广州市国土房管局《便民指南》

房屋管理问与答（广州市国土房管局《便民指南》）107、问：什么是房地产登记？

答：《广州市城镇房地产登记办法》第三条规定，“房地产登记，是指房地产行政主管部门依当事人的申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。”

108、问：房地产登记种类有哪些？

答：房地产产权登记种类分为：换证登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记、遗失登记、预告登记、更正登记和国有土地使用权转让登记、异议登记等。

109、问：什么是房地产产权证书？

答：《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，《广州市城镇房地产登记办法》第七条规定：“房地产权证书是权利人享有该房地产物权的证明。房地产权证书包括国有土地使用证、房地产权证、房地产他项权证、房地产共有证、房地产权属证明书等”。

110、问：什么是房地产登记簿？

答：《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。房地产登记簿是房地产登记的载体，指由不动产登记机构依据法定程序和标准制作的，用以记录不动产标示及其上的物权状况并由登记机构管理的具有法律效力的文件。其性质在于，它是房地产权利归属和内容的依据，有四个特征：

（1）统一性，即一个行政区域应建立一个统一的房地产登记簿，使本区域内房地产权利的有关情况能够得到集中准确的反映；

（2）官方性，即房地产登记簿由登记部门建立，具有公信力；

（3）持久性，即房地产登记簿由登记部门永久保存；

（4）公开性，即房地产登记簿可以公开查询，是对社会公示房地产权利状况的依据。

《广州市城镇房地产登记办法》第五条、第六条也对此作出了明确规定。

111、问：自然人的身份证明包括哪些？

答：中国公民申请房地产登记的，提交的身份证明包括身份证、军官证、士兵证、中国护照；未满16周岁无身份证的未成年人，提交的身份证明包括户口簿、出生证。

香港特别行政区、澳门特别行政区居民申请房地产登记的，提交的身份证明包括《港澳居民往来内地通行证》、特区护照；台湾地区居民申请房地产登记的，提交的身份证明为《台湾居民往来大陆通行证》。

外国自然人申请房地产登记的，应当提交护照。

112、问：法人或其他组织的身份证明包括哪些？

答：境内法人和其他组织申请房地产登记的，应当向登记机构提交营业执照或者机关、事业、社团等法人登记证书或者组织机构代码证。

在外国和港澳台地区登记注册的法人或者其他组织申请房地产登记的，应当向登记机构提交有关的登记证明。外国组织提交的组织身份证明，应当在所在国家公证机关公证并经外交认证；香港特别行政区、澳门特别行政区法人提交商业登记证并经司法部委托的律师公证，加盖“中国法律服务（香港、澳门）有限公司”转递章；台湾地区法人提交企业登记证或注册证，应在台湾公证机关办理公证并经广东省公证员协会认证。

113、问：哪些情形下，登记材料应当经过公证？

答：符合以下情形之一的，登记材料应当经过公证：

（1）因房地产继承、遗赠申请房地产登记的，有关当事人应当向登记机构提交有关事实或者合同的公证文书。继承公证书应在房地产所在地办理；

（2）当事人约定合同经公证生效的，应当向登记机构提交有关合同的公证文书；

（3）代理人提交的代理人和被代理人的身份证明复印件应当提供原件核对，不能提交被代理人的身份证明原件核对的，委托书应当经过公证；

（4）因自然人出售、抵押房地产申请登记的，委托书应当经过公证；

（5）境外申请人委托他人申请房地产登记的，委托书应当经过公证。

114、问：房地产登记能否委托同一人申请？

答：房地产买卖或抵押双方当事人不能委托同一人或者当事人一方办理房地产登记。但是，商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的房地

产开发企业代为申请办理房地产登记的，可以由受托的房地产开发企业申请登记。

115、问：共有的房地产如何申请登记？

答：《广州市城镇房地产登记办法》第十三条规定，共有的房地产，应当由共有人共同申请登记。按份共有人对其享有的份额可以单独申请转移登记、他项权登记。申请登记的房屋为按份共有，当事人提交经过公证的文件，生效的人民法院的判决书、调解书、裁定书或者仲裁机构的裁决书、调解书等文件的，可以由部分共有人代全体共有人申请所有权登记。

116、问：不予登记的情形有哪些？

答：有《广州市城镇房地产登记办法》第十九条规定的情形之一的，房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定：

