主需要签订合同，交付房款。
而验房是在业主接受房屋前，对房屋进行检查和评估，保证物业质量。
如果发现质量问题，需及时与开发公司沟通要求重新处理。
在总结完房地产项目开发流程后，我们也需要注意下列事项：1、人才梯队建设：地产开发项目的成功关键在于人才。
因此，开发公司需要构建一支管理精明的团队，包括市场营销人员、设计师、施工人员、监理人员和销售人员等。
房地产工程部工作流程图
房地产工程部工作流程图对于房地产工程部来说，其工作流程包括以下几个环节：项目前期准备、方案设计、施工准备、建设施工、监理、验收交付。
下面我们逐一进行介绍。
一、项目前期准备项目前期准备是整个工作流程的第一步，主要包括以下几个环节：1、项目定位：确定该项目的定位，包括市场定位、产品定位等，为公司提供明确的发展方向。
2、规划论证：进行可行性论证，包括项目的市场定位、规划布局、技术方案、投资估算等。
3、招标入围：进行招标入围,确定施工单位、设计单位等。
4、签约：制定合同条款，确定双方的权利与义务。
二、方案设计方案设计是整个工作流程的第二步,主要包括了以下几个环节：1、技术方案：制定施工方案，包括施工进度、安全措施等。
2、项目策划：通过市场调研、分析市场空间和市场需求来确定项目的设计，包括总平面布局、建筑外观、设备机电等方面。
3、设计审核：进行设计方案审核，确保设计方案的合理性和可行性。
三、施工准备施工准备是整个工作流程的第三步，主要包括了以下几个环节：1、资金储备：计划资金，筹措巨额资金，确保施工期间能够顺畅开展。
2、材料储备：筹集各种材料、设备、机械等，确保施工过程中的物料供应。
3、技术准备：确定施工技术和方法，配合安全措施。
4、施工方案：制定施工方案，包括施工进度、安全措施等。
四、建设施工建设施工是整个工作流程的第四步，主要包括了以下几个环节：1、土建工程：进行基础工程建设、地下管线布置等。
2、装饰工程：进行室内装修、门窗安装、卫生间装修等。
3、设备安装：进行机电设备安装、供水、供电工作等。
五、监理监理是整个工作流程的第五步，主要包括以下几个环节：1、行政监督：进行政府监管、安全监督等。
2、工地巡视：对施工现场进行巡视，提前发现和处理问题。
3、案件处理：对施工环节中出现的问题及时处理和解决。
六、验收交付验收交付是整个工作流程的最后一步，主要包括以下几个环节：1、竣工验收：对建筑工程进行竣工验收，确保工程质量合格。
融创地产开发部前期及配套工作流程的思考
（五）办理项目建设投资计划 【办理单位】市建委房地产处 【所需材料】1、申请年度投资计划的报告
2、土地出让协议/国有土地使用证 3、规划成果通知书/规划详图 4、银行出具的建设单位存款证明，且存款额不得低于年度计划建设面积投资的35% 5、供热及大配套证明 6、网上录入项目情况 【取得材料】《项目建设年度投资计划》 【备 注】 银行出具投资额证明的公式：所报建筑面积×2000元×35%
（十二）报项目建筑设计方案
【办理单位】 规划局建管处 【所需材料】 1. 设计方案申报表 2. 1/500现势地形图2份 3. 出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方 式提交选址意见书。 4. 编制修建性详细规划或总平面方案的，需提交审定的规划设计方案或平面方案。 5. 投资计划（限于国家或市政府规定需要立项的工程项目） 6. 有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效国、总平面、各层平面、立面、剖面图 等），重要项目需提交模型。 【取得材料】《项目建筑设计方案》《建筑设计方案审定通知书》
（二）规划方案的报审 【办理单位】规划局建管处 【所需材料】1、规划设计方案（含总平面方案）申报表 2、出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方式提交选址意见 3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图等）2份，电子文件1份 【取得材料】规划方案审定通知书 【备注】规划局建管处审定后，召开公示会，面积超过40000平方米的还需报市政府审批
融创地产开发部前期及配套工作流程的思考
目录
一、开发部前期工作流程 二、开发部配套工作流程 附图：开发部前期及配套工作流程图
一、开发部前期工作流程
（一）委托设计院做建设项目的修建性详细规划 【办理单位】规划设计研究院 【所需材料】规划要点、该地块现状地形图及地界图的电子文件 【所需费用】一公顷1.5元，价格可以协商 【取得材料】《项目修建性详细规划》
房地产项目运作流程及各环节管理重点
房地产项目运作流程及各环节管理重点标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]论文摘要自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，并带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，中国现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生，各个环节建立起全面计划管理成为房地产项目成功运作不可缺失的手段。
