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商业规划方案

酒吧一条街是集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。

酒吧一条街的运营具有统一管理、分散经营的管理特点。管理者对其实行统一的集中管理，有组织进行日常运行、物业管理、促销活动等；经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费；店铺所有者和管理者不参与经营。针对酒吧一条街的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合、区域划分、面积配比和经营方式，确保各业态相互带动、客流资源共享、经营方式科学、满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。

本项目的核心定位为以娱乐为主的综合性商业中心，室外酒吧街及天桥作为项目的内部空间骨架，将本项目内各主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。各类业态店铺在围绕室外酒吧街排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连、带动，以及对整个项目的形象支撑、招商要求、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。

一、酒吧

1、经营方式：引进多家国际著名的酒吧品牌店

2、区域位置和规划面积

（1）分布在酒吧街上，面积约100-300 m²不等；

（2）依据

A、项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，著名品牌酒吧是其不可缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的商务价值。

B、品牌酒吧能为项目吸引来众多的消费者，带动整个酒吧街的人气。另一方面也可为本项目带来稳定的收益。

C、品牌酒吧的选址要求。著名酒吧在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。本项目符合其选址条件。

D、项目整体运营的要求。各个品牌酒吧对项目内位置的要求不尽相同，有些要求有独立的门面，而有些品牌侧重要求面积足够大，操作间设备齐全就可，对楼层没有特别要求。因此将各类品牌酒吧根据整体项目运营情况，将其分布于不同位置。这样也可以使与其他酒吧的人流共享。对整个项目的人气提升有很大作用。

3、物业产权：出售以利于整个项目的资金回笼。

4、收益方式：销售直接变现，进行资本运作。

5、目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客，本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员。对于有车一族更是一个极大的诱惑。

1、经营方式：引进国内、外知名的各种特色酒吧。

2、区域位置和规划面积

（1）分布在酒吧街上，面积约100-300m²不等。

（2）依据：项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，消费群体为全客层，高、中、低档消费都不可缺少。

3、物业产权：出售以利于整个项目的资金回笼。

4、收益方式销售直接变现，进行资本运作。

5、目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客、本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员，对于有车一族更是一个极大的诱惑。

（三）玩吧

1、经营方式：引进10-21家国内中、高档玩吧

2、区域位置和规划面积

（1）分布在酒吧街上，面积约100——300 m²不等；

（2）依据：项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，消费群体所追求的时尚元素不可缺少，因此玩吧在业态组合上不可缺少。

3、经营定位

（1）功能类：陶吧、画吧、木刻吧、琴吧、芭蕾吧、时装吧。（2）手工类：布吧、染吧、玻璃吧。

（3）求知类：书吧、网吧。

（4）童趣类：玩具吧、菇吧。

（5）健身类：击剑吧、跆拳道吧、壁球吧。

（6）啜饮类：茶吧、奶吧、咖啡吧、冰淇淋吧。

（7）美食类：果吧、汤吧。

（8）回归自然类：氧吧、树吧、泥吧。

4、物业产权：出售以利于整个项目的资金回笼。

5、收益方式：销售直接变现，进行资本运作。

6、目标客层：白领、成功人士、政府公务员和中高收入、中高消费的中青年消费群体。

二、主题娱乐主力店

（一）经营方式：引进1或2家国内知名品牌娱乐主力店，独立经营。如引进名门会所、钱柜KTV、好乐迪等。

（二）区域位置及面积规划

1、娱乐主力店规划在14号楼的1-6层（临街除外），面积10493m ²左右。

2、依据

（1）知名品牌娱乐店的进场，是整个酒吧一条街的主打业态，可以促进本项目物业的保值和升值，以利于正常回报，包括对政府稳定税收资源以及提升酒吧一条街形象都有积极的作用。

（2）主题娱乐店作为本项目的核心主力店。主题娱乐店强大的聚客

功能能极大的带动项目整体人气和客流的合理流动。

（3）娱乐店作为一个商业业态，标准规模面积应在8000m²以上。国内大部分知名娱乐店均在8000m²--12000m²之间。本项目规划10493m²的主题娱乐，有利于成功招商。

（4）14号楼地理位置优越，高端顾客的私密性得以保护。

（三）物业产权：物业自行持有，整体租赁给国内外知名品牌娱乐经营，亦可销售。

（四）收益方式

A、收取固定租金/销售直接变现。

B、通过娱乐经营带动物业价值，实现物业升值。

（五）定位

1、经营定位：中、高档品牌。

2、定位依据

（1）充分利用本项目规模大、功能全的优势，科学处理与项目中各种酒吧、玩吧的错位经营，全面提升主题娱乐与市内现有同业态商业的综合竞争力。

（2）以中、高档的定位来全面提升和显示本项目的整体定位水平和项目整体形象。给消费者强大的吸引力，带动项目的整体人气。（3）提升本项目酒吧街各种酒吧、玩吧的经营定位，带动各种酒吧、玩吧的经营，确保本项目整体运营成功。

（4）是本项目主要的娱乐功能倡导者。

（六）目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消