（1）申请人不能提供合法、有效的房地产权属来源证明的；

（2）申请登记的权利与房地产权属来源证明不一致的；

（3）申请登记事项与房地产登记簿记载冲突的，但已确定房地产登记簿记载有误的更正登记除外；

（4）土地使用权未经初始登记，申请与该土地相关的其他房地产权登记的；

（5）房屋所有权未经初始登记，申请与该房屋相关的其他房地产权登记的，但依据本办法规定申请预告登记的情形除外；

（6）房地产权属纠纷尚在诉讼或者仲裁过程中的；

（7）违法建设未经依法处理的；

（8）申请标的物为临时建筑的；

（9）房地产被依法没收或者被政府依法收回，原房地产权利人申请登记的；

（10）房地产权利被司法机关、行政机关依法以查封等形式限制的；

（11）法律、法规规定的其他应当不予登记的情形。

117、问：什么情形下，登记机构可以撤销登记？

答：有《广州市城镇房地产登记办法》第五十四条规定的情形之一的，房地产行政主管部门可以撤销原房地产登记：

（1）司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件证明房地产登记是当事人通过隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件等非法手段获取的；

（2）房地产行政主管部门核准登记不当，造成重复登记等错误，通过更正

（3）当事人提交的权属来源证明文件被撤销的。

118、问：什么情况下权利人可以申请办理换证登记？

答：房地产权证书破损的或启用新版房地产权证的，权利人可以到市房地产交易登记中心或房屋所在区房地产登记机构申请换证。

119、问：办理换证登记需提交哪些资料？

答：根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十五条的规定，房地产权证书破损的，权利人可以提交以下文件申请换证：

（1）申请书；

（2）身份证明；

（3）房地产权证书；

（4）房地产测绘附图。

120、问：什么情况下申请人需办理转移登记？

答：根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十条的规定，经登记的房地产有下列情形之一的，由当事人在有关法律文件生效或者发生后申请转移登记：买卖、交换、赠与、继承、遗赠、其他应当办理房地产权属转移登记的情形。

121、问：什么是增量房？什么是存量房？

答：存量房，是指通过购买、自建等途径，已取得房地产权证书的房屋。在实际操作中，增量房与存量房对应的是俗称的一手房和二手房。

122、问：办理存量房转移登记应提交哪些材料？具体步骤如何？

答：根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条的规定，申请房地产转移登记，应当提交下列材料：

（1）申请书；

（2）身份证明；

（3）房地产权证书；

（4）证明房地产权属发生转移的文件；

（5）房地产测绘附图；

（6）缴纳有关税费的证明。

具体步骤如下：

（1）出图。卖方持房地产权证到房地产测绘部门申请绘制房地产证平面附图；

（2）备件。买卖双方备齐相关资料，到房地产交易登记机构申办该房屋的交易登记手续；

（3）受理。交易登记机构检查收件资料，查阅房屋档案，若符合受理条件，则受理立案，出具受理回执；

（4）审核。交易登记机构对案件进行审核：如资料齐全，申请人可以按受理回执标注的日期，前来办理查询和缴交税费手续；如资料不齐全，将通知申请人在限期内补齐相关资料；若不符合登记条件，将作出不予登记决定，通知申请人领取《不予登记决定书》；

（5）缴费。即买卖双方从案件受理回执上标注的日期开始，应到房地产交易登记机构领取缴款通知书，到相应的税费征收部门交税费。按国家相关政策缴纳土地出让金、个人所得税、营业税及附加税、土地增值、契税等税费，并领取完税凭证；

（6）领证。买方持本人有效身份证明、受理回执和缴纳税费的凭证领取房地产权证书。

123、问：办理存量房转移登记需要多少个工作日？

答：《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条规定转移登记的办理时限为30个工作日。广州市房地产交易登记中心为方便群众，提高效率，将免实勘的存量房转移登记的办理期限缩短为10个工作日，将需要实勘的存量房转移登记的办理时限缩短为15个工作日。

124、问：存量房抵押期间，抵押人是否可以转让抵押房屋的所有权？

答：抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供存量房转移登记所需资料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。

125、问：未成年人的房屋应如何申请登记？

答：根据法律规定，未成年人可以接受奖励、赠与、报酬及实施与其年龄、智力相适应的民事行为，其他重大民事行为则应当由其监护人代理，或征得监护人的同意。未成年人的监护人为了未成年人的利益，可以处臵未成年人的财产。由此，未成年人可以办理房屋买卖及房屋产权登记手续，具体程序规定如

