龙湖地产产品设计资料

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龙湖滟澜山产品楼书

龙湖滟澜山产品楼书

产品楼书基本框架封面:LOGO+案名+ Follow Your Heart 心逸物享人生序言:Follow Your Heart 心逸物享人生(2P)曾经,以智识驰骋资本疆场,进而抱负人生,退而梅妻稚子和融。

殷家富业,从容而不桎梏于社会樊篱。

人生优雅的格调,飞扬脱凡的自由与舒缓浪漫而又珉然于众。

龙湖·滟澜山,借鉴国际成熟人文,用浪漫理性精神,营造的闲适逸致,在开满蔷薇花与玫瑰花的缓丘坡地间,浸染平日每一个不经意的瞬间。

在这里,快乐,不用太多的刻意,只需要眼睛与心灵的体会。

龙湖·滟澜山——Follow Your Heart,心逸物享人生。

目录Contents1、品牌缘起Origin of Branda.凝聚气质相合人群的地中海风情别墅区Villa Zone with Mediterranean life style combining with temperament and confluenceb.别墅中的艺术品The art of villa—Li Xuesong2、中央别墅区 Central Villa Districta.一个新城市中心的未来The future of a new urban centerb、新城市别墅生活家Life in new urban villa3、山谷庭园Valley Gardena.园林是建筑的外立面Garden is the external facade of the buildingb.山谷庭园解读valley Garden Interpretation4、地中海风情别墅Mediterranean Villaa.创造经典度假式生活方式creating classical holiday life styleb、人性尺度考量的Family空间Family Space measuring for humanity scalec、别墅解读Villa Interpretationd、动步公园、国际会所Green Walking Park、 International clubs5、善待你一生Treat Your Lifea、创见性优质服务,善待一生。

(完整版)龙湖合院产品分析

(完整版)龙湖合院产品分析
• 预留了电梯空间。 • 中庭花园覆土达到2.6m,可种植大型乔木,便于景观营造;且能方便到达,
成为合院住户的公共交流活动空间。 • 各户均设有南北双庭院。 • 采光庭院及采光井的设置将极大改善地下室的光照环境及使用体验。 • 地下停车便于别墅区人车分流,可直接入户,停车位每户2辆;在适当位置
设置了一些访客车位,可有效增加车位数。
71.00 74.63 78.65 75.74 66.86
291.76 286.65 313.82 294.03 280.40
110.78 107.66 158.11 137.40 137.24
110.78 107.66 158.11 137.40 137.24
合计 585.10
514.68
366.88
1、产品模块(十合院)
五种不同的户型单元,十户围合,新
空间布局,新邻里情怀。
A
B
B
A
户型面积280-320㎡,从容享受。
中庭花园扩展了邻里之间的交流。
可视实际需要对十合院进行拆分,取 其部分。
C
C
D
E
E
D
地下室平面
A
B
C
D
E
地下室-3.1m标高处
A
B
C
D
E
一层平面
A
B
C
D
E
二层平面
A
B
C
D
E
合院
降低南向遮挡的影响,一层楼梯餐厅 被遮挡、起居室可享受南向阳光
E户型一层
E户型二层
合合院 院具有快速的复制性——以七合 院为例
• 由7个类独立的 Townhouse围合连接而 成。
• 一个单元包括:7户(建 筑面积约2780m2)。

产品管理-龙湖产品配置标准汇总表 精品

产品管理-龙湖产品配置标准汇总表 精品

弱电:信息
电话接口
接至总弱电箱,客厅、家庭厅、 是 卧室及书房均预留电话PVC管路
和插口;
宽带数据接口
宽带接到户内总弱电箱,卧房及 是 书房预留宽带网PVC管路和插
口;
对讲门机 报警主机
户内首层设4防区彩色可视对讲
门机
首层以上(不包括地下、半地