关键词：房地产、开发流程、项目管理、重点控制。
目录房地产项目运作流程及各环节管理重点自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生。
房地产项目开发从项目决策到前期开发策划，再到工程建设阶段直至项目竣工完成，进入销售及最后交付使用需经过一个漫长的时间历程，其中往往伴随着复杂多变的外部环境，众多因素对项目的开发造成影响，这些因素关系到到整个项目的成败，所以开发过程中实施项目管理是房地产企业必须要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。
一、房地产项目流程（一）项目决策阶段项目决策的方向直接关系到房地产开发项目的成功与否。
房地产项目决策涉及的内容包括房地产项目机会的开拓、房地产项目可行性研究和房地产项目决策的方法等。
这里主要介绍确定型决策、风险型决策和不确定型决策这三种类型决策的基本方法和作用。
当然，决策是贯穿房地产开发全程的一种重要的行为，本文讨论主要针对的是前期项目决策。
1、房地产项目开拓房地产投资过程中存在的适合投资的机遇或机会。
但机会的来临往往受多种因素影响，充满很多变数。
房地产工程管理与工作流程
房地产工程管理与工作流程房地产工程管理是房地产开发中很重要的一环，好的工程管理可以使项目进度和质量得到保障。
本篇文章主要介绍房地产工程管理的基本流程和工作方法。
一、房地产工程管理的基本流程1. 前期准备工作阶段在房地产项目开发的前期，需要对项目进行充分的规划和设计，并制定出适当的建设方案。
在这个阶段，需要进行的主要工作包括：（1）项目的可行性研究，包括市场调研、土地开发潜力分析、收益预测等工作；（2）规划设计，包括项目的总体规划、建筑设计、物业设计等；（3）建设方案制定，包括施工方案、物资采购方案、施工组织设计方案等。
2. 施工准备阶段在项目进入施工阶段之前，需要进行一系列的准备工作，确保施工顺利进行。
施工准备工作包括：（1）施工组织设计，包括人员配置、机械设备调配、材料准备等；（2）项目动态管理，包括施工进度、施工质量、安全管理等；（3）协调各方关系，包括开发商、建设单位、监理单位、材料供应商、施工人员等。
3. 施工阶段施工阶段是房地产工程管理的关键阶段，需要对施工进度和施工质量进行全面的管理。
施工阶段的主要工作包括：（1）质量控制，包括材料质量、施工质量、施工安全等方面的管理；（2）工期控制，包括施工进度的把控、工期计划的调整等；（3）成本管理，包括物资采购、施工人员管理等。
4. 竣工验收阶段随着项目的建设逐渐完成，需要进行一系列的施工验收工作。
竣工验收阶段是确保工程质量和项目投入使用的关键时期，包括：（1）工程质量审查，针对项目的质量、验收标准等方面进行全面检查；（2）竣工验收，对建筑物的主体结构、安全、技术标准、使用功能等方面的要求进行验收；（3）工程维护，包括以后的设备维护、保养等工作。
二、工程管理的工作方法1. 人员管理房地产工程管理涉及多方面、多层次的工作，需要进行人员配置和协调。
此外，施工人员的培训和管理也是保障项目质量和进度的重要手段。
2. 资源管理资源的合理配置和利用是保障工程质量和进度的重要方面。
房地产开发项目操作流程
房地产开发项目操作流程房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。
本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。
第一阶段可行性研究决策阶段项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。
因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。
1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取得相关的正式资料。
2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。
3、组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具体的时间安排等。
4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，主要工作内容包括楼盘形式――公寓、别墅、混合型等，层数――低层、多层、小高层、高层或其组合形式，楼盘档次――普通型、中高档型、精品楼盘。
5、组织营销人员进行市场调查，了解地块周边地区房价、销售情况、施工开发进度，了解地块周边范围内市政配套设施情况，有无比较严重的污染源，市民及市场对该地区的总体印象，周边商业、医疗、教育、交通、文华、娱乐等设施的配套情况。
6、汇总以上情况后，公司应组织小范围讨论，以确定是否参加地块招标。