（1）未成年人买房。监护人除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需要提交未成年人的身份证（户口簿、出生证）以及监护人的身份证明。如监护人只有一个，还须提供经公证的监护人证明书，证明其唯一监护人资格。

（2）未成年人卖房。须遵循出售未成年人名下房产的特别规定：

①必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书；

②监护人出售未成年人房屋的情况应当公告，公告期为7天。公告期间无异议的，监护人除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交未成年人的身份证（户口簿、出生证）以及监护人的身份证明、单位或团体出具的监护人证明书，证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。如监护人只有一个，还须提供经公证的监护人证明书，证明其唯一监护人资格。

126、问：怎样办理房地产权证“加名”？

答：从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有权人。按照法律法规规定，要增加房屋的共有权人，可以采取房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。

（1）赠与。假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上儿子的名字，那么他可以选择将房屋的部分产权赠与给其儿子。张三和其儿子第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记，增加张三的儿子为房屋共有人。如果张三和儿子一同到房屋交易登记机构办理赠与登记，则赠与合同不需公证。

（2）买卖。假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上其兄弟的名字，那么他除了选择赠与方式外，还可以选择将房屋的部分产权卖给其兄弟。张三和其兄弟可以持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权转移登记，增加张三的兄弟为房屋共有人。

（3）析产。以房屋析产登记方式增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间。假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上配偶的名字，那么他除了可以选择以上赠与、买卖方式外，还可以选择房屋析产登记。张三和其配偶应以先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完

料，到市国土房管局交易登记部门申请房屋析产登记，增加张三的配偶为房屋共有人。

为方便市民办证，市交易登记中心已将上述业务下放到市国土房管局荔湾、海珠、天河、黄埔区交易登记机构，房屋的赠与、买卖、析产登记，可就近到房屋所在地的区交易登记机构办理。

127、问：怎样办理房地产权证“减名”？

答：从法律上来说，“减名”的实质是减少房屋的共有权人，如果房屋的产权人只有一个，则不存在“减名”的问题。房地产权证“减名”，可通过赠与、析产或转移登记办理。

（1）赠与。假设房屋产权人是张三、李四，张三想把自己的名字从房地产权证上删去，那么他可以选择将房屋的部分产权赠与给李四。张三和李四第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记，将该房屋的全部产权登记在李四名下。如果张三和李四到房屋交易登记机构办理赠与登记，则赠与合同不需公证。

（2）买卖。假设房屋产权人是张三、李四，张三想把自己的名字从房地产权证上删去，那么他除了选择赠与方式外，还可以选择将自己拥有房屋的部分产权卖给李四。张三和李四可以持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权转移登记，将该房屋的全部产权登记在李四名下。

（3）析产。以房屋析产登记减少房屋共有权人仅适用于夫妻之间。假设房屋产权人张三想把配偶的名字从房地产权证上删去，那么他除了可以选择以上赠与、买卖方式外，还可以选择房屋析产登记。张三和其配偶应以先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产协议书、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房屋析产登记，将该房屋的全部产权登记在张三名下。

房屋的赠与、买卖、析产登记，应到房屋所在地的区交易登记机构办理。

答：主要在以下三个方面存在区别：

（1）土地、房屋赠与是指土地使用权人和房屋所有人将其土地、房屋权属无偿转给受赠者的行为。法律要求土地、房屋赠与必须签订书面合同(契约)，并到房地产管理机关办理登记过户手续。

（2）土地、房屋继承是指公民依法接受死者遗留下来的土地使用权或房屋所有权的行为。土地、房屋继承的取得必须依据法律规定或有效的遗嘱指定。继承人只能是公民，法人和组织只能是受赠人，不能作继承人。

（3）根据《中华人民共和国契税暂行条例》，土地、房屋权属赠与应对受赠人按评估价格征收契税。以获奖方式承受土地、房屋权属视同受赠征收契税。非继承人承受遗赠土地、房屋权属的，应按赠与行为征收契税。继承则不属于契税征收范围，故不征收契税。

129、问：什么情况下可以申请办理房地产变更登记？

答：根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十二条的规定，经登记的房地产有下列情形之一的，由权利人申请变更登记：