下)每层设1台黑白可视副机 (无防区,方便住户开门);
百叶窗
是 铝合金
单元门 入户门
单元门
门(材质、大
小、是否子母 门、是否防

实木双开门
火)
五金件

传统进口五金件(德国诺托牌 等)
户内门
首层庭院门
是 铁艺栏杆门
车库门
是 遥控自动卷帘门
室内的窗户护 栏
是 铝合金护栏
栏杆
阳台 露台
步行楼梯间
运动休闲设施 架空层
大堂
地面
墙面
顶棚 踢脚
是 铁艺栏杆 是 铁艺栏杆 是 铁艺栏杆,木扶手
降噪环保工程
广告位、灯箱 工程
室外零星设施
园林桌椅 垃圾桶 成品雨棚 成品信报箱 塔钟 遮阳伞 雕塑小品 防腐木 花盆、花架
电梯厅
外窗 地面
公共 空间 公共走道
墙面
顶棚 踢脚 电梯门套
地面
步行楼梯间 电梯轿箱装修
墙面
顶棚 踢脚 地面 墙面 顶棚 踢脚 踏步 地面 立面 顶面
专业 配置
强电
电表(电表容 量;计量方 式;)
每户设普通和应急电表两块电
表,出户计量。

普通供电全部采用三相电表; 应急供电配2.5(10)A单相电表
新风系统
采暖 电梯(载重量、 速度、每单元电 梯部数)

龙湖、金科开发楼盘产品研究PPT课件

龙湖、金科开发楼盘产品研究PPT课件
21
金科丽苑——金科第一个项目(2000年)
江北区五里店五黄路口,是金科集团进入重庆主城区的第一个项目。该项 目占地100余亩,建筑面积9万平米 ,曾以“离解放碑更近的好房子”为口 号,以户型规划的革命性突破,在重庆地产界掀起了一股强势的金色冲击 波。 金科丽苑采用板式和点式围合的方式,建筑外立面色块的大胆组合,开创 了重庆建筑界“色彩视觉无污染”的先河。10000平方米的中庭广场是重庆 首个借鉴巴厘岛生态景观设计而成的作品,再现了东南亚印尼风情。 小高层、高层公寓物业,价格:均价2700元/平方米
9
3房2厅106平米
三室两厅两卫 建筑面积:141.00米2 客厅开间依然是4.5米,三个卧室的面积依然 没有变化,多出的面积是完整的保姆房,配有 保姆专用卫生间;进门的左边设计了一个鞋柜; 主卧室有一个走入式衣帽间,沐浴之后可以穿 戴整齐出来。
三室两厅两卫 建筑面积:121.00米2 比106平米三室套房大了15平米,依然是三室 二厅双卫,房间是方方正正,依然是动静分 区,依然有连接客厅和书房的观景阳台,但 客厅开间已经达到了4.5米,观景阳台的长度 增加了0.6米,而且还多了一个储藏间。
户型设计特点:
(1)客厅、餐厅总开间跨越8米局限,餐厅双
层挑空;
(2)卫生间、厨房、多功能厅宽敞明亮;
(3)主卧设计别致小阳台,宽敞独立卫生间;
(4)整套户型三露台、四阳台加屋顶花园。
31
金科廊桥水岸——高尚住宅 江景豪宅 (2005年)
金科·廊桥水岸位于江北区五桂路新区政府旁,项目总占地面积约300亩, 规划总建筑面积40万㎡左右,容积率约2.7,绿化率超过40%,现代感、时 尚感强,是低容积率、低密度、高绿化率的高档江景社区。 产品形态:主要以点式高层为主,辅以少量的板式小高层。 层数:住宅的层数为11F~33F为主。 户型: 两室两厅、三室两厅、四室两厅,面积80~180平方米。 目前均价:9000元/平方米