如讨论认为地块有一定的开发潜力，则应进一步开展工作。
7、由建筑师或规划师（一般应委托）提出总体规划，确定建设规模、楼盘形式、产品档次等。
8、由市场及经济分析人员进行经济技术分析，主要内容包括项目成本测算、销售价格预测。
房地产项目开发流程和业务流程
房地产项目开发流程和业务流程1. 引言房地产项目开发是一个复杂而又关键的过程，它涵盖了从项目策划到项目交付的整个周期。
本文将介绍房地产项目的开发流程和业务流程，帮助读者了解和掌握这个领域的基本知识。
2. 房地产项目开发流程房地产项目开发流程通常可以分为以下几个步骤：2.1. 市场调研和项目策划在项目开始之前，开发商需要进行市场调研，了解当地的房地产市场需求和竞争情况。
基于市场调研结果，开发商制定项目策划方案，包括项目规模、定位、产品定价等。
2.2. 土地获取和规划设计土地获取是一个关键的环节，开发商需要通过招拍挂、协议转让等方式获取合适的土地。
之后，开发商将进行规划设计，包括土地分割、用地规划、建筑设计等。
2.3. 资金筹措和合作伙伴选择为了支持项目的开发和运营，开发商需要进行资金筹措。
资金来源可以包括银行贷款、合作伙伴投资等。
同时，开发商还需要选择合适的合作伙伴，如建筑设计师、承包商等。
2.4. 施工和工程管理在获得土地和资金之后，开发商开始进行项目的实际施工。
这个过程包括招标、合同签订、施工监督等。
开发商需要确保工程按照设计方案进行，并控制工程质量和进度。
2.5. 销售和营销在项目建设过程中，开发商需要进行销售和营销活动，吸引潜在购房者或租户。
这个过程涉及市场定位、销售策略、广告宣传等。
2.6. 交付和运营管理项目建设完成后，开发商将交付给购房者或租户。
同时，开发商需要进行运营管理，包括物业管理、维护、租金收取等。
3. 房地产项目业务流程房地产项目的业务流程可以分为以下几个环节：3.1. 客户咨询和需求分析客户咨询是项目业务的第一步，开发商或销售团队需要与潜在客户进行沟通，了解他们的需求和预算。
同时，开发商还需要对客户进行背景调查，确保客户的信用状况和购房资格。
3.2. 展示和演示在客户咨询后，开发商会安排客户参观样板房或销售中心，展示产品的特点和优势。
针对客户的需求，销售代表会对产品进行详细的演示和解说。
房地产项目运作流程及各环节管理重点
最好仔细阅读后下载，感谢您的使用！论文摘要自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，并带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，中国现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生，各个环节建立起全面计划管理成为房地产项目成功运作不可缺失的手段。
关键词：房地产、开发流程、项目管理、重点控制。
1 / 12最好仔细阅读后下载，感谢您的使用！目录一、房地产项目流程 (1)（一）项目决策阶段 (1)1、房地产项目开拓 (1)2、房地产项目可行性研究 (2)3、房地产项目决策 (2)（二）房地产前期开发阶段 (2)1、获取土地使用权 (3)2、开发项目立项与报批 (3)3、建设工程招标 (3)4、办理施工许可证 (3)（三）工程建设阶段 (3)（四）项目销售阶段 (4)（五）交付使用阶段 (4)二、房地产开发流程环节管理重点 (4)（一）时间进度 (4)（二）合同 (4)（三）成本 (5)（四）企业资源 (5)（五）项目绩效 (5)三、房地产项目开发管理的具体措施 (5)（一）范围管理 (5)（二）计划管理 (6)（三）质量管理 (6)（四）成本管理 (6)（五）组织管理 (7)（六）采购管理 (8)四、房地产项目进行重点环节管理后的优化成效 (8)五、结论 (10)主要参考文献 (10)最好仔细阅读后下载，感谢您的使用！房地产项目运作流程及各环节管理重点自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生。
房地产项目开发从项目决策到前期开发策划，再到工程建设阶段直至项目竣工完成，进入销售及最后交付使用需经过一个漫长的时间历程，其中往往伴随着复杂多变的外部环境，众多因素对项目的开发造成影响，这些因素关系到到整个项目的成败，所以开发过程中实施项目管理是房地产企业必须要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。
融创集团项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考汇报_图文
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产品构成多方案对比分析流程图
土地判断
N种可行性方案及技术经济指标测算
市场调研及预判
N种可行性方案成本测算
销售价格预判
销售周期预判
市场判断 方案设计技术支持
N种可行性方 案
利润分析表
N种可行性方案 资金流量分析表
最佳方案选定
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三、方案组织