（1）房地产权利人更改姓名或者名称的；

（2）房地产用途发生变化的；

（3）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；

（4）土地、房屋面积增加或者减少的；

（5）房地产分割、合并的；

（6）房屋结构发生改变的；

（7）其他应当办理房地产变更登记的情形。

130、问：办理房地产变更登记需要多少个工作日？

答：《广州市城镇房地产登记办法》第三十三条规定变更登记的办理期限为30个工作日。房地产交易登记机构办理分割、合并登记以及其他事项的变更登记的办理期限为30个工作日，房屋地址名称变更、权属人身份证号码变更的办理期限为1个工作日。

131、问：申请办理房地产变更登记应当提交哪些材料？

答：《广州市城镇房地产登记办法》第三十三条规定，申请房地产变更登记，应当提交下列材料：

（1）申请书；

（3）房地产权证书；

（4）证明发生变更事实的文件。

申请房地产变更登记，除房地产权利人更改姓名或者名称与房地产用途发生变化情形外，申请人还应当提供房地产测量成果报告。

132、问：“住改商”应如何申请？

答：任何单位和个人应当按照城市规划部门审批的建筑物的使用功能使用建筑物，未经批准不得擅自改变建筑物的使用功能。如要改变住宅建筑的使用功能，由产权人（单位）向规划部门提出申请，待城市规划部门同意永久改变使用功能的，产权人（单位）持城市规划部门审批或者处理的文件到市国土房管部门补办土地有偿使用手续，补交地价和办理房地产变更登记。若城市规划部门批准临时改变住宅建筑的使用功能，该类情况下不需要进行房产变更登记。

133、问：遗失房地产权证怎么办？

答：《广州市城镇房地产登记办法》第二十六条规定，房地产权证书灭失的，权利人可以申请补发。申请补发房地产权证书的，权利人应当向房地产行政主管部门报失，并在房地产行政主管部门指定的报纸刊登灭失声明。

134、问：办理遗失登记应当提交哪些资料？

答：《广州市城镇房地产登记办法》第二十六条：权利人申请补发房地产权证书的，应当提交下列材料：

（1）申请书；

（2）身份证明；

（3）刊登灭失声明的报纸；

（4）房地产测绘附图。

135、问：办理遗失登记的具体步骤如何？

答：办理遗失登记的具体步骤如下：

（1）申请查册。权利人前往档案部门查册。如果没有房地产权证复印件或房地产权证与房地产权共有（用）证一同遗失的，应在档案部门一并申请复制房屋平面附图。

（2）领取登报声明并办理测绘附图。依照约定的日期前往交易登记部门领取登报声明。同时，凭档案部门复制的房屋平面附图或房产证附图复印件到测

（3）登报。在广州日报上刊登遗失声明；

（4）办理遗失登记。遗失声明登报三十天内无人提出异议的，由权利人持刊登遗失声明的报纸、测绘附图、身份证明和房地产登记申请书前来申请补办房地产权证。

136、问：办理房地产更正登记是否需要缴纳登记费用？

答：由于登记机关的原因导致错误需要更正的，权利人申请更正登记不需缴纳登记费用；非登记机关的原因导致错误需更正的，权利人应当缴纳登记费用。

137、问：办理房地产登记涉及更正业务时，应该如何申请？办理时限如何计算？

答：申请人在办理房地产登记时涉及更正登记业务时，可以在递件时一次性提供齐全相关资料合并办理。合并办理业务的时限以最长的登记种类办理时限计算。

138、问：房地产权证内容有误，若权利人不主动申请更正的，房地产行政主管部门可以怎样处理？

答：《广州市城镇房地产登记办法》第五十二条规定：房地产行政主管部门发现房地产权证或者房地产登记簿的记载有误的，可以依据原始材料对登记笔误进行更正。对于笔误以外的其他记载错误，应当书面通知权利人在规定期限内办理更正登记。权利人逾期不办理更正登记的，房地产行政主管部门可以依据司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件对房地产登记簿的错误记载予以更正。

