城市规划常用术语和控制指标

城市规划常用术语和控制指标

类别:我的文章评论(0) 浏览(853) 2007-12-15 20:48

标签：房地产基础知识

1、容积率:是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值,即

容积率=总建筑面积/建筑用积

容积率是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标.

2、建筑密度:是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率,即

建筑密度(%)=建筑基底总,面积/建筑用地面积X100%

建筑密度是控制地块容量和环境质量的重要指标.

3、绿地率:是指城市一定地区内各类绿地(公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地)面积的总和占该地区总面积的比率（%）。

绿地率是衡量环境质量的重要指标。

4、绿化覆盖率：是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率（%）。

5、建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要是根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋没、建筑布局形式，以及节约用地等要要求，综合考虑确定。住宅的布置，通常以满足日常要求作为确定建筑间距的主要依据。

6、日照标准：是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划，确定居住建筑间距的主要依据。

7、日照间距系数：是指依据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。

8、用地红线：是指城市规划行政主管部门部门批准的建设用地范围的界线。

9、道路红线：是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线即为建筑红线，任何建筑物（包括台阶、雨罩）不得越过道路红线。根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。

10、建筑后退红线距离：是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。

11、建筑控制线：是指建筑物基底位置的控制线。

12、城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。城市绿线范围内的用地不得改作他用；在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。

13、城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

在城市紫线范围内禁止进行下列:

A、违反保护规划的大面积拆除、开发。

B、对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建。

C、损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施。

D、修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施。

E、占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等。

F、其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。

14、城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。在城市黄线范围内禁止进行下列活动：

A、违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设。

B、违反国家有关技术标准和规范进行建设。

C、未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施。

D、其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。

15、城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

在城市蓝线内禁止进行下列:

A、违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动。

B、擅自填埋、占用城市蓝线内水域。

C、影响水系安全的爆破、采石、取土。

D、擅自建设各类排污设施。

E、其他对城市水系保护构成破坏的活动。

控制性详细规划控制指标确定的几点建议

（佛山市顺德区规划设计院有限公司彭松盛）

【摘要】简要回顾了控制性详细规划形成的历程，提出了控制指标的确定是目前控制性详细规划编制过程中的重点和难点之一，同时简单介绍了控制性详细规划的综合指标体系组成，和控制性详细规划编制过程中控制指标的一般确定方法，并提出在实际工作中常出现的几项调整要求较多的控制指标（如地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位等），最后就地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位四项控制指标的确定提出建议。

【关键词】区域分析建筑高度控制指标集中绿地率上限与下限控制

1.引言

控制性详细规划是于20世纪80年代随着市场经济的发展应运而生的城市规划层次，其技术框架参考了美国的“区划”。它近20年的发展历程大致可划分为三个阶段：形体示意阶段、

控制指标抽象阶段和目前相对完整系统的控制性详细规划阶段。

控制性详细规划以城市总体规划、分区规划为依据，以落实总体规划意图为目的，以土地使用强度为重点，它的特点是侧重于运用指标体系体现规划意图，直接服务于城市规划管理。

控制性详细规划作为实施规划管理的核心层次和最重要依据，是城市政府积极引导市场，实现建设目标的最直接手段。但从目前的实际情况看，控规仅仅是规划管理的一个参考，未能起到应有的控制与引导作用，大部分内容在管理审批实践中均有所调整。在工作中，甚至出现规划刚刚编制完成，有关指标就面临更改的强烈要求。而且，当前控规编制中的突出矛盾是控制有余，引导不足。过分强调控制作用，忽视了市场经济条件下投资主体多样化、市场和形势瞬息万变的实际，显得缺乏灵活性。如何合理的确定控制指标以引导和控制城市合理建设发展，已成为当前控制性详细规划的一大难题。

2.控制指标的确定

控制性详细规划的工作核心是在准确的土地使用空间组织的基础上，具体确定土地使用性质和使用强度两项控制，制定定性、定量的控制要求。其具体工作是：确定各项用地使用强度、人口密度、建筑的建造量、高度等，这些控制性详细规划的成果都由控制指标来表达。

目前，常用的控制性详细规划的综合指标体系可分为：规定性指标和指导性指标两种。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。

规定性指标：包括用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施；

指导性指标：包括人口容量、建筑形式、体量、风格要求、建筑色彩要求、其他环境要求。

控制性详细规划编制中，控制指标的确定方法一般有反馈法、比较法、经济法、标准法和容量法五种。其中，标准法主要适用于以居住生活区为主的规划地段，而容量法则只适用于旧城改造与居住区规划。由于这些方法均有长短，且侧重点不同，故较为科学的做法是结合上述方法综合考虑，通过比较验算后，制定出适宜的控制指标数值，该数值应该是个范围值。