项目综合平衡 景观方案
市场竞争激烈
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海逸长洲项目竞争力
独一无二的景观优势： 天津市最大的风景区、全国罕见的市内风景区 、128 公顷水面
适合人居： 市内独一无二的中心城区生态、景观居住区
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海逸长洲项目战略
打造全国最好的都市中的风景区住宅 通过项目操作锻造一支深入理解并偏执执行企业核心价
第五部分 特色商业地产整体性操作思考（p157）
第六部分 项目工程组织思考（p192）
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第一部分 研展体系工作组织系统思考
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目录
一、项目价值判断与战略 二、项目定位及整体操作思路 三、设计方案组织 四、技术实施 五、后期支持
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项目前期开发流程简图
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
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一、项目价值判断与战略
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
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项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
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一、项目价值判断与战略
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
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值观、具有高水平操作经验的管理和专业队伍 ➢ 为融创公司后续发展提供资金、团队和操作经验等方面
强力支持，使融创置地跻身于全国一流开发企业 ➢ 丰富公司高端产品的品牌形象
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海逸长洲项目战略
➢ 项目整体销售均价将实现7800元/平方米，平均直接 成本4800元/平米，总成本5600元/平米。
第五部分 特色商业地产整体性操作思考（p157）
第六部分 项目工程组织思考（p192）
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第一部分 研展体系工作组织系统思考
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目录
一、项目价值判断与战略 二、项目定位及整体操作思路 三、设计方案组织 四、技术实施 五、后期支持
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项目前期开发流程简图
➢ 项目总投资额35.5亿元，销售总收入49.5亿元，总利 润14亿元，利润率25%。
➢ 分期？
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二、项目定位及整体操作思路
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
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二、项目定位及整体操作思路
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海逸长洲土地价值的判断
2、项目SWOT分析（理解地块）
➢ 优势分析
• 区位优势，共享资源（河西、梅江、梅江南） 地段
• 都市风景区及充足水体资源，具有唯一性
资源
• 公司的品牌影响力
品牌
➢ 劣势分析
• 项目周边生活配套设施尚不完善
• 开发成本高（占用资金量大）
配套不完善性
• ห้องสมุดไป่ตู้理距离遥远
理解行业
理解行业的整体操作水平 理解行业的商业模式 理解行业的发展趋势
理解市场
市场供需状况和发展趋势 区域产品特点分析 市场的空白点和机会点分析
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1、土地价值判断是项目战略的基础
➢ 项目SWOT分析（理解地块）
主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、 劣势（Weakness）、机会点（Opportunist）及威胁点 （Threats）