139、问：办理房地产更正登记业务是否都需要15个工作日？

答：不是。广州市房地产交易登记中心已设立了部分更正登记立等可取业务，包括以下类型：

（1）更正权利人情况的：

①权利人身份证件上的姓名和号码与档册相符，只是出生日期、性别或国籍有误的；

②权利人身份证号码有误，而权利人提交的身份证件资料与房地产权证或档册一致的，可直接更正错误事项；

③房地产的权利人身份证号码有误，已经广州市住房保障办公室更正房改房缴款明细表的；

④法人或其他组织的名称有误的，根据能够证明有误的合法有效文件进行更正；

⑤其他或以依据档册情况直接进行更正的权利人情况。

（2）更正房屋情况的：

①房屋图幅地号、结构、层数等事项与测绘附图不一致的，根据测绘附图直接更正；

②房地产权证附图有误，权利人提交正确的附图的，直接换贴附图；未提供正确附图的，直接发函测绘所出具正确附图后换贴；

③房屋所属行政区域有误的，按照身份证或户口簿上的行政区域更正；

④权利人要求更改房屋地址“***之*”为“***号之*”的；房屋地址相关“路”、“街”、“号”、“房”字的，查相同图幅地号或同一门牌地址房屋档案，与更正事项一致的，可直接更正；

⑤房改房漏注“已购分摊面积”注记的，申请人提供证明已购分摊面积的缴款明细表，可直接补注“已购分摊面积”；

⑥房改房、安居房、解困房的产权经转移后，仍注记房改房、安居房、解困房的，直接更正删除注记；

⑦其他可以依据档册情况直接进行更正的房屋情况。

140、问：什么是预告登记？

答：根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

141、问：广州市何时开始实施预购商品房预告登记？什么情况下需要办理预购商品房预告登记？

答：广州市房地产交易登记中心于2008年8月1日起开展预购商品房预告登记业务。根据《广州市城镇房地产登记办法》第四十条规定，以下情形之一，由当事人申请预告登记：

（1）预购商品房预告登记，房地产开发经营企业按照法律规定将商品房在办理初始登记之前出售，并与预购人签订商品房买卖合同的；

（2）预购商品房转移预告登记，预购人因债权债务或其他原因，经司法部门认定或拍卖导致房屋权属转移的；

（3）预购商品房继承预告登记，预购人死亡或依法宣告死亡后，按照法律规定的程序，预购商品房由其他人继承的；

（4）预购商品房析产预告登记，预购人因离婚析产或共有房产析产的；

（5）预购商品房抵押权预告登记，预购商品房因债权债务或其他原因设定抵押的；

（6）预购商品房注销预告登记，办理预购商品房预告登记后，预售人和预购人双方因合同解除或其他原因需要注销预告登记的。

上述的预购商品房应当属于《商品房预售许可证》规定的预售范围。

142、问：预购商品房预告登记与预售合同备案有什么区别？

答：《中华人民共和国物权法》、建设部《房屋登记办法》、《广州市城镇房地产登记办法》明确规定了预告登记的相关内容，在法律地位上是与土地使用权登记、房屋所有权登记、他项权利登记等并列的一种独立的登记类型，是可诉的行政确认行为。而预售合同备案是买卖双方把预售合同送到房屋行政管理部门进行审查备案的一种制度。为了方便群众办事，提高效率，广州市房地产交易登记中心将预购商品房预告登记与预售商品房合同备案合并办理，即在核准预购商品房预告登记时，一并确认预售商品房合同备案。

143、问：如何办理预购商品房预告登记？预购人能否单方申请？

答：申办预购商品房预告登记，既是预购人即购房业主的权利，同时也是预售人即开发商的义务。根据《广州市城镇房地产登记办法》第四十一条规定“预售人与预购人签订商品房买卖合同后，应当自合同签订之日起三十日内或者双方约定的期限内提交材料申请预购商品房预告登记。预购人委托预售人代为申请办理登记的，预售人应当依照前款规定的期限申请办理。预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记”。单方申请预告登记应提供办理预告登记的有关资料。

144、问：办理预购商品房预告登记需要多少个工作日？核发什么凭证？

答：根据《广州市城镇房地产登记办法》第四十三条“申请预购商品房预告登记的，房地产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内完成审核，核

州市房地产交易登记中心办理预购商品房预告登记、预购商品房转移预告登记、预购商品房继承预告登记、预购商品房析产预告登记工作时限是9个工作日；预购商品房抵押权预告登记、预购商品房注销预告登记工作时限是8个工作日。

