房地产项目操作各环节工作组织及流程思考-融创

项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
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一、项目价值判断与战略
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
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一、项目价值判断与战略
1、土地价值判断是项目战略的基础
➢ 多重理解房地产的要素 ➢ 项目SWOT分析
2、项目战略意义及要素
➢ 项目战略意义 ➢ 项目战略要素
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1、土地价值判断是项目战略的基础
➢ 多重理解房地产的要素
理解城市
城市定位和规划发展方向 宏观经济状况 政策环境以及政府的执行力度
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海逸长洲土地价值的判断
➢ 机会分析 • 区域整体氛围正在形成，发展潜力巨大 • 天津市的高端市场正在迈向高速发展期 • 区域内缺乏真正高品质和差异化的住宅
➢ 威胁分析 • 区域内新盘上市量巨大，竞争激烈 • 开发商的整体实力和操作水平明显提高 • 区域外竞争项目增多
整体市场良性 差异化市场空间
市场竞争激烈
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海逸长洲项目竞争力
➢ 独一无二的景观优势： 天津市最大的风景区、全国罕见的市内风景区、 128 公顷水面
➢ 适合人居： 市内独一无二的中心城区生态、景观居住区
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海逸长洲项目战略
➢ 打造全国最好的都市中的风景区住宅 ➢ 通过项目操作锻造一支深入理解并偏执执行企业核心价
第五部分 特色商业地产整体性操作思考（p157）
第六部分 项目工程组织思考（p192）
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第一部分 研展体系工作组织系统思考
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目录
一、项目价值判断与战略 二、项目定位及整体操作思路 三、设计方案组织 四、技术实施 五、后期支持
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项目前期开发流程简图
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海逸长洲土地价值的判断
2、项目SWOT分析（理解地块）
➢ 优势分析
• 区位优势，共享资源（河西、梅江、梅江南） 地段
• 都市风景区及充足水体资源，具有唯一性
资源
• 公司的品牌影响力
品牌
➢ 劣势分析
• 项目周边生活配套设施尚不完善
• 开发成本高（占用资金量大）
配套不完善性
• 心理距离遥远
（一）项目定位 1、项目定位的内容 2、影响项目定位的重要因素
（二）项目整体操作思路 1、开发理念 2、开发节奏
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（一）项目定位
1、项目定位的内容
项目定位是房地产项目开发前期的核心，项目定位需要确定市场 定位与产品定位。
市场定位：主要是确定外部市场的需求情况，即项目的目 标客户、产品的市场价格、目标客户的产品类型，这是房 地产发展商开发项目时所必须面对的问题，也只有明确以 上三点，项目定位与设计才能作到有的放矢
地 价 值 最 大
略 制 定
超越性
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2、项目战略意义及要素
（1）项目战略意义 ➢ 项目战略是公司战略的具体体现和执行，它是公司战略 实现的保障 ➢ 项目战略是项目开发的大体方向，决定着项目的定位与 开发节奏，它是检验项目操作的基本尺度 ➢ 项目战略改变我们的思维方式和行为方式，挖掘我们的 潜力、释放我们的能量
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2、项目战略意义及要素
（2）项目战略要素 ➢ 项目开发的战略意义 ➢ 财务指标的分解影响着项目定位方向 ➢ 项目开发节奏决定规划格局
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例：海逸长洲土地价值的判断
1、理解房地产要素
➢ 理解城市 • 城市发展重心南移，友谊南路发展速度快 • 天津市的宏观经济状况已经连续数10年位居全国前列 • 天津政府对“十五”计划加大执行力度，房地产是重要发展方面 ➢ 理解行业 • 天津市的房地产操作水平提高迅速 • 土地政策迅速拉升土地价值，景观优势资源地块越来越少 • 行业的发展方向正在瞄准品牌与产品核心竞争力 ➢ 理解市场 • 市场的总体供求关系趋于平衡，市场呈现良性发展 • 区域内高档产品林立，是公认的津城富人区域 • 缺少个性产品和价值含量高的产品
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企业优势
内
项目优势
部
企业劣势
项目劣势
独享机遇
外
共享机遇
部
共享优势 独享优势
可克服 不可克服
外部机遇
外部威胁
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核心优 势
核心劣 势
竞争性威胁 影响性威胁
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中心落脚点
项目独有 优势资源
企业资 源优势
项目资 源优势
项目机遇
独享机遇 共享机遇
项目的
唯一性
项
土
战
目 竞 争 项目的 力
理解行业
理解行业的整体操作水平 理解行业的商业模式 理解行业的发展趋势
理解市场
市场供需状况和发展趋势 区域产品特点分析 市场的空白点和机会点分析
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1、土地价值判断是项目战略的基础
➢ 项目SWOT分析（理解地块）
主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、 劣势（Weakness）、机会点（Opportunist）及威胁点 （Threats）
➢ 项目总投资额35.5亿元，销售总收入49.5亿元，总利 润14亿元，利润率25%。
➢ 分期？
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二、项目定位及整体操作思路
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
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二、项目定位及整体操作思路
值观、具有高水平操作经验的管理和专业队伍 ➢ 为融创公司后续发展提供资金、团队和操作经验等方面
强力支持，使融创置地跻身于全国一流开发企业 ➢ 丰富公司高端产品的品牌形象
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海逸长洲项目战略
➢ 项目整体销售均价将实现7800元/平方米，平均直接 成本4800元/平米，总成本5600元/平米。
项目操作各环节工作组织 及流程阶段性思考
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目录
第一部分 研展体系工作组织系统思考（p2）
Fra Baidu bibliotek
第二部分 开发部前期及配套工作流程（p45）
（附：开发部前期及配套工作流程图）
第三部分 项目成本构成及进度计划的制定（p110）
（附：项目成本构成表、项目进度计划表）
第四部分 住宅体系营销工作组织系统思考（p127）