龙湖集团设计管理策略

〖龙湖研发〗龙湖集团设计管理策略

2014-03-12万达内部资料〉房地产经理人联盟

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龙湖集团设计管理

•选择好分供方、管理好分供方，充分释放设计师的能动性，当好“导演”的角色。

•充分利用资源，包括部门内、部门外，公司内、公司外各种资源，特别是在研发部专业组人员有限的情况下要利用好项目部这个资源。

•在设计过程中，推行设计周例会制，每周二召开，研发部、项目部、设计院相关管理及技术人员参加，及时解决设计及施工现场中的各种问题。

•首次在合同中约定设计师到现场服务的时间及效果，并由项目部负责考核。附件一：弗莱明戈初设和施设委托合同

•及时审图。施工图到达后及时组织项目部、研发部、施工单位、监理单位相关人员读图，并形成书面的读图纪要。附件二：弗莱明戈读图纪录

•在时间紧、任务重的情况下，与项目部一起商讨出图计划，分阶段、分标段进行出图，以满足现场施工进度的需要。

•利用样板区进行及时总结。

•与造价采购部一起首次采用“材料选样清单”的方式进行选材，大大提高了选材的效率。附件三：弗莱明戈材料选样清单

•采用立面彩图、平面彩线图指导外立面材料的施工。附件四：弗莱明戈4#楼立面彩图

•对立面影响很大的外装材料要采用做大样的形式进行确认。附件五：弗莱明戈项目材料选样封样作业指导书

•充分利用项目部的资源完善部分详图及大样，对公司的标准做法进行清理，并针对本项目的特点进行了一些创新。

•在变更太多的情况下采用重新出图的形式，以免对后续施工、销售、成本控制造成干扰。

设计效果把控

•1、加强前期读图工作，尽量将问题解决在实施前

•2、多学习、多交流，加强对建筑风格、建筑细部的把握

•3、利用做大样板、多与项目部工程师、厂家交流等方式提前控制问题•4、利用样板楼的时机及时总结

•5、利用外部资源进行效果的控制

•6、多组织结构、设备、景观、装修等相关专业工程师对交叉问题进行探讨

落水管其实可以在外墙形成装饰效果的，而不需要经常转到一些不太合理的地方。

三、效果把控---竖向处理

•1、和景观竖向的配合在此阶段一定要尽量清理清楚，景观设计应尽量提前介入。因为景观的一些竖向标高会影响到建筑的入户、开门、开窗的位置、高度、花园的位置与面积等，由于花园洋房的楼栋数较多，而且楼栋之间的间距较高层要小，所以后期处理高差的余地太小、成本较高，而且效果不一定很好。

•2、小区的人行交通一定要结合建筑和景观进行合理处理，特别是室外楼梯、挡墙的位置等。•3、与小区外围的竖向处理一般不会太被重视，但是恰恰外围是小区的形象所在，一定要加以

重视。

设计阶段成本控制

结合地形利用台地消化高差，减少土方量和挡墙量

•注意车库的设置位置、方式及基础处理形式

•在设计任务书中对含钢量提出要求，在重庆市率先提出框架－短肢剪力墙结构形式

•加强图纸管理，尽量避免返工

•充分利用资源，多与项目部、造价采购部、设计院、勘测院、审图机构等专业技术人员进行探讨，进行多方案比选

•尽早确定交付标准

•尽早完成材料选择

•进行材料选择的优化

成本控制－－材料选用

对铝合金二次设计进行了优化：如型材断面、门型窗型、五金配件等。经过优化，铝合金含量从样板房的12.56kg/m2减少到后期的10.18kg/m2。五金配件除客户敏感的滑轨采用ROTO外其余均采用国产。

•屋面挂瓦条的优化，原30×40顺水条＋20×30挂瓦条改为30×40挂瓦条（取消了顺水条）。

•木花架：不影响效果的情况下取消了部分木花架；前期木花架全部为红雪松，后期更改为普通防腐木（因量太大，且客户不是很敏感）。

•涂料：阳台、入户花园等灰空间外墙涂料可以采用平涂涂料（方便业主清洁、使用，避免擦伤，且价格便宜）。

•抗裂砂浆：取消空调位里面的抗裂砂浆施工（不影响效果，客户不敏感）。

铝合金烟帽：可用GRC替代（在屋顶，客户不敏感）。

•线条：大部分线条用聚苯板、GRC进行制作。

•管井门：可由900mm更改为700mm宽（900mm宽的管井门容易让人误认为是入户门，且价格高）。

•木窗板客户也不是太敏感，可用其它材料代替。

•屋面瓦：由样板房的小筒瓦更改为S形瓦，从交房客户反映来看，对此关心的客户很少。

设计中新材料、新技术、新工艺

•膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统

•膨胀聚苯板防潮、防结露外保温系统

•墙体分别采用页岩空心砖和加气混凝土砌块

•采用隔热断桥铝合金中空玻璃门窗

•苯板、GRC线条：造型美观、易于施工、造价低廉

•遮檐板：镀锌铁皮制作，功能优异，

•木墙板：让客户着迷但是又不易模仿好的小木屋

•钢附框的使用：加快施工速度，有利于成品保护

•屋面挂瓦条干挂：避免瓦面污染，易于施工

•木质信报箱：造价略高，但是获得很多客户的好评

•循环、景观水体：既能节约用水，又能保持水体清洁

膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统

膨胀聚苯板防潮、防结露外保温系统

规划报建与验收－－突破项

•1、公共绿地小区化

•2、配套与蓝湖郡大社区共用

•3、规划间距的规则利用：

•1）、退台建筑按每层高度进行间距的计算•2）、从非主要房间出阳台可不算主采光面•4、入户大堂取消防火门

弗莱明戈项目研发优化后效果