根据广东省建设厅《关于使用2008版房地产权属证书和登记证明有关问题的通知》[粤建房函（2008）384号]要求，从2009年1月1日正式启用新版房地产权属证书、登记证明。因此，办理预购商品房预告登记、预购商品房转移预告登记、预购商品房继承预告登记、预购商品房析产预告登记、预购商品房抵押权预告登记的，核准登记后核发《广东省房地产预告登记证明》，办理预购商品房注销预告登记的不核发凭证。

145、问：如何申请办理预购商品房抵押权预告登记？

答：预购人可按照预购商品房抵押权预告登记办理指引备齐有关资料，通过预售人在房屋管理系统提交网上申请后到广州市房地产交易登记中心或直接窗口申请办理。为方便办事群众，预购人以按揭付款方式购房，符合合并办理条件的，可申请预购商品房预告登记与抵押权预告登记合并办理。

146、问：已办理初始登记的项目可否办理预购商品房预告登记？

答：已办理初始登记的商品房交易（含以按揭付款的情况），可直接进入过户程序办理交易过户与转移、抵押登记手续，不再办理预购商品房预告登记。

147、问：凭已备案的预售合同能否转让商品房？

答：不能。根据中华人民共和国建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委联合颁布《关于做好稳定住房价格工作的意见》（2005年4月30日），建设部、发改委、工商行政总局《转发关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房…2006?166号）的有关规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。

预售合同已办预告登记或备案的，对于预购人因债权债务或其他原因，经司法部门认定或拍卖导致房屋权属转移的，为了保障执行人的合法权益，并使司法裁判得到切实执行，房屋权利人可向广州市房地产交易登记中心申请办理预购商品房转移预告登记，广州市房地产交易登记中心根据法院协助执行通知书要求协助将未竣工的预售商品房转移到司法部门裁定的权利人名下。该业务

148、问：如何办理城市房屋拆迁补偿产权登记？

答：（1）房地产权人的原房屋被依法征用，征用单位以新建成房屋的产权交换补偿原房屋产权的，在新建成房屋已经办理初始登记、回迁房屋产权清晰且已经办理了拆迁补偿协议备案手续的情况下，由拆迁单位和被拆迁方持被拆迁房和回迁房的房地产权证、产权交换协议书及补充协议书、回迁证明、双方身份证明等资料办理征收补偿登记手续，办理工作时限为30个工作日。

（2）如果回迁房屋是拆迁单位购买商品房用于补偿的，则需要先以拆迁单位的名义领取回迁房的房地产权证，在被拆迁房屋产权清晰且已办理拆迁补偿协议备案手续的情况下，由拆迁单位和被拆迁方持被拆迁房和回迁房的房地产权证、产权交换协议书及补充协议书、回迁证明、双方身份证明等资料办理征收补偿登记手续，办理工作时限为30个工作日。

（3）如果被拆迁房屋未依法办理产权确认登记，被拆迁人应先依法申请办理被拆迁房屋的产权登记，在领取被拆迁房屋的房地产权证后，先办理拆迁补偿协议备案手续，再根据回迁房的性质按上述第（1）、（2）点的程序办理征收补偿登记手续。

149、问：持房地产权证办理抵押登记需要提交什么材料？

答：《广州市城镇房地产登记办法》第三十七条规定：申请房地产抵押权设定登记，应当提交下列材料：

（1）申请书；

（2）身份证明；

（3）房地产权证书；

（4）抵押担保的主债权合同；

（5）抵押合同。

法律、法规规定或者双方约定需要评估房地产价值的，还应当提交评估材料。

此外，根据抵押人的不同性质，还需提交以下材料：

（1）抵押人属国有企业、事业单位的需提交国有资产管理部门或者授权投资机构同意抵押的证明；

（2）抵押人属集体所有制企业的需提交职工代表大会决议或上级主管部门同意抵押的证明；

（3）抵押人属股份公司、有限责任公司、三资企业的需提交公司章程及股

（4）抵押人属合伙企业，以合伙企业的房地产抵押的需提交全体合伙人同意抵押的证明；

（5）部队房改房的需提交售房单位同意抵押的证明；

（6）抵押物属共同共有的需提交产权共有人同意抵押证明；

（7）房屋未办有偿出让手续的需提交土地出让金估价答复书；

（8）属反担保的需提交担保人与债权人签订的担保（保证）合同；

（9）再次抵押登记的需提交原抵押权人债权未超出抵押值余额证明；

（10）其他资料。

150、问：办理抵押登记需要多少个工作日？

答：《广州市城镇房地产登记办法》第三十九条规定，申请房地产他项权设定、转移、变更或者注销登记的，房地产行政主管部门应当自受理申请之日起15日内完成审核。广州市房地产交易登记中心为了提高办事效率，方便群众，对外承诺持房地产权证抵押登记办理期限为5个工作日，土地使用权抵押登记为8个工作日，持房地产证涂销抵押、抵押权预告登记证明书涂销抵押为1个工作日，在建工程涂销抵押、土地涂销抵押为3个工作日。