龙湖地产产品细节体验分享21PPT

龙湖地产产品细节体验分享21PPT

龙湖地产产品细节体验分享21PPT
•卫生间
•客人的卫生间要整洁;
•儿子和女儿的卫生间和他们的房间一样,由他们各自做主;
•我的卫生间,必须要有一个大大的,可以看得见风景的浴缸;
•老婆的要求最实惠,她要一个大大的洗脸台,可以放得下她那些我永远
不知道是用来干吗的瓶瓶罐罐。
龙湖地产产品细节体验分享21PPT
•太太人缘也极好,那些在国外读书时的朋友,一回国, 总要到家里来。 • 太太嫁给我时,我还什么都没有,现在,每当听到 她的朋友夸她有眼光的时候,我总是不自觉的骄傲。
•所以,为了不失礼于人前,我们家的客厅真的很重要。
龙湖地产产品细节体验分享21PPT
•餐厅
•Dinning-room
•和老婆、儿子、女儿一起吃晚餐,是我忙累一 天,最大的幸福。
3rew
演讲完毕,谢谢听讲!
再见,see you again
2021/1/5龙湖地产产品细 Nhomakorabea体验分享21PPT
•一直担心,给予他太多,会让他骄纵、纨绔、不思进取。
•好在,儿子从来不多要求什么,只是钟爱航海和骑马,每次我出国,他唯一期望的礼物就是原版
的动物读本。
•看到老王为他那只知道追女仔,买名牌的儿子一筹莫展的时候,我总是无尽的欣慰。
•一个可爱的女儿,一个懂事的儿子,一女一子,恰是一个“好”。
•Prince儿子房
•我的朋友到家里做客,老婆都会慷慨的亲自 下厨。
龙湖地产产品细节体验分享21PPT
•厨房
•Kitchen
•虽然请了阿姨,但每个周末儿子回家的时候,老婆还是会亲自下厨; •以前,为了逃避做家务,我总是哄老婆,说她做家事的样子贤惠,可现在,我真的这么认为了;在 客厅里看着女儿跑来跑去,老婆在厨房忙来忙去,闻着阵阵菜香扑鼻,这是我最惬意的周末午后。 •女儿爱吃意大利面,儿子爱吃牛排,我有一个中国胃,但老婆做的菜,我什么都爱吃。

龙湖经典产品:上海龙湖蓝湖郡产品规划解读.

龙湖经典产品:上海龙湖蓝湖郡产品规划解读.

未完待续!
嘉定新城首个城市综合体,国际化的“一生之城”
龙湖〃郦城 理论依据新都市主义,一生之城 实践结果城市综合体,一城两岸三河四镇
一城
两岸
三河
四镇
理念
TOD Mix Open
蓝湖 西岸 蓝湖 东岸 由自然地形 来规划土地 依靠天然条件 打造景观轴线
蓝湖郡 蓝湖香颂
行为
轨道 连接型 物业 择地 新城 核心 多 样 物 业 形 态 多 样 建 筑 风 格 多 样 居 住 人 群 多 样 景 观 主 题 多 样 生 活 方 式 规划 开放式 街区性
互补
共享 便捷商业 邻里中心
晶蓝半岛
MOCO 多风格,多样化的一生之城
嘉定新城首个花庭别墅
龙湖〃蓝湖郡 形象定位一生一栋蓝湖郡 产品定位城央稀有独栋艺墅 理念
城市文脉
中国式居住文化 的寻根与再造 四水归堂 江南巷陌 坡 地 多 级 地 形 双 重 庭 院 多 露 台 阳 台 空 间
景 观 核 心
九 桥 映 双 溪
朗月溪 浣花溪
双桥渡朗月 七桥映花溪
花神十九院
蓝湖东岸 景观景点命名
2溪
+
9桥
+
3湾
+
1湖
蓝湖东岸 景观景点命名
局部分解
2溪9桥
浣花溪
朗月溪
七桥映花溪 双桥渡朗月
蓝湖东岸 景观景点命名
1
局部分解
3湾1湖
2
1、漾晴湾 2、彩蝶湾 3、澜香湾 滟影湾(备选)
3
莱蒙湖
三湾
采蝶湾 漾晴湾 澜香湾
一 湖---莱蒙湖
二溪
朗月溪\浣花溪
七桥映花溪
双桥渡朗月

龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT

龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT

•——区块位置
•大佘山板块,高品质别墅聚集区,别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——

• 快速交通 •(沪青平高速)
• 青浦赵巷特色居住区(佘山板块)
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区: • 距人民广场仅25公里; • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积:144495.5㎡ 总建面:213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但,这样的规划设计会不会加重局促感,从而减低产品的品质呢?
•再度完善:
•第一:利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带;加上这条绿化轴带,容积率就只有0.7-0.8了; •第二:利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道,从视觉上帮助稀释容积率; •第三:通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地;车行主干道在整个地块的最东侧 ,车行道以西的土地, •通过堆坡,将整体地势抬高了3米,同时又下挖1米,形成了高约4米的“地下”空间;
•——产品规划(建筑)
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法,浓郁的地中海风情比较 具有感召力,可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划(建筑)
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅,将整体地势抬高约3米, 则下沉式庭院其实非下沉,而是和外部地平面相平 ,完全解决地下室潮湿阴暗的问题; •特殊的下沉式庭院,和私家花园相连,是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。

龙湖产品限额设计及配置标准

龙湖产品限额设计及配置标准

1. 配置标准档次:
A档——当地同类业态平均房价140%≤售价<当地同类业态平均房价200%
B档——当地同类业态平均房价80%≤售价<当地同类业态平均房价140%
C档——售价<当地同类业态平均房价80%
启动会前项目依据上述规则确定档次,第一次开盘前1个月回顾项目售价及利润率对档次影响,回顾情况2. 档次降级说明:
当毛利率≤25%(对应利润率15%)时,档次级别从A档降为B档;
当毛利率≤15%(对应利润率10%)时,档次级别从B档降为C档
3. 严禁屋面坡度大于45°
4. 原则不设置转换层,如果项目特殊需要,需通过集团运营部审批
于1.2mm,内嵌不燃性材料制成的膨胀防火胶条;门扇钢板厚度不小于0.8mm;不带螺度不低于3.2mm;
木质防火门;
0%%
售价及利润率对档次影响,回顾情况须抄送集团营销部及运营部;档次若需调整,调整后配置标准、目标成本须报集团运营部
,一律采用水泥面层,不做防滑条
9-36层的梯速为2m/s;(地上100米以内)
000kg(若要求使用深轿厢时,可考虑800+1000kg的组合);
按照当地政府要求的最低标准执行

整,调整后配置标准、目标成本须报集团运营部审批;。

龙湖地产产品配置标准汇总表(含机电)

龙湖地产产品配置标准汇总表(含机电)

百叶窗
是 铝合金
单元门 入户门
单元门
门(材质、大
小、是否子母 门、是否防

实木双开门
火)
五金件

传统进口五金件(德国诺托牌 等)
户内门
首层庭院门
是 铁艺栏杆门
车库门
是 遥控自动卷帘门
室内的窗户护 栏
是 铝合金护栏
栏杆
阳台 露台
步行楼梯间
运动休闲设施 架空层
大堂
地面
墙面
顶棚 踢脚
是 铁艺栏杆 是 铁艺栏杆 是 铁艺栏杆,木扶手
[ ]强排壁挂式热水器 [ ]即热式电热水器
每户一台容积式燃气热水 器。
[ ]UPVC螺旋降噪排水管
高层建筑采用UPVC螺旋降噪排水 管,别墅和花园洋房采用了普通 UPVC排水管 《初装饰验收通知》中规定“住宅 工程厕浴间排水支管应设置至卫生 器具处,厨房排水支管设置对存水 弯后,地漏应全部设置,并安装完
户内箱设置漏电总开关和 浪涌保护器。
①《初装饰验收通知》规定“户内
电气部分设计应按房间使用功能布
置电源插座、照明灯具和有线电视 、电话、网络、安全监控的终端插 座或出线口,其设计标准不低于《 住宅设计规范》(GB500961999,2003版)和《住宅建筑规范》
线路设计到户内箱,但预 留穿墙、穿梁套管;在个 主要房间和阳台天棚预留 穿线管和灯线盒。
[ ]以PVC天沟及雨落管为主 (颜色与建筑协调),局部散 排
[ ]远程计量
物业是否支持、可行
每户设置一燃气表
用气点预留至厨房,燃气 连通至热水炉
我司《信息(弱电)箱配置标准与 安装指引2007.4》
各户设弱电箱
电视信号线入户

龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT

龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT

优点:
高附加值,客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米;
缺点:
由于整体规划原因, 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划(户型)
户型:双拼262 ㎡
优点:
客厅挑空,高附加值 纵向拉伸了整个空间,使双拼有独栋的居住感;
缺点:楼层较高
由于双拼带有挑空,附有夹层、地下室及阁楼,导致楼层较高。 龙湖补缺措施:为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划(户型)
户型总结——
产品附加值优越,最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致,尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中,我们可以发现,龙湖·滟澜山运用特别挑高处理,创造出大尺度的舒适效 果,而且拥有多处赠送空间,包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越,最大化利用套内使用空间,是龙湖为滟澜山所定制的;另外龙湖规 避了间距造成的影响,减少了公共集中绿地,而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园,这些“送”给购房者的私有空间,让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划(户型)
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率,叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程

龙湖别墅产品分析2-2

龙湖别墅产品分析2-2
31
取勢 · 明道 · 優術
色、香、味、形、声
声:喷泉和跌水是龙湖项目景观内运用的重要小品,经常设置在社区入口,景观视线焦点等处, 不仅是一处水景,而且能营造出水声,能听到”景观的声音“。
上海滟澜山
取勢 · 明道 · 優術
北京香醍溪 岸
北京滟澜山 32
营造浪漫气息的主题园
龙湖的景观设计通常会利用项目周边自然环境设置森林走廊、森林河谷等景观概念的专属园林。 在社区内部,布置香草丛林、薰衣草园等富有浪漫元素的主题园,主题园一般作为示范区的一部分 提前展示,起到震撼的景观展示作用。
龙湖的景观小品设置都经过了 精心的设计和摆设,造型独具匠 心,营造出很自然的情景化生活。
同样造型的景观小品会在一些 项目之间复制,但外在表现形式 又不完全相同。
重庆悠山郡
取勢 · 明道 · 優術
成都长桥郡
上海滟澜山 35
无处不在的坛坛罐罐
36
取勢 · 明道 · 優術
严谨的景观细节
低矮的花坛周边用植物包围
20Leabharlann 取勢 · 明道 · 優術现场树木是成树移植,配合弯曲的宅 间小路,可以想象到夏天枝叶茂盛时 曲径通幽的美景。成树移植需要的成 本相对高些,但这样做可以让住户在 更短的时间内享受到成熟庭院呈现的 景色。在该项目园林规划上,水景的 布置并不多。
21

龙湖别墅产品分析报告
之景观专项
22
取勢 · 明道 · 優術
融入了整个建筑和园林的设计中。
7
项目主力户型面积为160-400平方米,层高3.1米,上层电梯入户。超大的 户内面积使得户型配置优越(多功能厨房、独立卫生间、主卧衣帽间、书 房等一应俱全)。每户朝阳,面宽大增加观景空间。利用地下一层,在技 术上舒缓了国家规定的日照间距强制要求,同时,创造了容积率为1.4低 密度平面布置,为庭院的景观设计带来相对更开阔的视觉空间。入户花园, 花园露台及大尺度观景空间增加了小区居住情趣,也使得项目略显高档。 如此,与成熟园林的配合更能在心理上吸引消费者。