（一）项目定位 1、项目定位的内容 2、影响项目定位的重要因素
（二）项目整体操作思路 1、开发理念 2、开发节奏
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（一）项目定位
1、项目定位的内容
项目定位是房地产项目开发前期的核心，项目定位需要确定市场 定位与产品定位。
市场定位：主要是确定外部市场的需求情况，即项目的目 标客户、产品的市场价格、目标客户的产品类型，这是房 地产发展商开发项目时所必须面对的问题，也只有明确以 上三点，项目定位与设计才能作到有的放矢
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一、项目价值判断与战略
1、土地价值判断是项目战略的基础
➢ 多重理解房地产的要素 ➢ 项目SWOT分析
2、项目战略意义及要素
➢ 项目战略意义 ➢ 项目战略要素
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1、土地价值判断是项目战略的基础
➢ 多重理解房地产的要素
理解城市
城市定位和规划发展方向 宏观经济状况 政策环境以及政府的执行力度
项目操作各环节工作组织 及流程阶段性思考
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目录
第一部分 研展体系工作组织系统思考（p2）
第二部分 开发部前期及配套工作流程（p45）
（附：开发部前期及配套工作流程图）
第三部分 项目成本构成及进度计划的制定（p110）
（附：项目成本构成表、项目进度计划表）
第四部分 住宅体系营销工作组织系统思考（p127）
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海逸长洲土地价值的判断
➢ 机会分析 • 区域整体氛围正在形成，发展潜力巨大 • 天津市的高端市场正在迈向高速发展期 • 区域内缺乏真正高品质和差异化的住宅
➢ 威胁分析 • 区域内新盘上市量巨大，竞争激烈 • 开发商的整体实力和操作水平明显提高 • 区域外竞争项目增多
整体市场良性 差异化市场空间
市场竞争激烈
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海逸长洲项目竞争力
➢ 独一无二的景观优势： 天津市最大的风景区、全国罕见的市内风景区、 128 公顷水面
➢ 适合人居： 市内独一无二的中心城区生态、景观居住区
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海逸长洲项目战略
➢ 打造全国最好的都市中的风景区住宅 ➢ 通过项目操作锻造一支深入理解并偏执执行企业核心价
地 价 值 最 大
略 制 定
超越性
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2、项目战略意义及要素
（1）项目战略意义 ➢ 项目战略是公司战略的具体体现和执行，它是公司战略 实现的保障 ➢ 项目战略是项目开发的大体方向，决定着项目的定位与 开发节奏，它是检验项目操作的基本尺度 ➢ 项目战略改变我们的思维方式和行为方式，挖掘我们的 潜力、释放我们的能量
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2、项目战略意义及要素
（2）项目战略要素 ➢ 项目开发的战略意义 ➢ 财务指标的分解影响着项目定位方向 ➢ 项目开发节奏决定规划格局
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例：海逸长洲土地价值的判断
1、理解房地产要素
➢ 理解城市 • 城市发展重心南移，友谊南路发展速度快 • 天津市的宏观经济状况已经连续数10年位居全国前列 • 天津政府对“十五”计划加大执行力度，房地产是重要发展方面 ➢ 理解行业 • 天津市的房地产操作水平提高迅速 • 土地政策迅速拉升土地价值，景观优势资源地块越来越少 • 行业的发展方向正在瞄准品牌与产品核心竞争力 ➢ 理解市场 • 市场的总体供求关系趋于平衡，市场呈现良性发展 • 区域内高档产品林立，是公认的津城富人区域 • 缺少个性产品和价值含量高的产品
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企业优势
内
项目优势
部
企业劣势
项目劣势
独享机遇
外
共享机遇
部
共享优势 独享优势
可克服 不可克服
外部机遇
外部威胁
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核心优 势
核心劣 势
竞争性威胁 影响性威胁
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中心落脚点
项目独有 优势资源
企业资 源优势
项目资 源优势
项目机遇
独享机遇 共享机遇
项目的
唯一性
项
土
战
目 竞 争 项目的 力