151、问：如何办理在建工程抵押登记？

答：在建工程抵押登记按照以下步骤办理：

（1）到广州市国土资源和房屋管理局房地产测绘所（豪贤路193号4楼）申请预测绘；

（2）根据预测绘成果向广州市国土资源和房屋管理局房地产中介所窗口（市政务中心六楼）申请“项目概况”；

（3）建立“项目概况”后在“阳光家缘”网上（https://www.360docs.net/doc/319887783.html,/）申请在建工程抵押权预告登记，按要求输入有关资料，从网上获取NP号；

（4）凭NP号及相关资料到广州市房地产交易登记中心业务受理窗口申请。

152、问：哪些房地产不能办理抵押登记？

答：根据《物权法》第一百八十四条、《广州市房地产抵押登记管理条例》第八条、《城市房地产抵押管理办法》第八条的规定，下列房地产不得抵押登记：

（1）土地所有权；

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但乡（镇）、村企业厂房等建筑物及其占用范围内的集体土地使用权、依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权可以抵押；

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（5）依法被查封、扣押、监管的财产；

（6）无建筑物的行政划拨土地使用权；

（7）依法列入文物保护和具有重要纪念意义的；

（8）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（9）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

153、问：购买商品房如何办理产权登记？

答：（1）开发商申请房屋初始登记（俗称大确权），是购房人申请办理产权登记的前提，在房屋已经初始登记的前提下，不管商品房买卖合同是否已经办理合同备案登记手续，只要开发商同意协助办理，可以由开发商提交经过初始登记的房地产权属证书、商品房买卖合同、购房发票、测绘分户图、买卖双方身份证明资料等为购房人办理房地产权证，办理工作时限为30个工作日。

（2）如果开发商不按时申请办理房屋初始登记，购房人可以按商品房买卖合同有关办理房地产权证的约定条款敦促开发商依约履行；或者通过仲裁或诉讼程序后，根据生效的法律文书办理有关登记手续。

（3）房屋已经初始登记，但开发商不配合协助购房人办理房地产权证的，购房人可以以买卖合同约定的有关办证条款为依据，通过仲裁或诉讼的程序要求开发商要限期内为购房人办理，或者凭生效的法律文书依法申请强制执行，要求单方面办理，广州市国土资源和房屋管理局可以根据协助执行通知书的内容为购房人办理有关登记。

（4）房屋已经规划验收合格但开发商不主动申请办理初始登记的，购房人可以以买卖合同约定的有关办证条款为依据，通过仲裁或诉讼的程序胜诉后，依法申请强制执行单方面办理房地产权证，在同时具备上述两个条件的情况下，广州市国土资源和房屋管理局可以根据协助执行通知书的内容单方面为购房人办理有关登记。

154、问：已处罚的违章建筑确权登记时是否应缴交土地使用权出让金？

答：《关于已处罚的违章建筑确权登记时缴交土地使用权出让金问题的处理意见》（穗国房字?2002）475号）规定：凡规划部门对违章建筑处罚后，按规定可以办理确权登记的，以穗府?1993?58号文颁发的时间1993年6月21日为界线，1993年6月21日之前的违章建筑，办理确权登记时，暂缓收取土地使用权出让金，注记“未办国有土地有偿使用手续”；1993年6月21日后的违章建筑，按规定缴交土地使用权出让金后给予确权。

155、问：房地产权证如何加载密码？

答：对于自愿申请设臵密码的广州市房地产权利人，房地产交易登记机构将给该房地产权证加载一个密码，密码由任意六位阿拉伯数字组成，由房地产权利人设定。

权利人可持本人有效身份证明和房地产权证至房地产交易登记机构办理加载密码手续。房地产位于已实行事权下放的行政区域范围内的房地产权证加密业务，请到所在区房地产交易登记机构办理，其它均在广州市房地产交易登记中心办理。