龙湖地产住宅设计高品质控制分析

龙湖地产住宅设计高品质控制分析
第十二页,共107页。
建筑
2.2 外立面细节设计推敲

以二十四三期多层设计为例,在外立面设计上做了很多细部设计,实现了高品质住宅
的特点:
连廊的设计手法, 使建筑体量更加规 整
第十三页,共107页。
门厅比例协 调,加入了细节 设计后,建筑的 古典韵味和气势 得到了很好的体 现。
用装饰性强的 构件做横向连 接
建筑专业高品质控制分析
第一页,共107页。
建筑
一. 方案阶段品质控制
二. 施工图设计阶段品质控制
三. 工程阶段的品质控制
第二页,共107页。
建筑
一. 方案阶段品质控制 1. 地块前期分析 2.立面方案设计
3.户型设计
4.部品设计
第三页,共107页。
建筑
1. 住宅相关项目绿色实践
1. 地块前期分析
调整柱式的线角 和比例,增加了 层次感
细节装 饰
建筑
用装饰性强的构 件做横向连接
线角的层次丰 富
入户的门斗
细节装饰
第十四页,共107页。
细节装饰
平台的栏杆为了弱化 其存在感,使用了玻 璃栏杆
建筑
机动车道的立柱造型,使人行主入口 与车行入口浑然一体,提升了项目的 整体形象。
大门背后廊架的立面形 式简洁。在建筑形式上 起到门头背景的作用。
➢ 根据物业及后期交付使用要求对项 目主入口及地库入口进行合理设计。
➢ 根据各类型产品的布局及景观空 间形态的预先考虑进行规划结构 分析。
绵阳项目
第九页,共107页。
建筑
1. 住宅相关项目绿色实践 2. 立面方案设计
2.1 品质与成本平衡点把控
2.2 近人尺度的着重设计 2.3 细节设计推敲 2.4 外立面设计调整过程分析

龙湖产品研究分析报告

龙湖产品研究分析报告
龙湖“成熟园林”的呈现 ,为了让业主入住时即可享受成熟、丰富、精致的园林景观,无需长年等待,龙湖采用了全冠 移植的技术手法,在全国同纬度地区选购成树迁至社区,并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。
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龙湖产品研究分析报告
•龙湖楼盘制胜法宝二 产品决定一切
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龙湖产品研究分析报告
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龙湖产品研究分析报告
保洁部工作标准点滴
规划片区保洁,责任到人头上,每人所辖区域每20分钟要清洁一次 楼梯扶手、小区内的木条凳等需抹擦清洁的地方连抹布抹擦的方向都有统一的规范 抹擦不同的地方所用抹布的质地也有所区别(如毛巾、晴纶、棉布等) 小区道路每天要用拖布拖 垃圾箱上烟碗里的烟头不能超过5个 小区内的玻璃上不能出现手纹印 雨停后20分钟内要求路上看不到积水 在小区内指定的保洁用水处接水,为降低一开始水直击桶底的噪音,要求先将抹布放至桶底再开水 特约钟点工自带鞋套持派工单上门,为保证效果一套房屋的清洁是从哪间屋子先开始,是从天花板开始还是从 地开始,厨房是哪个部位开始都有严格的程序,离开时请业主在派工单上填写回复并在单子上业主确认签字, 每月交付物管费时一并付现,对交回的派工单还会抽察对业主进行回访
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龙湖产品研究分析报告
•蓝湖半山:景观设计展示
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龙湖产品研究分析报告
•蓝湖半山:样板间
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龙湖产品研究分析报告
•蓝湖半山:样板间
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龙湖产品研究分析报告
龙湖.弗莱明戈
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龙湖产品研究分析报告
•龙湖.弗莱明戈:一期
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龙湖产品研究分析报告
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龙湖地产-产品设计书

龙湖地产-产品设计书

2.1期产品设计任务书一、项目地块基本特征概述规模尺寸:占地约130亩。

南临中心公园、东西景观大道,北面和东面相接项目整体环路,西侧紧临中心景观大道。

地块呈现大致规则四方形;区位:地块位于龙湖春天坐落在风景秀丽的龙子湖水利风景区,雄踞蚌埠大学城核心区域,与京沪高速铁路蚌埠中心站仅隔800米,西行1公里即可到达龙子湖。

因为开发时间不长,目前配套设施不太完善。

但就未来大城区范围而言,将成为未来的中心区,具突出的区位价值;环境:市政府早已将新城区列为科教文卫的重点发展区和高尚住宅区,位于新城区大学城的本案,居住环境自然十分理想。

随着周边多个现代大学的陆续完善和学生的搬入,地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升;交通:本案交通便利,四至道路骨架基本形成,公交线路122、117、115和小中巴已直通市中心。

出行较为方便,预期随着大学园业主入住,交通将更为完善和便捷。

生活配套:地块处于新城区,周边的生活配套较为缺乏,仅有的生活配套设施分布散乱,规划水平与层次比较滞后,故项目周边的生活配套的成熟度会是一个喜忧参半的大问题.规划指标:综合净容积率≤1.2建筑密度≤25%绿地率:40%多层住宅建筑面积:35000平米 8栋花园洋房建筑建筑面积:13000平米 8栋别墅建筑面积:16000平米 45栋小高层建筑面积:44000平米 5栋注:不含预留用地和未征地块.2.1期拟开发构想(1)地块规模2.1期为2期启动项目,沿项目东北侧呈条状,西接中心景观大道东至环状路.(2) 规划指标多层住宅建筑面积:12000平米 4栋小高层建筑面积:27000平米 3栋二、总体规划构想1、规划布局基本原则(1)与城市规划体系合理衔接;(2)在保证较低成本的情况下将规划做得较好;(3)分期中分组团开发策略;(4)尽量合理利用地块固有的景观生态及文化元素。

(5)将合理组织景观视线通廊;(6)注重社区轮廓线的节奏与韵律设计;(7)注重社区规划布局的层次感与梯度感设计,达成和谐统一。

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1.2用足建筑密度(成都晶蓝半岛)
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金,绝不能放过。
2、用足地方法规案例一
双层阳台赠送验收后修成房间,有效增加实际容积率
双层高可变 空间的利用
优点:零面积变 2房,3房户型成 5房 功能:可以做为 家庭娱乐、书房、 保姆间、空中花 园等多种用途, 上下层不等高分 隔,灵活多变。 实景展示建议做 儿童房:下层为 卧室,阁楼为学 习、游戏
1.1 不平衡使用容积率案例A--成都弗莱明戈项目
建设用地 111.32亩
建设用地 77.88亩
地块经济技术指 标
126139.64㎡ 净用地面积
40728.70㎡ 15米和40米代 征绿地
地上可建设面 520300.00㎡ 积
容积率 建筑密度 绿地率
4.1
≤30%其中住 宅26% ≥30%
二、货值最大化
第四讲 总图规划设计
定性之言: • 若项目研发阶段决定了项目总货值的85%,那么
总图设计就已决定了总货值的75%。 • 若项目研发阶段已将成本控制了85%,那么总图
设计阶段就已将成本控制了70%。 • 总图决定了景观的构架与格局。 • 总图决定了物业管理成本的基础
总图规划设计八大诀窍
• 用足指标 • 货值最大化 • 配套用房最小化 • 赠率规划、底层挖掘 • 充分挖掘端户价值 • 中央景观带提升项目品质 • 控制地库 • 减少入口
阁楼平面
剖面图
“肚里有货”
---货值最大化
1、不平衡使用容积率,是提高货值的有效办法,做总图 之前要进行业态组合比例模型推演。(可利用总图预 案指标求解模型)
2、运用两种业态之间的产品类型,卖高一级业态的价格, 提升溢价空间。
3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 , 扩大溢价范围
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间,变为可销 售面积
2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家
五、赠绿规划、底层挖掘
1.规划在用足建筑密度的前提下,增加 亲地户型的数量(成都郫县新城案例)
尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层
2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家 (案例)
“真金白银”
---充分挖掘端户价值
• 在联排别墅和花园洋房项目中,端户是价 值最大的一块
案例:北京唐宁ONE项目
1.2 用足建筑密度
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 --首层户型(赠送私家花园)是项目卖价最高的
户型,项目溢价的主要组成部分,绝不能浪费掉。
相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金,绝 不能放过。
3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ,扩大溢价范围
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间,变 为可销售面积(案例)
“削减龙套”
---配套用房最小化
• 严格控制物管用房、会所、垃圾站、居委 会等配套建筑面积,并尽量放到地下层, 不占用容积率。
• 会所应布置在沿街位置,便于对外经营, 总图报建时,会所要标为商业用房
3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ,扩大溢价范围(案例分析)
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间,变 为可销售面积
二、货值最大化
1、不平衡使用容积率,是提高货值的有效办法, 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 (分析两个案例)
2、运用两种业态之间的产品类型,卖高一级业态 的价格,提升溢价空间。(产品类型示意案例)
造总 ,图 可精 以细 突化 破的 项研 目究 价, 值景 的观 天精 花细 板化 。的