156、问：非自然人是否可以办理房地产权证加载密码？

答：不可以。

157、问：加载密码的房地产权证今后办理房地产登记是否要通过密码验证？

答：是。

158、问：房地产为单个权利人所有或为多个权利人共有的，加载密码有什么不同？

答：如房地产为单个权利人所有，该房地产权证加载一个密码。如果同一房地产对应多本证书（即多个权利人）的，则每本证书须分别设臵或不设臵密码。以后权利人或委托代理人办理业务时，与该业务相关的所有设臵了密码的证书均须通过密码验证方可办理。

159、问：房地产权证加载的密码能否修改和取消？

答：可以。设臵房地产权证密码后，申请人可凭密码申请取消或重臵密码。密码设臵、取消和重臵即时生效。

160、问：房地产权证密码忘记了怎么办？

答：加载密码后，权利人应妥善保管密码。权利人因遗忘或泄露等原因要求对密码挂失并补办的，可申请密码挂失补办，三天后生效。

161、问：是否只有房地产权利人方可办理加密？

答：是。

162、问：加载了密码的房地产权证，房地产继承人不知悉密码的，怎么办？

答：房地产权证已设臵密码且原权利人死亡的，继承人不知悉密码，可凭相关证明，经房地产交易登记机构核实后，可办理继承登记。

163、问：持法律文书办理房地产登记的，是否需经房地产权证密码验证？

答：房地产权证已设臵密码且持人民法院生效的判决书、裁定书、调解书或协助执行通知书等法律文书办理房地产所有权登记的，经房地产交易登记机构核实后，如申请人是房地产权利人之一，则只需申请人所持房地产权证通过密码验证，如申请人是房地产利害关系人，则无需通过密码验证即可办理。

164、问：单方申请办理房地产所有权登记的，是否须经房地产权证密码验证？

答：房地产权证已设臵密码且符合单方申请办理房地产所有权登记条件的，经房地产交易登记机构核实后，如申请人是房地产权利人之一，则只需申请人所持房地产权证通过密码验证，如申请人是房地产利害关系人，则无需通过密码验证即可办理。

165、问：办理房地产登记时，密码输错了怎么办？

答：房地产权证加载密码的，房地产权利人在办理登记时，应当输入正确密码。如在一个工作日内三次输入密码错误，该密码即失效，房地产权利人须申请办理密码挂失补办手续后方可办理登记。

166、问：房地产权证加密是否需要收费？

答：房地产交易登记机构为申请人提供的房地产权证密码设臵、取消、重臵和挂失补办业务，均不收取任何费用。

167、问：已经办理合同备案的预售合同遗失后如何处理?

答：已在广州市房地产交易登记机构登记备案或者办理预告登记的合同，如申请人遗失，可通过遗失补办程序或依申请公开信息程序办理。具体流程如下：

（1）遗失补办程序：申请人提交《商品房买卖合同遗失补办报告》和《商品房买卖合同补办申请表》持相关身份证明到广州市房地产交易登记中心退补资料窗口办理，其中《商品房买卖合同遗失报告》需包含小业主、开发公司及相关银行意见。经过审核后，申请人可在5个工作日后到退补资料窗口领取加盖“广州市房地产交易登记中心收件专用章”的合同复印件。

（2）依申请公开信息程序：申请人在广州市房地产交易登记中心首层咨询岗填写申请表并取回执，经审核，申请人在6个工作日后凭收件回执到首层咨询岗领取加盖“广州市房地产交易登记中心查询专用章”的合同复印件。

168、问：权利人遗失受理回执后，如何办理领证手续？

答：由权利人缮写一份具结书。具结书中要说明案件的相关登记字号、权利人姓名、产权地址、遗失受理回执事由及相关的法律责任等内容。权利人凭该份具结书及有效身份证明（原件）亲自到领证窗口领证。权利人为非自然人，或案件涉及抵押的，均须在具结书上加盖公章或银行加盖公章。

169、问：办理增量房转移登记需要缴交哪些税费？

答：办理增量房转移登记需要缴交以下税费：

核定。

170、问：办理存量房转移登记需要缴交哪些税费？

答：办理存量房转移登记需要缴交以下税费：