“掏干吃净”
---用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率(北京唐宁ONE案例) 1.2用足建筑密度(图示说明)
2、用足规划法规的边界(三个案例)
如:利用两层挑空阳台不计面积的政策,提供更多可带来溢 价的赠送面积,验收后修成房间,有效增加实际容积率; 利用2.2米以下不计面积的规定,可以将半地下室垫高至 2.2米以内,赠送给客户,带来销售溢价,验收后将垫层 清除,改为房间。
1、不平衡使用容积率,是提高货值的有效办法, 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。
2、运用两种业态之间的产品类型,卖高一级业态 的价格,提升溢价空间。
3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ,扩大溢价范围
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间,变 为可销售面积
2. 运用两种业态之间的产品类型,卖高一级业态的价格, 提升溢价空间
• 同一个地块的车库与人行入口尽量归一, 便于物业减少管理人数, 以入口为原点 100米范围内不应设置第二出入口。
容积率:0.3 0.5 0.6 0.8 1.5 2.0 4
独独 联
花花
高高
1
2
3
4
类独栋别墅 联排大院 类联排洋房 高town
1800W
500W
200W
100W
50W
二、货值最大化
1、不平衡使用容积率,是提高货值的有效办法, 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 (分析两个案例)
2、运用两种业态之间的产品类型,卖高一级业态 的价格,提升溢价空间。(产品类型示意案例)
“锦上添花”
---赠绿规划、底层挖掘
1.规划在用足建筑密度的前提下,增加 亲地户型的数量。
尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层
2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家
五、赠绿规划、底层挖掘
1.规划在用足建筑密度的前提下,增加 亲地户型的数量(成都郫县新城案例)
尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层
“提价催化剂”
---利用中央景观带提升项目品质
• 中央景观带对项目品质的提升不言而喻, 一定要用好中央景观带。
• 利用中央景观带和样板体验区的完美结合, 实现项目的快速和高价销售
“地下黄金”
---控制地库
• 车库面积优化 • 车库配比优化 • 车库层高优化 (详见附件)
“看好家门”
---减少入口
1.1 用足容积率
• 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一 块利润
1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此 地块的用地强度,具有一定的科学性,规划出一份足额容 积率的总图应该是可以操作的。
2、影响容积率有几个客观因素:日照规范、间距要求、退 红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素:产品定位、 不利地块的利用度、单体楼型选择等。
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